市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创2018年第三季以来最高纪录 [2] - 全港主要商业区净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值 [2] - 整体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，为2018年第三季以来最大季度降幅 [3] - 截至9月底，仲量联行数据显示空置率从6月的13.6%降至13.4% [3] - 年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [3] - 写字楼租金相较于2019年第一、二季度高位已下跌43% [3] 复苏驱动力 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间的洽谈步伐加快 [4] - 香港股市活跃表现增强了市场对其作为国际金融中心的信心，推动金融机构加快落实房地产计划 [4] - 金融板块活跃辐射至律师行、会计师事务所等专业服务领域，带动其租赁需求 [5] - 截至10月21日，今年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元 [5] - 港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [5] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [5] - 摩根大通洽租新鸿基地产艺术广场大楼全部3座商业办公大楼，涉及楼面面积达67.2万平方呎 [5] 市场分化现象 - 中环第三季度净吸纳量高达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点 [6] - 中环租金仅微跌0.3%，远好于整体市场0.8%的跌幅 [6] - 中区超甲级写字楼租金按季微升0.6% [7] - 九龙东空置率高达23.7%，为全港最高 [6] - 湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，按季大升2.9个百分点 [6] - 港岛东租金跌幅最为显著，达到3.2% [6] - 传统商务区（中区、铜锣湾、湾仔及尖沙咀）租赁需求更具韧性，空置率显著低于市场其他板块 [6][7] - 中环约占整体新租赁面积的30%，新增需求多来自对冲基金及财富管理公司 [8] 新需求来源 - 内地企业对香港甲级写字楼展现出强劲且持续增长的需求，尤其青睐中环核心地段写字楼 [10] - 在德事商务中心香港区客户构成中，内地企业已占据50%，主要集中在金融与科技创新行业 [10] - 对冲基金对办公地点要求最高，普遍选址中环顶级写字楼，对租金敏感度较低 [8] - 投资银行因职员众多需要大面积办公场地，对租金相对较为敏感 [8] 供应与投资前景 - 当前写字楼市场整体待租率约为19%，整体供应量过大，特别是今年新增总量达330万平方呎 [12] - 预计消化新增供应可能还需要两到三年时间 [12] - 香港2026年写字楼新供应将大幅减少，预计出租率于2027-2028年稳步上升 [11] - 估计租金仍将继续下跌，或到2026年底才会见底回稳 [11] - 目前投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平 [11] - 香港整体写字楼租金回报率为4%，略低于当前约4.08%的美国10年期国债利率 [11] 代表性交易案例 - 科技巨头阿里巴巴和蚂蚁集团豪掷72亿港元，购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼作为香港总部 [2][9] - 该交易预计于2025年12月31日完成，有望创下自2021年以来香港最大宗写字楼交易 [9] - 持货20年的“铺王”梁绍鸿悄然挂牌出售铜锣湾核心地段的东角中心物业 [2]