核心观点 - 行业观点认为五年后房产价值将显著低于当前水平，主要基于房价下行、人口结构变化及市场供过于求三大趋势 [1] 房价下行趋势 - 自2022年起国内楼市进入调整期，全国平均房价跌幅已超过30% [3] - 一线城市房价亦显著下跌，例如上海市中心房价从2021年每平方米超过9万元跌至当前约6万元 [3] - 行业认为房价下行通道一旦形成将难以逆转，最终回归理性区间 [3] 人口结构变化影响 - 截至2024年底中国六十岁以上老年人口已达3.1亿，预计到2035年将突破4亿 [4] - 九零后人口约为1.75亿，零零后人口仅为1.45亿，年轻人口数量减少导致整体购房需求萎缩 [4] - 多数老年人已拥有自有住房，购房需求有限，进一步加剧需求侧压力 [4] 市场供需关系 - 国内已建成房屋达6亿栋，按每栋容纳5人计算可满足30亿人口居住需求，远超实际需求 [6] - 每年有超过1000万套新建商品房涌入市场，供给持续增加 [6] - 96%的家庭已拥有自有住房，其中41.5%的家庭拥有两套及以上房产，购房需求接近饱和 [6]

然而，从2021年下半年开始，中国房地产市场出现了一系列明显的调整迹象。一方面，全国平均房价从 去年上半年最高点的一万一千元，下跌至今年六月底的九千八百六十元，平均跌幅超过百分之十。更令 人关注的是，在全国七十个大中城市中，截至六月份，有四十八个城市的房价同比下跌，仅有二十二个 城市出现同比上涨。这充分说明房价下跌并非个别现象，而是正在蔓延至全国范围。 另一方面，房地产企业的经营业绩也大幅下滑。克而瑞的数据显示，今年上半年，百强房企的累计业绩 规模同比下降高达百分之五十点三，与2020年同期相比也下降了百分之二十七点八。其中，近八成百强 房企的累计业绩规模同比降幅超过百分之三十。面对困境，不少房企不得不选择降价促销，以尽快回笼 资金，缓解资金压力。 中国房地产市场在经历了几十年的飞速发展后，正面临着前所未有的变革。回溯往昔，自从1998年住房 制度改革以来，中国居民的居住条件得到了显著改善，人均居住面积从最初的六七平方米跃升至三十九 平方米，极大地提升了生活品质。与此同时，全国平均房价也经历了令人瞩目的增长，从二十多年前的 每平方米两千元，一路攀升至去年上半年最高点的一万一千元，涨幅高达百分之五百五十。尤其是 ...