上海2026年1月二手房市场表现 - 2026年1月上海二手房成交量达22834套，创近五年同期新高，同比上涨24.18%，增加4447套，且为连续第三个月成交量站稳2.2万套关口 [1] - 市场活跃度高，单日成交破千套成为常态，1月17日单日成交达1201套，当月第三次破千，为近三年1月楼市罕见现象 [1] - 二手房库存去化加速，挂牌量已连续9个月下降，截至1月底降至14万套，较历史峰值减少近3万套，当前库存量较2025年1月下降约20%，处于近年历史低位 [1] 市场供需与价格结构 - 市场流通效率提升，供需关系趋于平衡，支撑市场热度的核心是刚需群体集体入场，源于价格回归理性 [4] - 经过两年多调整，部分板块购房门槛从300万元级别回落至200万元左右，激活了长期观望的刚需需求 [4] - 1月成交结构显示，300万元以下低价房是市场核心驱动力，成交占比近半，其中200万元以下房源成交占比达49.5%，而总价高于600万元的中高端房源成交占比不足14% [4] - 环线成交分化明显：外环以外成交占比最高且持续增长，反映郊区及新兴区域刚需交易活跃；内中环间成交环比显著增长，显示改善型需求在释放；中环内“老小”房源成交占比也在攀升 [4] 市场核心逻辑与驱动因素 - 市场核心逻辑已从“全面涨跌”转向“结构性重构”，当前表现是供需失衡缓解、购房者心态回归理性后的阶段性企稳，是真实居住需求落地，而非全面复苏或投资热情回潮 [5][6] - 成交量创五年新高也受客观因素影响：2026年春节较晚，部分子女入学购房需求提前至1月释放；2025年末降低增值税、延续换房退税等政策余热降低了交易成本，提振了刚需入市信心 [7] 市场未来展望与对比 - 未来二手房市场走势受限于改善需求释放缓慢、高总价房源去化乏力，价格将维持“稳中有升、局部波动”态势，议价空间可能收窄，但大幅上涨可能性极低 [7] - 若库存连续下降趋势持续，供需平衡将巩固，市场信心有望逐步回归常态 [7] - 与二手房市场形成对比，2026年1月上海新房市场成交14988套，虽同比大幅上涨36.68%，但环比下降23.31%，回归传统淡季正常节奏 [7] 购房者策略建议 - 刚需群体可抓住当前二手房窗口期，重点关注低总价、高流通性的刚需房源，优先选择配套完善、交通便捷的区域 [7] - 改善群体无需急于入手，可重点观望核心区域的优质新房和二手房，等待合适价格和房源，同时警惕远郊区域的去化风险 [8]

上海二手房市场表现 - 1月上海二手房累计成交22834套 环比下降0.5% 同比2025年1月上涨24.18% 成交量创近5年同期新高[2] - 1月共有7个交易日单日成交破千 后半月日均成交805.82套高于前半月 成交量已连续三个月站稳2.2万套以上[2] - 市场情绪活跃是重要原因 自去年十月后交易量持续活跃 促使买家更快入市[3] - 截至2025年2月1日 上海二手房挂牌总量约14.51万套 首次跌破15万套 且挂牌量呈直线下降趋势[3] - 市场呈现“刚需主导 改善发力”格局 总价300万元以下房源成交占比接近半壁江山 中环内“老小”房源优势凸显[4] - 市场信心修复 超八成客户可在90天内成交 客源成交周期从124天缩短至114天 议价幅度从-4.46%收窄至-3.73%[4] - 分析师认为市场“小阳春”提前出现 预计三四月份仍有不错交易量 呈现“淡季不淡”行情[3] 上海新房市场表现 - 2026年1月上海新建商品住宅成交面积28.7万平方米 环比减少38.6% 市场相对冷静[5] - 1月新房供应26.3万平方米 环比减少54.3% 当期入市17个项目中有9个推盘量不超过百套 显示房企推盘信心不足[7] - 交易呈现高开低走格局 首周成交约12万平方米 随后随供应缩减同步下行[5] - 区域表现分化 浦东成交6.3万平方米但成交量打对折 宝山与闵行分别成交2.7万与2.4万平方米 中心区如虹口、杨浦成交疲软仅8000多平方米[5] - 成交前十榜单中 10万+单价楼盘有3个 陆家嘴太古源源邸成交超1万平方米均价18.0万元/平方米 榜单中首次改善及中高端改善产品均有分布[6] - 上榜项目无一网签套数过百 淡季特征明显 但中低端项目稳定发挥 显示去库存举措有效 豪宅“一家独大”风格改变[7] 政策与市场影响 - 上海浦东、静安和徐汇区启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点 建设银行提供专项金融支持 优先收购地段好、产权清、中小户型、业主置换意愿强的房源[5] - 该政策被认为有利于盘活存量房源 激活刚需群体 增强市场流动性[4] - 二手房市场成交价出现“止跌”信号 连续2个月止住下跌趋势 市场成交不再单纯依靠“以价换量”[4] - 挂牌量下降速度快于新增挂牌 被视为价格企稳的希望信号[3] - 二手房市场的活跃表现 为置换链条顺畅提供了良好基础 市场蛰伏为后续成交蓄力[7] - 分析师预计节后置换需求释放 外环刚需板块或持续活跃 置换链条第二环节300万-500万元房源值得期待[4]

上海二手房市场表现 - 1月上海二手房累计成交22834套 环比下降0.5% 同比2025年1月上涨4447套 涨幅24.18% 月度成交总量为近5年最高位 [1] - 1月共有7个交易日单日成交破千 后半月日均成交805.82套 高于前半月日均652.5套 成交量已连续三个月站稳2.2万套 [1] - 截至2025年2月1日 上海二手房挂牌总量约14.51万套 首次跌破15万套 且挂牌量呈直线下降趋势 [1] - 市场情绪是重要原因 自2025年10月后交易量活跃 市场情绪促使买家更快入市 [1] - 挂牌量下降意味着市场消化速度超过新增挂牌速度 价格企稳可能性增加 [1] - 分析师预判市场"小阳春"提前出现 预计三四月份依然会有不错的交易量 [2] 二手房市场结构与价格信号 - 市场成交结构维持"刚需主导 改善发力" 刚性需求持续释放 中环内"老小"房源成交占比攀升 [2] - 超八成客户可在90天内成交 市场观望情绪逐渐减弱 [2] - 成交价出现"止跌"信号 连续2个月止住下跌趋势 市场成交不再单纯依靠"以价换量" [2] - 总价300万元以下房源是置换链条第一环节 其成交占比接近半壁江山 且同比环比均增加 [2] - 议价空间收窄 议价幅度从2025年1月的-4.46%收窄至-3.73% 卖方让步趋于理性 [2] - 客源成交周期从124天缩短至114天 匹配效率提升 [2] - 节后置换需求释放 外环刚需板块或持续活跃 置换链条第二环节300万-500万元房源值得期待 [2] 政策与市场流动性 - 上海浦东新区、静安区和徐汇区启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点工作 中国建设银行上海市分行提供专项金融支持 [3] - 地段条件较好、产权清晰、中小户型、业主置换意愿强烈的房子有望被优先收购 [3] - 该政策被认为有利于盘活存量房源 激活刚需群体 使市场流动性更有活力 [2] 上海新房市场表现 - 2026年1月上海新建商品住宅成交面积28.7万平方米 环比减少38.6% [4] - 1月新房供应26.3万平方米 环比减少54.3% 当期入市17个项目 其中9个楼盘投放量不超过百套 显示房企推盘信心略显不足 [5] - 1月新房市场呈现高开低走格局 首周成交约12万平方米 此后随供应缩减成交下行 最后一周未现翘尾 [4] - 从区域看 浦东成交6.3万平方米但成交量打对折 宝山成交2.7万平方米 闵行成交2.4万平方米 中心区如虹口、杨浦成交仅8000多平方米 [4] - 成交前十项目中 10万+单价楼盘有3个 陆家嘴太古源源邸成交超1万平方米（36套） 均价18.0万元/平方米 榜单中有4个单价"3字头"或"4字头"的首次改善产品 其余为"8字头"中高端改善产品 [4] - 上榜前十项目无一个网签套数过百套 淡季特征明显 [4] - 各类产品均有表现机会 豪宅"一家独大"风格有所改变 中低端项目稳定发挥表明去库存举措仍在发挥效用 [5] - 虽然新房成交节奏放缓 但存量市场表现突出 为置换链条顺畅提供基础 [5]

市场整体表现 - 上海二手房市场成交量连续三个月超过2.2万套，其中1月网签成交22834套，创下近5年同期新高 [1][2] - 1月二手房成交量环比基本持平，同比上涨约25%，市场呈现“企稳”信号 [2] - 成交价格出现“止跌”信号，已连续两个月止住下跌趋势，市场不再单纯依赖“以价换量” [1][2] 成交量与市场热度 - 1月10日单日网签成交达1261套，创近三个月新高，随后的多个周末单日成交也均突破1200套 [2] - 成交量创5年新高的核心驱动因素是低总价房源精准适配刚需，以及新房市场热度下滑导致的分流减少 [2] - 市场成交信心修复，超八成客户可在90天内成交，市场观望情绪逐渐减弱 [5] 成交结构特征 - 市场呈现“刚需主导，改善发力”的特征，300万元以下低价房成交占比接近一半，成为市场主力 [3] - 低总价房源（总价300万以下）的线上供给比例达50.06%，且流量比例更高，是吸引首次购房年轻家庭的核心 [3] - 中高及高总价房源的供需占比均不足14%，更多高净值人群仍聚焦于新房市场 [3] 区域与板块分析 - 成交较好的区域主要集中在浦东新区、松江区、金山区、青浦区、奉贤区、宝山区 [4] - 花木、北蔡等靠近浦东核心商圈的板块热度居前，兼顾刚需与改善需求 [4] - 松江泗泾、九亭，青浦华新，宝山顾村等近郊板块因房价较低，对刚需群体吸引力强 [4] - 奉贤金汇等远郊区域凭借低总价、小户型（两居室占比高）及产业园区规划，支撑本地居住需求 [4] - 外环以外成交占比最高且持续增长，反映郊区刚需交易活跃；内中环间成交环比显著增长，显示改善需求释放 [3] - 中环内“老小”房源优势凸显，成交占比攀升 [3] 价格与房东心态 - 多个板块房价已出现止跌企稳信号，其中徐汇滨江、四川北路、董家渡等板块价格较此前有所回升或企稳 [5][6] - 整体二手房价格跌幅预计将进一步趋缓，前期价格调整到位的房源有望率先止跌 [6] - 房东心态呈现分化，部分不急于出手，也有部分愿意随行就市调整报价 [5] - 市场整体挂牌价及成交价稳定，但部分门店挂牌量较此前减少约20%，原因包括房源去化及房东撤牌观望 [5][6] 与新房市场的对比 - 1月上海新房市场进入传统淡季，商品住宅（不含保障房）成交面积25.71万平方米，成交套数1939套，处于季节性低位 [6] - 新房市场在核心区域高端产品领域保持优势，1月销售金额TOP20项目合计销售108.2亿元，顶豪改善盘是绝对主力 [7] - 土地市场表现审慎，1月两批次土拍均以底价收官，全市成交涉宅用地规划建筑面积33万平方米 [6] - 二手房凭借价格优势与地段实用性，在刚需与中高端改善市场均形成竞争力，与新房市场形成竞争互补格局 [7] 市场驱动因素与未来展望 - 年初购房者受政策宽松、市场触底回暖预期影响，加快入市决策 [6] - 5年新高的成交量可能形成“羊群效应”，带动更多观望群体入场 [6] - 随着前期出让的优质地块逐步进入供应序列，市场对年后“小阳春”行情抱有预期 [7] - 在政策与市场双轮驱动下，上海楼市有望在调整中逐步寻得新的平衡点 [7]

全国及上海房地产市场总体表现 - 2025年全国房地产开发投资同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7% [1] 上海新房市场价格表现 - 2025年12月上海新建商品住宅销售价格同比上涨4.8%，环比上涨0.2%，是四大一线城市中唯一实现同比环比双涨的城市 [1] - 2025年上海新建商品住宅价格全年累计涨幅达5.7% [1] - 同期北京、广州、深圳新房价格均出现环比下跌 [1] 上海二手房市场价格表现 - 2025年12月上海二手住宅价格环比下降0.6%，降幅优于一线城市整体0.9%的降幅 [1] - 2025年上海二手住宅价格全年下跌2.4%，跌幅相对温和 [1] 上海二手房市场成交量表现 - 2025年上海二手房成交量达25.4万套，创阶段性新高，超过市场表现较好的2022年 [3] - 截至2026年1月18日，当月二手房网签量已达12849套，业内预计全月成交将连续第三个月突破2万套 [3] 市场情绪与需求变化 - 交易量回暖叠加学区房购置旺季及“价格见底”预期，房东心态发生积极变化，挂牌价格止跌回升 [3] - 2025年重点城市二手房找房人数占比显著提升，上海等核心城市多子女家庭、新市民等政策重点支持群体咨询量大幅增加 [3] - 市场需求并未消失，而是对价格敏感性增强，144平方米以上大户型热销印证了改善型需求的坚实韧性 [4] 政策环境与市场基础 - 目前公积金贷款利率和商贷利率均已降至历史低点，税费优惠等精准措施有效降低了购房门槛 [3] - 30城租金回报率升至2.06%，超过定期存款利率 [3] - 核心城市新拍地块起拍价高于周边二手房价，进一步佐证市场底部的形成 [3] 行业分析与未来展望 - 2026年将是上海乃至全国楼市确认底部的关键年份 [4] - 上海作为核心城市的领头羊作用明显，房企对价格底部的共识以及购房者议价空间收窄，使得价格博弈特征日益显著 [4] - 预期的引导将成为2026年房价走势的关键 [4] - 当前二手房已处于超跌状态，2026年要实现真正的底部确认，除了价格企稳外，还需在政策落实、产品竞争力和供应结构优化上寻求“确定性” [4] - 未来行业竞争的焦点将从单纯的价格战转向物业服务等软实力的比拼 [4]

上海楼市2025年末市场表现 - 2025年末上海楼市未现淡季 二手房与租房市场均表现活跃超预期 有房东房屋租约在到期当天即完成无缝续租 [1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积达46.7万平方米 环比大幅增加45.9% [4] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套 为全年第三高点 并连续两个月成交超过2.2万套 创近8个月新高 [6] 二手房市场动态与价格变化 - 经过两年调整 上海大量“老破小”二手房价格已回归理性 “上车”门槛从300万元级别降至200万元左右 许多小户型总价甚至低于200万元 [6] - 有购房者观察到近一个月内收藏房源下架和成交增多 市场上好楼层、好户型、好小区且价格合理的房源稀缺 [2] - 2025年全年上海共成交254218套二手房（含商业） 除受春节影响的2月外 其余月份成交量均保持在1.8万套以上 全年月度成交底线高达1.6万套 [6] 租赁市场情况 - 上海租房市场活跃 有远郊高层住宅在租约到期当天下午交接保洁时即有中介带看 并在傍晚确定新租户 实现无缝衔接 [5] - 该远郊住宅月租金从最初的1700元逐步上涨至2000元 最新一次续租月租金较前两年的1900元上涨了100元 [5] - 房东认为持有成本低 房屋持续出租几乎无空置 相比卖房更为划算 [5] 市场情绪与未来展望 - 市场观望情绪仍然存在 [9] - 有分析师认为“量在价先”的规律完全有可能在2026年上海楼市出现 当前市场表现优于前两年 但成交量未达“变盘”临界点 [9] - 该分析师指出 纯住宅月度成交量需达到约2.1万套的临界点 价格才会出现止跌回升 [9]

上海楼市2025年末至2026年初市场表现 - 2025年末上海楼市表现强势，二手房成交量连续两个月突破2.2万套，全年成交达254,218套，创四年来新高 [1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积46.7万平方米，环比大幅增加45.9% [1][4] - 2026年开局，上海假期二手房网签合计839套，成交量领先于杭州、北京、深圳等其他主要城市 [9][10] 二手房市场动态与驱动因素 - 2025年12月上海二手房成交量再度突破2.3万套，为全年第三高点，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高 [6] - 2025年除2月外，其余月份二手房成交量均保持在1.8万套以上，月度成交底线高达1.6万套 [6] - 市场强势表现源于房价下跌后大量刚需集中入场，经过两年调整，“老破小”价格回归理性，购房门槛从约300万元级别降至200万元左右，部分小户型总价甚至低于200万元 [6] 新房与租赁市场情况 - 上海新房市场在2025年末表现积极，成交面积环比显著增长 [4] - 租赁市场同样活跃，有案例显示房源在合同到期当天即完成续租，实现“无缝衔接”，且月租金较前两年上涨100元至2000元/月 [2][5] - 房东反馈持有成本低的房产持续出租，几乎没有空置，租金从最初的1700元/月逐步上涨，认为出租比卖房更划算 [5] 购房者行为与市场情绪 - 有购房者因担心房源稀缺和价格上涨，从持续观望转为迅速决策，甚至愿意接受超出预算10万元，并连夜支付定金以锁定房源 [3] - 购房者观察到近一个月内收藏房源下架和成交增多，认为好楼层、好户型、价格合理的房源变得稀缺 [3] - 市场观望情绪仍然存在，但年末买家表现积极，希望尽快完成交易 [3][12] 市场分析与未来价格走势预测 - 行业分析认为当前市场表现优于前两年，但成交量尚未达到促使价格止跌回升的临界点 [1][12] - 分析指出，若纯住宅月度成交量持续超过2.1万套，“量在价先”的规律可能在2026年的上海楼市显现 [1][12] - 价格止跌回升的临界点被判断为纯住宅月度成交量达到约2.1万套 [12]

上海房地产市场2025年末至2026年初表现 - 2025年末上海楼市未现淡季，二手房与租房市场均表现活跃，出现房源快速成交与租赁无缝衔接的情况 [1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积达46.7万平方米，环比大幅增加45.9% [3] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套，为全年第三高点，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高 [5] - 2026年元旦假期，上海二手房网签合计839套，成交量领先于杭州、北京、深圳等其他重点城市 [7][9] 市场驱动因素与价格变化 - 房价下跌后刚需集中入场，经过两年调整，大量“老破小”价格回归理性，购房门槛从300万元级别降至200万元左右，部分小户型总价低于200万元 [5] - 有买家因担心市场变化而加快决策，愿意接受超出预算10万元以赶在春节前完成交易 [2] - 远郊住宅租赁市场活跃，一套房屋在合同到期当天即完成续租，月租金从1900元上涨100元至2000元，房东认为出租比卖房更划算 [4] 市场情绪与未来展望 - 尽管市场表现积极，但分析认为观望情绪仍在，成交量尚未达到引发价格“变盘”的临界点 [9] - 有分析师指出，纯住宅月度成交量需达到约2.1万套的临界点，价格才可能出现止跌回升 [9]

上海房地产市场2025年末至2026年初表现 - 2025年末上海楼市未现淡季，二手房与租房市场均表现活跃超预期，有房东房屋租约在到期当天即完成无缝续租[1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积达46.7万平方米，环比大幅增加45.9%[3] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套，为全年第三高点，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高[5] - 2025年全年上海共成交二手房（含商业）254,218套，除受春节影响的2月外，其余月份成交量均保持在1.8万套以上，月度成交底线高达1.6万套[5] - 2026年开局，上海假期二手房网签量达839套，显著领先于杭州、北京、深圳等其他主要城市[7][9] 市场驱动因素与价格变化 - 房价下跌后刚需集中入场，经过两年调整，大量老旧小区价格回归理性，购房“上车”门槛从300万元级别降至200万元左右，部分小户型总价甚至低于200万元[5] - 有购房者观察到近一个月内收藏房源下架和成交增多，市场上好楼层、好户型、好小区且价格合理的房源变得稀缺[2] - 部分购房者心态急切，愿意接受超出预算10万元以赶在春节前完成交易[2] - 远郊住宅租赁市场活跃，有房屋在租约到期当天即确定新租户，月租金从1900元上涨100元至2000元，房东认为出租比卖房更划算[4] 市场情绪与未来展望 - 尽管市场表现积极，但行业观察指出市场观望情绪仍然存在[9] - 有分析师认为“量在价先”的规律有可能在2026年上海楼市出现，当前市场表现优于前两年，但成交量尚未达到引发价格变盘的临界点[9] - 分析师指出，纯住宅月度成交量需达到约2.1万套的临界点，价格才可能出现止跌回升[9]

上海房地产市场2025年末至2026年初表现 - 上海楼市在2025年末未走入淡季，反而出现超预期的强势，二手房和租房市场均表现活跃 [1] - 2025年12月上海新建商品住宅成交面积达46.7万平方米，环比大幅增加45.9% [4] - 2025年12月上海二手房（含商业）成交量再度突破2.3万套，为全年第三高点，并连续两个月成交超过2.2万套，创近8个月新高 [6] - 2025年全年上海共成交254218套二手房（含商业），除受春节影响的2月外，其余月份成交量均保持在1.8万套以上，月度成交底线高达1.6万套 [6] - 2026年开局，上海假期二手房网签合计839套，成交量领先于杭州、北京、深圳等其他主要城市 [9][10] 市场驱动因素与价格变化 - 房价下跌后大量刚需集中入场，经过两年调整，大量老旧小区价格回归理性 [6] - 购房“上车”门槛从300万元级别降至200万元左右，许多小户型总价甚至低于200万元，购房负担大大减轻 [6] - 有购房者观察到近一个月收藏房源中下架和成交的很多，好楼层、好户型、好小区且价格合理的房源变得稀缺 [2] - 有购房者愿意接受超出预算10万元以赶在近期完成交易 [2] - 有分析师认为“量在价先”的规律可能出现，但成交量尚未达到价格止跌回升的临界点，该临界点被预估为纯住宅月度成交量约2.1万套 [12] 租赁市场动态 - 租赁市场活跃，有房东的房屋在合同到期当天下午交接保洁，傍晚就已确定新租户并完成签约，实现无缝衔接 [1][5] - 有远郊高层住宅的月租金从1900元上涨100元至2000元/月，该房源持有成本低，长期处于出租状态且几乎无空置 [5] - 该房源租金从最初的1700元/月逐步上涨至目前的2000元/月 [5] 购房者行为与心态 - 有购房者因每月房租开支约4500-5000元，且发现同类型老旧小区售价低于200万元，在积蓄与父母赞助下决定购房 [2] - 该购房者从2024年5月开始持续关注市中心二手房，发现半年来价格有“松动”，还价余地不小，但因担心房价下跌而保持观望 [2] - 在年末市场变化和心仪房源被售出后，该购房者因担心房源稀缺而不敢等到元旦后，最终连夜支付定金购房 [2][3] - 该购房者认为“快点买也是一种省钱方式”，希望尽早搬入 [3]