文章核心观点 - 房地产市场出现“量价齐跌”的持续低迷现象，而救市政策效果短暂，对市场影响有限 [1] - 房地产市场出现五大结构性变化，预示行业从过去过度繁荣转向长期调整，目标是让高房价回归居住属性 [2][14] - 行业政策导向从“促进发展”转变为“防范风险”，目标是实现房地产市场的“软着陆” [14][15] 人口结构变化 - 中国已进入中度老龄化社会，2024年底60岁以上老年人口高达2.96亿，预计2035年将达到4亿人 [4] - 年轻人口数量减少，90后人口1.7亿，00后人口1.45亿 [4] - 人口结构变化导致未来刚需购房者数量减少，房价下行压力持续增大 [4] 房价承受能力 - 一线城市如上海、深圳的房价收入比高达40，二三线城市房价收入比为20-25，远高于西方发达国家的6-7 [8] - 房价严重脱离居民收入，未来房价将逐步去泡沫化、去投资化，回归居住属性 [8] 房产税政策影响 - 房产税试点城市范围将从上海、重庆扩围至更多城市 [10] - 房产税将按房产评估价值的0.5%-1.2%年率征收，对多套住房家庭实行累进税率 [10] - 房产税开征将增加持有多套房产的成本，导致二手房挂牌量激增，给房价带来下行压力 [10] 保障房供应冲击 - 未来5年内将投入600万套保障房，平均每年120万套 [12] - 保障房类型包括共有产权房、廉租房、公租房，将加快入市步伐以解决低收入家庭居住问题 [12] - 保障房供应将对商品房市场需求产生分流，加快房地产市场调整进程 [12] 居民购房意愿转变 - 25-35岁城市年轻人中，认为“一定要买房”的比例从2020年的78%下降至2025年的42% [14] - 选择“租房居住”的比例从2020年的15%上升至2025年的36% [14] - 年轻人购房态度变化导致商品房市场需求萎缩，房价长期下行趋势无法改变 [14]