7月25日， 首农产业园项目作为北京市年内第二单城市更新产业园类型的基础设施REIT在上交所发行上市，募集资金约37亿元，相较项目申报估值溢价 20.2%，是国内首单溢价超过20%的公募REITs产品，上市首日一度涨停， 充分体现了市场对北京市高品质城市更新和科技创新产业园区项目的认可。 打造城市更新示范 推动存量提质增效 中央城市工作会议指出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，高质量开展城市更新成为提升城市综合承载能力的重要抓 手。 首农产业园REIT成功发行，正是北京市贯彻落实中央精神、创新盘活存量资产、推动城市功能优化提升的生动实践。 该项目底层资产为位于北京市海淀区的中关村移动智能服务创新园（首农元中心），原为首农食品集团下属三元食品股份有限公司的办公及生产旧址，随 着首都产业结构调整与升级，三元食品相关功能外迁，在原工业厂区旧址上建设中关村科学城第五批重点建设项目——中关村移动智能服务创新园。 通过对原有工业遗存的改造升级， 该项目成功实现从传统食品工业空间向现代高科技产业载体的华丽转型，现已吸引多家移动智能服务领域龙头企业总 部入驻，有效带动区域产业结构优化升级，为城市 ...

首秀大幕开启!5月31日，首批9只公募REITs同步开启发售，首发情况也备受关注。北京商报记者采访多 家公募内部人士了解到，截至下午收盘，虽然多数产品的实际募集数据仍在统计当中，并未明确，不 过，根据部分基金公司反馈，不论是机构投资者，还是普通投资者的认购意愿都较强烈。同时，根据当 日晚间公告可以看出，已有多只产品的公众投资者份额"一日售罄"，并将正式启动比例配售。 抢购一空 "上午收盘博时招商蛇口的REITs在公众方面的认购就已经超过40亿元了，至少这块的认购是肯定要配售 的了"，5月31日，首批9只公募REITs发售半日后，某渠道人士在接受北京商报记者采访时如是表示。 据悉，该渠道人士口中的产品，指的是博时基金旗下的博时招商蛇口产业园REITs，属于首批发行的公 募REITs之一。根据公告显示，该基金公众投资者认购的基金份额为0.9亿份，占发售份额总数的10%， 按照认购价格2.31元/份计算，该基金的公众投资者认购上限约为2.08亿元，远低于半日超40亿元的实 募"战果"。虽然截至5月31日收盘时的总募集规模目前尚未明确，不过，按照"末日比例配售"的规定， 博时招商蛇口产业园REITs公众投资者认购部分 ...

基金产品概况 - 基金名称为招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，简称招商基金招商蛇口租赁住房REIT，场内简称招商基金蛇口租赁住房REIT，基金主代码和交易代码均为180502 [1] - 基金运作方式为契约型封闭式，基金合同生效日为2024年9月26日，基金合同存续期为52年，上市日期为2024年10月23日 [1] - 报告期末基金份额总额为500,000,000份，基金管理人为招商基金管理有限公司，基金托管人为兴业银行股份有限公司 [1] - 投资目标为通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目公司全部股权，取得基础设施项目完全所有权或经营权利，力求实现现金流长期稳健增长 [1] - 投资策略包括80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，剩余资产投资于固定收益品种，同时涵盖基础设施项目投资、运营管理、扩募收购等策略 [1] 财务指标与运作情况 - 2025年第2季度本期收入为13,873,645.95元，单位可供分配金额为0.0277元，本年累计可供分配金额为26,272,478.28元，单位可供分配金额为0.0525元 [2] - 本期实际分配金额为17,129,996.19元，单位实际分配金额为0.0343元，本年累计实际分配金额与单位实际分配金额与本期相同 [2] - 本期合并净利润为713,294.75元，折旧和摊销为16,175,734.13元，息税折旧及摊销前利润为14,192,685.26元 [2] - 报告期内计提基金管理人管理费340,899.65元，资产支持证券管理人管理费340,899.65元，基金托管人托管费34,090.42元，运营管理机构管理费用2,213,044.43元 [2] 资产项目基本情况 - 基金通过专项计划100%持有2个租赁住房项目，位于深圳市南山区，合计拥有927套租赁住房及15套配套商业，可供出租面积65,253.27平方米 [3] - 报告期内基础设施项目整体运营平稳，完成收入19,968,323.06元，息税折旧及摊销前利润15,396,082.11元，未发生安全生产事故或重大纠纷 [3] - 林下项目自2016年3月运营，太子湾项目自2020年5月运营，报告期内运营稳定 [3] - 林下项目报告期内平均租金单价为158.25元/平方米/月，出租率95.24%，企业租户占比12.45% [3] - 太子湾项目租赁住房出租率95.45%，配套商业出租率100%，租赁住房平均租金单价为178.36元/平方米/月 [4] 回收资金使用情况 - 原始权益人净回收资金金额为69,918.33万元，已使用30,758.50万元（占比43.99%）用于上海松江新桥镇租赁住房项目建设 [6] - 报告期末净回收资金余额为286,720,779.27元，使用率为58.99%，剩余资金将用于其他基础设施项目及符合监管要求的项目 [7][8] - 原始权益人已建立回收资金管理制度，并严格遵守相关监管要求 [8] 基金份额与管理人员 - 报告期期初与期末基金份额总额均为500,000,000份，期间无变动 [9] - 基金经理陈如琳、任吉伟、郭王炅分别具有11年、11年、7年基础设施项目投资运营经验，涵盖消费基础设施、数据中心、租赁住房等领域 [9]

中金亦庄产业园REIT上市 - 中金亦庄产业园REIT于6月26日在上海证券交易所正式上市，基金代码为508080 [1] - 该REIT在网下和公众发售倍数均创出历史新高 [1] 底层资产选择原因 - 选取经开区高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园作为首发资产，主要基于四方面考量 [2] - 资产稳定性较高：高端汽车与新能源智能汽车产业是北京亦庄四大主导产业之一，在北京奔驰、小米汽车等龙头企业带动下呈现强大发展韧性 [2] - 产业基础雄厚：北京奔驰整车累计产量突破500万辆，小米汽车工厂2024年实现交付13.5万辆，二期将于2025年三季度投产 [2] - 底层资产与产业发展契合度高：园区定位围绕"高端装备+智能制造+创新研发"三大领域，打造"超级工厂" [3] - 政策支持力度大：园区享有国家级经济技术开发区、国家高新技术开发区、自贸区高端产业片区等多重优惠政策 [3] - 示范带动效应强：作为北京经开区首单基础设施REITs项目，能为其他产业园区发展提供示范和借鉴 [3] 经营数据 - 2024年全年，底层资产主营业务收入为1.04亿元，较2023年增长6.84% [4] 风险管理措施 - 运营管理机构将从强化风险预警、优化租户结构、推动资源协同、做好服务支持、完善应急处置机制五个方面进行风险管理 [5] - 通过政府推介、渠道代理、产业链拓客等多元客户获取策略，力争实现租户资源稳定增长 [5] - 通过协助导入产业扶持政策、租户关系管理、线上线下产业活动等方式提升租户满意度和园区吸引力 [6] - 园区厂房为标准厂房，具有较高通用性，其他产业企业也可使用 [6] - 极端情况下通过预付租金机制及租赁保证金制度做好前端管理，结合催缴方案实现经营收益后端管理 [6] 公司背景与发展 - 亦庄控股作为北京市市属一级国有企业，已建成特色产业平台57个，总建筑面积近400万平方米 [7] - 累计承载企业近5000家，其中高新技术企业391家 [7] - 北京经开区以0.35%的土地面积贡献了近30%的工业增加值，GDP增速持续位于北京市前列 [7] - 经开区"科技产业统筹部门+产业局+产业专班+平台公司+要素支撑"的产业组织体系将持续为底层资产导入产业资源 [7]

报告核心观点 - 基础设施项目为杭州华电江东天然气热电联产项目，区域内无主动竞争关系，盈利能力受燃料成本限制；华电国际控股装机容量约59,819兆瓦，储备项目丰富；REIT于25年6月27日询价，询价区间对应首发P/FFO低于可比均值，25/26年预测净现金流分派率25年低于可比均值，存续期内全周期IRR高于能源类REITs均值；预期本基金上市初期获较大关注 [2] 基础发行要素 - 华夏华电清洁能源REIT于2025年3月12日受理，6月18日获证监会注册通过；此次募集份额总额5亿份，拟募集资金15.82亿元，询价日为6月27日，询价区间2.532 - 3.796元/份 [7] - 资金80%以上投基础设施资产支持证券，其余投利率债等；基础资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，属产权类；基金合同期限21年；战配、网下、公众初始发售比例70%、21%、9%等 [8] 底层基础资产介绍 项目坐落于杭州市，契合当地调峰计划 - 基础设施项目为杭州华电江东天然气热电联产项目，位于杭州市钱塘区，可实现发电与供热协同控制；项目公司与相关方签合同，向萧围供区供电，该供区无其他省统调燃气发电项目 [9] - 燃气发电机组适合调峰，23年4月至25年浙江省统调燃机发电量和用气量计划呈上升趋势 [11] 江东项目规模较大，发电售热量均稳定上升 发电业务为主要收入来源，发电量受天气影响波动上升 - 2022 - 2024年发电结算收入占比超93%，为主要收入来源；发电量分别为1,829,236.15、1,672,042.09、2,186,282.36兆瓦时，上网电量分别为1,782,609.84、1,627,801.12、2,134,291.28兆瓦时 [13] - 2023年因异常天气电量下降，2024年因高温天气发电量同比增长30.74%达历史新高 [13] 售电结构：基数内售电为主，25年不参与市场化交易 - 2022 - 2024年电量电费收入占比82%、79%、83%，由基数内售电和市场售电收入组成；2024年市场化售电收入占比攀升至58.64%，25年不参与市场化交易 [17][18] - 22 - 24年整体电量电价先降后因市场售电单价低下滑，基数内售电单价24年同比提升4.32%；容量电费收入由容量电价及装机容量决定，22 - 24年装机容量96.05万千瓦，容量电价22年后维持不变 [22][24] 供热业务：区域垄断热源，供热收入较为平稳 - 江东项目向钱塘区前进智造园13家企业供热，为园区唯一供热热源；2022 - 2024年售热量逐年上涨，售热单价下滑，供热结算收入整体平稳，占项目收入比重较稳定 [25][28] 天然气采购安排稳定，价格受进口依赖与地缘政治冲击影响较大 - 江东项目主要运营成本为天然气采购成本，22 - 24年占营业成本比超80％，供应管道为浙江省天然气管网；我国天然气对外依存度高，2022年因地缘政治国际气价高推高我国进口气价，后随国际价格回落 [29] - 江东项目与供应商签合同，22 - 24年由2个供应商供气，采购气量和均价有变化；得益于气电联动机制和采购合同“缓冲期”，天然气供应平稳 [33] 背靠中国最大型能源企业，利润稳步提升 - 原始权益人华电国际等分别持有华电江东70%、20%及10%股权，华电国际为主要原始权益人，实控人为国资委 [34] - 华电国际是大型综合性能源公司，业务包括建设经营发电厂；截至24年末，控股装机容量约59,818.62兆瓦；22 - 24年营业总收入先升后降，净利润呈上升趋势 [39] 基础设施项目公司运营成效分析 24年发电量回升，市场化交易占比较高 - 选择中信建投国家电投新能源REIT等作为可比REITs，鹏华深圳能源REIT与本REIT更可比 [42] - 2022 - 2024年华电江东发电量和上网电量先降后升，2024年同比大幅上升30.76%领先可比REITs [45][46] - 江东项目24年市场化售电量占比高于可比均值49%，仅低于部分REITs [47] 22 - 24营收先降后升，发电收入规模稳定 - 2022 - 2024年项目公司营业收入先降后升，EBITDA整体稳定；发电收入规模大于可比均值，仅略低于鹏华深圳能源REIT；项目地区统调燃气电厂无主动竞争关系，发电收入稳定 [49] 盈利能力较弱，度电成本高于鹏华深圳能源REIT - 2022 - 2024年项目公司毛利率和EBITDA率有波动，均不及可比REITs；与鹏华深圳能源REIT相比，度电原材料成本高，度电毛利润低 [54][57] 项目估值对比 25年预测净现金流分派率6.78%，低于可比均值 - 华夏华电清洁能源REIT 2025年和2026年预测分配金额分别为10729万元、10178万元，假设100%分派，25/26年预测净现金流分派率分别为6.78%、6.43%，25年低于可比均值11.33% [62] 折现率处于较低水平，资产评估增值率低于可比均值 - 本项目税前折现率7.51%，处于可比中游偏下；截止24年底，江东项目资产组评估增值率14.23%，低于可比均值 [64] 初步测算P/FFO低于可比REITs平均水平 - 截至24年底，经审计净资产考虑增值后按拟发行份额算NAV公允参考值为1.83元，询价区间计算P/NAV下限略低于可比均值；测算P/FFO为7.89 - 11.83倍，低于可比均值 [67] - 可比能源基础设施REITs首发估值相较评估价值增值率平均为12.43%，本REIT首发募集资金相较评估价值增值率区间 - 20.82% - 18.71%，上限高于可比均值 [68]

民间投资促进政策 - 国家发展改革委新推介3200余个项目，总投资超3万亿元，聚焦交通运输、能源、水利、新型基础设施等重点领域 [1][2] - 首批数据中心基础设施REITs发行，涉及润泽科技和万国数据项目，均为民间投资项目 [1][2] - 基础设施REITs已累计推荐92个项目，70个已上市，发售基金总额1794亿元，预计带动新项目投资超1万亿元 [2] 民间投资增长情况 - 1-5月民间项目投资同比增长5.8%，其中住宿和餐饮业增长25.3%，文化体育娱乐业增长10%，基础设施增长10%，制造业增长8.1% [5] - 核电项目民间资本参股比例达20%，工业设备更新领域民营企业项目资金占比超80% [4] 政策支持措施 - 民营经济促进法专设"投资融资促进"章节，支持民营企业参与国家重大战略和工程 [4] - 将支持民营企业在新兴产业、未来产业投资布局，参与国家重大技术攻关 [6] - 持续加强项目服务，发布重大项目信息，帮助民营企业明确投资方向 [7] - 加大基础设施REITs推荐发行力度，推动市场扩围扩容 [7]

债券发行情况 - 中国南山开发集团成功发行2025年度第四期中期票据，债券简称25南山开发MTN004，发行规模10亿元，期限3+N年，主体/债项评级AAA（中诚信国际）[2] - 债券采用创新"3+N"期限设计，为基础设施类企业债务融资提供新解决方案[2] - 发行获得市场广泛认可，超额认购倍数达2.5倍[3] 公司背景与行业地位 - 中国南山开发集团是我国改革开放后成立的第一家股份制企业，在港口物流、产城开发等领域市场份额持续领先[2] - 公司积极响应国家发改委关于基础设施REITs试点工作的政策导向[2] - 未来将持续探索"基础设施+科技创新"的融合发展模式[3] 主承销商表现 - 申万宏源证券作为主承销商精准把握市场窗口，优化投资者结构，实现极具市场竞争力的发行定价[3] - 凭借对市场走势的精准研判和高效执行能力，对债券成功发行起到决定性作用[3] - 未来将继续为培育新质生产力和现代化基础设施建设提供全方位金融支持[3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 中银中外运仓储物流 REIT 项目区位优势显著，虽部分指标不及可比均值，但 2025 年现金分派率领先，P/NAV 低于可比均值，有一定投资价值，但需关注现金流、租约到期、贸易及土地指标等风险 [4] 各部分总结 基础发行要素 - 中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金于 2025 年 1 月 6 日被交易所受理，5 月 30 日获证监会注册通过 [9] - 募集份额总额 4 亿份，拟募集资金 11.28 亿元，询价日为 2025 年 6 月 16 日，询价区间 2.341 元/份 - 3.301 元/份 [4][9] 底层基础资产介绍 项目区位优势显著，所在区域新增供给放缓 - 项目包括无锡、瑞达昆山、金华、昆山千灯、天津、成都项目，地处江浙、天津及成都，交通便利，经济辐射能力强 [4][11] - 瑞达昆山、金华、昆山千灯未来三年区域内仅 1 个新增竞品项目供应，供需稳定；无锡、天津、成都项目未来三年区域内新增供给较多 [4][16] 原始权益人 22 - 24 年盈利能力提升 - 原始权益人为中国外运，是我国首家境外上市的现代物流企业，国内有 1300 万㎡土地资源，海外网络覆盖 43 个国家和地区 [4][20] - 2022 - 2024 年，中国外运营业收入 1088.17/1017.05/1056.21 亿元，净利润 42.41/44.53/41.80 亿元，整体下滑，2023 年同比上升 [23] 项目公司运营成效分析 近三年营收攀升、EBITDA 下滑，成都项目 24 年双降 - 2022 - 2024 年，基础设施项目营业收入 95.15/104.08/107.04 百万元，净利润 17.15/24.86/25.61 百万元，稳步增长；EBITDA 69.98/71.32/61.89 百万元，整体下滑 [28] - 2024 年，天津项目营收占比最大，无锡、昆山千灯、天津项目是主要利润来源，金华、昆山千灯 EBITDA 占比 20% [28] 毛利率及 NOI margin 改善，但不及可比均值 - 2022 - 2024 年，项目公司整体毛利率 47.23%、48.02%、50.13%，不断上升但不及可比 REITs [33] - 2024 年，无锡项目毛利率 61.31%较高，成都项目 39.34%较低；瑞达昆山、成都项目 24 年毛利率同比下滑 [36] 出租率稳居高位，租金不及可比均值 - 2022 - 2024 年，按可租赁面积加权后整体出租率 95.20%、95.54%、95.4%，租金收缴率 100%，2023、2024 年高于可比 REITs 均值 [39][42] - 整租项目租金单价年增长率 3% - 4%，预计协议到期后租金下调 3.87% - 16.75%，无锡、天津项目下调超 16% [45][48] - 整租租户均为关联方，前五大客户收入贡献占比 87.04%，高于可比均值 [50] - 整租项目 60%的租赁面积 2027 年到期，已续签至 2032 年；散租项目 43%、68%的仓库、办公租赁面积 2025 年到期 [53][55] 项目估值对比 预测 25 年现金分派率 5.56%，领先可比 REITs - 2025、2026 年可供分配金额分别为 2718、3258 万元，假设 100%分配，2025、2026 年预测净现金流分派率分别为 5.56%、5.72%，2025 年领先可比 REITs [58] 折现率位于可比范围内，资产估值增值率 128% - 基础设施项目折现率 7.25% - 8.00%，可比 REITs 子项目折现率范围 7.00% - 8.50%，差异较小 [60] - 截至 2024 年底，项目评估价值较账面价值增加 6.15 亿元，增值率 127.64%，低于可比 REITs 均值 [62] 初步测算 P/NAV 低于可比 REITs 平均水平 - 截至 2024 年 12 月 31 日，经审计的净资产 51052.65 万元，NAV 公允参考值 2.81 元，P/NAV 区间 0.83 - 1.17 倍，低于可比 REITs 均值 [65] - 2024 年，测算 P/FFO 为 16.49 - 23.25 倍，低于可比 REITs 均值 [65] 25 年合计资本化率为 6.83% - 以 2025 年运营净收入计算，基础设施项目合计资本化率 6.83%，高于可比 REITs 均值 [69]

深圳市提振消费专项行动实施方案核心观点 - 深圳发布39条提振消费措施，聚焦人工智能终端、全屋智能、现代时尚、户外装备四大类产品支持[1] - 方案突出深圳特色，包含提升消费能力、扩大优质供给、加强政策保障三大方向[1][4][7][12] - 2024年深圳社会消费品零售总额10637.7亿元（+1.1%），2025年1-4月达3161.73亿元（+3.7%）[2] 提升居民消费能力和意愿 - 实施分层级人才补贴：本科生3万/硕士5万/博士10万[4] - 2025年计划发放职业技能培训补贴超6万人次[4] - 调整最低工资标准，支持工会集体协商提高劳动者工资[5] - 公积金新政：购房首付可提取公积金，租房提取比例从65%提至80%[6] - 优化汽车摇号规则，放宽新能源车指标条件（2023年汽车销量49.5万台）[6] 加大优质多元消费供给 - 支持2600家人工智能企业设立旗舰店，推广智能眼镜/手表/人形机器人等产品[8] - 发展时尚消费：推动服装/珠宝/家具企业推出限量款，搭建"深圳潮品"电商专区[9] - 培育户外装备消费：建设骑行服务中心，构建水上运动全链条生态[9] - 激发宠物经济：2025年建成90个宠物友好场所，支持宠物药械研发（2024年宠物超50万只）[10] - 发展低空消费：优化无人机空域，深圳无人机产业产值超1000亿（占全球70%消费级市场）[10] - 挖掘电竞动漫产业：2024年游戏收入超1000亿（占全国50%），建设电竞文化体验中心[11] - 新增40家离境退税商店，2025年Q1入境游客800万人次（+17.3%）[11] 加强政策支持和配套保障 - 设立外贸优品专区，支持400+场展会（2025年211场境外展补贴最高60万）[13] - 推动26类对美出口消费品、89种优势工业品纳入以旧换新国补品类[14] - 支持消费基础设施REITs发行，深圳REITs规模全国领先[14] - 加大消费贷款投放，对符合条件的贷款给予财政贴息[14]

消费产品支持举措 - 聚焦人工智能终端、全屋智能、现代时尚、户外装备四大类产品提出支持措施 [1] - 深圳人工智能企业超过2600家 支持智能眼镜、耳机、手表、人形机器人等设立旗舰店 [7] - 鼓励服装、黄金珠宝、家具、眼镜等领域推出限量版、联名款产品 推动"深圳潮品"网购专区 [7] - 引导自行车品牌举办特色骑行活动 发展水上运动装备全链条消费生态 [7] 消费市场数据 - 2024年深圳社会消费品零售总额10637.70亿元 增长1.1% [2] - 2024年1-4月社零总额3161.73亿元 同比增长3.7% 增速环比加快0.6个百分点 [2] - 2024年深圳游戏产业收入突破1000亿元 占全国50%以上 [9] 居民消费能力提升 - 对本科、硕士、博士来深就业分别给予最高3万、5万、10万元补贴 [3] - 2025年计划发放职业技能培训补贴超6万人次 [3] - 科学调整最低工资标准 支持工会开展工资集体协商 [3] - 公积金提取支付房租比例从65%提高至80% 可提取支付购房首付款 [4] 重点消费领域发展 - 深圳2024年汽车销量49.5万台 将放宽新能源车指标申请条件 [5][6] - 宠物产业经营主体近10万家 2025年推动90个以上宠物友好商场/公园 [8] - 无人机产业产值超1000亿元 占全球70%消费级/40%工业级市场 [8] - 一季度入境游客800万人次 国际旅游收入增长30.6% [9] 外贸与展会支持 - 2024年举办展会超400场 境外展会支持清单涵盖211场展会 [11] - 鼓励零售商超与外贸代工企业合作开发自有品牌 [11] - 优先采购受关税影响较大的行业产品 预留政府采购份额给中小企业 [11] 金融与政策支持 - 推动26类对美出口消费品、89种优势工业品纳入以旧换新支持 [12] - 支持消费/文旅领域发行基础设施REITs [12] - 2025年对符合条件的消费贷款给予财政贴息 [12]