**万物云 2025 年上半年业绩及行业分析** **1 公司概况** - 公司名称：万物云 - 时间范围：2025 年上半年 - 总收入：181.4 亿元，同比增长 3.1% - 核心净利润：13.2 亿元，同比增长 10.8% - 三费费率：同比下降 0.5 个百分点至 6.5% - 管理费用：同比下降 7,700 万元，反映中后台效率提升[2][3] **2 业务板块表现** **2.1 住宅物业服务** - 收入：102.8 亿元，同比增长 10.4%，占总收入 56% - 增长驱动：过往试拓项目转化 + 市场拓展（11.3 亿元合约保和收入，60%来自存量市场） - 弹性定价体系贡献：22 个新住宅项目 + 7,500 万合约保和收入 - 毛利率：同比下降 0.5 个百分点，因业主缴费意愿降低[2][5] - 收缴率提升：重庆项目弹性定价后提升 30 个百分点（从 30% 升至 60%）[18] **2.2 商写业务** - 收入：51.7 亿元，同比增长 7.7% - 新增合约保和收入：16.5 亿元（万物粮行 + 丹田物业贡献 3.7 亿元） - 毛利率：同比提升 0.5 个百分点至 8.8%，因 PM 业务占比超 60% + 代管项目结构优化[2][6] **2.3 BPASS 解决方案** - 收入：同比增长 9% - 毛利率：37.7%，为公司核心驱动力之一[2][7] **2.4 Aiot 解决方案** - 收入：2 亿元，同比下降 66% - 原因：客户结构调整（开发商客户占比降低） + 产业园区试投低于预期[8] **2.5 开发商增值服务** - 收入：同比下降 76%，但仍贡献 2,000 万毛利润[8] **3 行业趋势与竞争** - 行业集中度提升：头部企业减少对地产关联方依赖，转向住宅存量 + 非住宅市场拓展 - 竞争加剧：小型物业公司因服务能力不足被淘汰，行业公司数量预计从十万级降至万级[4][13] - 物业费降价压力：重庆、青岛各 1 个项目实际降价，但弹性定价体系维持较高价格[17] **4 科技与 AI 应用** - **AI 员工影响**： - 主要替代中后台岗位，通过自然流动减少招聘 - 上半年 6 个 AI 员工帮助减少 7,700 万管理费用[9][12] - **机器人应用**： - 目前完成 90% 工作，剩余 10% 需人工收尾 - 业主接受度低，需通过多技能标签化提升人机协同效率[14][15][16] **5 运营优化与战略** - **叠层改造**： - 已完成 300 个，带来 2.3 亿元年化毛利润提升（单叠层平均 766 万元） - 剩余 113 个待改造，将逐一测算性价比[4][19][20] - **关联方资产处置**： - 上半年接收 2.56 亿 + 0.98 亿资产包，优先催收现金，次选社区商业资产 - 计划 6~7 年处置完毕，可能通过 Reits 化或基金打包出售[23][24] **6 未来增长方向** - **短期**：住宅物业服务（年 20 亿元合约饱和收入目标） + 弹性定价体系[21] - **中长期**： - 商写业务蛰伏期，注重现金流安全 - 社区商业资产运营 + 科技业务（如 BPASS）[21] - **衍生服务**： - 房屋修缮签约额 2.45 亿元（同比 +96%） - 装修业务签约额同比 +50%，但扩张谨慎[22] **7 分红与财务** - 中期分红：预计 11 亿元，待股东大会审议[10] **8 其他关键点** - **旧城改造影响**：增量物业服务需求待观察，但可深化叠城战略与城市服务结合[21][22] - **商业地产运营**：优质标的减少，未来或更多关注公里资产包[24]

纪要涉及的行业或公司 万物云 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况**：2025 年上半年经营符合预期，实现稳健增长。一季度住宅新增合约保有收入增长近 5 亿元，存量盘贡献约 4 亿元，新盘贡献约 1 亿元；弹性定价体系一季度签约 9 个项目，贡献约 3600 万元合约保有收入，16 个项目洽谈中；商写领域一季度新增合约面积和收入 7.8 亿元，同比增长 24.9%，并表的单田物业贡献 6300 万元合约保有收入；一季度来自母公司收入占比 7%以下 [2][3] - **目标与进展**：2025 年住宅和商写目标为 20 亿平方米合约面积和收入拓展，试拓实际进展与预期相符，但新盘量减少，需在存量市场有强大拓展能力；预计未来三年每年完成少于 50 个叠层改造，与住宅物业新拓展绑定，今年底预计累计完成 300 个叠层底盘提效改造，占比接近 50% [2][4][12] - **收缴率情况**：2025 年收缴率与去年同期持平，目标是稳定在以往水平，因管理规模大，提升难度大，稳定现有水平是当前目标 [2][6] - **商业写字楼板块**：一季度表现不错，但全年预期保守，需考虑现金支付能力，稳健推进 PFM 业务，退出现金流不佳企业，物业费保持稳健增长 [7] - **物业费降价影响**：未发现普遍降价现象，仅极少数小区遇挑战，降价未显著影响经营，满意度和收缴率保持高水平；弹性定价机制初衷是推动行业质价相符，非针对降价问题，目前调降物业费项目极少，未对经营产生显著影响 [2][8][9][11] - **菜单式定价模式**：旨在解决业主对物业费价格不满问题，明确告知服务项目、成本、利润和价格，先在低价区域试行，再扩展到所有合同，弹性定价有短期、中期和长期目标 [10] - **收并购策略**：影响市场拓展进度，合同增量算在年度目标内，转化速度取决于区域和一线评估；关注项目质量、位置和交割方式，后续关注增加密度策略，看重项目质地、位置和交割方式以出清关联方连带风险 [13][14] - **应收账款及关联交易**：全年目标是减少关联方应收账款风险敞口，今年持续关联交易占比压降到 8%以内，并缩小风险敞口至较小绝对值并稳定 [15] - **市场竞争**：不担忧弹性定价带来的市场竞争，会向全市场开源，公开定价逻辑和方法；竞争成功取决于解决行业问题的方法和执行力，而非概念或模式本身 [16][17] - **成功因素**：万物物业和万物云在市场竞争中成功因素包括品牌优势和长期市场拓展经验 [18] - **AI 投入**：AI 在弹性定价项目中试点使用客服可降低人工成本，在中后台流程优化提升效率，项目工单系统搭建和一线员工应用设计也受益 [19] - **ToB 端情况**：2025 年更谨慎接项目，终止与支付意愿和能力不佳客户合作，宏观经济未显著改善，未看到 ToB 端有显著改善迹象 [21] 其他重要但可能被忽略的内容 - 目前无法更新或公布 2025 年各板块毛利率，因合规要求不允许在业绩发布前公开 [20] - 目前无法统计住宅和非住宅退场规模是否比前两年有所增长 [22]

纪要涉及的公司 万物云[1] 纪要提到的核心观点和论据 - **经营业绩**：预计 2025 年收入保持高单位数增长，核心净利润同比增速超 15%，一季度已达成；开发商增值业务毛利润 2024 年触底为零，2025 年将改善；持续收缩与关联方业务，关联交易收入占比降至 8%以下，一季度已低于 7%[2][3] - **住宅业务**：一季度住宅新增合约保额收入近 5 亿元，存量盘贡献近 4 亿元，同比增长近 50%，开发商新盘收入同比下降近 50%，依赖存量盘优势维持增长；未来万科交付住宅项目可能减少，新盘质量或下降[2][3][8] - **商业写字楼业务**：一季度商业写字楼新增合约保额收入达 7.8 亿元，同比增长超 20%，PM 与 FM 项目各占一半，丹田物业贡献 6300 万元；应收账款管理能力强，关联方应收账款同比环比均下降[2][5] - **弹性定价体系**：2024 年底推出，一季度新获取 9 个项目，合约保额收入 3500 万元，另有 16 个项目谈判中，预计全年获取项目接近 2 亿元规模；预期稳态期毛利率可达 15%，与整体物业服务毛利率持平；价格区间 1 元至 2.5 元，提供 508 项可选择服务[2][3][5][6] - **股权质押**：公司未实际参与股权质押，仅被告知相关事宜，若关联方无法偿还借款，按合同条例处理，公司无干预或影响[2][6] - **股东回报**：以核心净利润的 55%为下限进行分红；正与董事会及母公司协商，希望在当前价格下进行更多股票回购[4][10][11] - **现金管理**：除定存 1 亿左右，少量用于理财；2025 年上半年资金净流出，用于新项目投入和运营维护；受限制资金主要是上市募集资金；未来资金用于分红、回购、收并购，关注能源管理和团餐赛道收并购机会[9] - **毛利率趋势**：2024 年住宅物业服务毛利率因设施设备更新投入下降，预计 2025 年无明显改观；长远合理毛利率水平应在 15%左右，随着改造投入减少和项目运营效益提升有望达到[12][13] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司通过多种策略积极扩展第三方市场份额，但目前管理物业中第三方项目占比情况尚未详细披露[7] - 2025 年第一季度进行了 2500 万元合约保额收入的小型收并购，未达到披露需求，同时关注大型收并购机会[9] - 2024 年公司因资金出境受限未能进行更多回购，2025 年管理层推进董事会授权但未得到明确回复[11]