行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [1][2][3] 报告核心观点 - 上周（2026年1月23日-29日）地产成交涨跌互现，市场整体维持震荡走势 [2][3] - 上市公司业绩逐步进入披露期 [2][3] - 房企减少拿地、持续降杠杆有助于未来高质量发展，为供求新平衡创造条件 [2][3] 新房市场成交情况 - **周度数据（2026年第5周，1月23日-29日）**：30大中城市新房成交面积为133万平，环比前一周增长14.1% [3] - 一线城市销售面积39万平，环比增长3.8% [3] - 二线城市销售面积65万平，环比增长24.3% [3] - 三线城市销售面积28万平，环比增长8.53% [3] - **月度累计数据（2026年1月1-29日）**：30城累计成交面积491万平，环比2025年12月同期下降50.6%，同比2025年下降28% [3] - 一线城市累计成交面积150万平，环比下降31%，同比下降27% [3] - 二线城市累计成交面积227万平，环比下降61%，同比下降25.8% [3] - 三线城市累计成交面积114万平，环比下降39.3%，同比下降33.2% [3] 二手房市场成交情况 - **周度数据（2026年第5周）**：24城二手房成交量为232万平，环比前一周下降5.53% [3] - 一线城市二手房成交面积92.6万平，环比下降3.2% [3] - 二线城市二手房成交面积89.7万平，环比下降2.39% [3] - 三线城市二手房成交面积49.6万平，环比下降14.4% [3] - **月度累计数据（2026年1月1-29日）**：24城二手房成交面积948万平，环比2025年12月下降1.8%，同比2025年增长8.19% [3] - 一线城市344万平，环比下降4.0%，同比增长7% [3] - 二线城市347.2万平，环比增长4.3%，同比增长3.1% [3] - 三线城市257万平，环比下降6.4%，同比增长17.3% [3] 土地市场情况 - **周度数据（2026年1月18日-25日，第5周）**：土地供应面积为1196万平，土地成交面积为725万平，供销比为1.65倍 [3] - 土地出让金额为162亿元 [3] - 全国土地溢价率为3.6%，环比前一周回升2.06个百分点 [3] - **年度累计数据（截至第5周）**：全国100大中城市累计土地供应面积6205万平，同比下降13.1%，累计同比增速较前一周回落17.15个百分点 [3] - 累计成交面积7423万平，同比下降28.4%，累计同比增速较前一周回落4.89个百分点 [3] - 累计土地出让金2223亿元，同比下降35.8% [3] 库存情况 - **35城月度库存（2025年12月）**：可售面积为31526万平，环比上个月下降1.07%，同比下降2.03% [3] - **库存出清周期（2025年12月，按12个月月均计算）**：为26.17个月，环比上个月上升5.64%，同比2025年上升23.51% [3]

房企整体业绩表现 - 2024年房地产开发企业整体业绩继续探底，样本房企实现收入4.03万亿元，同比下降19%，归母净利润亏损3719亿元，较2023年多亏损2811亿元 [1] - 亏损加剧主要受毛利率下滑与计提减值增多影响，样本房企2024年毛利率较上年下降2.2个百分点，A股房企计提减值较上年多计提635亿元，港股上市房企投资物业公允价值变动较上年多亏损334亿元 [1] - 央企及深耕核心城市房企仍保持盈利，在高能级城市开展物业租赁及管理类房企业绩出现正增长 [1] 房企负债及偿债能力 - 2024年房企仍处在降杠杆阶段，样本房企整体资产负债率为71.6%，较上年降低0.3个百分点，央企负债率下降较多，民企由于亏损较多负债率有所上升 [2] - 2025年一季度A股开发类房企有息负债率较去年底下降0.9个百分点，负债结构优化边际好转 [2] - 央企偿债能力稳定，民企流动性风险加重，强信用房企未来仍存在较大竞争优势 [2] 房企销售及投资情况 - 2024年百强房企全口径销售额为3.08万亿元，同比下降27.4%，市占率为36.3%，较上年下降4.9个百分点，但头部房企(Top10)市占率相对稳定 [3] - 2024年百强房企拿地金额同比下降31%，Top10房企投资强度较2023年下降7.1个百分点 [3] - 2024年1-4月百强房企拿地金额为4285亿元，同比增长42%，投资信心有所改善 [3] 行业趋势及投资建议 - 楼市回稳态势及城市分化、企业分化仍将延续，看好布局核心城市的开发商、物业管理公司及中介公司 [4] - 推荐A股：滨江集团、建发股份、金地集团、招商蛇口、招商积余、我爱我家，港股：贝壳、建发国际控股、越秀地产、绿城服务 [4] - 推荐优质商业地产公司：华润万象生活、华润置地、龙湖集团、新城控股等 [4]