核心观点 - 6月楼市延续弱复苏走势，新房成交微降但去化率环比上升3pcts至41%，同比上升11pcts，与2023年高峰持平 [1][2] - 7月新房成交或延续低位波动，但同比降幅可能进一步收窄，维持弱复苏态势 [1][23] - 市场分化加剧：核心城市高改盘、四代宅及学区房热销，弱二三线城市依赖政策刺激或降价促销 [22][23] 市场表现 - 6月30城平均开盘去化率41%，南宁等5城无推盘，成都等6城去化率超60% [2] - 热点城市如北京、上海、深圳同环比齐增，宁波等弱二三线城市去化率不足20% [3] - 广州新规项目去化率比旧规高30pcts，越秀云萃首开去化87% [5][6] - 重庆四代宅去化率普遍超75%，普宅仅20%，龙湖御湖境实得价16555元/㎡ [7][9] 热销项目特征 - 四代宅/新规项目：广州新规项目占全市认购量90%，重庆龙湖御湖境加赠后价格优势达8000元/㎡ [4][7] - 核心区高改盘：上海壹号院均价18.9万元/㎡当日售罄，成都麓湖生态城销售额13.78亿元 [12][14] - 学区房：长沙TOP10中6席为学区盘，西安西派澜廷因名校配套月销84套 [16] 城市分化策略 - 政策驱动：郑州房票项目占TOP20的25%，苏州TOP3均为政府回购项目 [19] - 以价换量：北京龙湖观萃降价5000元/㎡，福州名城悦郡降价7000元/㎡至1.5万元/㎡ [20] - 弱城市困境：三四线刚需消费降级，依赖高佣金渠道，市场处于"跌无可跌"状态 [22][23]

昨天，萧山一家长在萧内网App发帖： 家有小四的娃，成绩中上，本想北干或回澜买个学区房，现在分配生比例又加大了，身边声音就不一了。 一种跟我之前想的一样，师资摆在那里，水平差异大；另一种觉得现在农村学校读更有优势…… 楼主说，孩子要是拔尖或垫底，都不纠结直接在农村读了，成绩中上但不稳定才纠结，卷或不卷都很难选。 有网友认为现在农村学校确实有优势，为了读书买房的财务成本不用考虑么？ 也有网友表示，虽然孩子读书靠自己，但资源和氛围也是很重要的，有条件的还是应该冲一把。 网友@讲个笑话逗你哭：我儿子中班，我已经买好了双回澜，小学回澜读，只要他成绩中等或者偏下，初中就直接回城镇读，抢分配生名额。 网友@妈传菜：高考你也分配吗？ 网友@吃肉大王：虽说学习这个事情靠自己，但是手头充裕的话还是冲学区房吧，不管孩子能不能读好，至少接触到的同学层面、学习氛围大概率都是不 一样的。 评论区大多也是这两种看法—— 网友@古典诗词：吃分配有吃分配的好，但吃了分配，你如果跟不上，也是心有不甘，这个真的是很纠结。 网友@月泪无痕：没必要，但看你的意愿。 网友@萧山杂谈：宁围、新街都不是分配生政策受益者，东片南片一些学校才受益。 网友@A ...

我叫周玉梅，今年 64 岁，退休前在市制衣厂当质检员，每月退休金 4800 块。 我笑着点头，她凑近了说："我跟您打听个事，我听人说，这学区房能'一起登记入学'，要不您把我孙 子的名加上？都是邻居，互相帮个忙呗！" 老伴儿老陈以前是中学老师，退休工资比我高些，我们唯一的儿子在外地工作，孙子快 6 岁了，眼瞅着 要上小学。 去年底，我和老陈咬咬牙，把攒了十年的养老钱拿出来，又贷了点款，在市中心买了套 42 平米的学区 房，就为了孙子能进那所口碑最好的实验小学。 这月初的一个早上，我拎着布袋子去菜市场买鲫鱼。 卖菜的小张瞅见我手里的学区房宣传单，随口问了句："周姐，听说你们买了实验小学的学区房？" 我正挑着菜叶子，没多想就应了声："是啊，为了孩子上学，没办法。" 没想到这句话就像长了翅膀，不到半天就传遍了整个小区。 那天傍晚在楼下碰见 3 单元的李芳，她怀里抱着孙子，老远就冲我笑："周姐，听说您买了学区房？这 可是大喜事啊！" 我心里咯噔一下，赶紧摆手："可不行，我查过教委的政策，必须是直系亲属才能登记。" 李芳一听急了，嗓门提高了八度："政策是死的人是活的！您让您儿子把房子过户给我儿子，等我孙子 入学了再过户回 ...

友友们大家来啦!今天来和大家一起分享精彩话题 老规矩先点赞再看文！ 我妈那天神神秘秘把我拽进卧室，从枕头底下摸出个文件袋。9本红彤彤的房产证，全是最抢手的学区房！她手指头戳着我脑门："死丫头，敢告诉你男人， 我打断你的腿！"我抱着那堆本子，手心直冒汗。这半年老公天天念叨要换大房子，他弟结婚还等着我们出首付。 昨天婆婆又来哭穷，说小叔子对象非要加 名才领证。我摸着包里新办的单独账户，心里偷着乐。 01 02 我妈把家里5套商铺都过户给我，让我别告诉老公，说怕他惦记。结果第二年老公做生意亏了300万，要卖房还债，我偷偷把商铺租出去的钱全填进去了。现 在想想，要不是我妈有先见之明，我们连住的地方都没了。老公到现在都不知道这些商铺是我的，还以为是租的。 03 04 以前我妈总说男人靠不住，我还不信，觉得老公对我挺好；现在他把家里积蓄全拿去投资失败，还欠了一屁股债，天天跟我哭穷要钱，我才明白妈妈为什么 偷偷把房子都过户给我。这才是未雨绸缪呢 06 05 结婚后才发现老公对钱特别敏感，动不动就查账。妈妈把房子给我时特意叮嘱别说，我还觉得她多虑了。结果上个月老公发现我名下多了套房子，立马问是 不是我妈给的，说要拿来投资。幸 ...

在杭州众多的优质学区房中，"学军小学+十三中"的组合堪称"王炸"。昨天上午，就有一套这样的学区房在法拍平台拍卖， 它就是位于杭州市中心下宁巷 3-2号的法拍房。 这套建筑面积141.15m²的房子，是一套顶跃户型，位于楼幢的第6~7层，一梯两户的中间套。其中一层户型结构是2室2厅1厨1卫，二层户型结构为1室（部 分坡屋顶）1卫1露台，室内带简单装修。该房源起拍价596.7万元，折合起拍单价约4.23万元。 学军求智巷校区的学区房，多年来都是杭州家长们心目中的NO.1选择。2018年，下宁巷北面的文二新村一套建筑面积19.84m²的房子以300万元成交，折 合单价超过15万元，刷新了杭州学区房的单价最高纪录。2021年1月，下宁巷东面的崇文公寓作为该学区板块内为数不多的电梯房，一套建筑面积 106.57m²的法拍房被20人争抢，最后以1271万元拍出，折合单价11.93万元。 虽然这两年学区房的价格大幅回落，但根据贝壳找房平台的数据，下宁巷4月份的成交均价约5.4万元/m²，文二新村4月份成交均价约6.1万元/m²。昨天这 套法拍房的成交价格无疑是偏低的。 对比当初300万只能买20m²不到的房子，如今却能以2 ...

两个数据，值得关注。 一个是年初曝光的人口数据，2024年长沙新增人口10.39万，以1061.7万总人口居全国第15位！ | | | 干万人口城市2024年常住人口数据 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 城市 | | 2024年人口(万人) 2023年人口(万人) 人口变化(万人) | | 排名 | | 重庆市 | 3190.47 | 3191.43 | -0.96 | 1 | | 上海市 | 2480.26 | 2487.45 | -7.19 | 2 | | 北京市 | 2183.2 | 2185.8 | -2.6 | 3 | | 成都市 | 2147.4 | 2140.3 | +7.1 | 4 | | 广州市 | 1897.8 | 1882.7 | +15.1 | 5 | | 深圳市 | 1798.95 | 1779.01 | +19.94 | 6 | | 武汉市 | 1380.91 | 1377.4 | +3.51 | 7 | | 天津市 | 1364 | 1364 | 0 | 8 | | 西安市 | 1316.76 | 1307.82 | +8.94 | ...

实际上，无论当下对"学区房"是否刚需，但凡加上这个标签，似乎就拥有了极大的竞争优势。在后期出手时，也常常 是"一击制胜"的关键所在。而在宁波，镇海的"学区房"属于buff叠满，不管有娃没娃的家庭，基本都知道这里有"光 环"加成。 然而，现实并非如此简单，也并不是"有房就能赢在起跑线上"。在 宁波市镇海区人民政府官网相关介绍中 ，镇海区 公办学校招生是根据"先片区、后学区"原则，按照"有户有房、有户无房、有房无户"的顺序分类排序，依次录取。并 且会根据户口迁入时间先后进行调剂。就此， 去年底镇海区也发出了2025年义务段公办学校户籍儿童入学第一次预警 公告。 属实没想到的是，几天前，网友"风绝凌"在东论发帖， 反馈的情况与外界的普遍想象大相径庭，引发了网友的讨论。 几年前，一部国民关注度颇高的家庭剧《小欢喜》里有一句台词： "孩子、房子、票子，忙活一辈子"，一语道破了普 通人生活中的诸多无奈与奔波，被不少观众奉为"经典"。 "买房"话题，向来紧扣着老百姓的神经线。 很多时候"牵一发而动全身"，不仅关乎个人的居住需求，还会影响几代人 的"钱袋子"。如果加上"学区房"的buff，气氛瞬间被点燃。 原来，早在2020 ...

学区房市场变化 - 老破小学区房价值大幅缩水 因多校划片和教师轮岗政策削弱学区优势 [1] - 老旧设施和停车困难等问题进一步降低居住品质需求 导致市场接受度下降 [1] - 案例显示政策调整后房产价值与入学预期脱钩 降价50万仍难成交 [1] 小产权房风险 - 缺乏合法产权证书 面临拆迁补偿纠纷时权益无保障 [3] - 政府管控趋严 未来交易合法性存疑 流动性可能完全丧失 [3] - 历史案例显示产权问题导致补偿谈判僵局 资产易成"死资产" [3] 远郊大户型住宅困境 - 通勤时间过长和配套不足降低居住吸引力 与城市化趋势背离 [3] - 案例反映实际使用痛点明显 降价50万仍无买家接盘 [3] - 生活便利性需求升级导致远郊大户型成市场边缘产品 [3] 商住两用房缺陷 - 40-50年产权年限短 商业水电标准推高生活成本 [4] - 人员流动性大带来安全隐患 居住环境嘈杂影响生活质量 [4] - 市场需求持续萎缩 转手难度显著增加 [4] 产权纠纷房隐患 - 抵押/查封等产权瑕疵易引发法律纠纷 资产处置风险极高 [6] - 案例显示产权调查缺失导致购房者陷入债务陷阱 [6] - 市场对瑕疵资产接受度接近冰点 流动性几近枯竭 [6]

教育行业 - 国际学校家长转向公办教育 深外国际部家长群流传《公办学校生存指南》 每年节省18万学费[2] - 课外教育支出大幅缩减 钢琴课转为B站免费教程 教育支出警戒线从"上不封顶"降至家庭收入30%[4] - 学位竞争加剧 国际学校退学学生需排队等待公办学校学位[4] 消费行业 - 高端消费明显降级 科技园白领下午茶从星巴克馥芮白转为瑞幸9.9元券[5] - 二手奢侈品市场遇冷 非热门款香奈儿回收价跌至原价三折[5] - 社区团购兴起 转行码农开发比价小程序覆盖3公里内菜市场价格[7] 房地产行业 - 学区房价格大幅下跌 百花片区某学区房挂牌两年降价400万[1] - 法拍房数量激增 深圳法拍房数量三年增长7倍[8] - 租金收益不足 龙华某业主月供2.3万 租金仅够覆盖利息[8] 就业市场 - 职业转型普遍 前投行VP转行网约车司机[9] - 教培行业失业者转行 原教培老师将房产隔断出租[8] - 互联网从业者跨界创业 码农转行开发社区团购工具[7] 生活方式转变 - 消费观念重构 从高端日料转向城中村20元螺蛳粉[9] - 资产认知变化 现金流重要性超过房产证数字[12] - 教育理念调整 考级证书等传统评价标准被弱化[12]

导语 2025年一季度楼市企稳，热点城市回暖，二季度或延续弱复苏。 新房层面，得益于核心一线利好新政持续发酵，一季度115个重点城市商品住宅成交面积5131万平方米，持平去 年。从月度变化趋势来看，自2024年2月以来，新房成交同比降幅持续收窄，至2025年3月新房成交单月同比持平 去年，止跌企稳征兆初显。 ◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩 研究视点 2025年一季度市场止跌企稳，随着3月传统营销旺季来临，整体楼市也有复苏迹象，步入3月，一二手房成交回 升，二手房市占率持续上升，究竟3月小阳春成色几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，二季度 楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？ 0 1 引子：一季度楼市筑底企稳，新房点状回温，二手增速放缓（本节有删减） 2025年一季度市场止跌企稳，对比历年一季度30个典型城市新房和二手房成交总量规模，可以看出2025年基本处 于6年来中值水平，2025年一季度一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17%。 分能级来看，一线韧性好于二线好于三四线，据CRIC监测数据，一线一季度累计同比正增26%，显著好于二线 5%，三四线"返乡置业"爽约，叠加居 ...