证券研究报告 二级企稳态势巩固，扩容步入新阶段 ——2025年公募REITs市场9月半月报 证券分析师：彭文玉 A0230517080001 朱敏 A0230524050004 任奕璇 A0230525050002 联系人: 任奕璇 A0230525050002 2025.09.16 摘要 www.swsresearch.com 2 ◼ REITs市场企稳趋势巩固，深度回调板块现反弹。2025年9月上半月，公募REITs市场博弈超跌反弹意愿增强, 尽管A股市场经历小幅调整后回升，无风险利率持续上行，中证REITs指数下跌0.81%，较8月同期跌幅（- 2.05%）明显收窄。板块表现分化但整体优于8月，仅保租房（涨幅+0.63%，63%个券上涨）和消费（涨幅 +0.37%，70%个券上涨）上涨，IDC回调0.70%，产业园领跌且近8成个券回调。市场流动性收缩，整体换 手率降至0.48%，仅保租房换手率逆势上升0.08个百分点，能源和交通缩量较多（收窄0.07个百分点）。 ◼ REITs估值再度回落至55%-60%分位，产权类相比股债息差依旧坚挺。派息率方面，产权类REITs最新派息 率为3.92%，较10Y国债 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募 REITs 市场小幅下跌但成交额增加 产权类和特许经营类指数均下跌 除生态环保类 REITs 小幅上涨外 消费基础设施类 REITs 跌幅最高 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年已有 15 只公募 REIT 成立 23 只基金待上市 市场有望扩容 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募 REITs 市场小幅下跌 截至 2025 年 9 月 12 日 中证 REITs 指数较上周下跌 0.84%至 840.03 中证 REITs 全收益指数为 1070.04 较上周下跌 0.78% [10] - REITs 市场成交额增加 本周总成交规模为 6.39 亿份 较上周环比增长 3.23% 成交额为 28.91 亿元 较上周环比增长 3.99% 区间换手率为 2.81% 上周为 2.73% [12] - 产权类和特许经营类公募 REITs 指数均下跌 分别下跌 0.85%和 0.54% 产权类中消费基础设施类等多类下跌 特许经营类中市政设施类等多类下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 0.87% [15][18] - 不同类型公募 REITs 成交额和换手率多数下跌 仅消费基础设施类成交额提高 136.83%至 7.73 亿元 多类 REITs 成交额和换手率有不同程度下跌 [21][23] - 本周公募 REITs 产品多数下跌 74 只中除新上市的中金唯品会奥莱 REIT 外 12 只上涨 61 只下跌 部分产品涨幅和跌幅靠前 部分产品换手率和周成交额较高 [24] 一级市场 - 2025 年以来 15 只公募 REITs 完成发行 截至 2025 年 9 月 12 日 共发行 74 只公募 REITs 发行规模合计 1945 亿元 2024 年发行 29 只规模 646 亿元 2025 年 9 月暂未新发行 [30] - 共有 23 只公募 REITs 基金待上市 其中 12 只为首发 11 只为扩募 项目状态多样 分类型来看产业类和特许经营类各有不同数量的 REITs [32] 公募 REITs 政策及市场动态 - 易方达广开产园 REIT 约 3.84 亿份额 9 月 23 日解除限售 解除限售后流通份额将增加 该基金基础设施项目经营状况稳定 2024 年 8 月 29 日至 2025 年 6 月 30 日累计可供分配金额为 8238.27 万元 [36][37] - 华夏凯德商业 REIT 募集结果公布 战略配售比例达 100% 募集份额总额 4 亿份 战略配售、网下发售、公众发售确认比例不同 战略投资者已全额缴款 [38] - 发改委鼓励已上市的基础设施 REITs 通过扩募等方式筹集资金购入优质资产 简化新购入项目申报流程 拓宽新购入项目资产范围 [39][40] 投资建议 - 本周 REITs 指数小幅下跌 中证 REITs 指数和全收益指数分别下跌 0.84%和 0.78% 市场成交金额增加 分资产类型看产权类和特许经营类指数下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 消费基础设施类跌幅最高 [5][41] - 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年 15 只公募 REIT 成立规模超 300 亿元 23 只基金待上市 市场有望扩容 活跃度有望提升 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41]

国资民资在投资范围和收益上要逐步消弭差别。 重大项目向民间资本敞开大门近来一直被强调，也取得了显著进展。拿核电投资来说，去年8月，相关 部门核准了5个核电项目引入民间资本参与，民间资本参股比例首次提至10%；今年上半年有10家民营 企业参股了5个核电项目，持股比例都达到10%以上，最高的达到20%。 民间投资是我国投资领域的重要组成部分，也是推动投资提质增效的重要力量。对关键领域重点项目设 定民间投资最低参股比例有两个方面的意义。一是可以带动整个投资规模的增长，重点项目往往具有投 资体量大、投资持续周期长等特点；二是可以进一步打破行业准入的各种壁垒。 除了一些特定领域，国有资本和民间资本逐步消弭在投资范围和收益上的差别，是努力方向。在重大项 目上持续吸引民间投资还需加强三个方面的工作。 首先是有更多的优质项目可投。 今年5月20日施行的民营经济促进法明确：支持民营经济组织参与国家重大战略和重大工程；支持民营 经济组织在战略性新兴产业、未来产业等领域投资和创业，鼓励开展传统产业技术改造和转型升级，参 与现代化基础设施投资建设。这为民间投资从法律上提供了更多空间。 国家发改委搭建的"全国向民间资本推介项目平台"的 ...

核心观点 - 房地产板块上周表现强劲 超额收益显著 中信房地产指数周涨幅5[3]8% 跑赢沪深300指数4[3]4个百分点 在29个中信行业中排名第2[3] - 新房市场成交面积同比小幅上升但环比下降 36城上周成交144[3]3万方 环比-11[3]0% 同比+2[3]3% 年初至今累计成交6935[3]6万方 同比-7[3]4%[3] - 二手房市场表现强劲 15城上周成交150万方 环比+16[3]1% 同比+16[3]3% 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比+12[3]2%[3] - 土地市场成交大幅萎缩 百城土地成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0% 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5%[35] - 政策层面持续释放积极信号 涉及盘活存量土地 低效用地再开发 以及加快基础设施REITs项目申报等举措[54][56] 板块表现与行情回顾 - 房地产板块上周涨幅5[3]8% 显著超越市场主要指数 沪深300指数涨1[3]4% 万得全A指数涨2[3]1%[3] - 板块内个股普涨 上周上涨个股共101支 下跌仅16支[47] 涨幅前五为首开股份(+57[3]0%) 苏宁环球(+47[3]1%) 卧龙新能(+28[3]1%) *ST亚太(+27[3]6%) 福星股份(+20[3]6%)[49][50] - 重点房企中40支上涨 远洋集团(+45[3]4%) 碧桂园(+37[3]5%) 世茂集团(+37[3]1%) 龙光集团(+18[3]5%) 融创中国(+17[3]6%)涨幅居前[49] 新房市场情况 - 全国36城新房成交面积144[3]3万平方米 环比下降11[3]0% 但同比上升2[3]3%[9] - 分城市能级看 一线城市中北京(-8[3]4%) 上海(-10[3]0%) 广州(-0[3]6%)环比下降 深圳(+10[3]8%)环比上升[9] - 新一线城市表现分化 武汉环比大幅上升78[3]5% 杭州(-37[3]2%) 苏州(-34[3]7%)环比显著下降[32] - 年初至今累计成交面积6935[3]6万方 同比仍下降7[3]4%[9] 二手房市场情况 - 全国15城二手房成交面积150万平方米 环比大幅上升16[3]1% 同比上升16[3]3%[15] - 9月1日至12日累计成交265[3]8万方 同比上升19[3]7%[15] - 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比上升12[3]2% 表现持续好于新房市场[15] 库存与去化周期 - 13城新房累计库存7798[3]9万平方米 环比基本持平(+0[3]0%) 同比下降9[3]2%[21] - 13城整体去化周期为20[3]8个月 环比延长0[3]9个月 同比延长0[3]2个月[21] - 分城市能级看 一线城市去化周期14[3]6个月 新一线13[3]5个月 二线18[3]5个月 三四线高达47[3]9个月[21] 土地市场情况 - 土地供应大幅收缩 百城供应土地数量415宗 环比-22[3]6% 同比-48[3]1% 供应建筑面积2112[3]9万方 环比-31[3]9% 同比-44[3]9%[33] - 土地成交规模锐减 成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0%[35] - 土地市场热度低迷 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5% 溢价率仅3[3]6%[35] - 年初至今累计成交土地建筑面积75818[3]7万方 同比-7[3]0%[35] 行业融资情况 - 房企信用债发行规模59[3]6亿元 环比-31[3]4% 同比-8[3]9%[38] - 上周净融资额29[3]4亿元[38] - 2025年至今累计发行信用债438支 总金额3609[3]2亿元 同比上升20[3]7%[39] 政策动态 - 中央层面强调盘活存量资源 国务院国资委提出要融入城市创新生态和基础设施建设 培育城市新质生产力[54] - 国家发改委发文要求加快基础设施REITs项目申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型[54] - 地方政策积极 广东省推进模块化建筑试点 河南省出台12条措施支持住房消费 包括加大购房补贴 支持多子女家庭购房等[54] 投资建议 - 房地产开发领域建议关注华润置地 保利发展 滨江集团 绿城中国等大股东实力较强的地方性国企及优质民企[7] - 物业管理领域建议关注华润万象生活 绿城服务 保利物业 越秀服务等具备市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司[7] - 房地产经纪领域建议关注贝壳 我爱我家等龙头公司 二手房市场复苏程度持续好于新房[8]

近日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化 申报推荐工作的通知》（以下简称《通知》），从继续推动市场扩围扩容、扩募支持、项目把关等方面 出台具体举措，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）（以下简称"基础设施REITs"）高质量 发展。其中，在推动市场扩围扩容方面，加快成熟资产类型项目常态化申报的同时，将积极研究探索铁 路、文化旅游、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。 业内人士表示，随着政策红利的持续释放、资产类型的不断丰富以及扩募机制的激活，我国基础设 施REITs市场有望迎来新一轮的规模增长与质量提升。 中国投资咨询有限责任公司产业与投资咨询事业部副总经理吴赟表示，《通知》将拓展新资产类型 作为重要工作方向，有利于盘活关键基础设施存量资产，服务国家重大战略实施，丰富市场投资选择。 不过，新资产类型的落地仍面临收益稳定性、产权合规性、估值可交易性等现实挑战。后续市场有望通 过制定行业指引、开展试点示范、加强投资者教育等配套措施，为扩大新资产类型的发行创造有利条 件。 2020年，我国启动基础设施REITs试点。2024年8月起，基 ...

本周公募REITs二级市场整体震荡下行 本周公募REITs（不动产投资信托基金）二级市场整体震荡下行，总体成交活跃度环比下滑。 数据显示，截至9月12日，本周中证REITs全收益指数环比下跌0.81%，REITs指数下跌0.81%。 | | 最新 | 本周 | 本月 | 近一月 | 近三月 | 近一年 | 近三年 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 中证REITs全收益 | -0.11% | -0.81% | -0.34% | -2.19% | -3.54% | 13.47% | -3.90% | | 中证REITs(收盘) | -0.11% | -0.81% | -0.78% | -2.83% | -4.86% | 6.74% | -10.16% | | 沪深300 △ | 2.31% | 1.97% | 1.14% | 10.32% | 16.78% | 42.74% | 3.68% | 从项目属性来看，本周全线下跌。数据显示，产权类下跌1.13%，特许经营权类下跌0.52%。 从持有项目的行业类型来看，生态环保类上涨0.61%、数据 ...

【导读】基础设施REITs政策再细化，持续推动REITs市场扩围扩容；本周公募REITs二级市场整体震荡下行 中国基金报记者 王思文 本周（9月8日至9月12日）REITs快报来了。 本周公募REITs二级市场整体震荡下行 本周公募REITs（不动产投资信托基金）二级市场整体震荡下行，总体成交活跃度环比 下滑 。 W i nd数据显示， 截至9月12日， 本周中证REITs全收益指数环比下跌 0.81 %， REITs指数下跌 0.81 % 。 | 指数回报与风险特征 | (最新交易日:2025/09/11) ② | | | | | | 年化 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 最新 | 本周 | 本月 | 近一月 | 近三月 | 近一年 | 近三年 | | 中证REITs全收益 | -0.11% | -0.81% | -0.34% | -2.19% | -3.54% | 13.47% | -3.90% | | 中证REITs(收盘) | -0.11% | -0.81% | -0.78% | -2.83% | -4.86% | 6.7 ...

● 本报记者 连润 "通知提及的新资产类型项目，与国家经济增长和社会发展的战略方向一致，积极推动这些新资产类型 项目推荐发行，可以为投资规模大、回报周期长的行业探索和提供可借鉴的金融创新新样本、新模式， 推动行业形成'募投管退'闭环，加速资金回笼，促进此类新资产类型行业金融创新与可持续发展。"庞 溟说。 通知显示，积极支持民间投资项目发行上市。各省级发展改革部门要建立健全民间投资项目发行基础设 施REITs专项协调服务机制，实行靠前服务、主动协调、申报单列，帮助民间投资项目完善投资管理合 规手续，加快推动解决项目培育中的问题，积极支持更多符合条件的民间投资项目发行上市。 在积极支持通过扩募方式新购入项目方面，通知表示，拓宽新购入项目资产范围。支持已上市基础设施 REITs新购入行业内同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目，新购入项目与首次发行上市项目原 则上应同属于所有权类或经营收益权类。支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产，做大做强基础设施 REITs产品，打造资本运作平台。 在优质高效做好项目把关方面，通知明确，充分发挥回收资金带动作用。为更好促进投资良性循环，推 动扩大有效投资，鼓励提高项目净回收资金 ...

◎记者 于祥明 白丽斐 9月12日召开的国务院常务会议，部署进一步促进民间投资发展的若干措施。会议提出，民间投资对稳 就业稳经济具有重要作用。要聚焦企业关切的突出问题，在扩大准入、打通堵点、强化保障等方面实施 一批务实举措，进一步激发民间投资活力、促进民间投资发展。 记者此前从国家发展改革委了解到，为进一步激发民间投资活力、促进民间投资发展，一批务实举措即 将出台，涉及扩大准入、打通堵点、强化保障等方面。 会议明确，要拓宽民间投资空间，支持民间资本加大新质生产力、新兴服务业、新型基础设施等领域投 资。要严格落实招标投标领域相关制度规定，保障中小企业政府采购预留份额，加大中央预算内投资等 对民间投资项目的支持力度。要营造公平竞争市场环境，破除限制民间投资的各种隐性壁垒，加强创新 支撑和融资支持，完善服务体系，让民营企业敢投资、有回报。 "当前，经济下行压力仍存，而且外部环境变化带来的不利影响在加深。在此情况下，民营企业的投资 对于稳定和全方位扩大内需非常重要。中央出台一批务实措施，既利当下，更利长远。"北京大学经济 学院教授、国民经济研究中心主任苏剑在接受上海证券报记者采访时表示。 苏剑说，国常会透露将实施一批 ...

【国家发改委：积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔等尚无推荐发行案例的新资产类型 REITs项目的发行路径】智通财经9月12日电，国家发展改革委办公厅发布关于进一步做好基础设施领 域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知，积极推动新资产类型项目推荐发行。积 极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等 尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足 发行条件。 转自：智通财经 ...