核心观点 - 行业观点认为五年后房产价值将显著低于当前水平，主要基于房价下行、人口结构变化及市场供过于求三大趋势 [1] 房价下行趋势 - 自2022年起国内楼市进入调整期，全国平均房价跌幅已超过30% [3] - 一线城市房价亦显著下跌，例如上海市中心房价从2021年每平方米超过9万元跌至当前约6万元 [3] - 行业认为房价下行通道一旦形成将难以逆转，最终回归理性区间 [3] 人口结构变化影响 - 截至2024年底中国六十岁以上老年人口已达3.1亿，预计到2035年将突破4亿 [4] - 九零后人口约为1.75亿，零零后人口仅为1.45亿，年轻人口数量减少导致整体购房需求萎缩 [4] - 多数老年人已拥有自有住房，购房需求有限，进一步加剧需求侧压力 [4] 市场供需关系 - 国内已建成房屋达6亿栋，按每栋容纳5人计算可满足30亿人口居住需求，远超实际需求 [6] - 每年有超过1000万套新建商品房涌入市场，供给持续增加 [6] - 96%的家庭已拥有自有住房，其中41.5%的家庭拥有两套及以上房产，购房需求接近饱和 [6]

行业核心观点 - 房地产市场已告别普涨时代，进入理性分化的新阶段 [2][10] - 行业领袖如潘石屹和王健林早在2018-2019年便预见到市场转向并采取行动 [4] - 未来三年（至2027年）楼市将呈现房价缓步回调、二手房市场深度冰冻、房产价值加剧分化三大趋势 [4][5][7] 行业领袖的早期预警与行动 - 潘石屹于2018年开始抛售价值超过400亿元的房产与物业，预警房价下跌风险 [4] - 王健林于2019年提出“退出房地产”的论断，预言房价将步入下行通道 [4] 未来三年房价趋势 - 至2027年底，全国房价累计跌幅可能达到10% [5] - 房价下跌是缓慢而持续的态势，是多重现实条件共同作用的结果 [5] - 下跌主因包括住房需求饱和度提高、人口出生率走低以及房价向合理价值回归 [5] 二手房市场趋势 - 二手房市场将陷入深度冰冻，挂牌量飙升，供应远大于需求 [6] - 有房东为尽快变现不惜亏损几十万元，但仍难找到买家 [6] - 刚需购房者更倾向于选择价格更低风险更小的新房，或持币观望 [6] 房产价值分化趋势 - 高层住宅（尤其是25-30层以上）将承受最大冲击，未来可能面临价值归零的风险 [7] - 高层住宅短板包括居住体验不佳、维护成本高昂及流通性差 [7] - 优质学区房及配套设施完善的小区价格有望保持坚挺，因其兼具居住属性与附加价值，稀缺性凸显 [8] 行业建议 - 非必要不购房，建议持币观望、理性规划 [9] - 建议尽早出售闲置的高层住宅，以最大限度减少损失 [9] - 建议优先保障生活品质，避免大额消费和房地产投资 [9]

房地产市场趋势转折 - 全国房地产市场已迎来大转折，新建商品房销售面积在24年同比下降14.3%，相当于少卖了近20个深圳市那么大的面积，销售额减少近3万亿元 [4] - 全国百城二手房均价已连续下跌超过30个月，这种长期下跌趋势在以往难以想象 [4] - 房价下行从21年下旬开始由三四线城市逐步蔓延至一线城市，例如北京某学区房价格从19年高峰的9万元/平方米降至6万元/平方米，价格回落至2016年水平 [3] 行业供需失衡分析 - 商品房供应明显过剩，截至24年底全国待售商品房面积超过7.5亿平方米，同比增长10.6%，到25年8月库存进一步增加842万平方米 [9] - 当前空置房数量高达7000多万套，按每套住4人计算，足以容纳2.8亿人居住 [9] - 人口负增长导致需求萎缩，22年人口减少85万，23年减208万，24年减139万，预计27年总人口将跌破14亿，同时60岁以上老人数量从去年接近2.9亿增至今年超过3.1亿，明年可能达3.3亿 [6][7] 开发商经营压力 - 开发商面临巨大经营压力，房子销售困难导致资金无法回笼，24年已有数千家小房企消失 [9] - 房企债务问题突出，2026年将是开发商的还债高峰，前100强房企需偿还天文数字债务，为求生存在不惜降价卖房以回款 [14] 政策环境影响 - 政策调控持续深化，《住房租赁条例》于今年9月实施，要求租房必须备案，未来可能对租金收税 [15] - 未来可能推出的房产税将增加多套房产持有者的持房成本，可能导致其急于卖房，从而增加市场供给 [15] 购房需求与行为变化 - 当前市场购房需求极度萎缩，即便是核心地段、装修豪华、价格合适的优质房产也难以找到买家，较差房产挂牌一年连看房者都寥寥无几 [4] - 全球经济增速放缓及国际冲突等因素导致企业压力增大，居民收入预期下降，对大宗消费如房产更为谨慎 [11] - 年轻人面临收入增长缓慢与养老压力，部分人月收入仅三四千元，购房想法难以实现 [7]

市场成交量动态 - 2025年上海楼市开局势头良好，3月二手房成交量达到21300套，爬过2万套荣枯线 [1] - 但3月成交量中超过六成交易为房东降价超15%或总价300-500万的刚需房源 [1] - 市场成交量在4月迅速回落至18100套，5月进一步下滑至17500套，夏季淡季基本躺平在16000套水平线 [2] 政策影响与市场反应 - 2月针对临港、张江等五个重点区域，非沪籍人才社保门槛从5年降至3年 [1] - 政策后首个周末，重点区域到访量环比激增近80% [1] 供需关系与库存 - 二手房挂牌量激增，8月初链家数据显示上海二手房挂牌量已突破20万套 [3] - 当前20万套待售房源悬于1.6万套月成交量之上 [4] - 平均成交周期从去年180天拉长至245天，一套房挂牌到卖掉需8个多月 [4] 价格走势与结构性分化 - 豪宅市场表现坚挺，上海上半年3000万以上豪宅成交微增5% [4] - 外环外大面积房源冰封，二季度外环外房价环比下跌2.1%，内环内环比跌0.6%，房价下行正沿环线逐级传导 [4][6] - 具体案例显示价格大幅回调：陆家嘴一线江景房成交价低于22年高点12%；徐汇滨江次新大平层从5200万降至4600万成交；某豪宅从1.2亿自降至6100万成交，腰斩 [4] - 外环外案例：宝山顾村一套房从550万降至380万成交；嘉定新城一套房从320万降至280万仍无人问津 [4][5] - 二手房平均议价空间从去年5.2%扩大至今年9.8% [6] 融资与市场情绪 - 居民部门长期贷款已连续三个月净偿还 [6] - 市场情绪表现为恐惧压倒贪婪，宁可砸锅卖铁也要降低负债 [6] 法拍市场 - 2025年1-8月新增法拍品2191件，同比下降42.5% [6] - 同期法拍市场交易截止拍次4423次，同比降35.88%；成交拍次1365次，拍次成交率30.86%，同比升7.36个百分点 [7] - 法拍市场成交总金额109.77亿元，同比下降26.94% [7] 租赁市场 - 7月上海平均租金同比下跌4.5% [7] - 一些长租公寓开始签约一年送两个月促销 [7] - 租金回报率仅1.8%，跑不赢国债 [8]

主要城市房价回撤情况 - 截至2025年6月，多个中国主要城市房价较历史峰值出现显著回撤，其中温州、东莞、慧州的回撤幅度最大，分别为-63.14%、-58.82%和-49.01% [1] - 一线城市房价亦出现明显下跌，深圳、上海、北京较各自峰值分别回撤-30.06%、-20.02%和-17.80% [2] - 多数城市的房价峰值出现在2017年至2021年期间，显示市场下行周期已持续数年 [1][2] 房地产市场面临的结构性挑战 - 行业面临供应过剩问题，过去十年的高周转开发导致库存增多，空置率飙升，同时保障房、人才公寓等替代性选择增加了市场供应 [6] - 居民部门购买力严重透支，居民杠杆率从10%飙升至超过60%，许多家庭80%的财富集中在房产上，缺乏进一步加杠杆的空间 [7] - 需求端出现萎缩，出生率下降、结婚数量减少以及城镇化速度放缓，削弱了支撑房价长期上涨的人口基础 [8] 多套房持有者面临的困境 - 约45%的家庭持有多套房产，这些家庭正面临财富缩水压力，房产流动性差导致变现困难，资产价值被“冻结” [4][10] - 持房成本持续上升，多数房产出租收益无法覆盖房贷，同时还需承担物业、维修、税费等支出，未来若开征房产税将带来更大压力 [12] - 房屋出租难度加大，市场饱和、人口流动变化以及保障性租房供给增加，导致租金下降，“以租养贷”模式难以维持，尤其在三四线城市 [14] 行业前景与建议 - 行业需正视人口红利消失和资产流动性下降的现实，持有缺乏增值空间的多套房产家庭应考虑尽早调整资产结构以规避风险 [16]

楼盘项目概况 - 项目为广州天河棠安花园二期，位于天河公园旁，为全新一手住宅小区，小区共6栋，总高10-12层，实行封闭式花园管理 [1][4] - 项目配套设施成熟，对标省一级奥林匹克中小学及全国仅4所的清华附中，户型层高3米，设计为两梯四户或一梯两户的电梯楼 [4] - 项目73平方米户型设计为三房，146平方米户型设计为五房 [1] 价格变动与销售策略 - 项目73平方米户型价格从一年前的300多万元大幅下降至145万元，降幅约50%，146平方米户型价格现为290万元 [1][2] - 项目当前销售单价约为1.9万元/平方米起，而周边十几年楼龄的步梯楼二手房单价仍需4万元/平方米起步 [4] - 开发商销售策略转变，首付要求从5成降至3成，并推出15年免息分期付款的优惠 [2] 市场反应与影响 - 价格大幅下调引发早期购房业主不满并集体至售楼部维权，但开发商态度强硬，表示定价是基于市场情况 [2] - 市场对大幅降价消息存在怀疑，但信息发布者反复强调房源真实性 [6] - 该案例被视为一线城市广州房地产市场承压、销售困难的信号 [7] 广州整体房价趋势 - 广州各区房价差异显著，最高为越秀区55,510元/平方米，最低为从化区9,078元/平方米 [8] - 近期房价呈现分化态势，荔湾区环比上涨3.83%，白云区环比上涨1.04%，而花都区环比下跌2.62%，天河区环比下跌1.91% [8] - 广州二手房均价近一年整体处于下行趋势，从2024年9月的34,276元/平方米下降至2025年8月的32,212元/平方米，下降约2,064元 [10][11]

核心观点 - 京沪杭等重点城市二手房市场呈现量价齐跌态势 挂牌价较高点下降约16% 成交结构向小面积低总价刚需房源集中 市场观望情绪加重导致二手房与新房市场从“此消彼长”转为“一损俱损” 尤其对依赖“卖旧买新”的中高端新房市场造成压力 [2][3][4][11] 二手房价格走势 - 京沪杭三城二手房挂牌价较高点分别下行17.6%、17.1%和15% 至7月为最低值 显示业主心态偏向快速成交 [3] - 7月二手房成交均价较高点跌幅分别为北京7.4%（对比2025年3月） 上海9.5%（对比2024年12月） 杭州23.1%（对比2022年6月） [3] - 成交价与挂牌价比值（折价率）在3月达到高点后于二季度再次下行 议价空间拉大 买方出价开始下行 [3] 二手房成交结构变化 - 成交向90平方米以下面积段集中 京沪70平方米以下房源占比约40%为最高 杭州70-90平方米房源占比约32%为最高 [6] - 300万元以下低总价房源成交套数占比超60% 7月京沪杭市场份额环比分别增加2.4、1.9和4.5个百分点 刚需客群为市场活跃需求 [9] - 总价1000万元以上豪宅成交占比相对稳定 上海约5% 京杭约2% 市场呈现“刚需翘、高端稳、改善落”特征 [9] 二手房与新房市场联动影响 - 二手房市场下行直接影响“卖旧换新”能力与信心 加重整体市场需求观望情绪 [11] - 新房成交主力价格区间为1000-3000万元（占比21%-24%）及500-700万元（占比约22%） 与二手房主力成交区间（300万元以下）存在巨大差距 [11] - 市场关系从此前新房与二手房的“此消彼长”转变为“双双下行” 依赖改善需求的中高端新房面临去化压力 [11]

杭州楼市趋势 - 杭州楼市自2016年开启上行模式，于2021年达到顶峰，此后进入下行通道 [1] - 市场行情下行导致房价逐步下降，为潜在购房者创造了机会 [1] 具体房产交易案例 - 位于杭州三塘板块的东新园小区，一套81平方米房源最终以172万元总价成交，折合单价约2.1万元/平方米 [3] - 该房源房东于2018年以273万元购入，初始挂牌价为300万元，后经过多次调价至200万元，最终成交价低于176万元的核税价 [3] - 此次交易为急售案例，房东因需资金购买新房而决心出售，促成了低于市场价的成交 [3] 购房者画像与决策因素 - 购房者为新杭州人，购房决策考虑因素包括通勤便利性（位于夫妻工作地中心点）、交通（靠近地铁站）及周边生活配套 [1] - 购房者经历数年观望，在房价从高点回落后选择入手二手房以实现置业目标 [1]

赣州二手房市场现状 - 赣州二手房市场出现房东与买家价格认知严重分歧 房东报价200万与买家出价120万差距达40% [1] - 高赞评论预测200万房产三年后价值将跌至70万 反映市场极端悲观情绪 [2][12] - 该案例折射出赣州楼市整体面临价格下行压力与交易困境 [3] 房价变动趋势 - 赣州房价持续下调 刚需小区最低成交价屡创新低 [4] - 二手房平台数据显示所有小区均价均呈下降趋势 核心地段房产因产品迭代价格回落明显 [8] - 某壳平台显示赣州市区房价近1年持续走低 挂牌房源同比增加15.6%（23656套→27404套） [10] 市场供需关系 - 二手房挂牌量一年内净增3748套 供应量增长导致房东议价能力削弱 [10] - 买方市场特征显著 购房者议价空间扩大 但买卖双方价格预期差距达30%-60% [1][10] 行业心理预期 - 房东普遍难以接受资产缩水 仍存在房价稳中有升的惯性思维 [5] - 市场环境已发生根本变化 经济形势与政策调控导致房价难以维持历史高位 [6] - 需重建合理价格预期 买卖双方需在动态市场中寻找价值平衡点 [12]

文章核心观点 - 房地产市场出现“量价齐跌”的持续低迷现象，而救市政策效果短暂，对市场影响有限 [1] - 房地产市场出现五大结构性变化，预示行业从过去过度繁荣转向长期调整，目标是让高房价回归居住属性 [2][14] - 行业政策导向从“促进发展”转变为“防范风险”，目标是实现房地产市场的“软着陆” [14][15] 人口结构变化 - 中国已进入中度老龄化社会，2024年底60岁以上老年人口高达2.96亿，预计2035年将达到4亿人 [4] - 年轻人口数量减少，90后人口1.7亿，00后人口1.45亿 [4] - 人口结构变化导致未来刚需购房者数量减少，房价下行压力持续增大 [4] 房价承受能力 - 一线城市如上海、深圳的房价收入比高达40，二三线城市房价收入比为20-25，远高于西方发达国家的6-7 [8] - 房价严重脱离居民收入，未来房价将逐步去泡沫化、去投资化，回归居住属性 [8] 房产税政策影响 - 房产税试点城市范围将从上海、重庆扩围至更多城市 [10] - 房产税将按房产评估价值的0.5%-1.2%年率征收，对多套住房家庭实行累进税率 [10] - 房产税开征将增加持有多套房产的成本，导致二手房挂牌量激增，给房价带来下行压力 [10] 保障房供应冲击 - 未来5年内将投入600万套保障房，平均每年120万套 [12] - 保障房类型包括共有产权房、廉租房、公租房，将加快入市步伐以解决低收入家庭居住问题 [12] - 保障房供应将对商品房市场需求产生分流，加快房地产市场调整进程 [12] 居民购房意愿转变 - 25-35岁城市年轻人中，认为“一定要买房”的比例从2020年的78%下降至2025年的42% [14] - 选择“租房居住”的比例从2020年的15%上升至2025年的36% [14] - 年轻人购房态度变化导致商品房市场需求萎缩，房价长期下行趋势无法改变 [14]