文章核心观点 - 中国房地产市场经历四年多调整后 在供求结构 交易格局与企业运行模式等多个领域显现重大变化 行业正自发调整以适应高质量发展新阶段 [1] 交易格局转变 - 二手房交易份额显著提升 全国二手房交易网签面积在房屋交易总量中占比升至45% [2] - 一线城市率先进入存量时代 今年1至11月 四个一线城市二手房成交套数占总成交量比重均已超六成 其中北京占比超八成 [2] - 重点二线城市如重庆 成都 杭州 南京的二手住房成交比例也已超过新房 二手房对新房市场的“替代效应”日益明显 [2] - 分析市场需将新房与二手房总供给与总需求纳入同一框架 2025年前三季度重点30城新房和二手房总成交量同比已停止下降 显示“筑底止跌”态势 [2] 租购并举格局形成 - 租赁成为住房供应重要来源 公共租赁住房 保障性租赁住房 市场化商品租赁住房快速发展 补上“租”的短板 [3] - 《住房租赁条例》于今年9月施行 推动住房租赁市场进入法治化 规范化新阶段 [3] - 青年人住房消费观念变化及“租购同权”政策落地 使越来越多人选择租房 家庭型租赁需求持续增长 租赁市场服务范围向家庭群体延伸 结构更趋多元 [3] - 租赁短期内分流部分购房需求 但长期能避免非理性行为 对市场起“减震”作用 未来租赁与买卖市场将形成功能互补 协同发展的稳定格局 [3] 市场分化特征显现 - 过去“大中小城市房价普涨”情形难再现 市场格局呈现显著分化特征 [4][5] - 简单的一二三四线城市层级划分已难精准描摹行业全貌 同一城市内部不同板块 不同项目的销售表现也拉开差距 [5] - 在全国房地产整体销售增长尚未转正背景下 部分热点城市已率先回暖 今年1-11月 深圳 南昌等七个城市新房与二手房交易总量同比实现超5%的增长 厦门 贵阳 武汉 沈阳等城市交易亦保持活跃 [5] - 新形势对房企业务模式提出新要求 需从高强度投资 高速度回款的规模型导向 转变为合理适度投资 持续经营 注重单个项目精细打磨的运营商模式 “以规模论英雄”方式不再适用 [5] 行业未来发展方向 - 伴随阶段性“换挡” 楼市将经历一系列变化和重构 [6] - “好房子”建设 城镇化的持续推进以及城市更新等领域的发展 将带来房地产新供给 新需求和更多新特征 [6]

行业核心观点 - 中国物业管理行业已全面进入存量时代，从依赖增量扩张的“规模红利期”转向以存量资产为主导的高质量发展阶段 [1][21] - 行业增长显著放缓，2024年百强企业管理面积均值6946.30万平方米，同比仅增长2.18% [1][21] - 企业战略核心从“规模至上”转向“效益优先”，并通过聚焦深耕、科技赋能、服务升级与多元探索来应对挑战并挖掘新增长点 [1][21] 行业变革与经营现状 - 房地产增量市场持续收缩，2024年全国新建商品房销售面积约9.74亿平方米，同比减少12.86%，新开工房屋面积同比下降22.99% [2][22] - 行业经营压力加大，2024年百强企业营业成本率为80.13%，较2023年提升0.98个百分点 [2][22] - 行业利润率理性回归，2024年百强企业净利率均值首次降至5%以下，为4.98% [2][22] 战略转型：聚焦深耕 - 企业普遍采取“聚焦深耕”战略，从粗放扩张转向精细化运营 [4][25] - 区域聚焦成为首选策略，企业收缩核心城市数量，集中资源进行深度渗透 [4][25] - 业态聚焦深化，2024年百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%，细分赛道如医院、学校、场馆等更加多元化 [4][25] - 客户聚焦受到重视，尤其在商企服务领域，通过深耕优质赛道以强化专业能力和竞争力 [5][25] 科技赋能与数字化转型 - 科技应用是行业提质增效的重要引擎，推动行业从“劳动密集型”向“技术驱动型”转变 [7][27] - 硬件方面，智能无人化设备（如清洁机器人）、传感器及数据分析系统广泛应用，提升工作效率与服务质量 [7][27] - 软件方面，物业服务综合管理系统和企业管理系统不断优化，增强数据可视化与内部流程效率 [7][27] - AI技术应用强化软硬件综合能力，实现事前预防预警，显著提升管理效率 [7][27] - 部分领先企业已开始探索AI应用，如保利物业部署DeepSeek能源管理平台，中海物业推出“海宝AI助手” [40] 服务升级与品牌重塑 - 服务质量成为核心竞争力，2024年物业行业满意度得分为73.1分，保持稳定 [10][30] - 但品牌忠诚度面临挑战，2024年百强企业平均物业费收缴率为88.17%，留存率为96.81%，与以往年份相比降幅较大 [10][30][31] - 企业通过标准化建设（如融创服务的全流程标准化）和透明化机制（如信托制物业费、清单化弹性定价）推动服务质价相符 [10][31] - 品牌价值增长放缓，2025年全国性物业服务领先品牌企业品牌价值均值为124.58亿元，同比增长2.58%，品牌价值积累更依赖运营服务与真实价值创造能力 [11][31] 多元业务探索与新增长点 - 社区增值服务是多元探索核心，2024年百强企业增值服务收入均值为2.22亿元，同比下降5.93% [13][33] - 增值服务收入结构变化：非业主增值服务收入均值0.62亿元，同比大幅下降11.43%；社区增值服务收入均值1.60亿元，同比小幅下降3.61%，占比约72.07% [13][33] - IFM（综合设施管理）市场空间巨大，2024年市场规模达7072.20亿元，预计2029年将达到近万亿元，为物企提供良好市场机遇 [15][35] - IFM需求涵盖设施管理、环境与能源管理、空间规划等多元化综合服务，当前专业服务供给不足 [15][35] 未来展望与行业趋势 - 行业集中度持续提升，2024年上市物企营业收入TOP10企业营收总额占上市公司营收总额的比例为67.25%，较2023年增长0.85个百分点 [18][38] - ESG（环境、社会和治理）建设日益重要，相关政策推动企业重视绿色运营和可持续发展 [40] - 人才结构优化，2024年百强企业本科及以上人员占比12.44%，大专学历人员占比23.58%，同比均有所提升 [40] - 成功企业将在服务质量、科技应用、人才培养、品牌建设等方面具备综合优势，通过专业化、数字化、品牌化在存量市场开辟新空间 [41]

行业核心转变 - 中国房地产市场正经历结构性变革，从高速增长的“增量扩张”阶段转向“存量深耕”阶段 [1] - 行业逻辑发生根本性变化，高库存压力与存量市场崛起并存 [1] 市场调整现状 - 截至2025年3月，41%的城市商品房去化周期超过18个月，库存压力尚未实质性缓解 [3] - 2025年6月末50城新建商品住宅狭义库存规模达3.09亿平方米，去化周期为21.82个月 [3] - 国民经济综合统计司指出房地产市场总体仍在调整转型，刚性和改善性需求待进一步释放 [3] 新房市场前景 - 高盛报告预测未来10年中国新房销量将缩水40%，“大牛市”逻辑不复存在 [3] - 新房市场收缩的主要原因是城镇化放缓、存量替换与人口结构变迁 [3] 存量市场崛起 - 2025年国内二手房成交面积预计增长5%至6.3亿平方米，占市场份额达46% [5] - 高盛预测到2035年二手房销量将达8-9亿平方米，规模相当于2024年全年新房销量 [5] - 存量房市场将激活全新价值链条，带动建材、家装等上下游产业形成5.7万亿元市场规模 [5] - 按每年1%的翻新率计算，存量房市场将持续释放稳定需求 [5] 行业格局变化 - 中国前十大开发商市场占有率将从2024年的21%跃升至2025年的50% [5] - 在一二线城市，前十大开发商市场占有率将达60% [5] - 行业“马太效应”加剧，具备资金实力、运营能力与品牌优势的头部企业将主导市场 [5] 投资逻辑重构 - 城市分化成为核心特征，未来仅北上广深四大一线城市及杭州、苏州、南京、合肥、西安、成都等强二线城市值得布局 [7] - 核心区域作为中国经济活力核心区，人口流入与改善需求稳定，将成为市场“压舱石” [7] - 缺乏产业与人口支撑的三四线城市，去库存压力将长期存在 [7] 转型机遇方向 - 聚焦核心城市二手房交易服务，挖掘流通环节价值 [7] - 布局存量房翻新、社区服务等细分赛道，分享5.7万亿元产业链红利 [7] - 关注头部房企的优质项目与债券，规避中小房企风险 [7]

文章核心观点 - 2026年建材行业结构性投资机会凸显，由政策与景气双轮驱动 [1] - 重点关注三大投资主线：格局优化的龙头价值重估、高景气新兴赛道、消费建材龙头企业 [1][3] 2025年回顾 - 截至2025年11月12日，SW建筑材料指数上涨21.37%，跑赢沪深300指数3.30个百分点 [2] - 行业前三季度营收同比下滑5.74%，但归母净利润同比增长21.46%，利润大幅改善 [2] - 玻纤制造板块因AI算力爆发驱动特种玻纤布高景气而涨幅领先，各子行业表现分化 [2] 2026年整体展望 - “反内卷”政策推进将重塑水泥、玻璃等传统建材市场秩序，增强供需格局向好预期 [3] - 新能源、电子、算力三大新兴产业继续发力，高性能玻纤前景广阔 [3] - 地产存量时代叠加新型城镇化，存量房翻新、城市旧改需求将释放 [3] 细分行业展望 - 水泥：供给调控效果有望显现，重大工程支撑需求，头部企业加速出海贡献业绩增量 [4] - 玻璃纤维：风电、新能源汽车产业支撑粗纱出货，AI算力需求爆发支撑特种玻纤纱高景气延续 [4] - 消费建材：城市更新推动旧改修缮需求回暖，消费升级催化高品质绿色建材需求 [4] - 玻璃：地产竣工筑底致需求难改善，但“反内卷”政策有望推动产能出清，缓和供需格局 [4] 投资建议与关注标的 - 关注“反内卷”助推传统建材供需格局优化主线：水泥关注华新水泥、上峰水泥、海螺水泥，玻璃关注旗滨集团 [4] - 关注新兴赛道高景气主线：玻璃纤维关注中国巨石、中材科技 [4] - 关注消费建材龙头企业主线：关注东方雨虹、北新建材、伟星新材、三棵树、兔宝宝 [4]

公司战略与市场进入 - 中国租赁行业头部企业自如于2025年3月宣布进入二手房交易领域，推出自如美家二手房业务[2] - 公司选择在市场成交量价齐跌时进入二手房领域，旨在解决存量时代下挂牌房源攀升、成交难度加大、购房者对品质和服务要求提高等行业痛点[3][4] - 进入二手房市场基于三方面考量：客户与业主需求快速变化需要新模式、房地产科技行业正经历深刻模式变化、公司具备14年租赁服务积累的客户基础与全链条能力[9] 商业模式创新 - 自如美家商业模式核心为客业单边服务+严选品质好房+买房佣金五折[5] - 改变传统一人服务买卖双方的模式，为业主和购房者分别配备全能管家，提供专业化方案式服务[5][10][11][12] - 对买家全面放开佣金五折，并启动全网联卖机制，利用VR看房、视频介绍、AI找房等技术提升效率[5] 产品与服务策略 - 通过产品化解决房源问题，推出三款产品：针对基础不错房屋进行7天美化焕新的“焕新好房”、针对老旧房屋整体改造的“清水好房”、针对高客单价房屋进行高品质智能化改造的“心舍好房”[16] - 房屋改造被视为节省交易成本的方式，北京上海成交平均周期约三个月，房主租金损失约三四万元，漫长成交周期与买家装修时间成本可高达10-20万元[21] - 公司收入结构与传统经纪公司不同，基于围绕家庭提供长期服务来建立长久关系，而非依赖单次交易[23] 业务进展与运营数据 - 业务推出约5个月后，已有超4万套意向房源预约挂盘[6] - 曾使用过自如增益租服务的房东对新产品接受度更高[18] 行业趋势与战略定位 - 中国房地产已进入存量和居住为王的时代，房子价值从投资转向使用，购房者从“买房”变为“买家”，对品质要求提高且自住时间变长[8] - 公司战略调整为为所有一线城市家庭提供居住的全生命周期服务，业务协同围绕“家”的居住产品和服务展开[25][27] - 居住市场需要新的商业模式，头部企业有责任为用户需求和行业发展做出改变[26][28]

文章核心观点 - 万科创始人王石提出中国房地产市场未来将呈现“三大趋势、两个转变、一个核心”的结构性变革 [4] - 行业将从过去高增长、高负债的“黄金时代”转向注重品质、服务和稳健经营的“存量时代” [5][6][8] - 房地产将回归居住本质，市场分化加剧，投资属性减弱 [5][9][10] 过往预言的准确性 - 2007年预警房地产泡沫并引领万科降低负债，成功应对2008年全球金融危机 [5] - 2013年预言行业进入“白银时代”，增长放缓成为新常态 [5] - 2019年判断市场告别“普涨时代”，出现区域分化，一线及强二线城市房价稳定，三四线城市面临调整压力 [5] 未来三大趋势 - **趋势一：“房住不炒”理念长期坚守**：住房总套数从2000年不足4亿套升至2025年逾9亿套，人均住房面积从20平方米提升至41平方米，接近发达国家水平，住房回归居住属性 [5] - **趋势二：行业重心从规模扩张转向品质提升**：市场进入“存量时代”，新建住房增速放缓，房企经营更注重产品品质和客户服务体验 [6] - **趋势三：市场分化趋势进一步加剧**：城市之间分化明显，人口净流入城市市场更活跃；产品层面分化，刚需住房、改善型住房、养老地产等细分领域发展轨迹不同 [6] 人口结构影响 - 截至2025年，中国60岁以上老年人口达3.41亿，占总人口24.1%，为养老地产发展提供巨大空间 [6] - 2025年中国新出生人口约为714万，较2024年有所减少，人口增长放缓导致住房需求自然增长趋于平稳 [9] 两个转变 - **转变一：开发商经营理念重塑**：从高负债、高周转、高杠杆模式转向稳健经营、现金为王战略，过度依赖融资的房企面临考验 [8] - **转变二：消费者购房观念升级**：从“有房才有安全感”转变为“适合自己的才是最好”，年轻消费者更审慎评估需求和经济能力 [9] 城市市场分化预判 - 未来五年一线城市房价波动幅度预计不超过15%，2025年第二季度二手房均价同比微涨2.1% [10] - 强二线城市房价可能小幅上涨但难快速攀升，2025年第二季度上涨3.5% [10] - 大部分三四线城市房价下行压力较大，2025年第二季度下跌5.7% [10] 行业新方向 - 数字化转型成为重要发展方向，2025年上半年全国智能家居市场规模达1786亿元，同比增长22% [14] - 房地产企业需从“造房子、卖房子”转型为“城市服务提供商”，提供全链条服务 [14]

文章核心观点 - 中国私募股权行业已进入存量博弈时代，面临14万亿存量资产和23万个项目的盘活挑战，S基金（私募股权二级市场基金）因其在不确定性中寻找确定性的角色以及46%的交易规模增长，成为盘活存量、重塑价值的关键破局工具[4][5] - 投资需顺势而为，基金是时代的产物，不同类型的基金需契合当下二元经济结构下的存量博弈特征，国资大规模参与成为明显趋势[2][4] - S基金具备价值发现功能，通过吸引长期资金、加速资本循环和提升市场流动性，有利于市场稳定，是典型的耐心资本，其发展已从初期LP份额承接拓展至国资份额和资产交易，形成交易型和功能型两类主要模式[6][7] 现状与挑战：存量时代的危与机 - 行业经过十年发展形成超过14万亿元存量和23万个项目，一级市场过去三年面临压力但2024年上半年企稳回升，受益于二级市场特别是港股活跃[4] - 2024年私募股权二级市场（S基金）交易规模同比实现46%大幅增长，政策层面从国办一号文到地方文件均支持S基金发展[4][5] - 经历五年调整期仍保持细分行业龙头地位的企业是优质股权资产，值得资本长期持有和陪伴赋能[5] 破局与方向：S基金的价值发现之旅 - S基金市场发展迅速，国资、保险等金融机构纷纷入场，本质属于长期投资，当前主要解决方案是通过与市场化子基金管理人合作设立接续基金，间接实现国资退出[6] - S基金在微观、中观和宏观层面有利于市场稳定，通过加速资本循环和提升流动性，在一轮轮基金接力中逐步实现价值发现[6] 实践与探索：中国S市场的多元生态 - S基金主要分为交易型（以财务回报为主）和功能型（解决国资功能性诉求）两类，很多省市设立国资S基金，通过盘活区域财政资金和国资出资实现价值投资[7] - 盛世投资S基金产品除主基金外，还包括与保险机构和AMC合作的专户管理，在江苏地区管理260亿元存量资产，通过SPV开展并购业务形成多元化策略[8] - 公司15年来协助20多个地方政府建立政府引导基金体系，投资400多只子基金，投出规模超600亿元，核心优势在于积累的数据库（投资400多只基金，尽调子基金超2000家），交易案例数量行业领先[8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 节后楼市成交环比展现一定韧性，二手房市场表现持续优于新房，受2024年“924”楼市新政高基数影响，新房、二手房成交同比数据均为负，房地产行业正加速由“增量扩张”向“存量提质”转型，未来城市间和城市内部结构性分化或成常态 [1] 各部分总结 成交情况 - 周成交环比：15个重点城市二手房成交面积215万平方米，环比增长6%，市场活跃度回升；38个重点城市新房成交面积274万平方米，环比大幅下降23%，此前温和复苏势头未延续，二手房市场需求韧性强于新房 [1] - 成交同比：本周二手房成交同比增速首转负，降幅13%，新房成交同比下滑24%，连续第三周负增长；与2023年同期比，二手房成交同比增长8%，新房成交同比仍下滑18%，新房市场需求弱，购房者观望情绪浓 [2] - 分城市层级：一线城市二手房周成交环比由增转降，整体下滑5%，同比由正转负，降幅19%；二线城市表现突出，二手房周成交环比大幅增长25%，同比降幅扩大至8%；三线城市继续承压，二手房周成交环比、同比分别下滑4%和6%；各能级城市新房成交普遍回落，二线城市环比跌幅相对较小，一线城市环比整体下滑36%，同比下降34%，二线城市环比下滑15%，同比逆势增长11%，三线城市成交量环比、同比分别大幅下滑23%和49% [3] 重点城市观察 - 一线城市：10月10 - 16日，一线城市二手房周成交面积环比下滑5%，同比下滑19%，新房环比下滑36%，同比下滑34%；二手房中深圳、上海分别增加49%、7%，北京下滑31%，同比北京、深圳、上海分别下滑28%、18%、14%；新房中北京、上海、深圳、广州分别下滑47%、44%、32%、12%，同比深圳、广州、上海、北京分别下滑48%、41%、30%、20% [27] - 杭州和成都：杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长23%、下滑57%，分别相当于年内高点的50%、22%；成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长27%、下滑18%，分别相当于年内高点的75%、57% [28] 房价观察 - 10月6 - 12日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑0.18%、0.41%、0.42%；与去年“924”政策前一周相比，上海、北京、深圳二手房挂牌价仍然均下滑，降幅分别2.9%、9.3%、9.2% [54] 政策方面 - 自然资源部发布《城市存量空间盘活优化规划指南》，标志我国城市发展迈入“存量时代”；国新办发布会提出“十五五”期间聚焦“城市更新”、“好房子”与“房地产发展新模式”三大战略方向，“好房子”建设对传统二手房形成竞争压力，“新模式”下对预售制度改革与资金监管强化，有望重塑行业开发逻辑，重建市场信心 [6]

中国房地产市场转型新趋势 - 中国房地产市场正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展从旧模式向新模式转型 [1] 存量市场成为主角 - 全国有15个省（区、市）的二手住宅交易量已超过新房，约一半省份的二手房交易成为当地楼市主力军 [1] - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房超230万套 [1] - 启动城市危旧房改造17.5万套（间），累计改造城镇老旧小区超24万个，惠及1.1亿居民 [1] 现房销售比例扩大 - 中国已有超30个城市试点现房销售或出台相关支持政策 [2] - 今年1-8月商品房期房销售同比下降11.8%，而现房销售同比增长11.7% [2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积比重为35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [2] “人、房、地、钱”要素联动 - 房地产市场平稳健康发展的根本取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [2] - 行业将转向“以人定房，以房定地、以房定钱”的模式，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置 [2] - 新模式强调以人的需求为导向，需求不足则不加大供应，需求转向存量则盘活存量 [3] “好房子”建设加速 - “好房子”首次被写入政府工作报告，标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面 [3] - “好房子”范围不仅包括商品房，也包括保障房，不仅新建房子要好，老房子也要改造为好房子 [3]

中国房地产市场转型趋势 - 行业从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 房地产业正从旧模式向新模式转型[1] - 全国有15个省（区、市）的二手住宅交易量已超过新房 约一半省份的二手房市场成为当地楼市主力军[1] - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房超230万套 启动城市危旧房改造17.5万套（间） 累计改造城镇老旧小区超24万个、惠及1.1亿居民[1] 销售模式与市场表现变化 - 超30个城市已试点现房销售或出台相关支持政策 旨在从根本上防范交付风险[2] - 今年1-8月商品房期房销售面积同比下降11.8% 而现房销售面积同比增长11.7%[2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积比重达35.4% 较2024年全年提升4.6个百分点[2] 行业发展新机制 - 行业将建立“人、房、地、钱”要素联动机制 以人口变化确定住房需求 再科学安排土地供应和金融资源配置[2] - 新模式核心是以人的需求为导向 实现“以人定房，以房定地、以房定钱” 促进市场供需平衡与结构合理[2][3] - 未来供应将基于实际需求 需求不足则不加大供应 需求转向存量则盘活存量 需求在增量则高质量增加新房供应[3] 产品发展新方向 - “好房子”建设被按下加速键 其标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面[3] - “好房子”范围不局限于商品房 也包括保障房 不仅新建房子要达标 老房子改造也要达标[3]