银行主导的房产资产处置潮概况 - 一场由银行主导的房产资产处置潮正在开启，农业银行、建设银行、交通银行等多家银行正通过阿里、京东等线上平台大量直接销售房产 [1] - 部分银行的在售房产标的已超过千套，处置速度明显加快 [1] - 这类“银行直供房”房源大多来自不良贷款处置，当企业或个人借款人无力还贷时，银行通过债权剥离取得完整产权后以房东身份直接出售 [3] 银行直供房的市场规模与参与主体 - 城商行与农信社是此波直售的主力军，例如兰州银行2024年挂牌直售房产标的1127个，2025年增至1822个；吉林银行挂牌数量超过2000个，天津银行接近1300个 [9] - 农信系统处置规模庞大，广东农信系统出售的房产标的数量超过1.2万个，贵州农信系统为9618个，湖南农信系统为1370个 [9] - 大型国有银行和股份制银行直售规模相对较小但也在加速，农业银行挂牌直售房产标的3436个，建设银行1571个，邮储银行1091个，中国银行483个 [10] 银行直供房的价格优势与市场表现 - 银行直供房普遍具有显著价格优势，例如兰州农商行一套125平方米抵债房产获拍价151万元，而该小区同户型市场挂牌价在180万元至220万元不等，价格优势明显 [4] - 拍卖平台宣传语为“银行直供，不计成本卖”，凸显其降价快速变现的意图 [4] - 截至11月10日，京东资产交易平台“竞价金融资产”项下尚有414套银行挂出的待拍住宅用房和957套商业用房，远超去年同期 [5] 银行加速处置房产的动因 - 银行加速处置房产主要是为了提升债权回收率，在房地产市场调整期，直售模式成为快速盘活资产的新选择 [3] - 直售模式能显著缩短回款时间，传统司法拍卖流程需至少6个月，而直售3个月就能回款，对于银行而言时间就是金钱 [14] - 直售模式能省去传统司法拍卖中占成交价10%-15%的律师费、评估费等中间成本，使银行获得更高回款或用于折价吸引买家 [15] - 此次直售潮也是银行进行市场调研的方式，通过成交数据了解不同地段房产的实际价值，为未来信贷定价和房贷政策调整提供数据支持 [15] 银行资产处置的业务转型方向 - 银行正与集团旗下的资产管理公司构建合作框架，将优质直售房资源整合成房地产信托基金（REITs），以实现快速回笼资金并通过运营金融产品赚取服务费 [16] - 例如，甘肃银行以1.15亿元向甘肃资产管理有限公司转让了本金余额及利息共约6.53亿元的不良债权资产，折扣率约为17.6% [16] - 这种模式被视为银行从依赖存贷利差的“重资产”模式，转向依靠资产处置和管理赚取服务费的“轻资产”模式的重要转型，有助于降低经营风险 [16] 银行直供房的处置模式建议 - 建议银行不要进行散售，以避免引发围观和舆情，应加强打包处置以定向寻找客户 [19] - 处置方向可考虑银行内部消化、打造人才公寓或保障性租赁住房，与当前保障房工作结合，体现金融系统对存量房产消化的支持 [19]

公司背景 - 招商局商业房托基金由招商蛇口发起 于2019年12月在香港联交所主板上市 是首只在港上市的央企房托基金[2] - 公司历经六年发展 现已成为跨越北京和深圳等一线城市 覆盖产园 商业 办公等多元化业态的成熟房地产信托基金[31] 财务业绩 - 营业收入达2.25亿元人民币[4] - 物业收入净额为1.07亿元人民币[6][7] - 年化单位可分派5.59港元 年化回报率达9.1%[9] 融资成本优化 - 完成人民币40亿元固定资产抵押贷款的合同签署 新融资成本为2.80%[10][11][12] - 置换后综合贷款利率从3.17%下降至2.8% 降幅达37个基点[11][12] 物业组合分析 - 物业总估值达88.19亿元人民币[18] - 各物业估值占比：科技大厦二期12.1% 招商局航华21.4% 科贸中心27.3% 数码大厦11.9% 新时代广场10.7% 花园城购物中心16.6%[18] 物业运营表现 - 出租率表现：新时代广场98.2% 科技大厦97.4% 招商局航华92.2% 科贸中心86.3% 花园城购物中心89.5% 数码大厦56.4%[20][21] - 租金单价（元/平方米/月）：招商局航华219.3元 花园城购物中心144.6元 数码大厦142.6元 新时代广场127元 科技大厦121.7元 科技大厦二期120.9元[22] 收入结构 - 按项目收入占比：招商局航华科贸中心16% 科技大厦14% 数码大厦12% 新时代广场18% 花园城购物中心26% 科技大厦二期14%[24] ESG表现 - 物业组合ISO 14001环境管理体系认证率达100%[25] - 安全生产目标达成率100%[26] - 租户满意度调研覆盖率100% 连续发布ESG报告[27][28] 发展战略 - 稳经营确保出租率增长 持续压缩房托基金运营成本[30] - 加大挖掘可投资价值标的力度 拓展租户资源增加业绩增长点[30] - 发挥资产优势压缩融资成本 持续增强投资组合的抗风险能力[30]