文章核心观点 - 万科创始人王石提出中国房地产市场未来将呈现“三大趋势、两个转变、一个核心”的结构性变革 [4] - 行业将从过去高增长、高负债的“黄金时代”转向注重品质、服务和稳健经营的“存量时代” [5][6][8] - 房地产将回归居住本质，市场分化加剧，投资属性减弱 [5][9][10] 过往预言的准确性 - 2007年预警房地产泡沫并引领万科降低负债，成功应对2008年全球金融危机 [5] - 2013年预言行业进入“白银时代”，增长放缓成为新常态 [5] - 2019年判断市场告别“普涨时代”，出现区域分化，一线及强二线城市房价稳定，三四线城市面临调整压力 [5] 未来三大趋势 - **趋势一：“房住不炒”理念长期坚守**：住房总套数从2000年不足4亿套升至2025年逾9亿套，人均住房面积从20平方米提升至41平方米，接近发达国家水平，住房回归居住属性 [5] - **趋势二：行业重心从规模扩张转向品质提升**：市场进入“存量时代”，新建住房增速放缓，房企经营更注重产品品质和客户服务体验 [6] - **趋势三：市场分化趋势进一步加剧**：城市之间分化明显，人口净流入城市市场更活跃；产品层面分化，刚需住房、改善型住房、养老地产等细分领域发展轨迹不同 [6] 人口结构影响 - 截至2025年，中国60岁以上老年人口达3.41亿，占总人口24.1%，为养老地产发展提供巨大空间 [6] - 2025年中国新出生人口约为714万，较2024年有所减少，人口增长放缓导致住房需求自然增长趋于平稳 [9] 两个转变 - **转变一：开发商经营理念重塑**：从高负债、高周转、高杠杆模式转向稳健经营、现金为王战略，过度依赖融资的房企面临考验 [8] - **转变二：消费者购房观念升级**：从“有房才有安全感”转变为“适合自己的才是最好”，年轻消费者更审慎评估需求和经济能力 [9] 城市市场分化预判 - 未来五年一线城市房价波动幅度预计不超过15%，2025年第二季度二手房均价同比微涨2.1% [10] - 强二线城市房价可能小幅上涨但难快速攀升，2025年第二季度上涨3.5% [10] - 大部分三四线城市房价下行压力较大，2025年第二季度下跌5.7% [10] 行业新方向 - 数字化转型成为重要发展方向，2025年上半年全国智能家居市场规模达1786亿元，同比增长22% [14] - 房地产企业需从“造房子、卖房子”转型为“城市服务提供商”，提供全链条服务 [14]