光伏与房地产行业亏损概况 - 光伏与房地产是近两年亏损最严重的两个行业 [1] - 光伏行业多家龙头企业2025年预亏金额巨大：通威股份预亏90亿元至100亿元，TCL中环预亏92亿元至96亿元，隆基绿能预亏60亿元至65亿元，晶澳科技预亏45亿元至48亿元 [1] - 房地产行业亏损情况更为严峻，多家企业迎来上市数十年来首次亏损 [1] A股上市房企2025年业绩预告整体情况 - 截至2026年1月19日晚，已有22家A股上市房企发布2025年业绩预告 [1] - 其中仅有保利发展一家预告盈利，其余21家房企均预告亏损 [3] - 保利发展预计2025年归母净利润为10.26亿元，与2024年同期相比大幅下降79.49% [4] - 保利发展2025年营收预计为3082.61亿元，同比仅减少1.09%，但净利润下降近八成 [4] 主要亏损房企及亏损金额 - 华夏幸福预亏160亿元至240亿元，2024年亏损48.17亿元 [3][6] - 绿地控股预亏160亿元至190亿元，2024年亏损155.52亿元 [3][6] - 预亏10亿元以上的房企还包括：北辰实业预亏26.8亿元至33.1亿元，光明地产预亏26亿元至37亿元，京投发展预亏10.25亿元至12.3亿元等 [3][7] - 天地源作为西安唯一上市房企，预亏9亿元至13.5亿元 [8] - 华发股份与西藏城投由盈转亏，华发股份2024年盈利9.513亿元，2025年预亏，为上市二十多年来首次亏损 [8] 其他未发布预告及部分盈利房企情况 - 结合2025年上半年及前三季度数据，预计万科、华侨城、富力、碧桂园等房企2025年也将出现巨亏 [8] - 2025年净利润预计较高的房企是华润置地与中海地产，两家2025年上半年净利润分别为118.8亿元和85.99亿元 [8] - 华润置地盈利能力较强主要得益于其规模较大的经营性收入，中海地产则源于极致的成本控制 [9] - A股中，2025年前三季度净利润10亿元以上的房企还有招商蛇口、滨江集团 [10] - 港股中，2025年上半年盈利10亿元以上的房企还有龙湖集团、中国金茂 [10] - 2025年盈利房企中，净利润可能超过2024年的预计是滨江集团和中国金茂 [11] 行业亏损原因分析 - 房价下跌是导致亏损的核心原因，开发商拿地时基于预期售价测算成本，实际售价不及预期导致利润下降或亏损 [15] - 自2022年起，上市房企开始计提资产减值，但房价回调幅度超预期，导致减值计提持续，严重影响利润 [15] - 保利发展2025年拟计提资产减值及信用减值损失合计约69亿元，影响归母净利润42亿元，若不计提减值，其归母净利润实际约为52亿元 [15] - 房地产行业整体利润率大幅下降，曾经的“利润之王”中海地产，毛利率从2017-2020年的30%以上降至2025年上半年的17.38%，净利率从超20%降至11.45% [16] - 其他房企净利率普遍较低：滨江集团2025年前三季度净利率6.21%，中国金茂2025年上半年净利率5.08%，招商蛇口2025年前三季度净利率4.01%，绿城中国2025年上半年净利率2.27% [16] - 行业亏损与房企所有制性质（民企、国企、央企）已无必然关联，市场大环境下均难以避免 [17] 特殊案例与未来关注点 - 部分房企通过重整、债务重组可能极大改善财报，例如中国奥园2023年巨亏95.34亿元，2024年上半年因债务重组成功实现净利润223.1亿元，同比大增857.64% [12] - 金科股份作为“地产重整第一股”，2025年司法重整完成，卸下1470亿元债务，其2025年财报调整后的表现值得关注 [12] - 部分房企在2025年剥离地产业务，对其财报的改善可能体现在2025年业绩预告中，也可能因会计规则延后至2026年体现，例如华远控股、珠免集团 [12][13]

财政收支状况 - 2025年1-10月国有土地使用权出让收入为24982亿元，同比下降7.4% [2] - 同期全国政府性基金预算支出高达80892亿元，同比大幅增长15.4% [3] - 土地出让收入下降导致地方政府性基金预算本级收入整体下降3.3% [2] 土地市场趋势与原因 - 土地出让金收入从2021年高峰期的8.7万亿元下滑至2024年的48699亿元，降幅达44% [6] - 市场销售端淤塞及预期下降导致购房需求减弱 [8] - 房企销售回款减缓进而减少拿地，使依赖土地财政的旧循环模式难以为继 [9] 支出增长与风险化解 - 国有土地使用权出让收入相关支出为33752亿元，同比下降6.5% [10] - 整体预算支出增长主要用于“保交楼”以处理房企暴雷遗留问题，以及偿还到期的地方债务 [10] - 当前处于旧循环破裂而新循环尚未建立的转型阵痛期 [10] 房地产价格与市场调整 - 房价较市场高点普遍回调约40%，例如100万房产账面蒸发40万 [12] - 二手住宅价格指数显示市场整体回调，但豪宅市场逆势上扬，普宅市场体感更为严峻 [12] - 房价已出现出清回调，行业核心目标应从挤泡沫转向防范系统性风险 [12][13] 行业未来展望与建议 - 房地产行业短期靠输血，中期看改革，长期赌国运 [13] - 无房刚需或改善型客户应聚焦城市核心地段，将置业视为消费与保障而非投资 [14] - 有房家庭需优化资产配置，出清不良资产并保留核心资产，同时所有人应降低杠杆以抵御不确定性 [14] - 楼市躺赚收益消失，未来进入考验眼光的时代 [15]