合作纠纷事件概述 - 央企中建智地通过其持股97%的子公司北京兴鼎，向广州国资委发函举报合作方越秀地产在北京璞樾项目上未遵循统一定价规则，存在暗中调价行为 [2][4] - 举报信指控越秀地产通过重新制定表价、调整折扣体系等方式，使实际成交价与既定价逻辑产生偏差 [4] - 纠纷焦点在于璞樾项目首开定价不合理及存在不恰当竞争行为，导致相邻的中建操盘项目客户流失及板块价格预期被拉低 [7] - 项目各方股东正就事件进行积极协商，中建智地的核心诉求是纠正不恰当的营销行为，以实现板块价格良性运行和项目共赢 [2][8] 项目合作背景与股权结构 - 涉事地块由中建智地、金茂、越秀、朝阳城开组成的联合体于今年4月以126亿元价格竞得，随后分为南（紫京宸园）、北（璞樾）两个地块开发 [5] - 在璞樾项目股权中，中建智地、金茂、越秀、朝阳城开分别持股48.4%、33.1%、17%、1.5%；在紫京宸园项目，四方持股比例分别为48.59%、32.9%、17%、1.5% [5] - 两个项目由不同操盘方负责营销，南地块紫京宸园由中建智地操盘，北地块璞樾由越秀地产操盘和负责物业 [5] - 项目试图通过产品风格（宋式风格与国际范东方感）和户型差异（133-400平方米 vs 152-258平方米）实现差异化，避免直接竞争 [6] 项目销售表现与市场数据 - 紫京宸园和璞樾项目于今年10月相继开盘，官宣销售额分别达到56.5亿元和45.65亿元，成为北京新房市场热销项目 [6] - 截至11月15日，北京住建委数据显示紫京宸园网签120套，均价约9.85万元/平方米；璞樾网签130套，成交均价约9.96万元/平方米，整体价差约1100元/平方米 [7] - 越秀地产2025年上半年在北京的合同销售金额为197.2亿元，同比大幅上升255.1% [13] - 2025年1-10月，中建智地在北京房企权益销售额榜单中位居第二，达166.1亿元；越秀地产全口径销售额254.9亿元位居第二，权益销售额115.3亿元位居第五 [13] 行业竞争环境与市场背景 - 项目所处黄杉木店地块地处东四环与五环之间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，配套丰富便利，属于豪宅地段 [10] - 北京朝阳区在售高端改善楼盘众多，包括保利、金茂、中海等企业项目，未来三年还将推出30宗优质住宅地块，市场竞争激烈 [10] - 购房者选择增多，紫京宸园和璞樾项目客群有所重叠，客户普遍同时考察两个项目，根据最终销售情况决定 [10] 合作开发模式风险分析 - 房企合作开发模式在市场繁荣期助力规模扩张，但当前暴露出潜在风险 [11] - 截至2025年上半年，36家重点房企的少数股东权益占比已达44%的历史高位，合作开发可能导致隐性负债增加、债务结构复杂化 [11] - 合作开发存在三大普遍性风险：合作方利益协调困难，尤其在市场形势变化时易在定价、营销等方面产生分歧；操盘权与股权不匹配风险；市场变化冲击下合作方可能采取激进手段破坏合作平衡 [11][12]

事件概述 - 央企中建智地与广州国企越秀地产就北京璞樾项目的营销定价问题产生纠纷，中建智地作为大股东指控操盘方越秀地产未遵循统一定价规则，对部分房源暗中调价 [2][3] - 该纠纷通过一封由中建智地持股97%的子公司北京兴鼎房地产发给广州国资委的“举报信”在业内流传，目前项目各方股东正积极协商解决 [2][7] 项目背景与股权结构 - 项目源于今年4月，由“中建智地+金茂+越秀+朝阳城开”联合体以126亿元竞得黄杉木店组合地块，随后分为南（紫京宸园）、北（璞樾）两个地块开发 [4] - 在璞樾项目股权中，中建智地、金茂、越秀、朝阳城开分别持股48.4%、33.1%、17%、1.5%；在紫京宸园项目，四方持股比例分别为48.59%、32.9%、17%、1.5% [4] - 两个项目由不同操盘方负责营销，紫京宸园由中建智地负责，璞樾由越秀负责营销和物业 [4] 销售表现与争议焦点 - 两个项目于今年10月相继开盘，官宣销售额分别为紫京宸园56.5亿元、璞樾45.65亿元，成为北京新房市场热销项目 [5] - 截至11月15日，紫京宸园网签120套，均价约9.85万元/平方米；璞樾网签130套，均价约9.96万元/平方米，整体价差约1100元/平方米 [6] - 争议焦点在于中建智地认为越秀在璞樾项目首开定价不合理，同素质楼栋价格低于隔壁项目，且存在不恰当竞争行为，导致客户流失和板块价格预期拉低 [6] 行业合作模式风险 - 房企合作开发模式在行业繁荣期被普遍采用以追求规模，截至2025年上半年，36家重点房企的少数股东权益占比已达44%的历史高位 [9] - 该模式存在潜在风险：合作方利益协调困难，尤其在市场下行时易在定价、营销等方面产生分歧；操盘权与股权不匹配可能引发冲突；市场压力下合作方可能采取激进手段破坏合作平衡 [9] - 当前新房市场竞争激烈，北京朝阳区高端改善楼盘众多，未来三年还将推出30宗优质住宅地块，加剧了项目间的竞争压力 [8] 涉事公司市场表现 - 中建智地2025年1-10月在北京房企权益销售额榜单中排名第二，达166.1亿元 [10] - 越秀地产2025年上半年在北京的合同销售金额197.2亿元，同比上升255.1%；今年前十个月全口径销售额254.9亿元，位居北京第二 [10]