全国人口与出生人口趋势 - 2025年全国出生人口为792万人 与2016年高峰期1883.24万人相比下降超过一半[1] - 2025年全国死亡人口为1131万人 导致全国总人口减少339万人[1] - 2024年全国出生人口为954万人 较2016年1883.24万人下降49.34%[5] - 出生人口下降意味着住房新增需求与学区房需求减少[1] 不同城市人口变动分化 - 全国人口负增长背景下 不同城市情况差异显著 核心大城市出生人口降速慢 三四线城市降速快[4] - 大城市常住人口保持增长 三四线城市常住人口持续下降[4] - 以西安和宝鸡为例 西安2024年出生人口11.35万人 较2019年高点12.45万人降幅为8.84% 宝鸡2024年出生人口2.6万人 较2016年高点4.16万人降幅达37.5%[7] - 2015年至2024年十年间 西安常住人口从870.56万人增长至1316.76万人 增长约446.2万人 保守估计增长约400万人[9] - 同期 宝鸡常住人口从376.33万人下降至325.37万人 减少50.96万人 渭南从535.99万人下降至458.36万人 减少77.63万人[9] - 西安十年常住人口增长约400万人 意味着陕西省内其他地市人口总和减少约240万人[10] - 广州 武汉 成都 南京 苏州 合肥 杭州等核心大城市过去十年常住人口均呈增长态势 其中广州 成都增长规模超过500万人[12] - 人口持续向大城市聚集 因其拥有更多就业机会和优质公共资源 形成人才与企业聚集的循环 加剧对三四线城市的虹吸效应[12] 大城市学区房需求逻辑 - 大城市人口持续增长 学位需求保持不减 而三四线城市学位需求不断减少[12] - 大城市内部教育资源分布不均 优质教育资源依然稀缺[3][14] - 部分公办学校在扩大办学规模后仍无法满足需求 需提前发布学位预警 例如西安近期有30多所学校发布2026年学位预警[14] - 民办学校招生冷热不均 2025年翱翔中学计划录取686人报名1481人 辅伦中学招生1000人报名2198人 滨河学校招生1011人报名3043人 锦园中学计划录取15人报名144人 而另有多所学校报名人数远低于计划录取人数[14] - 根本原因在于优质教育资源分布不平衡 需求集中于“好学校”[14] - 尽管通过“名校+”等集团化办学模式促进均衡 但名校因长期积累的优质生源与师资 其优势地位难以撼动[16] - 即使出生人口下降 大城市居民对优质教育的追求不变 因此核心城市的优质学区房需求依然强劲 价值稳固[16] - 城市之间及城市内部区域的分化是现状也是未来趋势[16]

房地产市场结构性转变 - 二手房市场交易活跃度显著超越新房，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%，而同期二手房交易网签面积同比增长4.7%，占交易总量比重达45% [5] - 多个重点城市二手房交易增长强劲，上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市网签面积同比增长超过10% [5] - 政策环境持续优化，交易端放开限购限售，信贷端降低首付比例和房贷利率，推动二手房成为市场交易主力，供需结构发生深刻变化 [8] “老破小”房产价值驱动因素 - 核心区位价值凸显，房产位于城市中心地带，周边商业、医疗、教育等配套设施完善，通勤便利性强，例如案例中北京二环房产临近王府井、西单等多个商业中心及三甲医院 [23] - 总价较低且公摊面积小，购房门槛显著低于新房，例如成都案例中70多平米房产总价含税费为100万元，而隔壁电梯房单价达3万多元/平 [32][33] - 租售比具备吸引力，能产生稳定现金流，例如杭州西湖边50多平米房产月租金4000元，租金收益略高于银行存款利率 [30] 购房群体需求分化 - 年轻刚需群体注重通勤效率与独立空间，例如杭州案例中购房者因上班骑电动车仅需10分钟而选择“老破小”，总价160万元在预算范围内 [46] - 学区需求成为中产家庭核心考量，优质教育资源稀缺性驱动购房行为，例如成都家长为让孩子接受更好教育而选择一环边房产 [32] - 改善型及养老需求聚焦生活环境与社区质量，例如浙江退休人员因“西湖情结”及优美环境选择养老房，并看重社区人员构成简单性 [29][36] 价格趋势与市场心态 - 二手房价格持续回调，截至2025年10月全国100个城市二手住宅平均价格为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60%，已连续42个月环比下跌 [15][16] - 市场对房价上涨预期减弱，中国人民银行调查显示连续两个季度预期房价上涨的居民比例不足10% [41] - 购房决策更趋理性，从追逐投资属性转向耐用消费品属性，消费者更能接受合理价格波动，更关注居住本质与长期持有价值 [30][41]