最近在社交平台上刷到一条视频，某地产中介吐槽："现在赣州的房子已经没法卖了，房东们已经崩溃，买房的人也已经疯了"。 视频中，这位中介表示最近带客户看了一套房子，觉得还行。房东开价200万，客户说最多只能出到120万，可以的话就直接签了。房东听了转身就走，并 表示去年这套房有人出210万他都没卖，他（买家）砍到120万，他是**吧。 对于房东来说，房产贬值意味着家庭财富缩水，这种打击无疑是巨大的，不少房东难以接受短时间内大幅降价出售。 或许是源于过去房产市场长期上涨带来的惯性思维，甚至仍有不少房东觉得房价会稳中有升，手中房子价值理应逐步增长。 这条视频顿时引起了不少网友的关注与讨论。 其中有一条高赞评论：200万的房子人家能出120万就赶紧出手吧，最多三年那套房子不会高于70万。 这看似只是赣州二手房市场个别交易中的小插曲，但却也折射出了当前赣州楼市面临的诸多问题与困境。 近年来，全国房价下行，赣州房价下调也已经是不争的事实，尤其是很多刚需小区价格最低成交价一再刷新。 一年左右的时间，新增了3700多套。 挂牌在售的房源增多，二手房东有点慌了。 这时候选择的权利不断向购房者倾斜，买家有了更多议价底气，也导致了买 ...

报告行业投资评级 - 看好 [2] 报告的核心观点 - 行业大幅亏损，缩表之下流动性承压，但随着老项目充分减值与销售占比降低、房价下行趋势减缓，后续减值压力有望降低，核心净利率有望见底回升 [8][108] - 政策推动行业“止跌回稳”，奠定以城中村改造为核心抓手、高品质住房为发展方向的政策基调，短期聚焦行业流动性修复和城中村改造，长期推动行业向高质量发展转型 [108] - 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等有望受益 [8][108] 根据相关目录分别进行总结 2024年报综述 利润表 - 行业营收下滑、毛利承压、大幅减值、整体亏损，2024年102家上市房企合计营收19837亿元，同比降21.0%，归母净利润 -1590亿元，同比降3230% [3][16] - 可结算资源下降，预收款对结算金额覆盖倍数降至0.77x，影响未来结算规模 [21] - 毛利率下滑、费用率上升，2024年整体毛利率14.6%，扣税毛利率11.3%，销管理费用率5.87%，财务费用率4.07% [24] - 合联营公司投资收益减少、资产减值损失提升，2024年合计投资收益142亿元，同比降62.9%，资产信用减值损失1550亿元，同比增69.1% [27] - 核心净利润下滑，2024年整体净利率 -8.31%，核心净利率1.49%，归母净利率 -8.01%，核心净利润295亿元，同比降31.8% [31] - 分房企看，top15房企营收多数下滑、盈利能力下降，仅城建发展等3家营收增长，滨江集团盈利能力强 [37] 资产负债表 - 行业持续缩表，2024年102家上市房企总资产95995亿元，同比降10.4%，净资产同比降9.43%，货币资金7843亿元，同比降12.7% [4][42] - 开发类资产规模下行、持有类资产规模提升，2024年开发类资产51455亿元，同比降13.8%，持有类资产12231亿元，同比增4.21% [50] - 有息负债规模未压降、短期有息负债占比提升，2024年总负债72249亿元，同比降10.7%，有息负债28811亿元，同比降0.6%，短期负债占比33% [56] - 净负债率提升、短债偿付能力下滑，2024年剔除预收款后资产负债率70.6%，净负债率88.3%，剔除受限资金现金短债比80% [4][64] - 分房企看，top15房企集体缩表，招商蛇口总资产下滑幅度小，荣安地产总负债缩减幅度大，滨江集团净负债率低、短债偿付压力小 [67] 现金流量表 - 经营性现金流下滑、投资支出缩减，2024年102家上市房企经营活动现金流量净额1062亿元，同比降50.4%，投资活动现金流量净额 -15亿元，同比降97.9%，筹资活动现金流量净额 -2155亿元，同比降26.3% [5][72] - 分房企看，top15房企投资性现金流量净额多数下滑，金地集团经营性现金流增幅大，绿地控股投资性现金流出增幅大，首开股份筹资性现金流增幅大 [80] 2025年一季报综述 利润表 - 收入下滑、板块转亏，2025Q1 102家上市房企合计营收3165亿元，同比降7.5%，归母净利润 -92.9亿元，同比降955% [6][83] - 毛利率下滑、财务费用率提升、销管费用率下降，2025Q1整体毛利率14.4%，扣税毛利率11.6%，销管理费用率6.26%，财务费用率5.94% [87] - 合联营公司投资收益下降、资产减值损失缩减，2025Q1合计投资收益6.51亿元，同比降90.2%，资产信用减值损失15.4亿元，同比降8.35% [89] 资产负债表 - 行业继续缩表，2025Q1 102家上市房企总资产94422亿元，同比降10.9%，总负债70865亿元，同比降11.2%，净资产同比降10.2% [7][95] - 净负债率提升、短债偿付能力下滑，2025Q1剔除预收款后资产负债率70.3%，净负债率91.6%，剔除受限资金现金短债比80% [7][105] 投资建议 - 短期关注政策增量落地、行业“止跌回稳”带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业，推荐保利发展、新城控股，华润置地、龙湖集团等有望受益 [8][108]

房价走势与市场变化 - 2021年起房价进入下行通道 十八线城市价格腰斩 三四线城市普遍下跌50% 一线城市房价回落至2016年水平 [1] - 政府采取"限跌"政策 降低首付比例和贷款利率 推出税收优惠 放松限购限贷等救市措施 [1] - 房企面临资金链压力 债务问题突出 市场观望情绪浓厚 房产投资吸引力下降 [3] 房企与市场供给 - 行业将迎来洗牌 资金链紧张房企退出市场 大型房企继续发展 [5] - 城镇化接近尾声 农村人口进城推动房价的时代结束 老龄化少子化减少购房需求 [5] - 商品房待售面积达7.5万平方米 同比增长10% 高空置率问题突出 [5] 房产税与租赁市场 - 房产税和房东税试点推进 最高税率达20% 多套房家庭税务压力大增 [6] - "以租养贷"模式难以为继 除一线和部分强二线城市外难以实现 [6] 财富分配与政策影响 - 45%家庭拥有两套以上房产 财富集中现象显著 两亿人无力购房 [10] - 房产继承转售需缴纳20%个人所得税 除非符合"满五唯一"条件 [11] - 政策旨在限制房产积累 促进财富公平分配 实现社会长期稳定 [11]