上海楼市现状 - 上海业主信心回归 部分不再接受大幅砍价 青浦白鹤镇某小区成交价从去年10月的85万元/套回升至100万元左右 业主心理价位调至98万元[4][5] - 3月上海二手房成交2.93万套 环比大涨75.4% 同比增44.8% 创2022年以来3月最高成交量[6][19] - 虹口瑞虹新城等区域因高溢价土地出让 业主降价意愿明显降低[4] 一线城市成交对比 - 北京3月新房成交4151套 同比涨51.7% 环比涨107% 二手房网签19234套 环比增62% 同比增34.7%[15] - 深圳3月一手住宅网签4161套 环比增67.5% 同比增47.2% 但较去年四季度热度下降50%[15][17] - 广州1-3月一手住宅网签面积172.67万㎡ 同比增36.8% 二手住宅交易面积242.27万㎡ 同比增26.2%[19][20] 价格与供需关系 - 深圳二手房挂牌量突破7.3万套（实际或超10万套） 供应过剩导致价格难上涨[21][22] - 2月全国65城二手房价格环比下跌 上海结束自去年10月的连涨转为下跌0.4%[26][27] - 上海近期挂牌房源中86.37%选择降价销售 显示市场仍以买方为主导[28][29] 宏观影响因素 - 全国百强房企3月操盘销售金额3175.7亿元 环比增68.8% 但同比降11.4% 为五年来同期最低[10][12] - 2024年全国新建商品房销售面积同比下降12.9% 销售额降17.1% 住宅销售面积降14.1%[38] - 住户部门中长期贷款全年增量2.25万亿元 较上年减少3000亿元 创历史新低[40] 中美贸易摩擦影响 - 美国对中国商品加征34%关税 中国对等反击 特朗普威胁将总关税提高至104%[51][53] - 贸易摩擦加剧全球经济不确定性 可能延缓中国宏观经济和就业市场回暖进程[50][54] - 一线城市楼市企稳关键取决于全国经济恢复情况 当前地方债和房地产问题仍未彻底解决[35][37]

上海楼市表现 - 1月份上海二手房价格环比上涨0.4%，领涨全国，但同比仍下跌2.3% [5] - 1月份全国70个大中城市中，仅6个城市新房与二手房环比同时上涨，包括上海、成都、深圳等 [4] - 上海新年首轮土拍4宗地块全部溢价成交，总成交金额159亿元，平均溢价率33.6% [6] - 土拍中松江、奉贤等外环地块溢价率超10%，显示市场热度向郊区扩展 [8] - 参与土拍房企类型多样，包括央企国企、民企和外资企业 [8] 上海楼市数据 - 2024年上海商品房销售面积1656.86万平方米，同比下降8.5%；住宅销售面积1356.73万平方米，下降6.9% [11] - 2024年商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%；住宅销售额6685.19亿元，下降3.6% [11] - 2023年存量房买卖登记面积1708.03万平方米，同比增长5.8%，但仍仅为高点时期一半水平 [14] - 二手房成交量从2016年高点34.77万套降至2022年17.71万套，下降49% [14] - 2025年春节后二手房市场快速回暖，链家数据显示第7周成交量环比增长190% [19] 豪宅市场表现 - 中海·顺昌玖里项目单日销售505套，总销售额196.53亿元，创全国单次开盘纪录 [13] - 翠湖天地六期项目108套豪宅当日售罄，套均总价1.1亿元，总销售额119.79亿元 [13] 市场影响因素 - 一线城市楼市表现主要取决于信心和预期，而非购买力 [23] - 全国宏观经济和就业形势是影响上海等一线城市楼市的关键因素 [23] - 2024年全国新建商品房销售面积下降12.9%，销售额下降17.1%，显示行业整体仍处调整期 [23] - 住户部门中长期贷款增量持续走低，2024年仅增加2.25万亿元 [25]