公募基础设施REITs周报 2025/11/1 3 4 REITs & & REITs REITs 数据来源： Wind，国金证券研究所 2 二级市场价量表现 二级市场估值情况 市场相关性统计 一级市场跟踪 | 上市首日同 上市以来 上市以来成交量 基金代码 基金简称 行业类型 上市日期 发行价(元) | | | 本周成交量 | 上周成交 | 本周换手率 | 上周换手率 | 本周回报 | | 上周回报 今年以来回报 本周收盘价走势 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | (12.47) | 回报 | (17.45) | | (17.49) | | | | | | | 180301.SZ 红土创新盐田港REIT 包储物流 2021/6/21 2.3 2.91% | 16.40% | 43.80 | 0.13 | 0.11 | 1.75% | 1.59% | 0.53% | -0.09% | 15,79% | | 508056.SH 中金普洛斯REIT 仓储物流 2021/6/21 3.89 2.11% | 4.14% | ...

2025年9月12日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，部署进一步促进民间投资发展的若干 措施。会议指出，要营造公平竞争市场环境，破除限制民间投资的各种隐性壁垒，加强创新支撑和融资 支持，完善服务体系，让民营企业敢投资、有回报。 民间投资作为中国经济增长的"活力源"与就业保障的"压舱石"，其长效发展机制的构建需突破短期 政策刺激，聚焦市场准入、资金供给、项目落地、政策预期、主体培育五大关键环节，形成"进得去、 融得到、做得成、敢投入、有回报"的闭环体系，为民营经济高质量发展筑牢制度根基。如何建立促进 民间投资的长效机制？为此，本期《理论研究》专访了中国宏观经济研究院高级顾问专家、市场与价格 研究所前所长杨宜勇。 以制度与流程改革打破壁垒 让民间资本顺利进入市场 《金融时报》记者：请您谈谈如何真正打开市场大门，让民间资本"进得去"？ 杨宜勇：打破民间资本进入市场的隐性壁垒，核心是将"非禁即入"从原则转化为可操作的制度安 排，实现从"能进入"到"易经营"的跨越。 在制度层面，要以负面清单改革划定"无禁区"。建立全国统一、动态更新的市场准入负面清单，逐 年缩减限制类事项，将"清单之外皆可为"的理念贯穿到行业监管 ...

导语 中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型 ◎ 文 / 房玲 易天宇 洪宇桁 0 1 2025年政府继续支持公募REITs发展，市场反应较为热烈 1、782号文进行四个方面革新，推进公募REITs常态化发展 自2024年中国公募REITs迈入常态化发展新阶段以来， 2025年的政策主要针对扩大公募REITs适用范围以及加快 REITs审批发行等方面。 9月12日,国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常 态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号，下称782号文）， 这是继2024年1014号文之后的又一个 重量级政策，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面有了新的规定。 在资产范围方面，782号文在1014号文已明确的收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型 基础上， 进一步扩大了资产范围，新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业 市场、养老设施等新资产类型。 特别是将文化旅游、养老设施等民生相关领域首次纳入REITs发行范围，标志着 基础设施REITs从传统基建向新基建、民生领域延伸 ...

2025年公募REITs政策支持与市场现状 - 国家发改委发布782号文，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面推进公募REITs常态化发展 [1] - 782号文新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等资产类型，首次将文化旅游、养老设施等民生领域纳入REITs发行范围 [3] - 782号文简化新购入项目申报流程，取消前期辅导环节，并支持跨区域及跨行业资产扩募，提升REITs管理人的资产配置灵活性 [3] - 九部门联合发文明确优先支持社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费类基础设施项目发行REITs，标志着基础设施REITs向社区服务领域延伸 [5][6] - 截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元，中国公募REITs已上市总规模达到2075.72亿元 [7] - 2025年已有4只公募REITs完成扩募，总规模58.88亿元，超过2023年全年的50.65亿元，另有4只扩募正在审批中 [8] - 截至2025年10月21日，共有12只首次发行的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，预计年底前仍将有数只产品完成上市 [12] 房企参与公募REITs的现状与特点 - 截至2025年10月21日，共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发、中国金茂、凯德置地和上海地产8家房企的11只REITs产品完成上市，总募集规模272.07亿元 [16][17] - 房企参与的公募REITs底层资产主要集中在消费类基础设施和租赁住房领域，其中消费类基础设施REITs有7只，租赁住房类有3只，产业园和仓储物流各2只和1只 [17] - 房企旗下已上市的6只消费类基础设施公募REITs，占所有已上市消费类公募REITs募集规模的65.6%，是发行消费类公募REITs的主力 [17] - 房企旗下已上市的3只租赁住房类公募REITs，占所有租赁住房类公募REITs的30% [17] - 除已上市产品外，万科的1只新发行REITs及华润的两只REITs扩募正在审批中，中海的华夏中海商业REIT已完成募集等待上市 [17] 公募REITs对房企战略转型的助力 - 华润置地、招商蛇口、新城控股等房企在中期业绩会及财务年报中明确表示未来要扩大REITs规模，借助政策红利实现从开发商向运营商的角色转变 [18] - 万科旗下印力集团积极实现REITs突破，中金印力消费REIT已完成发行，仓储物流REIT获证监会受理，保租房REIT已提交各地发改委审批，并设立3支Pre-REIT基金 [19] - 公募REITs帮助房企打造"投融管退"的全链条业务模式，推动企业由"重"向"轻"的资产结构转变，加快经营性业务的资产周转效率和资金回流 [20][21] - 发行公募REITs可提升集团旗下商业板块的独立性，使商业板块通过市场募集资金实现自给自足，释放沉淀在自持物业中的资金用于偿还债务或补充流动资金 [23] - 对于拥有优质商业项目的房企，发行公募REITs有助于盘活长周期低回报的存量资产，募集资金用于再投资，降低沉淀成本，并孵化潜在商业项目提升回报率 [23] - 对于流动性紧张但商业项目稳定运营的房企，发行公募REITs可作为融资转型的辅助手段，但首要任务是解决债务压力，最优解仍是直接出售重资产 [24]

近日，中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称"沈阳国际软件园 REITs"）圆满完成募集，成为东北地区首单成功发行的公募REITs项目。 发行基础设施REITs是降低企业负债水平、提高资金使用效率、优化项目运营管理的重要举措。沈 阳国际软件园REITs发行后的回收资金将进一步保障后续项目建设，实现"集聚3000家数字经济企业、产 值达千亿元"的目标。 公募REITs是我国投融资机制的重要创新之一，REITs即不动产投资信托基金，是一种标准化金融 产品，是连接金融市场和实体经济的一座桥梁，在盘活存量资产方面发挥了积极作用，有力推动了经济 高质量发展。 自国家启动基础设施领域公募REITs试点以来，我省积极推进基础设施REITs发行工作，多次在政 策文件中明确REITs发行奖励政策。试点政策出台后，我省积极组织各市、省直有关部门和省属企业开 展政策宣讲，深度指导挖掘符合条件的项目。充分考虑项目体量、盈利能力、企业资质等多个因素，我 省确定沈阳国际软件园作为REITs发行重点项目，并按成熟度建立REITs项目储备库。在沈阳国际软件 园REITs项目申报上，省发展改革委坚持专班专人专责对接服务，全 ...

据了解，发行基础设施REITs是降低企业负债水平、提高资金使用效率、优化项目运营管理的重要举 措。沈阳国际软件园REITs发行后的回收资金将进一步保障后续项目建设，实现"集聚3000家数字经济企 业、产值达千亿元"的目标。 相较于其他存量资产盘活方式，基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点， 可通过扩募或资产收购方式持续盘活存量资产，促进投融资良性循环，增强资本市场服务实体经济质 效。沈阳国际软件园REITs的成功获批为辽宁省盘活存量资产开拓新路径。 中国发展网讯记者施文郁报道10月14日，中信建投（601066）沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资 基金(以下简称"沈阳国际软件园REITs")圆满完成募集，成为东北地区首单成功发行的公募REITs项目。 沈阳国际软件园REITs的首发资产是位于沈阳市浑南区的13栋产业楼宇，产权建筑面积共计20.12万平方 米，以研发办公为主要业态，已进入运营稳定期。 据悉，自国家启动基础设施领域公募REITs试点以来，辽宁省积极推进基础设施REITs发行工作，多次 在政策文件中明确REITs发行奖励政策。试点政策出台后，充分考虑项目体量、盈利能力、 ...

市场动态与近期表现 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易，华夏中海商业REIT于9月26日启动询价，显示基础设施REITs发行提速 [1] - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%，市场表现亮眼 [4] - 在74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8%，其中39只涨幅超过10%，占比52.7% [4] - 具体标的方面，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT和博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%和38.80% [4] 政策支持与市场扩容 - 国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，商务部等9部门也发布相关政策，聚焦项目类型扩围扩容 [2] - 政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报，以形成良性投资循环 [2] - 多部门积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施，并优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行基础设施REITs [2] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态，资产类型以园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [2] 扩募机制与市场发展 - 政策鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [3] - “首发+扩募”双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征，截至目前，有6只基础设施REITs产品完成扩募，后续扩募进程有望加速 [3] - 引入更多元的资产类型可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力 [3] - 扩募机制能为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的产品，利好有相关配置需求的中小投资者 [3] 市场特征与投资价值 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强、门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势 [4] - 基础设施REITs和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求 [4] - 基础设施REITs市场相对较为稳健、具有一定抗风险特征，参考国际经验，市场整体呈向上趋势，有望为长期持有的耐心资本带来可观回报 [5]

新华财经上海9月25日电（记者杨溢仁）近期，2025年沪市高速公路REITs中期业绩说明会在上海证券 交易所上证路演中心陆续召开，吸引了众多投资者的关注。 国金铁建REIT方面，尽管其2025年上半年受到渝遂复线一期开通的影响，基础资产的运营数据同比有 所下降，但基金管理人与运营管理机构通过开展稽核专项培训，提升收费稽查能力，创新养护技术，提 升运营效益等多方面举措，在实现了通行费收入"应收尽收"的情况下，同样实现了日常运营的精细化管 控。2025年上半年，项目公司营业成本较2024年同期下降了4.25%，其中养护成本同比下降了7.46%。 中金安徽交控REIT方面，其业绩显著回升，车流量与通行费收入同比上涨超10%，主要受益于顺接道 路宣广高速改扩建工程的完工。 工银河北高速REIT通过贯彻落实年初制定的"大收费""大路网""大协作"运营管理计划，深挖高旅融合潜 能，深耕客户服务引流，协调联动保畅通，基金上半年实现通行费收入2.29亿元，可供分配金额达1.87 亿元。 华泰江苏交控REIT在管理流程优化、提升服务质量、智慧养护管理、增强安全管理等方面取得了较好 的成果，上半年实现车辆通行费收入（不含税和统筹 ...

本报记者 马文博 近期，从国家发展改革委相关负责人发声到国务院常务会议最新部署，进一步促进民间投资发展的政策 信号持续释放。业内人士表示，促进民间投资发展对于实现经济持续健康发展具有重要意义，有助于推 动投资提质增效，激发民间资本的投资积极性，为市场注入新的活力。 拓宽民间投资空间 民间投资是我国固定资产投资的重要组成部分，也是推动投资提质增效的重要力量。9月12日召开的国 务院常务会议指出，要进一步激发民间投资活力、促进民间投资发展，拓宽民间投资空间，支持民间资 本加大新质生产力、新兴服务业、新型基础设施等领域投资。 国家统计局发布的最新数据显示，今年1—8月，民间投资同比下降2.3%；扣除房地产开发投资，民间 投资同比增长3.0%。 国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，今年以来，受国际环境变 化、房地产市场调整等因素影响，民间投资有所放缓，但扣除房地产开发投资，民间项目投资基本稳 定。 今年以来，一系列支持民营经济发展和促进民间投资政策措施落实落地，民营经济发展环境持续优化， 有利于拓展民间投资发展空间，支撑民间投资增长。 今年的《政府工作报告》首次将"民间投资"与"新质生产 ...

股价表现 - 万国数据-SW今日低开高走 午后涨超4% 截至发稿涨4.83%报39.52港元 成交额5.17亿港元[1] 政策利好 - 国家发改委发布REITs常态化申报推荐通知 推动市场扩围扩容并支持扩募[1] - 新上市REIT可在IPO后六个月申请资产注入 意味着任何收购可加速[1] - 该政策对万国数据和世纪互联均有增量正面影响[1] 业务进展 - 国内数据中心业务上架率持续提升 新签订单增加[1] - 数据中心行业正处在供需好转的周期中[1] - DayOne积极在欧洲、东南亚区域落地新项目 有望实现"3年内签约1GW容量"目标[1] - 成功发行国内首批数据中心REITs项目 获得市场高度关注 体现资本市场对优质数字基建资产的认可[1]