核心观点 - 中金维持对光大环境的跑赢行业评级及5.2港元目标价 对应2025/26年市盈率7.8倍/7.2倍 较当前股价有7%上行空间 [1] - 公司2025年新项目拓展放缓可能影响收入 但存量资产优化效果明显 推动资产质量和现金流持续向好 预测2025年盈利同比个位数增长 现金流大幅改善 [1] - 中金看好公司分红能力增强 重点推荐 [1] 业务运营与财务表现 - 随着建设比重回落 公司聚焦存量资产优化 核心利润稳步提升 吨发 供热等核心指标持续改善 [2] - 危废业务经营压力犹存 仍有减值风险 且2025年人民币升值4.2%导致汇兑损失提升 上半年汇兑损失达4.28亿元 预计2025年业绩同比增速保持在个位数水平 [2] - 中金考虑危废减值和美元升值带来的汇兑损失预期 下调公司2025/26年盈利预测16.2%/7.5%至35.8亿元和40.8亿元 并引入2027年盈利预测44.6亿元 [4] 资本开支与现金流 - 国内固废行业进入饱和成熟期 公司新项目拓展节奏显著放缓 投资谨慎 资本开支主要用于海外项目和水务项目 预计2025年资本开支可控制在30亿元以内 [3] - 2025年下半年可再生能源补贴发放提速 垃圾发电 生物质相关国补回收顺利 增强了公司资金流入 [3] - 看好公司自由现金流转正 现金能力持续向好 为提升分红水平 回馈股东提供基础 [3] 估值与股东回报 - 当前股价对应2026/27年市盈率为7.3倍/6.7倍 [4] - 预计调整后公司2026/27年股息率可达6.0%/6.6% 具备稳收益 强现金 高分红特质 [4]

房地产开发板块 - 2024年公司实现营业收入69.59亿元，同比减少47.23%，归属于上市公司股东的净利润为-3.17亿元，同比减少157.06%，主要因具备结转条件的项目减少[1] - 房地产开发板块收入59.18亿元，毛利率37.61%，同比下滑51.93%，结转收入50.5亿元来自上海中企云萃森林项目[1][4] - 2024年销售金额58.2亿元，销售面积10万平方米，期末待结转面积26.94万平方米[1][7] 商业与物业板块 - 物业管理业务收入6.98亿元，同比增长16.16%，毛利率4.1%，在管项目296个，管理面积2550万平方米[4][14] - 商业收入3.2亿元，同比增长41.98%，租赁业务租金收入6.47亿元，可租赁规模超80万平方米[4][13] 土地储备与项目开发 - 2024年未新增土地储备，仅存3宗待开发土地总面积21.22万平方米，位于江苏扬州和上海浦东、松江[7] - 开发中的4个项目总建筑面积42.55万平方米，分布于上海松江、闵行、宝山和浦东[7] 财务状况与融资 - 净负债率27.6%连续3年下降，现金短债比13.9倍为近五年最低，带息负债平均利率从4.34%降至3.87%[8][9][11] - 通过公司债回售、资产支持专项计划等方式降低融资成本[8] 新兴业务与战略方向 - 都市农业板块实现收入3.20亿元，闵行加工中心投产后净菜业务规模扩大[14] - 未来将重点提升住宅产品力，优化在建项目设计，并拓展物业和农业板块协同发展[14]

财务表现 - 公司2025年一季度实现营业收入57.65亿元，同比增长1159.37% [1] - 归母净利润为4.60亿元，较上年同期实现扭亏 [1] - 营收和利润改善主要受益于项目结转加快，中企云萃森林东区正式交房 [1] - 截至2024年末，公司货币资金178.44亿元，一年内到期的有息债务12.56亿元，财务资金状况整体健康 [2] 项目交付与产品力 - 中企云萃森林西区于2024年12月提前100多天交付，东区于2025年2月提前交付，累计交付面积105164.6平方米 [1] - 公司未来将聚焦住宅项目产品力提升，优化在建项目的设计与产品配置 [1] 资产管理板块 - 截至2024年末，公司运营资产可租赁规模达80余万平方米，出租率维持较高水平，累计租金收入6.47亿元 [2] - 2025年一季度，中企国际金融中心和中企财富世纪大厦招商落地面积1.65万平方米 [2] - 资产板块将持续聚焦存量资产优化，扩大租赁业务规模，强化安商稳商 [2] 融资情况 - 2025年初公司发行非公开发行公司债券(第一期)，融资规模15.20亿元，票面利率1.88%，创公司融资产品最低利率 [2] 城市生活服务板块 - 子公司新弘农业凭借全链条运营模式和高品质服务标准，成功签约上海建筑设计研究院有限公司 [3] - 2024年都市农业板块营业收入3.20亿元，同比增长41.98% [3] 物业管理 - 2025年一季度，古北物业中标东岸滨江综合养护项目，在城市综合养护领域取得突破 [3] - 截至2024年末，古北物业管理项目总数近300个，管理建筑面积逾2500万平方米，涵盖多种物业类型 [3]