专项债收购土地加速 - 截至5月20日全国公示拟使用专项债收购存量闲置土地近3000宗总面积超1.33亿平方米总金额超3500亿元 [1][2] - 3月公示地块较2月增加460宗4月公示地块超1500宗超过1-3月累计总量金额超1700亿元 [1][2] - 23个省市已公示相关计划广东省以650亿元居首河南福建超300亿元郑州173.5亿元西安惠州超100亿元 [2] 区域与城市分布特征 - 一二线城市公示476宗拟收储金额910亿元占比25.6% [3] - 广东省第二批公示100宗地金额150亿元商办用地占比升至31%住宅用地占比降至58.6% [3] - 广州珠海惠州首批收储金额均超60亿元湛江第二批49亿元清远东莞超20亿元 [3] 专项债发行进展 - 实际发行金额550亿元占公示总量15%广东湖南福建等5省试点发行 [5][6] - 广州发行60亿元居首长沙38.1亿元宁波13.2亿元成都2.8亿元福州0.2亿元 [5] - 湖南两批发行合计139.98亿元福建首批85.01亿元宁波拟发13.2亿元 [5] 未来趋势 - 当前发行规模不足公示金额五分之一已公示省份有望加速发行专项债 [4][6]

专项债收购土地加速 - 截至5月20日全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地接近3000宗总面积超1.33亿平方米总金额超3500亿元 [2][4] - 3月公示地块较2月增加超460宗4月公示地块超过1-3月累计公示总量总金额超1700亿元 [3][4] - 31个省市中有23个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况广东省公示拟收储总金额超650亿元位居第一河南福建两省公示金额超300亿元 [4] 地区分布特点 - 一二线城市公示地块合计476宗拟收储金额超910亿元金额占比达25.6% [5] - 郑州拟收储金额达173.5亿元收储用地面积超500万平方米均居各城市首位西安惠州拟收储金额超100亿元 [4] - 广东省多地已公示第二批地块截至5月20日公示的第二批项目达100宗地总金额超150亿元 [5] 专项债发行情况 - 截至5月20日广东湖南福建等地发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额接近550亿元占拟收储总金额的15% [6] - 广州发行专项债金额超60亿元居各城市首位一二线城市合计发行114.8亿元占总发行金额的21.0% [6] - 湖南发行第二批土储专项债券金额达45.83亿元福建发行第一批土地储备专项债券规模为149.64亿元 [6] 未来趋势 - 目前仅广东湖南福建浙江四川5个省份实际发行用于收购存量闲置土地的专项债金额不足公示金额的五分之一 [7] - 未来已公示项目的省份有望加速发行 [3][7]

专项债收购土地节奏加快 - 截至5月20日全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地数量接近3000宗总面积超1.33亿平方米总金额超3500亿元 [1][4] - 3月公示地块较2月增加超460宗4月公示地块超过1—3月累计公示总量总金额超1700亿元 [2][4] - 31个省市中有23个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况广东省公示拟收储总金额超650亿元位居第一河南福建两省公示金额超300亿元 [4] 地区与城市分布 - 郑州拟收储金额达173.5亿元收储用地面积超500万平方米均居各城市首西安惠州拟收储金额超100亿元 [5] - 一二线城市公示地块合计476宗拟收储金额超910亿元金额占比达25.6% [6] - 广东省多地已公示第二批地块截至5月20日第二批项目达100宗地总金额超150亿元第一批中惠州广州珠海拟收储金额均超60亿元第二批中湛江拟收储金额49亿元为截至目前金额最高 [6] 专项债发行进展 - 截至5月20日广东湖南福建等地发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额接近550亿元占拟收储总金额的15% [7] - 广州发行专项债金额超60亿元位居各城市首位二线城市长沙发行38.1亿元宁波发行13.2亿元成都发行2.8亿元福州发行0.2亿元一二线城市合计发行114.8亿元占总发行金额的21.0% [7] - 湖南省4月28日发行第二批土储专项债券金额达45.83亿元福建5月8日发行第一批土地储备专项债券规模为149.64亿元其中涉及存量闲置土地金额达85.01亿元 [7] 未来趋势 - 4月以来全国各地公示拟使用专项债券收回收购存量闲置土地明显提速但实际发行专项债规模仍较小目前仅广东湖南福建浙江四川5个省份实际发行用于收购存量闲置土地的专项债金额不足公示金额的五分之一未来已公示项目的省份有望加速发行 [8]

专项债收购存量闲置土地情况 - 截至5月20日全国各地公示拟使用专项债收购存量闲置土地数量接近3000宗总面积超1 33亿平方米总金额超3500亿元 [1][4] - 3月公示地块较2月增加超460宗4月公示地块超过1—3月累计公示总量总金额超1700亿元 [2][4] - 31个省市中有23个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况广东省公示拟收储总金额超650亿元位居第一河南福建两省公示金额超300亿元 [4] 各地区及城市收储情况 - 各城市中郑州拟收储金额达173 5亿元收储用地面积超500万平方米均居各城市首西安惠州拟收储金额超100亿元 [5] - 一二线城市公示地块合计476宗拟收储金额超910亿元金额占比达25 6% [6] - 广东省多地已公示第二批地块截至5月20日公示的第二批项目达100宗地总金额超150亿元第一批中惠州广州珠海拟收储金额均超60亿元第二批中湛江拟收储金额49亿元为截至目前金额最高 [6] 专项债发行进展 - 截至5月20日广东湖南福建等地发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额接近550亿元占拟收储总金额的15% [8] - 各城市中广州发行专项债金额超60亿元位居首位二线城市长沙发行38 1亿元宁波发行13 2亿元成都发行2 8亿元福州发行0 2亿元一二线城市合计发行114 8亿元占总发行金额的21 0% [8] - 湖南省4月28日发行第二批土储专项债券金额达45 83亿元涉及45个项目福建5月8日发行第一批土地储备专项债券规模为149 64亿元其中涉及存量闲置土地金额达85 01亿元 [8] 未来发行趋势 - 4月以来全国各地公示拟使用专项债券收回收购存量闲置土地明显提速但实际发行专项债规模仍较小目前仅广东湖南福建浙江四川5个省份实际发行用于收购存量闲置土地的专项债金额不足公示金额的五分之一未来已公示项目的省份有望加速发行 [9]

文章核心观点 郑州市政府发布通知运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，明确收地范围、价格确定及收地工作具体要求 [1][2] 收地范围 - 企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地（优先） [3] - 因低效用地再开发或基础设施建设等确需收回的土地 [3] - 已动工地块中规划可分割且暂未建设的土地 [3] - 国家、省、市等相关政策规定可以收回收购的土地 [3] 价格确定 - 收地价格以基础价格为基础，与土地使用权人协商一致后经集体决策确定，基础价格按土地市场评估价格，相较企业土地成本就低确定 [5] - 司法或破产拍卖进入变卖程序的土地，相关司法程序完结后，在变卖价格不高于基础价格的前提下，按变卖价格和税费确定收地价格 [6] - 承担有保交楼任务的企业无力继续开发已供应未动工的住宅用地和商服用地，按基础价格确定收地价格，收地款用于保交楼项目 [7] - 拟收回收购地块的原土地使用权人在市域内参与竞买与原土地等值及以上土地的，按基础价格确定收地价格，企业足额缴纳新地块土地价款后，支付收地价款 [7] - 因法定原因导致土地使用权人至收地工作实施时仍无法开工的，按基础价格确定收地价格 [8] - 除上述情形以外的土地，按基础价格下调5%确定收地价格 [9] 收地要求 - 收回收购的存量闲置土地纳入储备后，根据国家调控政策要求和市场发展形势开展土地供应，因市场价格波动导致国有土地资产减值的，不予考核追责 [11] - 收回收购的土地按规划优先用于保障性住房建设、基础设施配套、公共服务设施建设补短板等重点民生领域和实体经济用地项目，原则上当年不再供应用于房地产开发 [11] - 各区政府全面调查摸底，提前做好专项债券资金申请和收地前期工作，按要求及时纳入年度土地储备计划 [11] - 加强部门沟通协调，突出银行改革化险、保交楼项目等涉及的存量闲置土地，分期分批稳妥推进和实施收地及后续再供应工作 [11] - 充分发挥土地储备“蓄水池”作用，提升收回收购土地品质，优化规划条件，强化投放调控和流量管理，维护良性土地供需关系 [11] - 各级各部门合理运用价格机制，有效防范廉政风险和道德风险，确保地方政府专项债券资金依法合规使用 [12]

地方政府专项债券支持土地储备政策 核心政策要点 - 明确专项债券资金使用主体为纳入名录管理的土地储备机构，实行专款专用、封闭管理[1] - 优先将存量闲置土地（如已供应未动工的房地产用地）纳入储备计划，2024年11月7日后供地不列入存量范围[1] - 要求项目必须纳入土地储备计划并在全民土地资产管理系统中标识[1] 债券申报审核流程 - 自然资源部门需优先选择成熟度高、预期效益显著的项目，审核实施方案可行性及融资收益平衡[2] - 非试点地区由财政部、自然资源部联合审核项目，试点地区由省级政府审批后发行并备案[3] - 财政部门需依托债务管理系统进行全流程监管[3] 资金与收益管理 - 专项债券严格对应单个土地储备项目，允许项目内不同地块间调剂资金但需确保整体收益平衡[3] - 要求地方政府评估土地市场供需关系，合理确定债券发行期限[3] 监督管理机制 - 市县政府需对项目真实性负责，禁止利用债券资金反复回购造成空转[4] - 省级部门需每年三季度上报债券使用及偿还情况，财政部将随机抽查重点项目[4]