新房市场表现 - 2025年10月上海新房成交11102套，环比有所下降 [3] - 高端及稀缺地段项目表现强势，10月20日至26日当周黄浦区成交面积2.02万平米占全市15.99%，成交总价42.25亿元占全市36.11% [3][11] - “8·25新政”放宽外环外限购及信贷后，外环外新房成交占比在首月达到73.45%，为年内最高 [5] - 新房市场同质化产品增多导致竞争加剧，项目续销批次去化速度放慢，买家决策周期延长 [9] 二手房市场表现 - 2025年10月上海二手房成交18483套，环比下降9.35% [1][5] - 受国庆长假影响10月有效交易日减少，但日均成交从9月的680套上升至10月的754套 [5] - 10月最后五个工作日出现翘尾行情，连续四天日成交超700套，其中10月12日单日成交1266套，为5月10日以来156天内最高值 [5][11] - 约80%房源成交价低于挂牌价至少5%，业主普遍让价 [7] 市场结构分化 - 总价500万以下的刚需盘需求旺盛，线上咨询热度高，成为市场主力 [7] - 核心区域如陆家嘴、徐汇滨江的豪宅议价空间收窄至3%-5%，找房热度微涨1.5%，稀缺性支撑价格 [7] - 外围区域价格下调明显，核心区域凭借资源和地段优势价格相对稳定，市场分化格局长期存在 [9][11] - 高端项目在整体环境下表现坚挺，富裕买家对地段和品质要求坚定，领跑成交榜单 [11] 政策影响与市场趋势 - “8·25新政”通过放宽外环外限购及信贷公积金政策，直接刺激了外环外市场的活跃度 [3][5] - 供给端变化推动市场分层，高品质项目受到青睐，“好房子”标准提升将召唤改善型需求 [13] - 业主因挂牌量多、买家预期弱而让价，吸引了真实需求入场，维持了总体成交量稳定 [9]

土地拍卖市场 - 上海2025年第八批次土地拍卖竞争激烈，静安苏河湾、徐汇滨江、杨浦滨江3宗核心城区地块实现溢价成交，土拍市场维持较高热度 [1] - 第八批次土拍六幅地块出让总金额达198.8亿元，其中徐汇滨江明星地块成交价44.65亿元，溢价率10%，成交楼面价高达每平方米14.85万元 [3] - 业内人士表示上海优质地块开发潜力进一步提升，土地市场的稳健表现有望传导至新房销售端 [5] 新房销售市场表现 - 上海9月商品房销售面积174.96万平方米，较8月环比上涨64.22%，其中住宅销售面积126.53万平方米，环比上涨73.47% [21] - 上海宝山区某楼盘在国庆节开放售楼处后两周多时间里接待近千组客户，周末人流量达每天上百组 [9][11] - 上海虹口区某楼盘首批次119套房源认购接近200组，开盘当天全部售罄，二批次认购已结束并即将开盘 [15] 购房需求特征 - 购房者需求以自住为主，包括刚需和改善型需求，而非单纯投资 [23] - 购房者主要关注交通、生活配套等因素 [7] - 随着《住宅项目规范》实施，市场对从安全、舒适、绿色、智慧四个维度定义的“好房子”期待提升 [17][19]

政策背景与供应概况 - 2021年上海对认购率超130%的商品房实行限售五年政策[1] - 2026至2028年全市预计有约12.5万套次新房解禁 其中2026年集中入市约3.24万套[2] - 2021年触发限售的121个新盘中 近半数项目开盘即售罄[3] 解禁房源区域分布特征 - 解禁房源高度集中在临港 徐泾和唐镇等板块[3] - 浦东 闵行 宝山 嘉定和青浦是解禁房源集中区域 外环外板块占总解禁量60%以上[3] - 黄浦 静安等核心区解禁房源约3769套 不足总量11%[11] 重点板块市场影响分析 - 2026年徐泾板块解禁约1.08万套 叠加当年集中入市1.6万套新房 区域二手房挂牌量将激增[8] - 徐泾板块早期过度依赖投资客群 配套落地滞后于住宅开发 板块或将持续下行[9] - 临港板块当前新房去化依赖打折促销 解禁潮叠加新房库存使区域短期承压明显[10] 市场结构性分化与产品特征 - 当前上海楼市呈现结构性分化 核心区豪宅价格持续攀升 而远郊区域库存积压[5][6] - 解禁房源中建面约90-120㎡房源占比较多 与当前二手房主力成交面积高度重叠[11] - 部分区域楼盘解禁后 区域挂牌量将翻倍 或倒逼房东降价加速置换[12] 政策应对与市场前景 - 2025年上海出台政策 放开外环外限购 社保满1年即可购买 并包括公积金可支付首付 最高贷款额度提高到216万元等措施[12] - 政策调整旨在释放约15万潜在购房需求 帮助市场平稳过渡[12] - 2025年二手房成交预计达28万套 3.24万套解禁房源占比仅12% 难改量升价稳主基调[12]

新房市场表现 - 国庆长假期间上海新建商品住宅成交面积为1.73万平方米 [1] - 新房市场日均成交面积较去年国庆假期小幅增长3% [1] - 外环外区域成为成交主力 杨浦区成交近4000平方米 大浦东成交近3000平方米 宝山、青浦、松江等郊区网签量均超过1000平方米 [1] - 高端豪宅项目表现突出 如陆家嘴太古源源邸成交均价达192409元/平方米 [2] 开发商营销策略 - 开发商推出促销活动抢收市场 保利发展上海公司推出11盘联动活动 假期8天吸引4000多组客户到访 实现销售金额12.8亿元 [2] - 部分项目推出直接价格优惠 如青浦区同悦湾璟庭项目推出95折购房优惠 招商时代潮派项目赠送2万元家电大礼包 [3] 二手房市场表现 - 国庆假期前7天上海二手房累计成交仅780套 日均成交111套 [4] - 二手房日均网签成交套数较去年假期下滑超五成 较2024年同期的2133套下跌超过63% [1][4] 市场分化特征 - 市场分化加剧体现在新房与二手房之间 以及不同区域和不同档次产品上 [4] - 外环外区域成为市场热点 高端豪宅和性价比高的首次改善产品都有不错表现 [4] 行业前景展望 - 基于8月底的政策 9月以来外环周边项目人气明显好转 一些项目签约有不错的延续性 [4] - 在利好政策惯性 季节性销售旺季以及市场结构性矛盾叠加影响下 10月上海新房市场成交量有望优于去年同期 [4] - 随着部分急售房源的降价 二手房成交量或有结构性边际改善 但在新房虹吸效应下恐难大幅提升 [4] - 上海楼市全面实现止跌回稳大概率出现在明年上半年 [5]

新房市场双节促销活动 - 国庆中秋双节期间上海新房市场利用销售窗口期采取多种促销方式包括认筹福利互动活动和专属优惠以吸引购房者 [4] - 保利发展上海公司推出11盘联动活动双节8天累计到访4000多组客户成交额达12.8亿元 [2][4] - 招商时代潮派项目每日有40余组客户来访成功认购16套房源并推出额外赠送2万元家电大礼包优惠政策 [2][4] 具体项目市场表现 - 国贸地产在沪实施六盘联动策略旗下国贸虹桥璟上等项目通过伴手礼家电赠送和佣金奖励拉动客流较平时周末有所增加 [4] - 国贸海上原墅项目于10月6日启动认筹售楼处坐满咨询者此前三批次产品均触发积分且去化颇佳 [5] - 江湾金茂府·湾耀双节期间日均接待客户量稳定在近百人金茂棠前·棠曜客户来访量超出预期 [7] 二手房市场成交数据 - 双节假期7天上海二手房累计成交780套日均成交111套较2024年同期的2133套下跌超过63% [9] - 前5天累计成交462套日均92.4套较2024年同期的1125套下跌近60%但与2023年同期相比大涨96.6% [9] - 1月至9月上海二手房成交19.1万套同比增长17.6%挂牌量13.68万套同比减少2.4%平均找房热度64.3微降0.3% [9] 政策影响与市场分化 - 沪六条新政后9月上海新建商品住宅日均成交3.3万平米较8月日均增长31%同比增长55%二手房日均成交684套环比增长10%同比增长32% [12] - 9月上海共43个项目认购平均认购比0.75高于前8个月平均的0.71在售项目来访量比8月增加16%日均成交面积比8月增加33% [12] - 双节期间上海新建商品住宅成交面积1.73万平米成交前十榜单中有3个10万+楼盘和4个均价低于6万元平米的首次改善项目 [13] 行业展望与政策预期 - 业内对上海10月楼市持谨慎乐观看法认为外环周边项目人气有明显好转项目销售表现不错签约有延续性 [13][14] - 市场整体延续筑底调整态势一线及部分强二线核心城市四限松绑向购房者释放利好信号楼市止跌回稳初现端倪 [14] - 行业普遍认为上海无需进一步优化楼市政策市场主要期待降LPR今年最后一个季度大概率会有一次降LPR调整 [14]

新房市场表现 - 国庆中秋双节期间上海新房市场通过多种促销活动吸引客户，多个新盘启动认筹或开盘，客户到访量和成交量均有明显增长 [1][2] - 保利发展上海公司推出“11盘联动”活动，8天共计到访4000多组客户，成交额达12.8亿元 [1][2] - 招商时代潮派项目每日有40余组客户来访，成功认购16套房源，国贸海上原墅等项目售楼处客流量可观 [1][2][3] - 金茂旗下项目通过互动活动吸引客户，江湾金茂府·湾耀日均接待客户量稳定在近百人，金茂棠前·棠曜客户来访量超出预期 [3] - 上海中原地产数据显示双节期间新建商品住宅成交面积1.73万平米，成交前十榜单中有3个单价超10万元楼盘和4个均价低于6万元/平米项目 [7] 二手房市场表现 - 双节期间上海二手房市场表现低迷，10月1日至7日累计成交780套，较2024年同期的2133套下跌超63% [1][4] - 同比大跌部分归因于2024年“沪七条”政策导致的高基数，若对比2023年同期前5天约235套的成交量，今年前5天462套的成交量实则大涨96.6% [5] - 1月至9月上海二手房成交19.1万套，同比增长17.6%，挂牌量13.68万套同比减少2.4%，平均找房热度64.3微降0.3% [5] - 市场观望情绪主导，买卖双方议价博弈周期拉长，中介反映客户看房活跃但成交决策周期较长，市场“以价换量”状态未明显变化 [3][5] 政策影响与市场展望 - 8月25日上海出台“沪六条”楼市新政，带动9月市场显著回暖，新建商品住宅日均成交面积较8月增长31%，二手住房日均成交环比增长10% [6] - 9月上海共43个项目认购，平均认购比0.75高于前8个月平均的0.71，在售项目来访量比8月增加16%，日均成交面积比8月增加33% [6] - 业内对四季度上海楼市持谨慎乐观态度，认为8月底政策效果有延续性，外环周边项目人气好转，恢复正常工作节奏后销售走势将延续 [7] - 市场整体延续筑底调整，政策面优化持续释放利好信号，楼市止跌回稳初现端倪，房企需把握结构性机会开发复合优势项目 [8] - 业内普遍认为上海无需进一步优化楼市政策，市场主要期待降LPR，预计四季度大概率有一次降LPR调整 [9]

新房市场促销活动与成交表现 - 保利发展上海公司双节期间11盘联动，8天到访超4000组客户，成交额达12.8亿元 [2][3] - 招商时代潮派项目每日有40余组客户来访，成功认购16套房源 [2][4] - 国贸地产推出六盘联动策略，通过伴手礼、家电赠送、互动活动及佣金奖励促进销售，客流较平时周末增加 [3] - 江湾金茂府·湾耀项目双节期间日均接待客户量稳定在近百人，金茂棠前·棠曜客户来访量超出预期 [6] - 金隅地产项目于节后认筹，假期参观购房者络绎不绝，成为普陀区人气热盘 [6] 二手房市场成交数据与现状 - 双节假期7天上海二手房累计成交780套，日均111套，较2024年同期2133套下跌超63% [8] - 前5天累计成交462套，日均92.4套，较2024年同期1125套下跌近60%，但较2023年同期235套大涨96.6% [8] - 1-9月上海二手房成交19.1万套，同比增长17.6%，挂牌量13.68万套，同比减少2.4% [8] - 双节期间上海网签1133套二手房源，客户量不到平时双休日的一半，挂牌量价维持稳定 [9] - 中介反映市场观望情绪浓，客户看房活跃但成交周期长，以价换量状态未明显变化 [9] 政策影响与市场整体趋势 - 8月底出台的“沪六条”新政带动9月市场回暖，新房日均成交面积较8月增长31%，二手房日均成交环比增长10% [11] - 9月上海43个项目认购，平均认购比0.75，高于前8个月平均的0.71，在售项目来访量比8月增加16% [11] - 双节期间上海新建商品住宅成交面积1.73万平米，成交前十榜单中有3个单价10万+楼盘和4个均价低于6万元/平米的项目 [12] - 市场分化持续，同一板块内项目去化率差异显著，如大华静安年华去化率68.6%，而中建玖上琅宸开盘即售罄 [12] - 业内预计四季度可能有一次LPR降息，但对进一步优化楼市政策预期不强，认为当前政策已基本到底 [13]

上海新房市场产品趋势 - 项目强调产品设计优势，如三阳台、高得房率可达90%多、110平方米户型主卧采用270度转角飘窗、南面阳台进深近1.8米 [1] - 外立面材料升级，项目南边外墙90%面积使用铝板加玻璃以提升视觉效果 [1] - 新盘销售话术普遍包含“金属玻璃墙”、“大阳台”、“绿建三星”等关键词，显示行业正融合现代建筑美学与科技人居理念 [1] 房企销售策略与市场反应 - 房企采取差异化竞争策略，例如在周边二手房多为小户型的区域创新打造面积段125平方米起步的纯改善型产品 [2][4] - 项目通过开盘优惠促进销售，如认购并七天内付清首付款可享受叠加后约九五折优惠，一期132套房源大筹认了166组客户 [4] - 市场看房热度在国庆假期有所波动，有销售人员反映假期客户量较9月周末减少，但部分项目假期前两日到访客户较多，总体平稳 [2][6] 新规对行业产品标准的影响 - 上海新规要求阳台面积不超过户型总面积的10%且最大不超16平方米，例如125平方米户型阳台最多12.5平方米，引导产品设计标准化 [8] - 新规鼓励高品质建设，如明确住宅建筑外立面采用干挂石材、金属等高品质材料时，其饰面层建筑面积不计入容积率 [9] - 新规推动产品实用性提升，如允许底层架空层、风雨连廊等用作公共用途的建筑面积不计入容积率，并鼓励一梯一户设计以增加可利用公摊面积 [8][9] 具体项目设计与去化情况 - 项目注重实际利用率，例如123平方米户型通过设计非承重结构飘窗等，实际利用率超过90% [9] - 低容积率项目（如1.01）注重建筑质感，洋房层高达3.15米，立面1至9楼用干挂石材，10至11楼用金属加玻璃幕墙 [9] - 部分项目去化迅速，如闵行区一新盘9月29日首次开盘66套房源当天清盘，叠墅产品客户意向高于洋房，国庆假期前6日有40余组客户冻资 [4][6]

文章核心观点 - 上海楼市新政实施满月 新房与二手房市场呈现差异化修复态势 外环外市场活跃度显著提升 [1] 新房市场表现 - 新政后首周新房网签成交量环比增幅超过30% 形成成交小高峰 [5] - 外环外多个新建楼盘认购后迅速售罄 部分项目实现“三开三罄” [5] - 首周高峰后成交量逐步回归理性 但整体仍维持较高水平 新政首月新房成交总量环比上涨19% [5] - 新房网签量同比仍下降2.5% 但降幅较去年同期收窄33个百分点 [5] 二手房市场表现 - 二手房市场呈现“稳步爬坡”态势 新政后四周网签成交量依次为4704套、4416套、4794套、5021套 成交重心持续上移 [6] - 市场咨询量、带看量同步回升 交易活跃度持续提升 [6] - 9月以来二手房挂牌量累计减少1453套 缓解市场供给压力 [6] 外环外市场影响 - 新政核心为取消外环外限购 该区域新房交易量占全市61% 二手房交易量占全市51% [7] - 新政首月外环外新房成交占全市比重攀升至73.45% 创年内新高 较年内平均水平高出12.29个百分点 [8] - 新政前两周外环外二手房成交比重分别达49.5%和49.1% 明显高于年内44.3%的平均水平 [8] 市场库存与长期展望 - 截至9月26日上海全市二手房挂牌量达35.65万套 库存高企态势未缓解 [9] - 历史经验显示楼市宽松政策对成交量的提振作用通常仅能维持数月 对成交价的拉动效应相对有限 [8]

阳台计容新规 - 阳台计容标准调整，符合特定条件的阳台面积按其水平投影面积的1/2计入容积率 [1] - 每户阳台总面积上限为该户型建筑面积的10%且不大于16平方米，小于80平方米户型阳台面积上限为8平方米 [1] - 阳台设计进深不超过1.8米，超出部分按其水平投影面积的全面积计入容积率 [1] - 沿公共绿地等特定区域，进深不超过0.75米的开敞式阳台建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入10%的阳台面积上限 [2] 不计容面积扩展 - 住宅建筑采用干挂石材、金属、陶板等高品质外立面材料，其饰面层不计入容积率 [2] - 多高层住宅底层用作公共用途的架空层、风雨连廊其建筑面积不计入容积率 [2] - 机动车、非机动车地下车库出入口顶棚、地下车库出地面楼梯和电梯的遮雨棚其建筑面积不计入容积率 [3] 产品品质与设计影响 - 新规出台后，部分以“大阳台”为卖点的项目后续地块设计可能需要进行更改 [2] - 外立面材质升级不计容将提升开发商升级外立面的积极性 [3] - 不计容面积的增加有望提升上海新房市场的产品品质和得房率 [3] 老旧小区改造支持 - 支持老旧小区提升居住环境，加装电梯、无障碍设施、适老化改造等无需办理规划审批手续 [3]