量化模型与构建方式 **注意：** 根据提供的研报内容，该报告为公募REITs市场年度综述，主要涉及市场发行概况、资产分类、经营数据分析及未来展望，**并未涉及任何量化模型或量化因子的构建、测试与评价**。报告内容以描述性统计、分类对比和定性分析为主，不具备量化金融研究中模型或因子的典型特征（如因子定义、多空组合构建、回归分析、IC/IR计算等）。 因此，本总结中“量化模型与构建方式”及“量化因子与构建方式”部分无相关内容。 模型的回测效果 **注意：** 报告中未涉及任何量化模型，因此无模型回测效果数据。 量化因子与构建方式 **注意：** 报告中未涉及任何量化因子，因此无因子构建相关内容。 因子的回测效果 **注意：** 报告中未涉及任何量化因子，因此无因子测试效果数据。

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年12月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，但市场信心不足，叠加2025年一季度基数较高，预计2026年一季度市场仍将面临压力 [5] - 2025年全年新房成交规模同比下降14%，降幅较2024年收窄，但一线城市降幅扩大，出现补跌；二手房成交规模同比下降4%，表现好于新房，主要因“以价换量”及购房者对新房交付信心不足 [5] - 当前行业仍面临压力，防范风险是首位，市场惯性下滑可能倒逼政策出台，预计2026年一季度末可能有政策调整，若调整有力，二季度市场下行幅度或收窄，板块具有一定配置价值 [5] 新房成交 - **12月数据**：40城新房成交面积1242.3万平，环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄6.6个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积292.6万平，环比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄14.6个百分点；北京（环比+56%，同比-32%）、上海（环比+12%，同比-11%）、广州（环比+30%，同比-31%）、深圳（环比+114%，同比-48%）[5] - 二线城市：成交面积708.0万平，环比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄5.7个百分点；南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波环比正增长但同比负增长；杭州、福州同环比均负增长 [5] - 三四线城市：成交面积241.7万平，环比+16.1%，同比-39.0%，降幅扩大4.6个百分点 [5] - **2025年全年数据**：40城新房成交面积1.21亿平，同比-13.7%，降幅较2024年收窄5.9个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2738万平，同比-15.8%，降幅较2024年扩大3.3个百分点；深圳（-35%）、上海（-11%）、北京（-16%）、广州（-13%）[5] - 二线城市：成交面积6233万平，同比-12.6%，降幅收窄8.7个百分点；南宁（+3%）、福州（+12%）同比正增长；武汉（-0.2%）跌幅较小；南京、苏州、成都、宁波跌幅均超20% [5] - 三四线城市：成交面积3101万平，同比-13.6%，降幅收窄10.2个百分点；江门、韶关、莆田、衢州、温州同比正增长，位于长三角、大湾区核心城市群 [5] 二手房成交 - **12月数据**：18城二手房成交面积827.5万平，环比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅扩大4.9个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积200.6万平，环比+14.9%，同比-30.4%，降幅扩大4.4个百分点；北京（环比+15%，同比-26%）、深圳（环比+15%，同比-40%）[5] - 二线城市：成交面积455.1万平，环比+11.0%，同比-31.8%，降幅扩大4.4个百分点；杭州（环比+6%，同比-34%）、成都（环比+5%，同比-37%）[5] - 三四线城市：成交面积171.8万平，环比+14.8%，同比-27.9%，降幅扩大8.0个百分点 [5] - **2025年全年数据**：18城二手房成交面积9438万平，同比-3.8%，增速由正转负，较2024年下降13.1个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2160万平，同比+2.2%，增速下降21.6个百分点但仍为正；北京（+1%）、深圳（+6%）[5] - 二线城市：成交面积5504万平，同比-6.4%，增速由正转负，下降15.7个百分点；成都（+0.2%）微增，其余城市同比下滑 [5] - 三四线城市：成交面积1774万平，同比-9.6%，降幅收窄5.0个百分点 [5] - **二手房表现优于新房的原因**：1) 新房交付信心不足；2) 二手房房价跌幅更大，性价比更高；但需关注2026年“以价换量”能否持续 [5] 新房库存与去化 - **库存规模**：截至12月末，12城新房库存面积11333.4万平，环比-0.1%，同比-8.3% [5] - **去化周期**：整体去化周期17.8个月，环比-0.2个月，同比+3.5个月 [5] - **各能级城市库存**：一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.7%、-6.4%、3.0% [5] - **各能级城市去化周期**：分别为18.7、15.1、32.0个月；一、二线城市环比分别下降0.2、0.1个月，三四线城市环比上升1.0个月 [5] - **短去化周期城市**：上海（8.7个月）、杭州（8.9个月）、福州（10.8个月）去化周期在12个月内 [5] 土地市场 - **12月成交规模**：全国（300城）成交土地规划建面5.53亿平，环比+126.7%，同比-8.9%，降幅收窄11.2个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为-20.7%、-5.6%、-6.0% [5] - **12月价格与溢价率**： - 全类型土地：平均楼面价1392元/平，环比-4.5%，同比-10.3%；平均溢价率2.0%，环比-1.5个百分点，同比-1.9个百分点 [5] - 住宅类用地：平均楼面价2833元/平，环比-11.6%，同比-12.5%；平均溢价率2.0%，环比-0.7个百分点，同比-2.1个百分点 [5] - **2025年全年成交**：全国（300城）成交土地规划总建面25.9亿平，同比-9%；成交总价3.3万亿元，同比-10%；楼面均价1268元/平，同比-2%；平均溢价率4.8%，同比+0.8个百分点 [5] - **2025年住宅用地成交**：规划总建面6.3亿平，同比-13%；成交总价2.3万亿元，同比-9%；楼面均价3676元/平，同比+4%；平均溢价率5.7%，同比+1.5个百分点 [5] 房企 - **销售情况**： - **12月**：百强房企权益销售额同比-26.7%，降幅收窄；TOP20中单月全口径销售额同比为正的有：绿地（+42%）、保利置业（+35%）、华润（+28%）、中建壹品（+13%）[5] - **2025年全年**：百强房企权益销售额2.46万亿元，同比-20.1%，降幅收窄7.3个百分点；全口径销售额3.36万亿元，同比-19.8%；千亿房企仅10家，较2024年减少1家 [5] - **企业类型**：百强房企权益销售额中，民企占比31.7%（同比-4.5个百分点），央企占比49.2%（同比+3.9个百分点），地方国企占比19.2%（同比+0.6个百分点）；央企和地方国企销售额同比分别下降13%、17%，民企下降30% [5] - **集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100权益口径销售金额集中度分别为9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.8、0.9、1.7、2.5个百分点 [5] - **拿地情况**： - **12月**：百强房企拿地金额同比-58.1%，拿地强度23%，环比-11个百分点，同比-16个百分点 [5] - **2025年全年**：百强房企拿地金额1.10万亿元，同比+2.6%；拿地强度33%，同比+7.2个百分点；拿地建面同比-4.6%；楼面均价1.09万元/平，同比+7.6% [5] - **头部房企**：CR5、CR10、CR20拿地金额同比增速为18.4%、14.1%、11.3%，拿地强度为37.1%、36.1%、33.9%，同比提升12.0、9.7、8.9个百分点；拿地金额靠前的有中海（991亿元，+22%）、华润（791亿元，+14%）、保利发展（787亿元，+16%）等 [5] - **企业类型**：百强房企中民企拿地金额占比18.2%（同比+0.5个百分点），地方国企占比39.5%（同比-7.2个百分点），央企占比42.3%（同比+6.7个百分点）[5] - **拿地集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度分别为12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2个百分点 [5] - **融资情况**： - **12月**：行业国内外债券、ABS发行规模合计368亿元，同比-45%，环比-41%；平均发行利率2.56%，同比-0.25个百分点 [5] - **2025年全年**：发行规模合计5967亿元，同比+6%；平均发行利率2.69%，同比-0.26个百分点；其中国内债券3429亿元（同比-1%），海外债券161亿元（同比+141%），ABS 2377亿元（同比+11%）[5] - **到期规模**：2025年行业国内外债券到期规模7746亿元，同比-1%；2026年到期规模7311亿元，其中3月、6月、7月是到期小高峰，规模分别为808、1033、925亿元 [5] 政策 - **中央层面**： - 中央政治局会议（12月8日）强调“提质增效”、“化解重点领域风险”，为2026年行业发展定调 [5] - 中央经济工作会议（12月10-11日）提及高质量推进城市更新，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [5] - 住建部工作会议（12月22-23日）明确“十五五”时期是转型关键期，强调房地产仍有较大发展潜力，要充分认识二手房交易占比上升的趋势，把新房和二手房市场作为整体看待 [5] - 个人销售住房增值税税率自2026年1月1日起从5%降至3%，为历史最低水平 [5] - 基础设施REITs发行范围拓展至写字楼、酒店、体育场馆、城市更新等项目；商业不动产REITs试点公告正式发布 [5] - **地方政策**： - 北京优化限购限贷政策：非京籍家庭购买五环内住房社保/个税年限从3年降至2年，五环外从2年降至1年；支持多子女家庭在五环内多购一套；不再区分首套和二套住房利率；公积金贷款购买二套住房首付比例从30%降至25% [5] - 浙江、湖北、重庆、江苏等多省市发布“十五五”规划建议，因地制宜部署房地产工作 [5] - 多地优化公积金政策，如深圳新增购房首付款、税款、更新改造等提取情形，并支持“既提又贷” [5] - 上海杨浦区、南宁、南通等多地发放购房补贴，针对多孩家庭和引进人才 [5] 板块收益 - **12月**：房地产板块绝对收益-4.0%，相对沪深300收益-6.2%，跑输大盘，主要因销售量价持续走弱，市场信心不足 [5] - **2025年全年**：房地产板块绝对收益1.8%，相对沪深300收益-15.8% [5] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] 2. 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

关于运营情况，报告显示，中金普洛斯REIT持有10个仓储物流园，截至2025年12月31日，时点平均出 租率89.54%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为90.04%。不动产项目租户结构稳定， 签约租户约80家，行业构成主要为第三方物流、快递快运、零售电商、医药及医疗设备和其他等。 中证报中证网讯（记者 黄一灵）1月21日，中金普洛斯REIT发布2025年第四季度报告。数据显示，2025 年第四季度，中金普洛斯REIT实现收入约1.05亿元；实现可供分配金额约8664.92万元。 另据中金普洛斯REIT微信公众号介绍，截至目前，中金普洛斯REIT上市以来已完成14次分红，累计分 配金额约13.72亿元，约占历年年度可供分配金额的100%。 ...

公募REITs市场发展 - 2026年经济领域重要看点之一是商业不动产REITs如何盘活存量资产并激发实体经济新活力[3] - 公募REITs是连接实体经济与资本市场的新型投融资工具 在实体经济层面能稳投资促增长 在企业层面能拓宽融资渠道降低资产负债率 在个人层面是一种具有较高投资价值的金融产品[4] - 中国证监会于2025年底发布《商业不动产REITs试点公告》 标志着公募REITs试点从基础设施领域扩展至商业不动产领域 市场迈入商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展新阶段[5][6] 商业不动产REITs试点意义与特点 - 商业不动产REITs更强调市场化运作和主动管理 旨在盘活体量庞大但流动性不足的商业地产存量资产 有助于促消费调结构和构建房地产发展新模式[6] - 为商业地产企业提供新融资方式 助其从重开发向重运营转型 优化资产负债结构[6] - 底层资产需满足权属清晰、范围明确且已产生持续稳定现金流等条件 商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等是REITs重要的底层资产[7] - 商业不动产REITs发行难度高于基础设施REITs 主要因资产权属复杂度、现金流稳定性、运营规范性、估值公允性等存在差异[14] 公募REITs产品结构与运作模式 - 产品结构为“公募基金+资产支持专项计划+项目公司” 通过持有资产支持专项计划份额间接持有不动产 实现资产风险隔离[8][9] - 采用封闭式运作模式 不开放申购赎回但可在交易所交易 封闭式运作契合长期投资特点 可锁定资金规模以保障长期专业运营 产品期限从十几年至几十年不等[9] - 以“华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”为例 其将80%以上基金资产用于购买一个仓储物流类资产支持专项计划的全部份额 进而持有3家项目公司全部股权[8] 底层资产范围与试点演进 - 基础设施REITs底层资产范围已扩大至15类 包括交通、能源、市政、环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费基础设施、租赁住房等[10] - 试点具有“渐进性”特征 2020年优先支持基础设施补短板行业 2021年纳入能源基础设施、保障性租赁住房 2023年研究支持消费基础设施发行REITs[10] - 监管部门支持REITs进行跨领域整合 鼓励持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合 以提升规模效应和风险分散能力[11] - 支持已上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 提升单只产品资产规模和风险抵御能力[11] 发行参与方与市场格局 - 发行需多方协作 包括基金管理人、销售机构、原始权益人、资产支持专项计划管理人、项目公司、会计师事务所、资产评估机构等[12] - 基金管理人职责最重要 需拥有公募基金管理资格 且要求高于普通公募基金 因其涉及公募基金管理、不动产管理、资产证券化运作等众多事项[13] - 截至2025年12月末 已挂牌上市78只公募REITs 其中18只基金管理人为华夏基金 数量最多 其次是中金基金 管理11只[13] - 华夏基金已发行REITs底层资产类型涉及交通、园区、能源、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房等[14] 市场规模与增长前景 - 截至2025年12月末 中国公募REITs累计融资金额超过2000亿元[15] - 预测“十五五”末（约2030年）公募REITs总市值至少突破1.5万亿元 支撑因素包括国内百万亿级存量资产中符合条件项目具备万亿级发行潜力 以及参照美国REITs市值与GDP比值（约4%）的一半结合中国GDP增长预期[15] - 看好以商业不动产、新型基础设施（如数据中心、工业互联网、人工智能）、消费基础设施三类资产为底层资产的公募REITs增长空间[15][16] - 加大优质资产供给、提升运营管理能力是保障市场规模稳步增长的关键[15] 扩募机制与功能 - 扩募是REITs发挥资产整合功能、实现规模化发展的重要抓手 通过募集资金购买新不动产项目有助于提升资产收益[16][17] - 2026年首个实现扩募份额上市的产品为“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金” 募资金额超过11亿元[17] - 扩募方式包括公开扩募（向不特定对象发售）和定向扩募 定向扩募时 沪深交易所均规定每次发售对象不超过35名[17][18] - 公开扩募发售价格不低于公告招募说明书前20个或前1个交易日交易均价 定向扩募发售价格不低于定价基准日前20个交易日交易均价的90%[18] - 若最终扩募份额总额未达到计划规模的80% 则扩募失败 管理人需在30日内返还投资者款项并加计银行同期存款利息[18] 投资表现与收益特征 - 截至2025年12月末 已上市78只公募REITs中 超过七成市值在2025年实现上涨 其中14只涨幅超过20% 7只涨幅超过30%[19] - 2025年市值涨幅最大的公募REITs为“嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金” 涨幅超过43%[19] - 与普通公募基金主要投资股票债券不同 公募REITs投资于具有持续稳定经营现金流的不动产项目 主要收益来源为底层资产的经营收益和增值收益[20] - 个人投资者可采取稳健配置长期持有策略 参与方式包括发售期认购和二级市场交易[20] - 预测未来5年内 个人投资者所持公募REITs份额占比有望从不足10%提升至20%以上[21]

政策数据概览 - 2025年12月共发布储能相关政策116项，其中国家层面政策11项 [2] - 从重要程度看，非常重要类政策有51项，陕西、青海、四川、福建发布数量居多 [2] - 从政策类别看，电力市场与辅助服务类政策居多 [2] 重要国家层面政策 - 国家发改委、能源局发布《关于建立全国统一电力市场评价制度的通知》，明确市场为储能、虚拟电厂等新业态提供发展空间，并围绕市场运营效果、主体可持续性等四方面开展评价 [5] - 国家发改委、能源局发布《电力中长期市场基本规则》，对直接参与市场交易的主体不再人为规定分时电价水平和时段 [5] - 国家发改委、工信部、能源局发布第一批国家级零碳园区建设名单，共52个园区，要求在2027至2030年间建成 [5] - 国家发改委发布新版基础设施REITs项目行业范围清单，将储能设施项目纳入符合条件的15类可申报项目范围 [6] 电价政策 - 河北省优化冀北电网分时电价，规定多项费用不参与峰谷浮动，并自2026年起调整各季节峰谷时段，例如冬季增加3小时深谷时段（12:00-15:00） [8] - 山东省2026年工商业分时电价时段与2025年保持一致，高峰上浮70%、低谷下浮70%、尖峰上浮100%、深谷下浮90% [8] - 山西省征求意见拟调整工商业分时电价，包括调整峰谷时段、实施节假日深谷电价，并将全年上午高峰时段前移至6:00-8:00 [9] - 湖北省建立新型储能价格机制，对电网侧独立储能实施容量补偿，年度容量电价暂按165元/千瓦·年执行，并对等效充放电次数偏低项目扣减容量电费 [9] 电力市场政策 - 江西省修订电力市场规则，明确年度、月度交易价格上限，如尖峰0.894888元/kWh，并引入虚拟电厂等主体，新型储能“报量不报价”参与现货市场 [11] - 陕西省提示2026年市场交易事项，指出新能源电价改革等费用纳入系统运行费由工商业用户分摊，市场化用户电价取消峰谷浮动 [11] - 北京市2026年电力市场化交易总电量规模拟安排950亿千瓦时，其中直接市场交易350亿千瓦时，电网代理购电600亿千瓦时 [12] - 天津市2026年电力市场化直接交易电量总规模暂定为375亿千瓦时，并允许独立储能与批发用户直接交易或通过售电公司向零售用户售电 [12][13] - 四川省明确原执行峰谷电价用户继续执行，但市场交易电价部分不执行峰谷浮动，新能源、独立储能等不受年度签约比例限制 [14] - 海南省允许额定功率5兆瓦及以上、持续充放电不低于1小时的独立储能参与市场，可选择“报量不报价”或“报量报价”方式 [14] - 山东省明确独立储能可报量报价参与日前市场，调频里程价格上下限为12元/MW和0.1元/MW，并将市场化容量补偿电价用户侧收取标准由0.0991元/kWh暂调为0.0705元/kWh [15] - 福建省允许独立新型储能等主体参与中长期市场，现货市场运行期间，批发用户和签订分时段套餐的零售用户不再执行该省分时电价政策 [15] - 青海省现货市场申报和出清价格下限为80元/兆瓦时，上限为650元/兆瓦时 [15] - 辽宁省规定年度、多月交易价格参照燃煤基准价上下浮动20%执行，电能量报价上下限分别为1.1元/kWh和-0.1元/kWh [16] - 安徽省要求独立储能参与现货市场需充电功率不低于5兆瓦，持续充电时间不低于1小时 [17] - 广西省为避免机制重复，规定增量新能源项目在竞价结果发布前暂不参与绿电交易 [17] - 福建省要求以“报量不报价”方式参与日前现货市场的独立新型储能电站，充放电功率不小于1万千瓦且持续时间不小于1小时 [17] - 陕西省现货市场允许独立储能以“报量不报价”或“自调度”方式参与，市场申报及出清价格上下限为0-1000元/MWh [18] - 黑龙江省允许独立储能按自然月选择“报量报价”或“报量不报价”方式参与日前现货市场，选择参与调频市场则当日现货市场按零出清处理 [18] - 内蒙古预计2026年蒙东区内电力市场交易电量规模533亿千瓦时，直接参与市场用户不再执行峰谷分时电价，独立储能可自愿参与中长期交易 [19] - 山西省调整调频市场报价时段，并规定储能参与调频若充电费用大于放电费用可获得量价补偿 [19] 辅助服务政策 - 湖南省要求纳入管理的独立新型储能容量不低于2MW/2MWh，对调度充电电量进行补偿，标准为H2×300元/兆瓦时 [22] - 四川省细则明确现货市场运行期间，低谷调峰等市场不再运行，独立储能可自主选择参与电能量或辅助服务市场，低谷调峰申报价格上限为350元/兆瓦时 [22] - 云南省调频市场补偿为调频里程补偿，申报价格上限8元/MW、下限3元/MW，市场出清价格上限15元/MW [23] - 甘肃省规则将储能企业等新型经营主体纳入，并规定调试运行期的发电机组和电网侧储能分摊费用不超过当月调试期电费收入的10% [24][25] - 江苏省细则将电化学等独立新型储能纳入发电侧并网主体统一管理 [25] - 陕西省调频市场与现货市场分步出清，申报价格范围暂定为0-15元/MW，并规定新型经营主体中标调频容量之和不超过系统需求值的35% [26] 补贴政策 - 深圳市龙岗区对符合条件的储能等示范项目按实际投资的10%给予支持，最高100万元 [28] - 甘肃省建立发电侧可靠容量补偿机制，电网侧独立新型储能的可靠容量补偿标准暂定为330元/（kW·年） [28] - 河南省公示2024年度新建非独立新型储能项目财政奖励资金省级复核结果，10个项目核定总容量376.63MW，获奖励资金共4519.56万元 [28] 管理规范政策 - 陕西省要求各市科学评估储能需求，制定年度建设计划，按照“按需而建、建而有用”原则管理 [30] - 四川省发布安全管理通知，制定了涵盖四个阶段22项常见风险点的安全隐患风险研判指南 [31] - 青海省规定新型储能项目备案后1年内需开工，2年内未开工将取消项目并移除备案信息 [31] - 甘肃省规定项目并网前不得转让开发权，备案后2年内未开工且无进展则备案失效，并明确除已明确配储项目外，不再将配置储能作为新能源项目核准、并网的前置条件 [32] 发展规划与示范 - 云南省发布新型储能高质量发展专项行动方案，目标到2027年全省新型储能装机规模达到8GW以上，并下发8.955GW/20.36GWh储能项目清单，实行清单式管理 [34] - 青海省公示首批7个绿电直连试点项目，包括风电1.75GW、光伏430MW、光热58MW [35] 虚拟电厂政策 - 青海省要求虚拟电厂调节容量初期不低于5000千瓦，响应时间不超过15分钟，持续响应能力不小于1小时 [37] - 佛山市禅城区征求意见稿提出，将不高于50%的虚拟电厂收益用于公共机构节能改造 [38] - 江苏省提出到2030年虚拟电厂调节能力力争达到500万千瓦以上，重点建设首批100个项目，聚合容量共1698.46万千瓦，投资额共127324万元 [38] - 广西省目标到2027年虚拟电厂调节能力力争不低于50万千瓦，到2030年力争不低于100万千瓦 [38] - 福建省现阶段主要聚合分布式电源等资源参与中长期和现货电能量交易 [39]

政策支持与顶层设计 - 2026年1月9日国务院常务会议提出多项支持民间投资措施，包括实施中小微企业贷款贴息、设立民间投资专项担保计划、建立民营企业债券风险分担机制、优化设备更新贷款财政贴息政策，旨在降低企业融资门槛和成本 [1] - 地方层面积极响应，例如江西省于1月7日印发《江西省促进民间投资高质量发展若干措施》，贵州省于1月4日发布《贵州省扩大民间投资三年行动方案》，以落实2025年11月国务院办公厅印发的《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》 [1] - 政策目标是通过强化全链条保障，推动民间投资从“规模扩张”向“质量提升”转型，形成“民资敢投、产业升级、经济提质”的良性循环 [1] 民间投资现状与方向 - 2025年前三季度，扣除房地产开发民间投资的民间项目投资同比增长2.1%，其中基础设施民间投资同比增长7%，制造业民间投资同比增长3.2% [2] - 政策从扩大准入、打通堵点、强化保障三方面激发活力，特别引导民间资本参与低空经济领域基础设施建设，并支持民营龙头企业建设综合性数字赋能平台 [2] - 政策将民间投资引导至基础设施、绿色低碳、数字经济等领域，将其提升为“调结构、稳增长”的重要力量 [4] 行业案例：商业航天 - 商业航天在2025年步入高速发展期，民营企业创新突破层出不穷 [3] - 2025年12月，北京紫微宇通科技有限公司自主研发的迪迩五号·中国科技城号空间试验器搭载快舟十一号运载火箭成功发射入轨 [3] - 同月，紫微科技完成B1轮融资，由四川省科创投集团领投，融资将重点用于成都经开区、绵阳游仙区C2000中型货运飞船的研发与制造 [3] 金融支持与工具创新 - 金融是促进民间投资的重要抓手，《若干措施》提出持续落实科技型企业上市融资、并购重组“绿色通道”政策，并支持民间投资项目发行基础设施REITs [6] - 政策通过“准入扩围+融资赋能+考核激励+风险缓释”的四维机制引导投资优化结构，包括开放铁路、核电等领域，利用中央预算内投资与政策性金融工具精准滴灌，推广“创新积分制”给予信贷倾斜 [6] - 截至2025年11月，国家发展改革委累计向证监会推荐105个基础设施REITs项目，其中83个已发行上市，涵盖10个行业18种资产类型，发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元 [7] 企业反馈与具体举措 - 蘑菇车联信息科技有限公司总裁表示，促进民间投资政策打破了智能交通领域的行业隐性壁垒，为民营资本参与基础设施建设提供了保障 [4] - 企业希望进一步开放公共资源，例如在智能交通领域推动高精度地图、车路协同设备共享，以降低民营企业成本、加速创新 [4] - 中央财政通过“碳减排支持工具”提供零息再贷款，地方政府对首次产业化项目给予投资补贴，形成“银行放贷+财政贴息+地方补贴”的三级杠杆，撬动民间资本参与并加快产业化节奏 [7]

观点指数 在12月18日观点指数研究院发布的《深耕优质地块 | 2025年12月房地产企业新增土地储备报告》中，我们发现， 重点城市土地供应成交环比回升，核心区域地块（如北京朝阳）因稀缺性引发高溢价竞争，郊区及非核心区（如北京房 山、深圳光明）多以底价成交。房企拿地更聚焦核心资产，对非核心区域持谨慎态度，整体市场平稳运行。 重点城市土地供应成交环比回升，核心资产受捧 据观点指数不完全统计，2025年11月17日-2025年12月14日期间，6个重点城市一共有210宗地块处于挂牌进行中，起始价 483.20亿元，环比回升32.01%，面积612.11万平方米。 从区域分布角度分析，报告期内，北京挂牌出让的13宗土地，工业用地4宗，商业用地6宗。涉宅用地3宗，丰台区1宗、海 淀区2宗，3宗宅地规划总面积15.19万平方米，起拍总价为89.25亿元。 期内，上海市挂牌11宗地，无涉宅用地，主要为工业用地，其中，嘉定区、青浦区、浦东新区各3宗，松江、金山区各1 宗，总出让面积为29.79万平方米，起始总价为6.33亿元。 期内，广州拟出让的39宗地块中，涉宅用地7宗，总规划建筑面积51.67万平方米，起拍总价为102 ...

政策框架与制度安排 - 中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告自2025年12月31日起实施，标志着公募REITs市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段[1] - 监管部门初步明确“1+3+N”政策框架，其中“1”为证监会公告，“3”为1项通知和2项工作规程，“N”为沪深交易所等单位的17项配套规则[3] - 规则针对新增商业不动产业态进行适应性调整优化，体现“分类管理、分类施策”的针对性安排，公告共八条明确了产品定义、基金注册及运营管理等核心制度安排[3] - 市场人士认为公告为市场提供了稳定的制度预期，有助于推动REITs市场健康规范发展[4] 市场发展阶段与战略定位 - 商业不动产REITs试点的推出标志着市场进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，朝着全门类、全资产的成熟方向迈进[5] - 下一阶段监管部门将采取两类REITs并行推进的发展策略，以增强REITs市场服务实体经济的广度与深度[5] - 基础设施REITs主要承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流稳定等特点[6] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期和消费景气度联系紧密，可精准对接商业综合体、零售、办公楼、酒店等业态的盘活需求[6] 项目筛选与推进原则 - 监管部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，分阶段推进试点工作，坚持强监管防风险[7] - 试点初期坚持稳中求进，不求多、不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关[7] - 重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目，优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产[7] - 优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态[7] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错[1][7] 中介机构责任与监管机制 - 压实中介机构把关责任，坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所等机构的执业标准[8] - 压实中介机构在尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面的责任，同时压实运营管理机构的信息披露和资产运营管理责任[8] - 相关部门将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现和处理违法违规行为及风险事件[8] - 建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，REITs审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督[8]

政策框架与核心制度安排 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，自2025年12月31日起实施，标志着公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，进入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”新阶段 [1] - 制度体系采用“1+3+N”框架，包括1项证监会公告、1项通知、2项工作规程以及沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则 [1] - 公告共八条，从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、强化监管责任等方面，明确了商业不动产REITs的核心制度安排 [2] - 规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上进行适应性调整优化，提高制度包容性和适应性，体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排 [1] 市场发展阶段与战略意义 - 商业不动产REITs试点的推出，标志着中国REITs市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段，朝着全门类、全资产的成熟方向迈进 [1][2] - 此举并非简单资产类型拓展，而是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面的主要差异，建立的REITs分类管理制度安排 [3] - 下一阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略，以增强REITs市场服务实体经济的广度与深度 [3] - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点 [3] - 商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的盘活需求 [3] 试点推进原则与项目筛选 - 监管部门将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作 [3] - 推进试点初期坚持稳中求进，不求多、不求快，严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [1][4] - 优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 [4] - 目前项目储备较为充裕，质量总体不错 [1][4] 市场建设与监管机制 - 通知围绕完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展；加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态；进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系；健全全链条监管机制安排、加强监管和风险防范等四个方面作出安排 [2] - 坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等中介机构的执业标准，压实其在尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面的责任 [4] - 压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任，发挥好市场“看门人”作用 [4][5] - 相关部门将做好REITs准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现并处理违法违规行为和风险事件 [5] - 审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督，同时建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，为流程规范运行提供保障 [5]

2025年12月31日，中国证监会公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（下称《公 告》），并自公布之日起施行。沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等配套业务 规则同步发布。 随着《公告》及配套业务规则落地，商业不动产REITs试点从制度设计阶段进入市场实践阶段，试点初 期坚持"稳中求进、质量优先"。自规则发布实施之日起，符合条件的市场参与主体即可直接向证监会及 证券交易所申报项目。 初步明确"1+3+N"政策框架 根据商业不动产REITs制度体系安排，监管部门初步明确了"1+3+N"政策框架："1"为《公告》，"3"指 《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（下称《通知》）及2项 工作规程，"N"指沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等制定的17项配套规则。 《公告》作为纲领性文件，从产品定义、基金注册及运营管理要求、发挥基金管理人和专业机构作用、 强化监管责任等方面，明确了商业不动产REITs核心制度安排，为商业不动产REITs发展夯实制度基 础。 商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了"商业不动产与基础设 ...