核心观点 - 2025年9月法拍房市场呈现供应规模高位回升、成交规模小幅回落但仍在高位的态势，市场热度有所降温 [3][8] - 市场出现分化，一方面有高溢价成交的特殊个案，另一方面高总价标的流拍现象增多，显示资产处置难度 [8][9][28] - 政策层面推动存量空间盘活，但大型烂尾项目法拍处置仍面临挑战，需在规划调整等方面提前准备以提升效率 [10][19] 供应规模 - 全国新增挂拍4.2万套，环比上升31%，同比增加10%，起拍总价406亿元，环比增加25% [12] - 重庆新增挂拍1990套，位居各城市首位，共有10个城市新增挂拍套数超过500套，合计供应8416套，占全国总量的20% [16] - 一线城市中，广州挂拍451套居首，上海挂拍总价24亿元为全国最高，北京、深圳均为14亿元，广州为8亿元 [17] 成交情况 - 全国法拍房成交5033套，环比下降8%，同比减少14%，但连续两个月超过5000套，维持在年内高位 [3][5][23] - 广州成交186套位居首位，杭州、温州成交超150套，上海成交金额5.1亿元排第一，杭州4.7亿元、深圳4.6亿元紧随其后 [27] - 市场出现多宗1元起拍房源成交案例，如深圳大鹏新区一独栋住宅经过267次竞拍以206.5万元成交，加速房产流转 [27] 成交热度与典型案例 - 竞拍热度回落，成交法拍房的中位出价次数降至14次，仅5.5%的房源出价次数达到100次以上，均为2025年以来新低 [3][8] - 杭州远洋西溪公馆类别墅经过255轮竞价以3200万元成交，溢价率高达196%，成交单价约10.5万元/平方米 [28] - 上海古北壹号一处房产以8486万元成交，为本月成交总价最高，但较1.2亿元评估价折价30%，反映高总价资产流动性担忧 [29] 成交率 - 9月全国法拍房平均成交率为19.3%，环比下降1.9个百分点，已低于年内均线 [6][32][33] - 杭州以48%的成交率继续位居重点城市首位，福州、上海、南昌等城市成交率也在30%以上 [35] - 成都、西安受一手房营销力度加强影响，法拍房成交率均降至10%以下 [35] 折价率 - 成交法拍房的平均折价率为32.3%，环比小幅增加0.1个百分点，挂拍法拍房的平均起拍折价率为28.1%，环比下降0.7个百分点 [37] - 挂拍折价率回落主要受一拍房源影响，一拍房源占比上升至49%，其平均折价率下降0.5个百分点至23.7% [37] - 一拍房源的供求认知出现背离，挂拍与成交折价率相差3.1个百分点，而二拍和变卖房源的认知则在趋同 [38] 高总价标的流拍案例 - 东戴河合生天戴河项目以9.4亿元起拍价二度法拍，楼板价仅1035元/平方米，但最终流拍，较第一次起拍价下调7.5% [18] - 本月共有20处标的起拍价格超过1亿元，但衡水十里风荷（3.4亿元）等大型项目均告流拍 [9] - 大型项目流拍因需承接债务及纠纷、续建资金需求大（预计超20亿元）且部分土地存争议等高风险因素 [19]

文章核心观点 郑州市政府发布通知运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，明确收地范围、价格确定及收地工作具体要求 [1][2] 收地范围 - 企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地（优先） [3] - 因低效用地再开发或基础设施建设等确需收回的土地 [3] - 已动工地块中规划可分割且暂未建设的土地 [3] - 国家、省、市等相关政策规定可以收回收购的土地 [3] 价格确定 - 收地价格以基础价格为基础，与土地使用权人协商一致后经集体决策确定，基础价格按土地市场评估价格，相较企业土地成本就低确定 [5] - 司法或破产拍卖进入变卖程序的土地，相关司法程序完结后，在变卖价格不高于基础价格的前提下，按变卖价格和税费确定收地价格 [6] - 承担有保交楼任务的企业无力继续开发已供应未动工的住宅用地和商服用地，按基础价格确定收地价格，收地款用于保交楼项目 [7] - 拟收回收购地块的原土地使用权人在市域内参与竞买与原土地等值及以上土地的，按基础价格确定收地价格，企业足额缴纳新地块土地价款后，支付收地价款 [7] - 因法定原因导致土地使用权人至收地工作实施时仍无法开工的，按基础价格确定收地价格 [8] - 除上述情形以外的土地，按基础价格下调5%确定收地价格 [9] 收地要求 - 收回收购的存量闲置土地纳入储备后，根据国家调控政策要求和市场发展形势开展土地供应，因市场价格波动导致国有土地资产减值的，不予考核追责 [11] - 收回收购的土地按规划优先用于保障性住房建设、基础设施配套、公共服务设施建设补短板等重点民生领域和实体经济用地项目，原则上当年不再供应用于房地产开发 [11] - 各区政府全面调查摸底，提前做好专项债券资金申请和收地前期工作，按要求及时纳入年度土地储备计划 [11] - 加强部门沟通协调，突出银行改革化险、保交楼项目等涉及的存量闲置土地，分期分批稳妥推进和实施收地及后续再供应工作 [11] - 充分发挥土地储备“蓄水池”作用，提升收回收购土地品质，优化规划条件，强化投放调控和流量管理，维护良性土地供需关系 [11] - 各级各部门合理运用价格机制，有效防范廉政风险和道德风险，确保地方政府专项债券资金依法合规使用 [12]