核心观点 - 网络流传的“马云对2026年房价将迎来4大转变”的预言被证实为虚假信息，马云近期并未发表此类讲话[1][10] - 撇开虚假预言，从房地产市场自身分析，预计2026年国内房价将迎来四大结构性转变[3] 房价分化趋势 - 2026年后，全国各地房价将出现分化[3] - 前期跌幅较大的二三线城市房价调整速度将放慢，因其房价泡沫已挤去大半[5] - 一线城市核心区域房价可能补跌，因当地房价收入比超过40（居民需不吃不喝40年以上才能买房）[5] 低价城市数量增加 - 进入2026年后，出现“白菜价”（几万元或十几万一套）的三四线城市将越来越多[6] - 原因在于部分三四线城市人口净流出，当地购房需求持续减少，导致房价长期下跌[6] - 同时，许多三四线城市产业结构单一，就业岗位有限，无法吸引外来人口流入，房价缺乏外来需求支撑[6] 救市政策影响 - 截至2025年11月底，除一线城市核心区域外，绝大多数城市已全面放开限购[8] - 银行已将房贷利率和首付比例降至历史最低，税务部门也减免了契税和增值税以降低购房成本[8] - 预计2026年救市政策力度将加大，包括一线城市全面放开限购、银行继续下调房贷利率、税务部门降低相关税率[8] - 在救市政策不断加码下，预计2026年房价总体将呈现“稳中有降”趋势[8] - 救市政策只能在短期内迟滞房价下跌进程，不会改变市场调整趋势，未来房价将以“时间换空间”的方式逐步实现“软着陆”[8] 保障房入市影响 - 中国高层宣布未来5年内将推出600万套保障房，平均每年120万套[10] - 预计2026年各地保障房入市步伐将加快[10] - 保障房价格低于周边商品房，将降低城市低收入家庭购房成本[10] - 保障房入市加快将对商品房市场需求产生分流，影响商品房价格的调整进程[10]

核心观点 - 近期网络上流传的“李嘉诚对2026年房地产或将发生5大变化”的预测为虚假信息，李嘉诚近期并未发表相关言论 [1] - 撇开虚假预言，从现实角度分析，2026年国内房地产市场可能发生五大结构性变化 [3] 房价走势分化 - 本轮房价下跌始于2022年，从二三线城市蔓延至一线城市 [5] - 二三线城市房价跌幅较大，一线城市核心区域房价此前相对抗跌 [5] - 进入2026年后，预计二三线城市房价跌幅将放缓，而一线城市房价大概率会进行补跌 [5] - 主要原因是一线城市房价收入比超过40，价格将逐步回归合理区间，与当地居民收入接轨 [5] 公摊面积改革 - 近年来，公众要求取消公摊面积的呼声越来越高，因公摊面积增加了购房成本及后续持有费用 [7] - 例如，房产证面积100平米，实际套内面积可能仅为75-80平米，公摊面积达20-25平米，导致购房者多支付十几万甚至几十万元 [7] - 公摊面积部分的物业费、取暖费也需业主承担 [7] - 目前已有张家口、肇庆、湘潭等地宣布取消公摊面积，按套内面积计算房价 [7] - 预计2026年后，将有更多城市取消公摊面积，购房者成本将明显减轻 [7] 销售模式转变 - 近年来，部分开发商因资金链断裂导致烂尾楼，严重损害购房者利益和市场信心 [9] - 进入2025年后，决策层宣布将逐步增加现房在房企销售中的比重 [9] - 这意味着到2026年，购房者可能更多选择购买现房而非期房，可实地验房，避免烂尾楼风险 [9] 行业整合加剧 - 近年来，部分大型房企如恒大、碧桂园出现烂尾楼、债务违约问题 [11] - 进入2026年后，预计房地产市场将经历大洗牌 [11] - 部分中小型房企将因流动性枯竭被大型房企并购重组 [11] - 部分前期高负债扩张的大型民营房企，可能因债务集中到期、销售下滑、融资受限等原因出现资金链断裂，最终被具有国资背景的房企收购重组 [11] 保障房供应加速 - 决策层此前宣布，未来5年内将推出600万套保障房，平均每年120万套 [14] - 预计进入2026年后，各地保障房入市步伐将加快 [14] - 保障房价格远低于周边商品房，将大幅降低低收入家庭的居住成本 [14] - 大量保障房入市将对商品房市场产生分流效应，加大未来房价下行压力 [14]

核心观点 - 马云2017年“房价如葱”的预测正在应验 国内房价已进入长期下跌通道 预计2026年仍将延续此趋势 [1][3][4][10] 房地产市场趋势 - 2021年下半年起房地产市场进入长期调整 二三线城市房价率先下跌 2023年上海 深圳等一线城市房价也出现明显调整 [3] - 国内平均房价从历史最高位跌幅已超过30% 部分三四线城市如鹤岗 阜新 铁岭等地房价跌至几万元或十几万元一套 [3] - “房价如葱”的核心是房价逐步与当地居民收入挂钩 使多数家庭能轻松实现住房梦 [3] 影响房价的三大信号 - 信号一：中国进入老龄化社会 60岁以上老年人口在2024年已突破3.1亿 预计2035年将突破4亿 [4][6] - 老年人口增加且拥有自有住房 而年轻人口减少 90后人口1.75亿 00后人口1.45亿 导致未来购房需求大幅萎缩 [6] - 信号二：房地产市场长期供大于求 存量房有6亿栋 足以容纳30亿人居住 同时每年仍有上千万套新增商品房入市 [8] - 房价下跌导致投资和改善型购房需求观望 进一步加剧市场供过于求的局面 [8] - 信号三：保障房将加快入市 未来5年计划提供600万套保障房 平均每年120万套 [10] - 保障房价格远低于周边商品房 将分流商品房市场的需求 增强房价下行压力 [10] 市场展望与建议 - 预计2026年房价将继续下跌 最终回归至合理价格区间 [4][10] - 建议购房者等待房价跌至与当地居民收入接轨的合理区间后再出手 [10]

房价调整趋势 - 2022年起国内房价进入长期调整 二三线城市如郑州天津石家庄率先下跌 2023年一线城市上海深圳广州加入调整行列 [2] - 全国平均房价跌幅超过30% 环京三四线城市如涿州廊坊燕郊较历史高位下跌超60% [2] - 马云2018年预测"房价如葱"已成现实 多地房价显著下跌并向该目标运行 [2] 低房价城市案例 - 鹤岗双鸭山七台河辽阳等三四线城市出现"葱价房" 仅需数万至十余万元即可购房 [4] 房价下跌驱动因素 - 全国房屋严重过剩 数据显示中国有6亿栋房屋 按每栋住5人可容纳30亿人口 供大于求导致长期跌价 [4] - 实体经济疲软致居民收入减少或失业 支撑高房价能力下降 [4] - 房价连续3年下跌使赚钱效应消失 炒房客大规模退出或观望 [4] 2025年市场变化预测 - 业内人士预计2025年下半年房地产将发生重大转变 [6] 区域房价分化 - 2024年下半年起房价呈现分化 跌幅较大的二三线城市下跌速度放缓 [8] - 一线城市如上海深圳将出现补跌 从郊区蔓延至市中心老破小及新建商品房 [8] - 一线城市房价收入比超40倍（居民需不吃不喝40年购房） 存在显著泡沫 抗跌后补跌将打破"只涨不跌"神话 [8] 租房趋势上升 - 年轻人因高房价压力更倾向租房 避免掏空积蓄和承担数十年房贷 [11] - 租售比显示租房更划算 月供压力大而租房可攒钱 等待房价与收入接轨时再购房 [11] 保障房供应加速 - 房企销售下滑融资受阻致烂尾楼增加 社会呼吁取消期房 政策将提高现房销售占比 [12] - 2024年10月国家宣布5年内供应600万套保障房（年均120万套） 满足低收入家庭居住需求 [13] - 保障房价格远低于周边商品房 大幅降低购房成本 但将分流商品房需求 加大房价下行压力 [13]

文章核心观点 - 房地产市场出现“量价齐跌”的持续低迷现象，而救市政策效果短暂，对市场影响有限 [1] - 房地产市场出现五大结构性变化，预示行业从过去过度繁荣转向长期调整，目标是让高房价回归居住属性 [2][14] - 行业政策导向从“促进发展”转变为“防范风险”，目标是实现房地产市场的“软着陆” [14][15] 人口结构变化 - 中国已进入中度老龄化社会，2024年底60岁以上老年人口高达2.96亿，预计2035年将达到4亿人 [4] - 年轻人口数量减少，90后人口1.7亿，00后人口1.45亿 [4] - 人口结构变化导致未来刚需购房者数量减少，房价下行压力持续增大 [4] 房价承受能力 - 一线城市如上海、深圳的房价收入比高达40，二三线城市房价收入比为20-25，远高于西方发达国家的6-7 [8] - 房价严重脱离居民收入，未来房价将逐步去泡沫化、去投资化，回归居住属性 [8] 房产税政策影响 - 房产税试点城市范围将从上海、重庆扩围至更多城市 [10] - 房产税将按房产评估价值的0.5%-1.2%年率征收，对多套住房家庭实行累进税率 [10] - 房产税开征将增加持有多套房产的成本，导致二手房挂牌量激增，给房价带来下行压力 [10] 保障房供应冲击 - 未来5年内将投入600万套保障房，平均每年120万套 [12] - 保障房类型包括共有产权房、廉租房、公租房，将加快入市步伐以解决低收入家庭居住问题 [12] - 保障房供应将对商品房市场需求产生分流，加快房地产市场调整进程 [12] 居民购房意愿转变 - 25-35岁城市年轻人中，认为“一定要买房”的比例从2020年的78%下降至2025年的42% [14] - 选择“租房居住”的比例从2020年的15%上升至2025年的36% [14] - 年轻人购房态度变化导致商品房市场需求萎缩，房价长期下行趋势无法改变 [14]