上海二手房市场量稳价跌。 上海某次新房小区图源｜每经记者包晶晶摄 与此同时，静安、虹口、徐汇、杨浦等市中心区域二手房挂牌价格都呈现不同程度下降。在这个过程中，区域间的分化、区域内的分化、产品之间的分化 仍在加剧。 卢文曦说："现在（部分二手房）的价格更接近2016年。这其中有些结构性差异，比如地段差、房龄久的老公房还在不断筑底，什么时候能够真正回升， 还是要看市场成交量和政策支持，次新商品房、优质地段商品房则相对抗跌。" 上海中原地产数据显示，7月上海二手住宅成交1.69万套，环比减少8.67%，同比减少7.01%；但7月二手房价格指数环比下跌1.82%，已经连续下跌3个月。 上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对《每日经济新闻》记者表示："今年7月的成交量表现其实比2023年同期更好，2024年则是因为新政刺激了交易 增长。近3年，上海二手房成交量逐年走高，呈现稳中有升态势，但价格下行趋势并没有真正止住。" 尽管成交量保持高位，但当前上海全市二手房挂牌总量偏高，也带来价格的进一步竞争。 "价格更接近2016年" 从中原地产统计的情况看，挂牌增量也呈现下降走势，淡季压力比较明显。但卢文曦认为，7月成交绝对量并 ...

上海二手房市场分析 成交量与价格趋势 - 7月上海二手住宅成交1 69万套 环比减少8 67% 同比减少7 01% [1] - 7月二手房价格指数环比下跌1 82% 连续下跌3个月 [1] - 近3年上海二手房成交量逐年走高 呈现稳中有升态势 但价格下行趋势未止住 [2] - 7月成交绝对量未跌破1 5万套 显示市场韧性较足 [3] 价格分化与区域表现 - 7月上海仅5个区二手房挂牌价上涨 长宁区上涨3 4% 松江区上涨2% 黄浦区 青浦区微涨0 4% 闵行区涨幅0 3% [5] - 静安 虹口 徐汇 杨浦等市中心区域挂牌价格均呈现不同程度下降 [6] - 区域间 区域内及产品间的分化加剧 [6] - 部分二手房价格接近2016年水平 地段差 房龄久的老公房持续筑底 次新商品房 优质地段商品房相对抗跌 [7] 成交结构与市场需求 - 市场需求呈现刚需主导特征 300万元以下房源成交占比持续攀升 首次购房者及年轻家庭为主要驱动力 [3] - 改善客户群体多元化趋势显现 但整体未形成规模效应 新房市场高端项目热销分流置换需求 [3] - 以价换量仍是市场常态 [4] 典型案例分析 - 中远两湾城2房2厅户型近期成交单价75000元～86000元/平方米 较2022年8月高峰时期10万元/平方米回落 但仍高于2019年同期 [8][10] - 虹口区凉城板块广苑小区7月挂牌均价约44237元/平方米 较三年前64600元/平方米下跌超30% 6月成交单价34406元/平方米 [10] - 大多数房源挂牌价仍有议价空间 具体取决于房源情况和房东心态 [11] 市场情绪与展望 - 近期二手房价格降幅明显收窄 未出现恐慌式下行 [12] - 市场韧性较足 但价格下行趋势尚未真正止住 [2][12]

上海楼市整体表现 - 2025年前5个月上海一二手住房合计成交1094万平方米同比增加30% [1] - 新房市场呈现量价齐升态势二手房市场承压企稳 [1] - 区域分化加剧成交价格止跌回稳 [1] 新房市场 - 1-5月上海一手住房成交266万平方米同比增加9% [1] - 5月上海新房价格同比上涨5.9% [1] - 豪宅项目频现"日光"现象如上海壹号院三批次64套房源套均6200万元当日售罄 [1] - 优质项目持续入市带动新房成交均价上涨认购率高的项目具备板块热度高区位优越产品力强等特征 [1] - 改善型需求持续释放优质房源成交活跃带动价格上涨 [1] 二手房市场 - 5月上海二手房成交161万平方米同比增加14%为2022年以来同期最高值 [2] - 春节后工作日成交量保持在500-800套周末大多突破1000套 [2] - 连续8个月成交量超过1.5万套荣枯线单月成交同比连续8个月正增长 [2] - 中心城区地铁房学区房维持热度对新房形成替代效应"金三银四"后5月成交量回落替代效应减弱 [2] - 二手房挂牌价指数较2025年第一周微涨1.4% [2] - 中低总价刚需型住宅为主力5月330万元以下成交占比67%70-120平方米户型占比45% [2] 市场参与者行为 - 浦东外环外二手房市场买方主导买卖双方进入价格拉锯战客户压价幅度达5%-10% [3] - 刚需型二手房流动性较好300万元左右低总价房型为托底主力 [3] - "90后"小夫妻刚需家庭为二手房主力客群端午假期日均带看量超20组 [3] 后市展望 - 二季度成交量季节性回落伴随量的小幅回调价格进入新一轮拉锯 [3] - 上海房地产市场量价维持较好短期不太可能推出新政策 [3] - 市场依靠自身节奏交易量稳定背景下价格保持相对稳定走势 [3]

上海5月二手房市场表现 - 5月上海二手房成交量达21400套 同比增长14.5% 连续8个月突破荣枯线 [1] - 受五一和端午假期影响 总成交量较4月回调约2000套 [1] - 对比近5年同期水平 今年5月成交量仅次于2021年 显示市场韧性 [4] 政策与市场反应 - 央行降准降息、公积金利率下调等政策影响下 市场刺激效果趋于平稳 [2] - 5月成交均价环比下降0.09% 部分房东采取"以价换量"策略 [7] - 挂牌量连续两月环比下降 客源量和带看量降幅扩大 市场观望情绪浓厚 [5] 成交结构变化 - "70~90㎡"和"90~120㎡"刚需/刚改房源占比环比增长5.79%和3.96% [8] - "230万以下"及"450万-800万"价格段占比明显增长 [10] - 800万-1500万房源占比下降 改善群体可能被新房市场分流 [10] 新房市场对比 - 5月上海新房成交面积环比上涨8.28% 成交均价环比上涨14.6% [10] - 新房价格上涨对二手房市场形成分流效应 尤其影响品质改善需求 [10] 市场整体趋势 - 1-5月上海楼市呈现量价齐稳状态 [12] - 5月二手房虽受多重因素影响回调 但仍维持在2万套"阳春线"以上 [12]

上海二手房市场表现 - 4月上海二手住宅成交20385套 环比下降22 5% 同比增长29 6% [1] - 1-4月累计成交同比增长42 2% [1] - 双休日单日网签量多次突破千套 如4月26日达1419套 [1] 上海二手房价格走势 - 4月二手住宅价格环比下跌0 32% [1] - 4月二手住宅价格同比下跌5 63% [1] - 同比跌幅连续7个月收窄 [1]

上海房地产市场结构分析 - 上海二手房市场长期占据主导地位，2017年至今一二手房成交套数比约为1:3，新房成交占比仅24.62% [2] - 2025年一季度上海二手房套均总价为352.56万元/套，300万以下房源占比超60%，200万以下占比达37.79% [2][7] - 新房市场套均总价显著高于二手房，2025年前3月一手房套均总价达956.17万元/套 [5] 二手房成交特征 - 上海二手房成交以中小户型为主，小于90平方米房源占比约70%，其中50平方米以下"老破小"占比16.57% [8] - 2024年成交前20项目中，除中远两湾城和仁恒河滨城外，其余多为总价300万以内的郊区房源，约一半面积小于70平方米 [8] - 核心区域"老破小"普遍建于1990年前后，套均面积约50平方米，如共康四村套均面积53.82平方米 [10][11] "老破小"市场趋势 - "老破小"成为年轻人新宠，主要因总价低、地段好、配套成熟，如共康四村2021-2024年价格下跌17.7%至184.04万元/套 [12][15] - 部分"老破小"租金回报率达2.3%，超过四大行定期存款利率 [15] - 2024年"527政策"后二手房成交显著提升，从5月17099套增至6月23906套 [16] 市场供需变化 - 上海新房市场以改善型需求为主，包含"再改"和"终改"需求 [4] - 2024年起高端项目集中入市推动一手房套均总价上涨 [5] - 一人户家庭占比达25%，独居中青年增多推动"老破小"需求 [15]

上海楼市表现 - 1月份上海二手房价格环比上涨0.4%，领涨全国，但同比仍下跌2.3% [5] - 1月份全国70个大中城市中，仅6个城市新房与二手房环比同时上涨，包括上海、成都、深圳等 [4] - 上海新年首轮土拍4宗地块全部溢价成交，总成交金额159亿元，平均溢价率33.6% [6] - 土拍中松江、奉贤等外环地块溢价率超10%，显示市场热度向郊区扩展 [8] - 参与土拍房企类型多样，包括央企国企、民企和外资企业 [8] 上海楼市数据 - 2024年上海商品房销售面积1656.86万平方米，同比下降8.5%；住宅销售面积1356.73万平方米，下降6.9% [11] - 2024年商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%；住宅销售额6685.19亿元，下降3.6% [11] - 2023年存量房买卖登记面积1708.03万平方米，同比增长5.8%，但仍仅为高点时期一半水平 [14] - 二手房成交量从2016年高点34.77万套降至2022年17.71万套，下降49% [14] - 2025年春节后二手房市场快速回暖，链家数据显示第7周成交量环比增长190% [19] 豪宅市场表现 - 中海·顺昌玖里项目单日销售505套，总销售额196.53亿元，创全国单次开盘纪录 [13] - 翠湖天地六期项目108套豪宅当日售罄，套均总价1.1亿元，总销售额119.79亿元 [13] 市场影响因素 - 一线城市楼市表现主要取决于信心和预期，而非购买力 [23] - 全国宏观经济和就业形势是影响上海等一线城市楼市的关键因素 [23] - 2024年全国新建商品房销售面积下降12.9%，销售额下降17.1%，显示行业整体仍处调整期 [23] - 住户部门中长期贷款增量持续走低，2024年仅增加2.25万亿元 [25]