项目销售业绩 - 项目于7月开盘当月即登顶北京城六区套数销冠 8月连续霸榜并斩获石景山区域月度销售套数冠军 开盘至今累计成交套数北京城六区排名第一 [1] - 97平方米户型售罄后 公司加推107平方米和133平方米户型 [18] 产品力与户型设计 - 作为京西首个"好房子"项目 在空间尺度 功能分区 得房率等方面做出突破 97平方米三居室赠送后得房率约86%至97% [1] - 采用LDK一体化设计 将客餐厨阳台串联成超过34平方米的家庭公区 主卧套房设计保障三代同堂生活互不干扰 客厅配备270度转角落地飘窗 主卧有3.2米超大景观窗 [1] - 107平方米三居室南北通透 南向三面宽 得房率高达90% 约97平方米套内使用面积空间感可媲美市场120平方米以上户型 [3] - 餐客厨及南北双阳台串联形成超过50平方米家庭公区 主卧套房面积达23.6平方米并配L型270度观景窗 次卧面积约10.5平方米和11.34平方米 [3] - 项目搭载华为智能家居系统 实现远程操控 场景模式自定义等功能 [7] 精装标准与配套设施 - 项目提供"满配精装" 配备中央空调 全屋新风 厨房一体化电器与凉霸 玄关与客厅通顶收纳柜 卫浴柜与镜柜等 [5] - 园区规划四大架空层和下沉庭院式会所 细致划分为童玩 康养 社交 办公四大主题模块 涵盖健身书吧 茶歇私宴等空间 [15] - 园林以"两轴一环五进十二园"为骨架 500米慢跑道串联七个特色组团 设有中央草坪 主题花园 并专设宠物休闲区 [12][13] 社区规划与建筑设计 - 地块方正规整 采用"中间高 四周低"的建筑错落排布 楼栋点式排布实现47至57米超大楼间距 [8] - 总计16栋美学建筑共700户 由6-18层洋房及小高层组合 所有户型为三 四居室 采用一梯两户或两梯两户设计 [10] - 外立面使用石材 铝板和真石漆勾勒 [10] 区位优势与发展潜力 - 项目位于首钢园东南区板块 定位为石景山国际开放合作区 临近翔鹰大厦和首程时代中心 22栋甲级写字楼近50万平方米体量将吸引航空航天 绿色双碳 数字经济等高精尖产业 [15] - 南侧200米为在建1号线支线体育场南街站 预计2027年年中通车 规划中的11号线近在咫尺 东侧紧邻西五环 向北800米为长安街 南侧约1000米为莲石路 [16] - 3公里范围内分布由龙湖打造的TOD商业体及喜隆多 京西大悦城等多个大型商超 周边有朝阳医院西院 301医院等医疗资源及景山学校远洋分校等优质学府 1.5公里处为北京冬奥公园 [18]

城市更新政策背景与战略意义 - 中央首次在城市工作会议总体要求中明确以推进城市更新为重要抓手 标志着城市更新成为国家战略级政策方向 [2] - 城镇化率从2017年60%提升至当前67% 城镇新增常住人口增速连续7年负增长 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [6] - 中办国办联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》 作为首个顶层设计文件提出10大目标6大原则8大任务4大保障措施 具有里程碑意义 [8] 城市更新内涵与模式转变 - 定义更新为通过维护改造拆建扩充存量建筑资源 实现土地优化配置功能升级和生活品质提升的城市发展过程 [5] - 批判地产式更新模式失败案例：仿古重建项目商户存活率不足30% 景观美化项目日均人流量仅达预期20% [6] - 强调从"拆建主导"转向"存量优化+需求导向" 采用老旧小区绣花式改造历史建筑活化利用地下管网升级等新路径 [7] 政策驱动因素与市场需求 - 回应城镇化转型需求 67%城镇化率背景下北京上海超80% 城市更新成为城市转型必由之路 [9] - 服务扩大内需首要任务 2025年首场国常会聚焦城市更新 两会报告将提振消费扩大内需置于首位 [9][10] - 解决存量建筑盘活合规审批困局社会资本参与渠道不畅等政策难题 为市场释放巨大政策红利 [10] 四好标准与更新实践结合 - "好房子"注重宜居性功能性健康性 通过加固加装设备改造老旧住宅实现质量提升功能完善 [12] - "好小区"构建最后1公里生活单元 增加活动空间智能应急便民服务和一老一小设施 [12] - "好社区"完善15分钟生活圈 补足教育医疗公园等公共服务与商业配套 [12] - "好城区"聚焦城市级功能升级 包含基础设施生态韧性文脉传承就业友好四大维度 [13] 土地政策创新需求 - 允许混合开发与用途合理转换 需明确用地性质变更与土地出让金补缴规则 [15] - 容积率转移奖励政策需落实 目前地方文件提及但实际获得项目有限 [15] - 亟待出台存量土地提前续期政策 北京40年产权商办用地剩余不足10年 需明确续期条件与出让金标准以稳定资产预期 [15] 金融支持体系构建 - 财政资金支持包含中央专项长期国债30个试点城市 地方专项债券及税费减免三免三减半政策 [16] - 金融工具创新要求商业机构开发专项产品 提前介入财务投资引导资金流向 [16] - 社会资本通过公募REITs资产证券化信用债参与 当前酒店写字楼两类成熟资产尚未纳入REITs范围 [17]