投资评级与核心观点 - 报告对招商积余（001914.SZ）维持“优于大市”的投资评级 [1][3][6] - 核心观点认为，公司剔除资产处置一次性拖累后，资产质量和盈利确定性显著提升，资源禀赋、市场拓展能力都有较强的比较优势 [3][17] - 考虑到房地产市场下行和市场拓展竞争加剧导致的毛利率承压，报告小幅下调了公司盈利预测 [3][17] 2025年财务业绩表现 - 2025年公司实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2% [1][10] - 实现归母净利润6.5亿元，同比下降22.1%，主要原因是处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元 [1][10] - 剔除上述一次性影响后，公司归母净利润同比增长8.3% [1][10] - 物业管理业务实现收入186.0亿元，同比增长12.8%，是收入主要来源 [1][10] - 资产管理业务实现收入6.7亿元，同比下降0.7% [1][10] - 物业管理业务毛利率为10.0%，同比下降0.44个百分点 [1][10] 物业管理业务细分表现 - 基础物业管理实现营业收入142.8亿元，同比增长6.6%，毛利率为10.5%，同比微降0.16个百分点 [1][10] - 平台增值服务实现营业收入5.4亿元，同比增长0.2% [1][10] - 专业增值服务实现营业收入37.9亿元，同比增长48.5%，毛利率下降1.07个百分点至8.2% [1][10] 市场拓展与项目规模 - 2025年公司实现新签年度合同额44.8亿元，同比增长11.2% [2][13] - 其中第三方项目新签年度合同额41.7亿元，同比增长12.9%，占总新签额的93% [2][13] - 市场化住宅拓展实现跨越式增长，新签年度合同额达4亿元，同比增长59.6% [2][13] - 截至2025年末，公司在管项目2473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平方米 [2][17] 资产管理业务运营 - 商业运营方面，截至2025年末公司旗下招商商管在管商业项目73个，管理面积395万平方米 [2][17] - 2025年，在管项目集中商业销售额同比提升8.4%，客流同比提升16.7% [2][17] - 持有物业方面，截至2025年末公司可出租总面积为46.89万平方米，总体出租率为93% [2][17] 盈利预测与估值 - 预计公司2026年、2027年营业收入分别为208亿元、224亿元 [3][17] - 预计公司2026年、2027年归母净利润分别为9.1亿元、9.9亿元 [3][17] - 预计公司2026年、2027年每股收益（EPS）分别为0.87元、0.94元 [3][17] - 预计公司2026年、2027年市盈率（PE）分别为11.2倍、10.3倍 [3][17] - 根据盈利预测表，公司2026年、2027年净利润增长率预计分别为39.6%、8.7% [4]