核心观点 - 行业观点认为五年后房产价值将显著低于当前水平，主要基于房价下行、人口结构变化及市场供过于求三大趋势 [1] 房价下行趋势 - 自2022年起国内楼市进入调整期，全国平均房价跌幅已超过30% [3] - 一线城市房价亦显著下跌，例如上海市中心房价从2021年每平方米超过9万元跌至当前约6万元 [3] - 行业认为房价下行通道一旦形成将难以逆转，最终回归理性区间 [3] 人口结构变化影响 - 截至2024年底中国六十岁以上老年人口已达3.1亿，预计到2035年将突破4亿 [4] - 九零后人口约为1.75亿，零零后人口仅为1.45亿，年轻人口数量减少导致整体购房需求萎缩 [4] - 多数老年人已拥有自有住房，购房需求有限，进一步加剧需求侧压力 [4] 市场供需关系 - 国内已建成房屋达6亿栋，按每栋容纳5人计算可满足30亿人口居住需求，远超实际需求 [6] - 每年有超过1000万套新建商品房涌入市场，供给持续增加 [6] - 96%的家庭已拥有自有住房，其中41.5%的家庭拥有两套及以上房产，购房需求接近饱和 [6]

历史发展与价格增长 - 自1998年住房制度改革以来，中国人均居住面积从最初的6-7平方米显著提升至39平方米[1] - 全国平均房价从20多年前的每平方米2000元人民币攀升至去年上半年最高点的11000元人民币，涨幅高达550%[1] - 北京、上海、深圳等一线城市房价从最初的每平方米3000元人民币左右飙升至如今的6-7万元人民币，涨幅超过20倍[1] 市场周期性波动 - 中国房价呈现周期性波动，大约每隔几年经历一次大幅上涨[3] - 第一轮上涨周期为2003年至2007年，第二轮为2009年至2011年，第三轮为2012年至2014年，第四轮从2015年延续至2020年[3] 当前市场调整迹象 - 全国平均房价从去年上半年最高点的11000元人民币下跌至今年6月底的9860元人民币，平均跌幅超过10%[5] - 截至今年6月，全国70个大中城市中有48个城市房价同比下跌，仅22个城市出现同比上涨[5] - 今年上半年百强房企累计业绩规模同比下降50.3%，与2020年同期相比下降27.8%，近八成百强房企累计业绩规模同比降幅超过30%[7] 行业政策与市场反应 - 为应对市场调整，国内已有70个城市出台房地产调控政策松绑措施，包括放松限购限贷、降低首付比例和房贷利率、提供购房补贴等[9] 未来市场趋势与挑战 - 房地产市场呈现“量价齐跌”局面，房价调整已成为不可逆转的趋势[11] - 行业面临“供过于求”局面，预计中国住房空置数量已达1亿套，足以满足3-4亿人口的居住需求[11] - 中国60岁以上老年人口已达2.67亿，预计到2025年将超过3亿人，而90后人数为1.75亿，00后人数为1.45亿，未来刚需购房需求将减少[12]