2025年公募REITs政策支持与市场现状 - 国家发改委发布782号文，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面进行革新，推进公募REITs常态化发展 [1] - 782号文新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等资产类型，首次将文化旅游、养老设施等民生领域纳入REITs发行范围 [3] - 政策简化新购入项目申报流程，取消前期辅导，支持跨区域扩募整合存量资产，允许已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业项目 [3] - 九部门联合发布通知，优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费类基础设施项目发行REITs，标志着基础设施REITs向社区服务领域延伸 [5][6] - 截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，中国公募REITs已上市总规模达到2075.72亿元 [7] - 2025年已有4只公募REITs完成扩募，总规模58.88亿元，超过2023年全年的50.65亿元，另有4只扩募正在审批中 [8] - 截至2025年10月21日，共有12只首次发行的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，预计年底前仍将有数只产品完成上市 [12] 房企参与公募REITs的现状与特点 - 截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科等8家房企的11只REITs产品完成上市，其中1只完成扩募，总募集规模272.07亿元 [16][17] - 房企参与的公募REITs底层资产主要集中在消费类基础设施和租赁住房，已上市和已申报的13只产品中，7只为消费类基础设施，3只为租赁住房 [17] - 房企旗下已上市的消费类基础设施公募REITs有6只，占所有已上市消费类公募REITs募集规模的65.6%，是发行消费类公募REITs的主力 [17] - 相对于2075.72亿元的公募REITs总市场，房企的参与程度仍然相对较低 [17] 公募REITs助力房企战略转型 - 华润置地、招商蛇口、新城控股等多家房企在中期业绩会及财务年报中明确表示未来要扩大REITs规模，借助政策红利实现从开发商向运营商的角色转变 [18] - 万科旗下印力集团积极实现REITs突破，中金印力消费REIT已完成发行，并已设立3支Pre-REIT基金，涉及租赁住房和消费类基础设施 [19] - 公募REITs帮助房企打造"投融管退"的全链条业务模式，实现由"重"向"轻"的资产结构转变，提升旗下商业板块的独立性 [20][23] - 发行公募REITs有助于盘活房企长周期低回报的存量资产，募集资金可用于相关资产的再投资，降低企业在存量资产里的沉淀成本 [23] - 对于流动性紧张但旗下商业项目稳定运营的房企，发行公募REITs可作为融资转型的辅助手段，但首要任务仍是解决债务压力，最优解是直接出售重资产 [24]