新房市场表现 - 2025年10月上海新房成交11102套，环比有所下降 [3] - 高端及稀缺地段项目表现强势，10月20日至26日当周黄浦区成交面积2.02万平米占全市15.99%，成交总价42.25亿元占全市36.11% [3][11] - “8·25新政”放宽外环外限购及信贷后，外环外新房成交占比在首月达到73.45%，为年内最高 [5] - 新房市场同质化产品增多导致竞争加剧，项目续销批次去化速度放慢，买家决策周期延长 [9] 二手房市场表现 - 2025年10月上海二手房成交18483套，环比下降9.35% [1][5] - 受国庆长假影响10月有效交易日减少，但日均成交从9月的680套上升至10月的754套 [5] - 10月最后五个工作日出现翘尾行情，连续四天日成交超700套，其中10月12日单日成交1266套，为5月10日以来156天内最高值 [5][11] - 约80%房源成交价低于挂牌价至少5%，业主普遍让价 [7] 市场结构分化 - 总价500万以下的刚需盘需求旺盛，线上咨询热度高，成为市场主力 [7] - 核心区域如陆家嘴、徐汇滨江的豪宅议价空间收窄至3%-5%，找房热度微涨1.5%，稀缺性支撑价格 [7] - 外围区域价格下调明显，核心区域凭借资源和地段优势价格相对稳定，市场分化格局长期存在 [9][11] - 高端项目在整体环境下表现坚挺，富裕买家对地段和品质要求坚定，领跑成交榜单 [11] 政策影响与市场趋势 - “8·25新政”通过放宽外环外限购及信贷公积金政策，直接刺激了外环外市场的活跃度 [3][5] - 供给端变化推动市场分层，高品质项目受到青睐，“好房子”标准提升将召唤改善型需求 [13] - 业主因挂牌量多、买家预期弱而让价，吸引了真实需求入场，维持了总体成交量稳定 [9]

上海房价整体下跌趋势 - 国家统计局数据显示9月份70个主要城市中北上广深四大一线城市房价加速下跌[1] - 截至9月上海下调挂牌价的小区占比攀升至91%创历史纪录[1] - 近一年上海各小区挂牌价平均下跌13.6%有自媒体称上海房价已跌回十年前[1] - CRIC数据显示过去一年上海小区挂牌价平均下跌约13%除3月出现成交量小高峰外4月起市场再入下跌趋势[1] 各行政区房价跌幅分析 - 从行政区域看房价抗跌性与地段相关内环到郊远抗跌性逐一减弱[4] - 宝山区跌幅最大达23.84%徐汇区跌幅最小为8.36%[5] - 跌幅排名前五的行政区为宝山-23.84%浦东-23.28%松江-21.71%嘉定-21.65%闵行-20.60%[5] - 跌幅较小的行政区为徐汇-8.36%黄浦-10.97%静安-13.67%长宁-14.31%[5] 浦西与浦东老破小跌幅对比 - 浦东老破小整体跌幅比浦西更大绝大部分小区跌幅超过40%[6] - 浦西老破小中黄浦徐汇静安长宁跌幅约30%普陀虹口杨浦跌幅在35%-38%[6] - 浦东板块如洋泾板块泾东小区跌幅达46%世博南码头潍坊板块小区跌幅达44%金杨金桥板块跌幅达43%[10] - 浦西市区老破小具体跌幅案例包括黄浦五里桥板块正房小区跌30%杨浦黄兴公园板块延吉七村跌38%[7] 代表性楼盘价格下跌案例 - 浦东高端楼盘仁恒河滨城二手挂牌价从17万+跌至9万+世茂滨江花园从17万+跌至8万+万科海上传奇从12万+跌至7万+[12] - 浦东其他案例汤臣豪园二期从近14万跌至8万+仁恒东郊从10万+跌至7万+花木培花七村从7.1万/㎡跌至3.3万/㎡[13] - 浦西案例明园森林都市涵翠苑从12万+跌至7万+好世鹿明苑从11万跌至6万以下招商虹桥公馆从8万跌至4万+[14][15][16] - 中远两湾城从历史高点10万元跌至6万多仁恒河滨城（天山）从13万以上跌至9万+[17] 区域市场抗跌性影响因素 - 浦东楼市受规划落地人口导入等因素影响过去涨幅高当前回调压力大[9] - 浦西因配套成熟在市场下行期表现相对抗跌但外环外动迁大居板块如九亭泗泾房价也明显下跌[9] - 临港被提及为浦东人口导入主力区未来最大增量所在有最高500万元购房补贴支持[20][21]

全国房价整体走势 - 9月各线城市商品住宅销售价格环比下降，但同比降幅继续呈收窄态势 [3] - 一线城市新房价格环比下降0.3%，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [3] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [3] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，但降幅收窄0.2个百分点，上海同比上涨5.6% [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，但降幅比上月收窄0.3个百分点 [10] 上海二手房市场核心现象 - 上海二手房市场呈现挂牌价与成交价背离的独特现象 [1] - 9月91%的小区挂牌价环比回落，较8月提升5个百分点，创下历史新高 [1][5] - 全月二手房交易量突破1.8万套，环比高位上行3% [1][5] - 45%的小区成交价格实现环比上涨 [1] - 近一年来上海各小区挂牌价格平均下跌13.6% [5] 上海市场交易细节与驱动力 - 上海二手房议价空间从8月的19%收窄至15%，创近一年新低 [5][16] - 9月上海47%的刚需小区房价实现环比上涨，较上月增加6个百分点，改善类小区房价上涨占比为42% [6] - 金山区和奉贤区在9月成交套数占比排全市前2位 [7] - 总价200万以内房源成交套数占比为46.56%，环比上升2.79个百分点 [7] 政策影响分析 - “8.25”新政采取“核心区严控、郊区松绑”的差异化策略，释放了郊区购房需求 [6] - 新政内容包括外环外不再限制购房套数、调整单身人士限购政策、提高公积金贷款额度等 [9] - 多子女家庭公积金最高可贷216万元，且允许公积金“又提又贷” [9] 市场分化与未来展望 - 全国性普涨时代已经结束，分化成为新常态 [10] - 9月南桥、三林、金桥、松江新城等板块有超过六成的高频交易小区成交价下跌 [11] - 同期共富共康、金山新城、周康等板块有超过六成的高频交易小区房价实现上涨 [12] - 各板块与小区之间难以形成统一的价格走向，微观市场的结构性机会与风险并存 [14]

政策背景与供应概况 - 2021年上海对认购率超130%的商品房实行限售五年政策[1] - 2026至2028年全市预计有约12.5万套次新房解禁 其中2026年集中入市约3.24万套[2] - 2021年触发限售的121个新盘中 近半数项目开盘即售罄[3] 解禁房源区域分布特征 - 解禁房源高度集中在临港 徐泾和唐镇等板块[3] - 浦东 闵行 宝山 嘉定和青浦是解禁房源集中区域 外环外板块占总解禁量60%以上[3] - 黄浦 静安等核心区解禁房源约3769套 不足总量11%[11] 重点板块市场影响分析 - 2026年徐泾板块解禁约1.08万套 叠加当年集中入市1.6万套新房 区域二手房挂牌量将激增[8] - 徐泾板块早期过度依赖投资客群 配套落地滞后于住宅开发 板块或将持续下行[9] - 临港板块当前新房去化依赖打折促销 解禁潮叠加新房库存使区域短期承压明显[10] 市场结构性分化与产品特征 - 当前上海楼市呈现结构性分化 核心区豪宅价格持续攀升 而远郊区域库存积压[5][6] - 解禁房源中建面约90-120㎡房源占比较多 与当前二手房主力成交面积高度重叠[11] - 部分区域楼盘解禁后 区域挂牌量将翻倍 或倒逼房东降价加速置换[12] 政策应对与市场前景 - 2025年上海出台政策 放开外环外限购 社保满1年即可购买 并包括公积金可支付首付 最高贷款额度提高到216万元等措施[12] - 政策调整旨在释放约15万潜在购房需求 帮助市场平稳过渡[12] - 2025年二手房成交预计达28万套 3.24万套解禁房源占比仅12% 难改量升价稳主基调[12]

成交情况 - 9月上海二手住宅成交17723套，环比增长2.7%，同比增长27% [1] - 1-9月上海二手住宅累计成交量同比增长16.9% [1] - 上海二手房成交量同环比保持增长，政策效果有所显现 [1] 价格走势 - 9月上海二手住宅价格环比下跌0.48%，跌幅与上月基本持平（8月为下跌0.49%） [1] - 9月上海二手住宅价格同比下跌3.85% [1]

市场整体表现 - 2025年9月上海二手房市场呈现“以价换量”与“止跌企稳”的相悖信号，91%的小区挂牌价环比回落，但全月交易量突破1.8万套，环比高位上行3% [3] - 市场形成“降价促成交、成交稳价格”的特殊格局，主要受“8.25”新政效应传导及一手房成交套数环比大幅增长49%的联动作用影响 [3] - 9月上海二手房议价空间收窄至15%，创2024年以来新低，反映出买方心理价位未同步大幅下降 [10] 挂牌价格趋势 - 2025年二季度以来上海下调挂牌价格的小区占比逐月上升，9月攀升至91%创历史新高，近一年各小区挂牌价格平均下跌13.6% [5] - 价格下调速度在2025年下半年尤为显著，原因包括前期坚挺板块价格调整空间打开以及一手房优质产品入市促使房东以价换量 [5] 成交价格与活跃度 - 9月上海二手房成交端显现止跌信号，45%的小区成交价格实现环比上涨，较8月增加4个百分点 [3] - 9月房价上涨的高频交易小区（连续两月成交量≥5套）达233个，较8月环比增加21%，高频交易小区数量同步增加 [6] - 2025年7月、8月房价指数环比降幅分别达0.9%、1%，显著高于近一年-0.2%的月均变动水平，8月房价上涨小区仅192个创年内新低 [6] 刚需市场驱动 - 9月上海房价止跌的核心在于刚需类小区表现，47%的刚需小区房价环比上涨，较上月增加6个百分点，占比在刚需、改善、高端三类中最高 [14] - “8.25”新政明确外环外购房不限套数，激活刚需群体需求，奉贤、金山两区9月二手房成交套数分别环比增长15%、21%，创二季度以来新高 [14] 市场分化特征 - 9月上海各小区成交价格涨跌分布呈“竖橄榄型”，房价环比涨超10%与跌超10%的小区数量占比均在二成左右，市场走势不确定性突出 [18] - 板块分化显著，南桥、三林、金桥、松江新城等板块超六成高频交易小区成交价下跌，而共富共康、金山新城、周康等板块超六成小区房价上涨 [18]

新房市场表现 - 国庆长假期间上海新建商品住宅成交面积为1.73万平方米 [1] - 新房市场日均成交面积较去年国庆假期小幅增长3% [1] - 外环外区域成为成交主力 杨浦区成交近4000平方米 大浦东成交近3000平方米 宝山、青浦、松江等郊区网签量均超过1000平方米 [1] - 高端豪宅项目表现突出 如陆家嘴太古源源邸成交均价达192409元/平方米 [2] 开发商营销策略 - 开发商推出促销活动抢收市场 保利发展上海公司推出11盘联动活动 假期8天吸引4000多组客户到访 实现销售金额12.8亿元 [2] - 部分项目推出直接价格优惠 如青浦区同悦湾璟庭项目推出95折购房优惠 招商时代潮派项目赠送2万元家电大礼包 [3] 二手房市场表现 - 国庆假期前7天上海二手房累计成交仅780套 日均成交111套 [4] - 二手房日均网签成交套数较去年假期下滑超五成 较2024年同期的2133套下跌超过63% [1][4] 市场分化特征 - 市场分化加剧体现在新房与二手房之间 以及不同区域和不同档次产品上 [4] - 外环外区域成为市场热点 高端豪宅和性价比高的首次改善产品都有不错表现 [4] 行业前景展望 - 基于8月底的政策 9月以来外环周边项目人气明显好转 一些项目签约有不错的延续性 [4] - 在利好政策惯性 季节性销售旺季以及市场结构性矛盾叠加影响下 10月上海新房市场成交量有望优于去年同期 [4] - 随着部分急售房源的降价 二手房成交量或有结构性边际改善 但在新房虹吸效应下恐难大幅提升 [4] - 上海楼市全面实现止跌回稳大概率出现在明年上半年 [5]

新房市场双节促销活动 - 国庆中秋双节期间上海新房市场利用销售窗口期采取多种促销方式包括认筹福利互动活动和专属优惠以吸引购房者 [4] - 保利发展上海公司推出11盘联动活动双节8天累计到访4000多组客户成交额达12.8亿元 [2][4] - 招商时代潮派项目每日有40余组客户来访成功认购16套房源并推出额外赠送2万元家电大礼包优惠政策 [2][4] 具体项目市场表现 - 国贸地产在沪实施六盘联动策略旗下国贸虹桥璟上等项目通过伴手礼家电赠送和佣金奖励拉动客流较平时周末有所增加 [4] - 国贸海上原墅项目于10月6日启动认筹售楼处坐满咨询者此前三批次产品均触发积分且去化颇佳 [5] - 江湾金茂府·湾耀双节期间日均接待客户量稳定在近百人金茂棠前·棠曜客户来访量超出预期 [7] 二手房市场成交数据 - 双节假期7天上海二手房累计成交780套日均成交111套较2024年同期的2133套下跌超过63% [9] - 前5天累计成交462套日均92.4套较2024年同期的1125套下跌近60%但与2023年同期相比大涨96.6% [9] - 1月至9月上海二手房成交19.1万套同比增长17.6%挂牌量13.68万套同比减少2.4%平均找房热度64.3微降0.3% [9] 政策影响与市场分化 - 沪六条新政后9月上海新建商品住宅日均成交3.3万平米较8月日均增长31%同比增长55%二手房日均成交684套环比增长10%同比增长32% [12] - 9月上海共43个项目认购平均认购比0.75高于前8个月平均的0.71在售项目来访量比8月增加16%日均成交面积比8月增加33% [12] - 双节期间上海新建商品住宅成交面积1.73万平米成交前十榜单中有3个10万+楼盘和4个均价低于6万元平米的首次改善项目 [13] 行业展望与政策预期 - 业内对上海10月楼市持谨慎乐观看法认为外环周边项目人气有明显好转项目销售表现不错签约有延续性 [13][14] - 市场整体延续筑底调整态势一线及部分强二线核心城市四限松绑向购房者释放利好信号楼市止跌回稳初现端倪 [14] - 行业普遍认为上海无需进一步优化楼市政策市场主要期待降LPR今年最后一个季度大概率会有一次降LPR调整 [14]

新房市场表现 - 国庆中秋双节期间上海新房市场通过多种促销活动吸引客户，多个新盘启动认筹或开盘，客户到访量和成交量均有明显增长 [1][2] - 保利发展上海公司推出“11盘联动”活动，8天共计到访4000多组客户，成交额达12.8亿元 [1][2] - 招商时代潮派项目每日有40余组客户来访，成功认购16套房源，国贸海上原墅等项目售楼处客流量可观 [1][2][3] - 金茂旗下项目通过互动活动吸引客户，江湾金茂府·湾耀日均接待客户量稳定在近百人，金茂棠前·棠曜客户来访量超出预期 [3] - 上海中原地产数据显示双节期间新建商品住宅成交面积1.73万平米，成交前十榜单中有3个单价超10万元楼盘和4个均价低于6万元/平米项目 [7] 二手房市场表现 - 双节期间上海二手房市场表现低迷，10月1日至7日累计成交780套，较2024年同期的2133套下跌超63% [1][4] - 同比大跌部分归因于2024年“沪七条”政策导致的高基数，若对比2023年同期前5天约235套的成交量，今年前5天462套的成交量实则大涨96.6% [5] - 1月至9月上海二手房成交19.1万套，同比增长17.6%，挂牌量13.68万套同比减少2.4%，平均找房热度64.3微降0.3% [5] - 市场观望情绪主导，买卖双方议价博弈周期拉长，中介反映客户看房活跃但成交决策周期较长，市场“以价换量”状态未明显变化 [3][5] 政策影响与市场展望 - 8月25日上海出台“沪六条”楼市新政，带动9月市场显著回暖，新建商品住宅日均成交面积较8月增长31%，二手住房日均成交环比增长10% [6] - 9月上海共43个项目认购，平均认购比0.75高于前8个月平均的0.71，在售项目来访量比8月增加16%，日均成交面积比8月增加33% [6] - 业内对四季度上海楼市持谨慎乐观态度，认为8月底政策效果有延续性，外环周边项目人气好转，恢复正常工作节奏后销售走势将延续 [7] - 市场整体延续筑底调整，政策面优化持续释放利好信号，楼市止跌回稳初现端倪，房企需把握结构性机会开发复合优势项目 [8] - 业内普遍认为上海无需进一步优化楼市政策，市场主要期待降LPR，预计四季度大概率有一次降LPR调整 [9]

新房市场促销活动与成交表现 - 保利发展上海公司双节期间11盘联动，8天到访超4000组客户，成交额达12.8亿元 [2][3] - 招商时代潮派项目每日有40余组客户来访，成功认购16套房源 [2][4] - 国贸地产推出六盘联动策略，通过伴手礼、家电赠送、互动活动及佣金奖励促进销售，客流较平时周末增加 [3] - 江湾金茂府·湾耀项目双节期间日均接待客户量稳定在近百人，金茂棠前·棠曜客户来访量超出预期 [6] - 金隅地产项目于节后认筹，假期参观购房者络绎不绝，成为普陀区人气热盘 [6] 二手房市场成交数据与现状 - 双节假期7天上海二手房累计成交780套，日均111套，较2024年同期2133套下跌超63% [8] - 前5天累计成交462套，日均92.4套，较2024年同期1125套下跌近60%，但较2023年同期235套大涨96.6% [8] - 1-9月上海二手房成交19.1万套，同比增长17.6%，挂牌量13.68万套，同比减少2.4% [8] - 双节期间上海网签1133套二手房源，客户量不到平时双休日的一半，挂牌量价维持稳定 [9] - 中介反映市场观望情绪浓，客户看房活跃但成交周期长，以价换量状态未明显变化 [9] 政策影响与市场整体趋势 - 8月底出台的“沪六条”新政带动9月市场回暖，新房日均成交面积较8月增长31%，二手房日均成交环比增长10% [11] - 9月上海43个项目认购，平均认购比0.75，高于前8个月平均的0.71，在售项目来访量比8月增加16% [11] - 双节期间上海新建商品住宅成交面积1.73万平米，成交前十榜单中有3个单价10万+楼盘和4个均价低于6万元/平米的项目 [12] - 市场分化持续，同一板块内项目去化率差异显著，如大华静安年华去化率68.6%，而中建玖上琅宸开盘即售罄 [12] - 业内预计四季度可能有一次LPR降息，但对进一步优化楼市政策预期不强，认为当前政策已基本到底 [13]