房产税税源信息修改操作流程 - 公司可通过电子税务局便捷修改出租房屋的房产税税源信息，操作路径为：【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税税源采集及合并申报】-【房产税税源采集】，在税源信息界面点击【应税明细】进行维护 [2] - 修改从租计征信息时，需在【房屋应税信息（从租）】页签点击【变更】，系统将按期间自动拆分税源，例如租金从2026年3月1日起调整，则会拆分为2026年1-2月和2026年3-12月两段，需分别对相应期间后的【变更】按钮进行操作 [3][7] - 修改租金收入时需注意“变更时间”的选择规则，若房产自2026年3月1日起租金变化，“变更时间”应选择2026年2月28日，以确保“房产原值”生效日期为变更后一日 [5] - 具体修改时，若月租金自2026年3月1日起调整为12万元，则需将2026年3月1日至2026年12月31日（共10个月）的“申报租金收入”修改为1,200,000元（12万元/月 * 10个月），并选择2026年2月28日作为变更时间后提交 [8] 房产税与城镇土地使用税相关政策 - 个人出租住房的房产税按照不含增值税租金收入的4%税率征收，并可免征城镇土地使用税 [14] - 对于企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产和土地，免征房产税和城镇土地使用税 [14] - 出租房产若租赁合同约定有免租期，在免收租金期间，产权所有人需按照房产原值缴纳房产税 [14] - 自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户，房产税和城镇土地使用税享受减半征收的优惠政策 [15] 土地增值税扣除口径案例 - 在房地产开发项目中，若在土地出让合同或其补充协议中约定，公司需在项目规划范围外为政府建设公共设施，则实际发生的相关支出可计入“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时扣除 [19] - 若相关配建义务未在土地出让合同或其补充协议中约定，而是基于政府会议纪要等要求进行建设并无偿移交，则该项建造支出在土地增值税清算时不能扣除 [19] - 例如，宁波市甲公司根据政府会议纪要在其房地产开发项目规划范围外建造并移交一栋人才公寓，由于该义务未在土地出让合同中约定，其建造支出在土地增值税清算时不能扣除 [19]

电子税务局自然人服务优化升级 - 电子税务局网页端及App端已暂停提供扫脸登录功能，用户需使用多源扫码或短信验证完成登录，但个人所得税App扫码登录功能不受影响 [2] - 新用户注册时无需强制刷脸，可选择运营商实名手机号、银联预留手机号或国家网络身份认证App验证任一方式完成实名认证 [3] - “找回手机号码”功能已并入“忘记密码”入口，重置密码或更换手机号前需通过运营商实名手机号、银行预留手机号、国家网络身份认证App或多源认证完成实人认证 [4] - 若用户身份因风险管控被停用，登录时可跳转至身份启用界面，通过运营商实名手机号、银联预留手机号或国家网络身份认证App验证任一方式自助恢复 [4] 房产税与城镇土地使用税热点问题 - 个人所有非营业用房产免征房产税，个人出租住房的房产税按不含增值税租金收入的4%征收，并免征城镇土地使用税 [7] - 对国家拨付事业经费和企业所办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产和土地，免征房产税和城镇土地使用税 [8] - 出租房产若租赁合同约定有免收租金期限，免收租金期间产权所有人需按照房产原值缴纳房产税 [9] - 自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收房产税和城镇土地使用税 [10][11] 土地增值税特定扣除口径 - 纳税人取得出让土地时，若与县级以上政府在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施，则实际发生的支出可计入“取得土地使用权所支付的金额”进行土地增值税扣除 [14] - 若在土地出让合同或其补充协议中未约定项目规划范围外的配建义务，但根据政府要求建造并移交资产（如人才公寓），相关建造支出在土地增值税清算时不能扣除 [16]

房价下跌趋势与现状 - 房价持续下跌，实际跌幅超出预期，石家庄某小区2015年房价约八千多，2017年升至一万九，2025年成交价七千，已低于2015年价格的九折水平[2] - 2026年初，该小区有房主主动降价至六千，有看房但未成交，附近多个小区价格也趋向六千[2] - 2026年仍是降价的一年，截至目前下跌趋势尚未停止[4] 市场横盘的特征与条件 - 市场横盘表现为价格不再下跌，或房主在面临更低价格时选择不出售[6] - 石家庄一70年产权公寓楼（民水民电无天然气）自2024年下半年起一年多无成交记录，标价七千与周边住宅持平，但近期法拍价不到四千却流拍，表明在标价七千时无成交，在低于四千时无购买意愿，这可能是横盘状态[5] - 横盘的出现可能是房产税出台的前提条件，届时房主可能宁愿出租也不再降价出售[6] 租金与持有成本变化 - 石家庄北二环房价在六千多，老破小普遍到四千，租金相比前几年下降约二三百元[7] - 房价下跌伴随租金走低、人口流出，房屋盈利能力下降，房产变为一般消费品[7] - 未来持有房产的成本因潜在房产税而上升，这可能进一步推动房价下降[7] 房产税出台的潜在逻辑 - 房产税的出台会进一步促使房价下跌，因此政策只会在房价不会下跌时推出，以维持房价稳定[4] - 房价“稳”被定义为稳步上升或下降，为市场参与者提供调整机会，而非简单横盘[4] - 当普通住宅价格跌至房主选择出租而非出售的节点时，房产税可能落地[6] 未来价格展望 - 未来房价预计将继续下降，但具体横盘节点（例如六千或五千）尚不确定[8]

楼市现状与趋势 - 房源供应饱和，全国空置房数量高达1.2亿套，而人口增长放缓、结婚率走低、新生儿出生数量不乐观，导致购房刚需萎缩[4] - 2023年3-4月之后，楼市出现“量价齐跌”的局面，房价下行趋势恐难逆转[8] 需求端变化 - 改善型购房需求退场，疫情后家庭收入预期降低，高房价与居民收入矛盾突出，购房决策趋于理性[4] - 炒房客萌生退意，2023年6月13个重点城市二手房挂牌量逼近200万套，较年初的159万套增长25%[6] - “认房不认贷”政策出台后，反而引发二手房挂牌量新一轮飙升，加剧未来二手房价格下行压力[6] 政策与成本因素 - 政府出台一系列利好政策，包括银行将房贷利率从5.88%下调至4%以内，首套房首付比例从三成降至两成，多个城市取消限购限贷并提高公积金贷款额度[8] - 房产税可能在“十四五”期间全面开征，将大幅增加多套房产持有成本[6] 历史价格对比 - 1998年至2020年，全国平均房价从2000元/平方米上涨至1.1万元/平方米，涨幅达5.5倍[8] - 同期，一线城市房价从3000元/平方米暴涨至6-7万元/平方米[8] 核心观点总结 - 网红企业家建议，手持多套房产者应尽快脱手，尚未置业者可继续观望[2] - 基于房源过剩、刚需萎缩、炒房客退出及房产税临近四大因素，房价大幅上涨可能性微乎其微，刚需购房者可等待更佳时机[10]

市场现状与数据表现 - 中国房地产市场自2021年下半年起进入深刻调整期，持续二十余年的房价上涨势头显露疲态 [1] - 2023年春季，新建商品房与二手房交易量均出现显著下滑，越来越多城市房价步入下跌通道 [1] - 2023年8月，全国百城新建商品房价格环比下跌城市达42个，房价已连续四个月月度下跌 [3] - 同期二手房市场更为严峻，环比下跌城市数量高达96个，占比超九成半，且房价已连续16个月月度下跌 [3] 市场调整的核心驱动因素 - 调整根源之一为三年疫情冲击影响居民收入，许多家庭难以支撑当前过高房价水平 [5] - 调整根源之二为市场持续两年多下行，多数城市房价下跌导致“只涨不跌”的赚钱效应消失，投资投机需求逐步退潮 [5] 多套房产持有家庭面临的挑战 - 拥有两套及以上房产的城镇家庭占比高达41.5%，在市场长期下行周期中将面临严峻挑战 [7] - 挑战一：房产资产持续缩水，许多城市房价较2018年高峰已大幅回落，例如环京涿州房价从每平方米2.5万元跌至8000元，上海核心城区二手房价格较高点下跌15%至20% [7] - 挑战二：持有成本显著增加，多套房产家庭房贷利率未大幅下调，且面临收入下降压力，偿还多笔房贷压力巨大，同时物业费、供暖费等生活成本上涨 [10] - 挑战三：未来房产变现异常困难，2023年许多城市涌现二手房抛售潮，挂牌量剧增，部分城市达十几万套甚至超二十万套，在供应激增而刚需购买力萎缩下出售举步维艰 [12] 行业长期趋势与结构性变化 - 未来随着老龄化社会到来、城镇化进程放缓、结婚率走低及供需关系变化，高房价有望逐步回归至与居民收入相匹配的合理区间 [8] - 地方政府土地财政收入锐减背景下，“开征房产税”呼声高涨，一旦经济形势好转，试点城市范围可能扩大，将几何级数增加多套房产持有成本 [10] - 许多地方已取消“限价令”，允许开发商自主降价促销，若开发商普遍降价，有限刚需购房者将优先选择价格更具吸引力的新房而非房龄较长的二手房 [12]

专业技术人员职业资格证书制度与获取 - 专业技术人员职业资格考试由政府部门统一组织或委托有关行业协会组织实施，以笔试为主，通过后可获得证书或成绩合格证明[2] - 证书由政府部门或有关行业协会进行认定和发放，例如教师资格由教育部发证，法律职业资格由司法部发证，税务师资格由中国注册税务师协会发证[2] - 职业资格考试实行考培分开，人力资源社会保障部门或人事考试机构未指定任何培训机构开展相关培训工作[3] - 培训机构所谓的“命题专家”绝非当届命题组成员，需警惕商家的营销手段[4] 专业技术人员职业资格证书查询与验证 - 持证人可通过注册登录中国人事考试网（全国专业技术人员职业资格证书查询验证系统）、全国人力资源和社会保障政务服务平台或国家政务服务平台查询本人证书[5] - 持证人还可通过手机微信公众号“人力资源和社会保障部”的证书查询功能，扫描证书二维码进行查询[6] - 电子证书下载需访问中国人事考试网，在职业资格证书栏目的电子证书下载专栏点击“持证人查询下载”，登录查询验证系统后即可下载[10] - 已注册用户可通过“国家网络身份认证”或用户名密码直接登录系统，未注册用户需先进行注册[10][11] 职称与职业资格互认关系 - 为避免交叉设置和重复评价，人力资源社会保障部统筹规划了职称与职业资格制度框架[14] - 在职称与职业资格密切相关的领域建立了对应关系，取得职业资格可认定具备相应系列和层级的职称，并可作为申报高一级职称的条件[14] - 对于初级、中级职称实行全国统一考试的专业，不再进行相应的职称评审或认定[15] 房产税计算规则 - 自用房产的计税依据为房产余值，即房产原值一次减除30%后的余值[22] - 出租房产的计税依据为房产租金收入，且计征房产税的租金收入不含增值税[22] - 若房产出租收入免征增值税，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额[22] - 依照房产余值计算缴纳房产税的税率为1.2%[22] - 依照房产租金收入计算缴纳房产税的税率为12%[22]

房产税申报规定 - 自建房屋应从建成之次月起开始申报缴纳房产税 例如去年10月建成的厂房 应从去年11月开始征收房产税[2] - 房产税需按季度进行申报 即使厂房尚未投入使用 也需按规定申报缴纳[2] 个人所得税政策 - 个人领取税收递延型商业养老保险养老金时 其中25%部分免税 其余75%部分按10%的比例税率计算缴纳个人所得税 税款计入“工资、薪金所得”项目[9] - 个人养老金税收政策自2022年1月1日起在先行城市实施 原个人税收递延型商业养老保险试点地区（如上海市、福建省、苏州工业园区）自同一日期起统一按新政策执行[9] 企业所得税应纳税所得额 - 企业所得税应纳税所得额是企业每一纳税年度的收入总额 减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额[10] - 不征税收入包括财政拨款 依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金等[10][11] - 免税收入包括国债利息收入 符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益[11] - 各项扣除包括企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出 如成本、费用、税金、损失和其他支出[11] - 企业纳税年度发生的亏损 准予向以后年度结转弥补 但需符合规定的结转年限[11]

厦门市房产税与城镇土地使用税申报实务要点 - 2025年下半年房产税及城镇土地使用税的申报缴纳期限为2026年1月1日至1月31日 [2] 房产税征收范围与计税基础 - 房产税纳税义务人包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人 产权未确定及租典纠纷未解决时由房产代管人或使用人缴纳 [4] - 出租房产约定免租期的 免收租金期间产权所有人需按房产原值缴纳房产税 [5] - 具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连或完全建于地下的建筑及地下人防设施等 均需征收房产税 [6] - 以房屋为载体且不可随意移动的附属设备和配套设施 如给排水、消防、中央空调等 无论会计核算中是否单独记账 都应计入房产原值计征房产税 [7] 城镇土地使用税特定情形处理 - 纳税单位无偿使用免税单位的土地 纳税单位应照章缴纳土地使用税 [8] - 纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑 纳税单位按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税 [9] - 国家机关、人民团体、军队等单位的自用土地可免税 但其生产、营业用地和其他用地不属于免税范围 例如免税单位对外出租的土地不能享受免税政策 [10][11][12][13][14] - 企业厂区 包括生产、办公及生活区 以内的绿化用地 应照章征收土地使用税 厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地暂免征收 [14] - 单独建造的地下建筑用地需征收城镇土地使用税 已取得地下土地使用权证的按证载面积计算 未取得或证上未标明面积的按地下建筑垂直投影面积计算 并暂按应征税款的50%征收 [15][16][17] 停业税务登记适用对象 - 只有实行定期定额征收方式的个体工商户和个人独资企业才能申请办理停业登记 [22] - 纳税人的停业期限不得超过一年 [21]

核心观点 - 中国房地产市场正经历“量价齐跌”的转变，二手房挂牌量井喷式增长，加剧了未来房价下行压力 [1][10] 市场表现与数据 - **新房价格下跌城市数量增加**：5月全国百城新建商品住宅价格环比下跌的城市数量为54个，较4月增加10个 [1] - **二手房价格下跌范围更广**：5月全国百城二手房价格环比下跌的城市数量高达83个，比4月增加7个 [1] - **新房销售萎缩**：5月新房成交量和成交面积双双萎缩 [1] - **重点城市二手房成交下滑**：5月北京二手房网签套数为1.21万套，环比下滑13%；上海二手房成交量环比减少2000套，环比下降13.29% [1] - **多地二手房挂牌量创历史记录**：南京二手房挂牌量超过17万套，成都超过19万套，杭州超过21万套 [1] - **多个城市面临巨大抛售压力**：北京二手房挂牌量达到11万套，重庆超过20万套，武汉达到16万套，上海和合肥也面临巨大压力 [1] 市场现象与原因分析 - **投资者信心不足**：二手房挂牌量快速增加反映出部分投资者对未来楼市的信心不足 [2] - **获利盘了结**：过去二十年全国平均房价至少翻了五倍以上，一线城市甚至上涨了二三十倍，累积了大量获利炒房者，在楼市调整时选择抛售落袋为安 [4] - **房产税预期影响**：扩大房产税试点范围的呼声令炒房者忧心忡忡，倾向于提前变现多余房产以规避潜在税收成本上升 [4] - **提前还贷助推抛售**：提前偿还房贷人数增加，部分人在还清贷款后尽快挂牌出售房产 [7] - **提前还贷的两类人群**：一类因疫情冲击收入减少或失业，无力承担高额房贷被迫出售；另一类不愿长期承担高额利息，希望摆脱还贷压力 [7] - **购房需求萎缩**：经历疫情后，改善型购房家庭收入受影响，购房决策更理性，不再盲目贷款购房 [9] - **供需失衡加剧**：改善型需求退出导致大量二手房挂牌后无人问津，房源积压 [9]

行业与公司 * 涉及的行业为**中国房地产行业**，讨论聚焦于**北京**及全国市场 [1][2] 核心观点与论据 * **政策方向与特点** * 北京近期率先放松购房限制（如降低社保年限），政策力度大于上海，具有全国示范意义，预示国家层面在支持房地产供需两端有新动向 [1][2] * 未来政策将采取 **“小步快跑”** 策略，供需两端均有支持措施，但不会一次性全面放开，而是逐步进行 [1][4] * **“因城施策”** 深化为 **“一市一策、一区一策”** ，政策层级下放使调控更精准 [14][15] * 政府倾向于通过降低LPR等间接方式支持市场，中央财政直接参与地方财政贴息买房的可能性较小 [1][6] * 政府不彻底放开限制性措施，主要顾虑市场稳定性、自媒体负面解读以及可能加剧一线城市资源人口过度集中 [20] * **市场现状与判断** * 房地产市场已连续下跌四年，当前处于**僵持状态**，国家已接受其周期性规律，不期待突发事件打破现状 [1][6][7] * 稳定**二手房价格**是当前重要任务，新房价格相对稳定，而二手房通过降价换取成交量 [3][8] * 全国平均房价仍有约**10%**的下降空间，一线城市由于基数高下行压力可能更大，三四线城市因前期跌幅较大下行空间相对较小 [3][10][16] * 从2021年高点以来，全国房价已下降约**30%**，预计到2026年全国新房销售量可能降至**8亿平方米**左右 [16] * 未来市场结构化调整将呈现 **L型底部筑底**态势，2026年或之后市场仍将在底部徘徊，难有明显复苏 [3][17] * **改革措施与未来展望** * 未来改革侧重于**基础性制度建设**，如公积金制度改革（扩面、跨区域流通、资金共享） [1][4] * 政府未来重点是将房地产融入整体经济社会发展框架，通过**高质量发展**、**内需提升**、稳预期、增加居民收入等侧向刺激实现稳定与发展 [1][8][22][23] * **房产税**前期准备工作基本完成，但预计2026年不太可能推出，需等待市场筑底完成进入稳定期 [24] 其他重要内容 * **具体政策与效果评估** * 地方财政贴息买房（如广州试点提供每月1000元、长达30年贴息）大规模推广难度大，更可能作为储备性工具 [5] * 各地已采取措施**收购存量房作为保障性住房**并推行**以旧换新**，但效果有限，且地方推进存在困难（如不允许增加隐形债务、收储价格问题、缺乏经验） [3][9][21] * 春节前或第一季度出台支持项目（如存量房收储）对实现“开门红”、去库存和提高市场预期有积极作用 [19] * **市场细节与观察指标** * 法拍及银行直供房入市目前占比尚未达到显著影响整体市场的程度 [11] * 限售期满五年解禁可能提高流动性，但2024年至2025年挂牌量趋稳且有下降趋势，买卖双方更理性 [12] * 判断政策拐点的指标包括：销售量是否稳定、价格能否稳住、降幅收窄是否超过六个月、区域内回稳情况 [18] * **风险与顾虑** * 若二手房价格继续下跌，可能影响新房市场需求，拉大新旧房价差，导致整体市场预期恶化 [8] * 放开一线城市限制可能导致人口和资源过度集中，对三四线城市造成不利影响 [20] * 居民手中有资金（60%的银行存款由老年人持有），但消费意愿不高，人均支出仅占人均可支配收入的一半 [20]