报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 商业不动产REITs与基础设施REITs错位协同，构成我国公募REITs市场两大支柱，推动行业向“轻资产运营”转变[3] - 商业不动产REITs推出将从市场结构、估值生态和市场空间三方面重构公募REITs市场，万亿市场可期[3] - 2026年公募REITs二级市场震荡筑底、向上可期，建议在分化中寻找结构性机会[3] 根据相关目录分别进行总结 商业不动产开新篇，共绘公募REITs新蓝图 - 我国公募REITs市场稳步发展，截至2026年3月13日，总市值达2241亿元，上市产品79只，仍以基础设施为主；存量商业不动产规模庞大，2026年迎来商业不动产REITs试点元年，助力房地产行业转型[10] - 2025年12月31日，多部门出台政策推动REITs市场高质量发展，包括商业不动产REITs试点、市场扩容扩围、二级市场建设和流程标准优化等方面[12] - 与基础设施REITs相比，商业不动产REITs资产类型更市场化、发行主体更多元、审核更高效、股性更强；投资者配置决策受经济周期和会计计量模式影响；原始权益人选择上市平台需考虑定位契合度、融资成本和融资效率；两者共同构成多层次市场生态[16][19][25] 存量生态将重构，万亿市场更可期 - 截至2026年3月13日，15只商业不动产REITs申报交易所，底层资产引入新业态、首发资产混装，原始权益人更趋市场化，后续有望更多元主体参与[31][34] - 首发派息率排序为商业零售≥酒店≥混装≥写字楼，商业零售分化大；一二级市场价差推动估值再定价，消费类资产面临重估压力；混装REITs可采用分部式DCF法和相对估值法[39][43][53] - 短期（2026年）商业不动产试点首年发行规模大、节奏快，基础设施扩募少；中期（2027 - 2031年）首发以商业不动产为主，基础设施扩募渐超首发；长期（2031年以后）存量扩募、做优做强，对标海外市场，我国公募REITs市场空间达1.29 - 2.10万亿元[56] - 2026年中性情形下预计发行35只，平均首发规模30亿元，上市首日涨幅10%，网下中签率0.44%；1000万元 - 5亿元资金网下申购收益率为1.56%[60][61] 息差钝化续演绎，筑底蓄力谋布局 - 2026年一季度REITs市场受商业不动产推出、业绩担忧、利率预期和项目解禁等影响，走势清淡[68] - 影响公募REITs资产配置价值的要素包括宏观经济环境、息差优势、投资者结构、可投产品丰富度和扩容节奏；宏观环境重塑资产现金流预期，市场转向“赛道选择”阶段[70][72][76] - 产权类REITs与股债息差处历史高位；预计2026年10年期国债收益率中枢上移后高位震荡，对REITs二级市场走势延续钝化，红利股走强或分流资金[79][83] - 政策引长线资金入市，但受投资集中度制约，对流动性提振有限；投资者结构以配置型为主，制约市场流动性；政策还支持公募基金投资REITs和推动REITs纳入港股通[89][95] - 沪深市场有望推出细分行业REITs指数，指数基金产品落地或提速，但REITs ETF推进需谨慎[96] - 我国REITs项目储备充足，首批商业不动产项目发行或引发二级市场估值重构，中长期将吸引增量资金，提升市场活跃度[102] - 2026年公募REITs二级市场震荡筑底、向上可期，建议关注各类资产结构性机会[105] 26Q1业绩展望：量在价先，拐点可期 - 保租房市场化项目租金有压，公租房量价稳固，关注二手房租金改善城市及区域标的[107] - 消费REITs业绩稳中向好，但维持高增速有压力，关注估值比价稳定后的存量布局机会[110][116] - 仓储物流REITs供给出清进度不一，26Q1租金弱势分化，关注区域供需和租户稳定性[117][121] - 产业园REITs需求整体偏弱，租金延续下行，厂房租户粘性强，商务园以价换量，业绩底或待下半年[122][124] - 交通REITs 26Q1业绩“前压后稳”，关注区域经济韧性和路网规划[125][127] - 能源REITs预期26Q1水电量价稳定、光伏电价稳中向上、风电价稳中有降、燃气发电成本影响可控，关注波段交易机会[128][131] - 公用事业REITs量上普遍承压，垃圾处理项目或有价格下行风险，关注处理量来源和调价进度[132][134] - IDC锁定长期大客户，量价稳定，关注波段交易和扩募进展[135]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周6单商业不动产REITs进入问询，另有2单新申报，基础设施REITs也有2单新申报；首发和扩募REITs取得新进展；中证REITs全收益指数收跌，各板块表现分化，产权类换手率和成交量有变化，不同类型REITs估值有差异；还介绍了本周要闻和重要公告 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共10单首发公募REITs取得新进展 - 首单港口REIT正式申报到上交所，本周商业不动产REITs新增2单申报，基础设施REITs新增2单申报，第一批申报的6单商业不动产REITs进入交易所问询环节，1单扩募REITs取得新进展 [3] - 2025年以来已成功发行20单，发行规模403亿元 [3] - 当前审批流程中，首发已申报31只，已问询并反馈1只，通过审核0只，注册生效待上市0只；扩募已申报4只，已问询并反馈1只，通过审核0只 [3] 二级市场：本周指数收跌 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅1.08% - 本周中证REITs全收益指数收于1035.78点，跌幅1.08%，跑输沪深300 2.16个百分点、跑输中证红利3.88个百分点 [3] - 中证REITs全收益年初至今涨幅2.57%，跑赢沪深300 0.83个百分点、跑输中证红利3.29个百分点 [3] - 分项目属性，本周产权类REITs下跌1.45%，特许经营权类REITs下跌0.07%；分资产类型，数据中心（+2.02%）、交通（+0.11%）、仓储物流（-0.51%）、能源（-0.83%）板块表现占优 [3] - 分个券，本周17只上涨、62只下跌，南方润泽科技数据中心REIT（+2.68%）、华泰江苏交控REIT（+2.33%）、华安外高桥REIT（+1.70%）位列前三，华泰南京建邺REIT（-6.19%）、中金重庆两江REIT（-4.96%）、工银蒙能清洁能源REIT（-3.91%）位列末三 [3] 流动性：产权类换手率和成交量提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.38%/0.28%，较上周+3.87/-3.22BP，周内成交量3.25/0.74亿份，周环比+5.55%/-15.99%，数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.85%/4.82%，交通（5.85%）、仓储物流（5.41%）、园区（4.66%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 要闻包括湖北文旅集团公募REITs中标公示，苏州抢抓基础设施REITs扩围机遇，香港争取将REITs纳入互联互通机制 [32] - 重要公告有部分REITs的解禁提示和运营数据披露 [33][35]

四川省促进服务业创新政策 - 四川省政府办公厅印发《关于进一步促进服务业创新突破的实施意见》[1] 期货与衍生品服务 - 引导有条件的地区申建期货交割库[1] - 探索开展"保险+期货"服务[1] 直接融资与基金体系 - 发展股权、债券等直接融资[1] - 发挥政府产业引导基金作用[1] - 构建涵盖种子、天使、并购等各类风险投资、私募股权投资的全生命周期基金投资体系[1] - 吸引社保基金等国家级基金、保险公司、金融资产投资公司设立或者投资创业投资基金[1] 债券市场与创新融资 - 拓展债券市场融资渠道[1] - 推动符合条件的企业发行科技创新债券、绿色债券[1] 基础设施融资工具 - 推动基础设施领域不动产投资信托基金发行与申报[1]

报告投资评级 * 报告未明确给出对保险资产管理行业的整体投资评级 [3][4] 报告核心观点 * 2025年保险资管创新型产品整体规模与数量“双降”，但结构分化加速，股权投资计划逆势增长 [4][6][7] * 债权投资计划作为核心品种持续下行，区域向华东集聚，行业高度聚焦交通运输等基础设施 [6][7][9][14] * 资产支持计划规模小幅下滑，消费金融及小微贷款类资产为主要基础资产类型 [6][17][20] * 保险资管机构应紧扣政策导向，可深化布局基础设施REITs、绿色能源、科技创新等领域，以优化资产配置并提升社会效益 [4][6][32][40] 产品运行分析总结 * **整体情况**：2025年保险资管创新型产品登记数量同比减少89只至410只，登记规模同比下降21.30%至8,729.56亿元 [7] * **债权投资计划**： * 登记数量285只，同比减少90只（降幅24.00%），登记规模同比下降28.46%至4,419.05亿元 [9] * 区域投向高度集中于华东地区，规模占比达47.75%，其中浙江省占比最高，为14.81% [11] * 行业投向以基础设施为主，规模占比超90%，其中交通运输行业占比达49.24% [14][15] * 商业、办公不动产投向占比持续下滑，2025年降至7.45% [15] * **资产支持计划**： * 登记规模3,625.13亿元，同比下降13.42%，登记数量96只，同比减少7只 [17] * 基础资产以消费金融及小微贷款为主，2025年规模占比超过80% [20] * 基础资产类型持续丰富，2025年新增收费收益权及商业房地产抵押贷款支持证券项目 [20][24] * **股权投资计划与保险私募基金**： * 股权投资计划逆势增长，2025年登记22只，同比增加10只，登记规模335.32亿元，同比增长12.52% [25] * 投资方向聚焦新基建、绿色能源、科技创新等国家战略领域 [25] * 保险私募基金登记7只，同比减少2只，登记规模350.06亿元，同比下降18.61% [25] 机构运行分析总结 * **债权投资计划**：华泰资产和国寿投资在登记规模上领先，均超过300亿元，半数以上机构登记规模较上年下降 [27][28] * **资产支持计划**：截至2025年末，平安资产在累计登记规模和数量上位列第一；2025年单年，光大永明资产以705.50亿元登记规模居首，民生通惠资产以15只登记数量领跑 [30] * **股权投资计划**：参与机构由6家增至12家，华夏久盈资产与人保资本登记规模并列第一，均为100亿元 [33] * **保险私募基金**：太保私募基金管理有限公司主导市场，登记3只产品，规模合计200.06亿元 [33] 行业政策梳理总结 * **基础设施REITs扩围**：政策支持范围扩大至15大行业，新增商业办公设施、城市更新设施等资产类型，为保险资金提供优质长期资产配置选项 [32][34][35] * **创业投资引导基金启动**：国家层面财政出资1,000亿元设立三只区域基金，聚焦“投早、投小、投长期、投硬科技”，保险资管可积极参与科创领域融资 [32][35] * **绿色金融政策完善**：绿色债券发行规模增长迅速，2025年1-11月贴标绿色债券发行8,843.72亿元，同比增长79.7%，为保险资金提供契合的投资领域 [32][36] * **政府债务管理加强**：中央层面财政部新设债务管理司，地方层面多地部署债务管理工作，政府债务风险整体可控 [6][37][39] 行业观察与展望总结 * **发展趋势**：2026年保险资管创新型产品供给量预计继续缩减，但仍是重要投资品种，结构化调整将加速 [40] * **产品类型**：债权投资计划占比预计持续下降，资产支持计划等证券化业务有望弥补整体下行趋势，股权类产品活跃度将提升 [40] * **底层投向**：绿色金融类产品受重视程度提高，基础设施REITs是值得重点关注的布局板块 [40] * **信用表现**：在协同推进政府债务管理的背景下，整体债务风险预计维持可控 [40]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026年2月2 - 6日）中证REITs全收益指数收跌，市场缩量下跌；一级市场商业不动产REITs新受理2只；二级市场各资产板块全线回调，需留意商业不动产对消费REITs的冲击 [1][2][4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：商业不动产REITs新受理2只 - 2026年1月29 - 30日，上交所受理首批8只商业不动产REITs，本周新受理2只，光大保德信光大安石拟在上交所上市，拟募集49.05亿元，华泰紫金华住安住是深交所首单，拟募集13.2亿元，10只合计募集规模达377亿元 [2][18] - 目前审核的10只项目中酒店业态有2只，华住安住的广州酒店入住率约94%，上海酒店2025年入住率90.4%，锦江商业21家酒店平均入住率约60%；2只酒店REITs对入住率、房价做增长预测，锦江、华住项目目前估值分别为17.01、15.91亿元，2026年分派率分别为5.05%、5.21% [3][20][21] - 截至2026年2月6日，基础设施REITs已问询反馈10单，已受理1单 [4][24] 二级市场：各资产全线回调，成交活跃度下降 - 本周各资产板块全部收跌，跌幅0.27% - 1.74%，消费设施跌幅最大，能源设施最小；全市场17只个券收涨，61只收跌，1只收平 [4] - 数据中心板块继续回调，润泽、万国数据中心分别收跌1.54%、1.17%，分派率约3.46%、3.41%；已有潜在项目公告申报，多个项目申报、发行了持有型不动产ABS [5][27][29] - 能源设施跌幅最小，鹏华深圳能源、华夏特变电工新能源逆势收涨，华夏中核清洁能源首日涨幅28.16%；建议关注天然气发电、水电类资产或可供分配金额保障度高的项目 [30] - 消费基础设施板块跌幅最大，仅华夏华润商业、嘉实物美消费微涨；调整后可关注华安百联消费、嘉实物美消费和中金印力消费；市场担忧商业不动产REITs供给冲击，且已上市消费设施REITs分派率低，限制其上涨空间 [33][34] - 产业园区上涨个券少，分派率约4.53%，多只园区个券2025年可供分配金额同比下滑；建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，留意部分份额解禁情况 [37] - 本周REITs成交情绪走弱，日均成交额、成交量、换手率环比下降；消费基础设施板块成交活跃，换手率增加0.11pct，其余板块换手率下滑 [41][45]

储能行业政策与市场动态 - 国家发改委发布2025年版基础设施REITs项目行业范围清单 明确将储能设施项目纳入符合条件的15类可申报项目范围 旨在拓展发行范围并盘活存量资产 [4] - 第十四届储能国际峰会暨展览会ESIE 2026将于2026年3月31日至4月3日在北京举办 计划围绕“场景创新、价值重构、全球共赢”主题举办30余场主题论坛和20余场同期活动 [4] - ESIE 2026将设立储能投融资创新论坛 重点探讨储能资产证券化与投融资创新、跨境储能投融资关键、储能资产估值与评级等话题 [4] 储能资产证券化创新案例 - 财通资管-阿特斯持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）项目状态更新为“已反馈” 该项目为全市场首单储能项目持有型不动产ABS（机构间REITs） [3] - 该ABS项目的原始权益人为苏州阿特斯新能源开发有限公司 拟发行金额为4.51亿元 [3]

量化模型与构建方式 **注意：** 根据提供的研报内容，该报告为公募REITs市场年度综述，主要涉及市场发行概况、资产分类、经营数据分析及未来展望，**并未涉及任何量化模型或量化因子的构建、测试与评价**。报告内容以描述性统计、分类对比和定性分析为主，不具备量化金融研究中模型或因子的典型特征（如因子定义、多空组合构建、回归分析、IC/IR计算等）。 因此，本总结中“量化模型与构建方式”及“量化因子与构建方式”部分无相关内容。 模型的回测效果 **注意：** 报告中未涉及任何量化模型，因此无模型回测效果数据。 量化因子与构建方式 **注意：** 报告中未涉及任何量化因子，因此无因子构建相关内容。 因子的回测效果 **注意：** 报告中未涉及任何量化因子，因此无因子测试效果数据。

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年12月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，但市场信心不足，叠加2025年一季度基数较高，预计2026年一季度市场仍将面临压力 [5] - 2025年全年新房成交规模同比下降14%，降幅较2024年收窄，但一线城市降幅扩大，出现补跌；二手房成交规模同比下降4%，表现好于新房，主要因“以价换量”及购房者对新房交付信心不足 [5] - 当前行业仍面临压力，防范风险是首位，市场惯性下滑可能倒逼政策出台，预计2026年一季度末可能有政策调整，若调整有力，二季度市场下行幅度或收窄，板块具有一定配置价值 [5] 新房成交 - **12月数据**：40城新房成交面积1242.3万平，环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄6.6个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积292.6万平，环比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄14.6个百分点；北京（环比+56%，同比-32%）、上海（环比+12%，同比-11%）、广州（环比+30%，同比-31%）、深圳（环比+114%，同比-48%）[5] - 二线城市：成交面积708.0万平，环比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄5.7个百分点；南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波环比正增长但同比负增长；杭州、福州同环比均负增长 [5] - 三四线城市：成交面积241.7万平，环比+16.1%，同比-39.0%，降幅扩大4.6个百分点 [5] - **2025年全年数据**：40城新房成交面积1.21亿平，同比-13.7%，降幅较2024年收窄5.9个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2738万平，同比-15.8%，降幅较2024年扩大3.3个百分点；深圳（-35%）、上海（-11%）、北京（-16%）、广州（-13%）[5] - 二线城市：成交面积6233万平，同比-12.6%，降幅收窄8.7个百分点；南宁（+3%）、福州（+12%）同比正增长；武汉（-0.2%）跌幅较小；南京、苏州、成都、宁波跌幅均超20% [5] - 三四线城市：成交面积3101万平，同比-13.6%，降幅收窄10.2个百分点；江门、韶关、莆田、衢州、温州同比正增长，位于长三角、大湾区核心城市群 [5] 二手房成交 - **12月数据**：18城二手房成交面积827.5万平，环比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅扩大4.9个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积200.6万平，环比+14.9%，同比-30.4%，降幅扩大4.4个百分点；北京（环比+15%，同比-26%）、深圳（环比+15%，同比-40%）[5] - 二线城市：成交面积455.1万平，环比+11.0%，同比-31.8%，降幅扩大4.4个百分点；杭州（环比+6%，同比-34%）、成都（环比+5%，同比-37%）[5] - 三四线城市：成交面积171.8万平，环比+14.8%，同比-27.9%，降幅扩大8.0个百分点 [5] - **2025年全年数据**：18城二手房成交面积9438万平，同比-3.8%，增速由正转负，较2024年下降13.1个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2160万平，同比+2.2%，增速下降21.6个百分点但仍为正；北京（+1%）、深圳（+6%）[5] - 二线城市：成交面积5504万平，同比-6.4%，增速由正转负，下降15.7个百分点；成都（+0.2%）微增，其余城市同比下滑 [5] - 三四线城市：成交面积1774万平，同比-9.6%，降幅收窄5.0个百分点 [5] - **二手房表现优于新房的原因**：1) 新房交付信心不足；2) 二手房房价跌幅更大，性价比更高；但需关注2026年“以价换量”能否持续 [5] 新房库存与去化 - **库存规模**：截至12月末，12城新房库存面积11333.4万平，环比-0.1%，同比-8.3% [5] - **去化周期**：整体去化周期17.8个月，环比-0.2个月，同比+3.5个月 [5] - **各能级城市库存**：一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.7%、-6.4%、3.0% [5] - **各能级城市去化周期**：分别为18.7、15.1、32.0个月；一、二线城市环比分别下降0.2、0.1个月，三四线城市环比上升1.0个月 [5] - **短去化周期城市**：上海（8.7个月）、杭州（8.9个月）、福州（10.8个月）去化周期在12个月内 [5] 土地市场 - **12月成交规模**：全国（300城）成交土地规划建面5.53亿平，环比+126.7%，同比-8.9%，降幅收窄11.2个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为-20.7%、-5.6%、-6.0% [5] - **12月价格与溢价率**： - 全类型土地：平均楼面价1392元/平，环比-4.5%，同比-10.3%；平均溢价率2.0%，环比-1.5个百分点，同比-1.9个百分点 [5] - 住宅类用地：平均楼面价2833元/平，环比-11.6%，同比-12.5%；平均溢价率2.0%，环比-0.7个百分点，同比-2.1个百分点 [5] - **2025年全年成交**：全国（300城）成交土地规划总建面25.9亿平，同比-9%；成交总价3.3万亿元，同比-10%；楼面均价1268元/平，同比-2%；平均溢价率4.8%，同比+0.8个百分点 [5] - **2025年住宅用地成交**：规划总建面6.3亿平，同比-13%；成交总价2.3万亿元，同比-9%；楼面均价3676元/平，同比+4%；平均溢价率5.7%，同比+1.5个百分点 [5] 房企 - **销售情况**： - **12月**：百强房企权益销售额同比-26.7%，降幅收窄；TOP20中单月全口径销售额同比为正的有：绿地（+42%）、保利置业（+35%）、华润（+28%）、中建壹品（+13%）[5] - **2025年全年**：百强房企权益销售额2.46万亿元，同比-20.1%，降幅收窄7.3个百分点；全口径销售额3.36万亿元，同比-19.8%；千亿房企仅10家，较2024年减少1家 [5] - **企业类型**：百强房企权益销售额中，民企占比31.7%（同比-4.5个百分点），央企占比49.2%（同比+3.9个百分点），地方国企占比19.2%（同比+0.6个百分点）；央企和地方国企销售额同比分别下降13%、17%，民企下降30% [5] - **集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100权益口径销售金额集中度分别为9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.8、0.9、1.7、2.5个百分点 [5] - **拿地情况**： - **12月**：百强房企拿地金额同比-58.1%，拿地强度23%，环比-11个百分点，同比-16个百分点 [5] - **2025年全年**：百强房企拿地金额1.10万亿元，同比+2.6%；拿地强度33%，同比+7.2个百分点；拿地建面同比-4.6%；楼面均价1.09万元/平，同比+7.6% [5] - **头部房企**：CR5、CR10、CR20拿地金额同比增速为18.4%、14.1%、11.3%，拿地强度为37.1%、36.1%、33.9%，同比提升12.0、9.7、8.9个百分点；拿地金额靠前的有中海（991亿元，+22%）、华润（791亿元，+14%）、保利发展（787亿元，+16%）等 [5] - **企业类型**：百强房企中民企拿地金额占比18.2%（同比+0.5个百分点），地方国企占比39.5%（同比-7.2个百分点），央企占比42.3%（同比+6.7个百分点）[5] - **拿地集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度分别为12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2个百分点 [5] - **融资情况**： - **12月**：行业国内外债券、ABS发行规模合计368亿元，同比-45%，环比-41%；平均发行利率2.56%，同比-0.25个百分点 [5] - **2025年全年**：发行规模合计5967亿元，同比+6%；平均发行利率2.69%，同比-0.26个百分点；其中国内债券3429亿元（同比-1%），海外债券161亿元（同比+141%），ABS 2377亿元（同比+11%）[5] - **到期规模**：2025年行业国内外债券到期规模7746亿元，同比-1%；2026年到期规模7311亿元，其中3月、6月、7月是到期小高峰，规模分别为808、1033、925亿元 [5] 政策 - **中央层面**： - 中央政治局会议（12月8日）强调“提质增效”、“化解重点领域风险”，为2026年行业发展定调 [5] - 中央经济工作会议（12月10-11日）提及高质量推进城市更新，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [5] - 住建部工作会议（12月22-23日）明确“十五五”时期是转型关键期，强调房地产仍有较大发展潜力，要充分认识二手房交易占比上升的趋势，把新房和二手房市场作为整体看待 [5] - 个人销售住房增值税税率自2026年1月1日起从5%降至3%，为历史最低水平 [5] - 基础设施REITs发行范围拓展至写字楼、酒店、体育场馆、城市更新等项目；商业不动产REITs试点公告正式发布 [5] - **地方政策**： - 北京优化限购限贷政策：非京籍家庭购买五环内住房社保/个税年限从3年降至2年，五环外从2年降至1年；支持多子女家庭在五环内多购一套；不再区分首套和二套住房利率；公积金贷款购买二套住房首付比例从30%降至25% [5] - 浙江、湖北、重庆、江苏等多省市发布“十五五”规划建议，因地制宜部署房地产工作 [5] - 多地优化公积金政策，如深圳新增购房首付款、税款、更新改造等提取情形，并支持“既提又贷” [5] - 上海杨浦区、南宁、南通等多地发放购房补贴，针对多孩家庭和引进人才 [5] 板块收益 - **12月**：房地产板块绝对收益-4.0%，相对沪深300收益-6.2%，跑输大盘，主要因销售量价持续走弱，市场信心不足 [5] - **2025年全年**：房地产板块绝对收益1.8%，相对沪深300收益-15.8% [5] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] 2. 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

公司财务表现 - 2025年第四季度实现收入约1.05亿元 [1] - 2025年第四季度实现可供分配金额约8664.92万元 [1] - 自上市以来累计完成14次分红，累计分配金额约13.72亿元 [1] - 累计分红金额约占历年年度可供分配金额的100% [1] 运营状况 - 公司持有10个仓储物流园 [1] - 截至2025年12月31日，时点平均出租率为89.54% [1] - 考虑已签约未起租面积后，出租率提升至90.04% [1] - 不动产项目签约租户约80家，租户结构稳定 [1] 行业与客户构成 - 租户行业构成主要为第三方物流、快递快运、零售电商、医药及医疗设备等 [1]

公募REITs市场发展 - 2026年经济领域重要看点之一是商业不动产REITs如何盘活存量资产并激发实体经济新活力[3] - 公募REITs是连接实体经济与资本市场的新型投融资工具 在实体经济层面能稳投资促增长 在企业层面能拓宽融资渠道降低资产负债率 在个人层面是一种具有较高投资价值的金融产品[4] - 中国证监会于2025年底发布《商业不动产REITs试点公告》 标志着公募REITs试点从基础设施领域扩展至商业不动产领域 市场迈入商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展新阶段[5][6] 商业不动产REITs试点意义与特点 - 商业不动产REITs更强调市场化运作和主动管理 旨在盘活体量庞大但流动性不足的商业地产存量资产 有助于促消费调结构和构建房地产发展新模式[6] - 为商业地产企业提供新融资方式 助其从重开发向重运营转型 优化资产负债结构[6] - 底层资产需满足权属清晰、范围明确且已产生持续稳定现金流等条件 商业综合体、商业零售、办公楼、酒店等是REITs重要的底层资产[7] - 商业不动产REITs发行难度高于基础设施REITs 主要因资产权属复杂度、现金流稳定性、运营规范性、估值公允性等存在差异[14] 公募REITs产品结构与运作模式 - 产品结构为“公募基金+资产支持专项计划+项目公司” 通过持有资产支持专项计划份额间接持有不动产 实现资产风险隔离[8][9] - 采用封闭式运作模式 不开放申购赎回但可在交易所交易 封闭式运作契合长期投资特点 可锁定资金规模以保障长期专业运营 产品期限从十几年至几十年不等[9] - 以“华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”为例 其将80%以上基金资产用于购买一个仓储物流类资产支持专项计划的全部份额 进而持有3家项目公司全部股权[8] 底层资产范围与试点演进 - 基础设施REITs底层资产范围已扩大至15类 包括交通、能源、市政、环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费基础设施、租赁住房等[10] - 试点具有“渐进性”特征 2020年优先支持基础设施补短板行业 2021年纳入能源基础设施、保障性租赁住房 2023年研究支持消费基础设施发行REITs[10] - 监管部门支持REITs进行跨领域整合 鼓励持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合 以提升规模效应和风险分散能力[11] - 支持已上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 提升单只产品资产规模和风险抵御能力[11] 发行参与方与市场格局 - 发行需多方协作 包括基金管理人、销售机构、原始权益人、资产支持专项计划管理人、项目公司、会计师事务所、资产评估机构等[12] - 基金管理人职责最重要 需拥有公募基金管理资格 且要求高于普通公募基金 因其涉及公募基金管理、不动产管理、资产证券化运作等众多事项[13] - 截至2025年12月末 已挂牌上市78只公募REITs 其中18只基金管理人为华夏基金 数量最多 其次是中金基金 管理11只[13] - 华夏基金已发行REITs底层资产类型涉及交通、园区、能源、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房等[14] 市场规模与增长前景 - 截至2025年12月末 中国公募REITs累计融资金额超过2000亿元[15] - 预测“十五五”末（约2030年）公募REITs总市值至少突破1.5万亿元 支撑因素包括国内百万亿级存量资产中符合条件项目具备万亿级发行潜力 以及参照美国REITs市值与GDP比值（约4%）的一半结合中国GDP增长预期[15] - 看好以商业不动产、新型基础设施（如数据中心、工业互联网、人工智能）、消费基础设施三类资产为底层资产的公募REITs增长空间[15][16] - 加大优质资产供给、提升运营管理能力是保障市场规模稳步增长的关键[15] 扩募机制与功能 - 扩募是REITs发挥资产整合功能、实现规模化发展的重要抓手 通过募集资金购买新不动产项目有助于提升资产收益[16][17] - 2026年首个实现扩募份额上市的产品为“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金” 募资金额超过11亿元[17] - 扩募方式包括公开扩募（向不特定对象发售）和定向扩募 定向扩募时 沪深交易所均规定每次发售对象不超过35名[17][18] - 公开扩募发售价格不低于公告招募说明书前20个或前1个交易日交易均价 定向扩募发售价格不低于定价基准日前20个交易日交易均价的90%[18] - 若最终扩募份额总额未达到计划规模的80% 则扩募失败 管理人需在30日内返还投资者款项并加计银行同期存款利息[18] 投资表现与收益特征 - 截至2025年12月末 已上市78只公募REITs中 超过七成市值在2025年实现上涨 其中14只涨幅超过20% 7只涨幅超过30%[19] - 2025年市值涨幅最大的公募REITs为“嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金” 涨幅超过43%[19] - 与普通公募基金主要投资股票债券不同 公募REITs投资于具有持续稳定经营现金流的不动产项目 主要收益来源为底层资产的经营收益和增值收益[20] - 个人投资者可采取稳健配置长期持有策略 参与方式包括发售期认购和二级市场交易[20] - 预测未来5年内 个人投资者所持公募REITs份额占比有望从不足10%提升至20%以上[21]