2 0 2 5年9月2 6日，" 2 0 2 5中国母基金会议——新周期·新策略·新机遇"在苏州吴江成功举办。本 次活动由母基金研究中心（www. c h i n a -f o f. c om，下同）主办，苏州市吴江东方国有资本投资 经营有限公司承办，来自政府部门、行业协会、国内主流母基金、保险资管及一流投资机构等 单位代表共2 0 0余人齐聚一堂，为中国母基金行业建言献策。 盛世投资董事长姜明明发表了题为《 盘活存量，重塑价值 》的演讲，深入剖析了中国私募股 权行业进入存量时代所面临的挑战与机遇。 母基金研究中心整理出演讲全文，供行业内人士参 考交流。以下是演讲全文： 01 现状与挑战： 存量时代的危与机 作为拥有 2 5年从业经验的行业老兵，我先后任职于国资直投平台和外资投行， 2 0 1 0年带领团 队创立市场化母基金管理机构盛世投资。历经多个 行业 周期，在此分享两点个人感悟： 初期主要承接 LP份额，现阶段已逐步拓展至国资份额和资产交易。然而，国资保值增值要求 和进场交易程序，为交易带来较大不确定性。当前主要解决方案是协助国资投资的子基金项目 退出，通过与市场化子基金管理人合作设立接续基金，间接实现 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 节后楼市成交环比展现一定韧性，二手房市场表现持续优于新房，受2024年“924”楼市新政高基数影响，新房、二手房成交同比数据均为负，房地产行业正加速由“增量扩张”向“存量提质”转型，未来城市间和城市内部结构性分化或成常态 [1] 各部分总结 成交情况 - 周成交环比：15个重点城市二手房成交面积215万平方米，环比增长6%，市场活跃度回升；38个重点城市新房成交面积274万平方米，环比大幅下降23%，此前温和复苏势头未延续，二手房市场需求韧性强于新房 [1] - 成交同比：本周二手房成交同比增速首转负，降幅13%，新房成交同比下滑24%，连续第三周负增长；与2023年同期比，二手房成交同比增长8%，新房成交同比仍下滑18%，新房市场需求弱，购房者观望情绪浓 [2] - 分城市层级：一线城市二手房周成交环比由增转降，整体下滑5%，同比由正转负，降幅19%；二线城市表现突出，二手房周成交环比大幅增长25%，同比降幅扩大至8%；三线城市继续承压，二手房周成交环比、同比分别下滑4%和6%；各能级城市新房成交普遍回落，二线城市环比跌幅相对较小，一线城市环比整体下滑36%，同比下降34%，二线城市环比下滑15%，同比逆势增长11%，三线城市成交量环比、同比分别大幅下滑23%和49% [3] 重点城市观察 - 一线城市：10月10 - 16日，一线城市二手房周成交面积环比下滑5%，同比下滑19%，新房环比下滑36%，同比下滑34%；二手房中深圳、上海分别增加49%、7%，北京下滑31%，同比北京、深圳、上海分别下滑28%、18%、14%；新房中北京、上海、深圳、广州分别下滑47%、44%、32%、12%，同比深圳、广州、上海、北京分别下滑48%、41%、30%、20% [27] - 杭州和成都：杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长23%、下滑57%，分别相当于年内高点的50%、22%；成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长27%、下滑18%，分别相当于年内高点的75%、57% [28] 房价观察 - 10月6 - 12日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑0.18%、0.41%、0.42%；与去年“924”政策前一周相比，上海、北京、深圳二手房挂牌价仍然均下滑，降幅分别2.9%、9.3%、9.2% [54] 政策方面 - 自然资源部发布《城市存量空间盘活优化规划指南》，标志我国城市发展迈入“存量时代”；国新办发布会提出“十五五”期间聚焦“城市更新”、“好房子”与“房地产发展新模式”三大战略方向，“好房子”建设对传统二手房形成竞争压力，“新模式”下对预售制度改革与资金监管强化，有望重塑行业开发逻辑，重建市场信心 [6]

中国房地产市场转型新趋势 - 中国房地产市场正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展从旧模式向新模式转型 [1] 存量市场成为主角 - 全国有15个省（区、市）的二手住宅交易量已超过新房，约一半省份的二手房交易成为当地楼市主力军 [1] - “十四五”期间实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房超230万套 [1] - 启动城市危旧房改造17.5万套（间），累计改造城镇老旧小区超24万个，惠及1.1亿居民 [1] 现房销售比例扩大 - 中国已有超30个城市试点现房销售或出台相关支持政策 [2] - 今年1-8月商品房期房销售同比下降11.8%，而现房销售同比增长11.7% [2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积比重为35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [2] “人、房、地、钱”要素联动 - 房地产市场平稳健康发展的根本取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [2] - 行业将转向“以人定房，以房定地、以房定钱”的模式，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应和金融资源配置 [2] - 新模式强调以人的需求为导向，需求不足则不加大供应，需求转向存量则盘活存量 [3] “好房子”建设加速 - “好房子”首次被写入政府工作报告，标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面 [3] - “好房子”范围不仅包括商品房，也包括保障房，不仅新建房子要好，老房子也要改造为好房子 [3]

中国住房和城乡建设部部长倪虹同三位副部长出席国务院新闻办公室举行的"高质量完成'十四五'规 划"系列主题新闻发布会。会上传递出中国房地产市场发展转型的新趋势和新信号。 "十四五"时期，恰逢中国城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展 也从旧模式向新模式转型，既需要平稳过渡，也需为新的发展阶段"探路"。此间，已有一些新变化开始 发生。 其一，"存量"开始唱主角。一方面，新房和二手房的销售规模比重正在发生历史性转变。住房和城乡建 设部副部长董建国当日表示，中国存量住房市场规模持续扩大，目前，全国有15个省(区、市)二手住宅 交易量超过新房。这意味着约一半的省份二手房交易已成当地楼市"主力军"，仅从新房销售等指标出发 已无法全面评估市场发展形势。 另一方面，存量更新改造成为住房供应的重要来源。住房和城乡建设部副部长秦海翔说，"十四五"期 间，中国实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套；启动城市危旧房改造17.5万套 (间)；累计改造城镇老旧小区24万多个、4000多万户、惠及1.1亿居民。 其二，现房销售比例不断扩大。这是中国房地产开发、融资、销售制度改革深入推进的一 ...

房地产市场转型新趋势 - 中国房地产市场发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [1] - 房地产业发展从旧模式向新模式转型 既需要平稳过渡 也需为新的发展阶段探路 [1] 存量市场成为主角 - 全国有15个省(区、市)二手住宅交易量超过新房 约一半省份二手房交易已成当地楼市主力军 [1] - 仅从新房销售等指标出发已无法全面评估市场发展形势 [1] - 十四五期间实施城中村改造项目2387个 建设筹集安置住房230多万套 [1] - 启动城市危旧房改造17.5万套(间) 累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及1.1亿居民 [1] 现房销售比例扩大 - 中国已有超30个城市试点现房销售及出台相关支持政策 [2] - 今年1-8月份商品房期房销售同比下降11.8% 而现房销售同比增长11.7% [2] - 今年前8个月现房销售面积占总销售面积的比重为35.4% 较2024年全年提升4.6个百分点 [2] 要素联动成为转型关键 - 房地产市场能否平稳健康发展根本上取决于人、房、地、钱四类要素资源的配置效果 [2] - 行业将指导各地根据人口变化确定住房需求 科学安排土地供应 引导配置金融资源 [2] - 要素联动本质是以人的需求为导向 实现以人定房 以房定地 以房定钱 [3] 好房子建设加速 - 好房子首次被写入政府工作报告 标准涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五方面 [3] - 好房子范围不仅局限于商品房 也包括保障房 不仅新建好房子 还要将老房子改造成好房子 [3]

此外，倪虹透露，"十四五"期间，中国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房 1100多万套(间)、惠及3000多万民众。 城市人居环境质量进一步提升。倪虹表示，"十四五"期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及 4000多万户、1.1亿人；加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个； 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里；打造"口袋公园"1.8万多个、城市绿道2.5万公里， 以"小切口"改善"大民生"。(完) 来源：中国新闻网 编辑：熊思怡 "十四五"期间中国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 中新社北京10月11日电 (记者 庞无忌)中国住房和城乡建设部部长倪虹11日在北京透露，"十四五"期间中 国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米。 国务院新闻办公室当日举行"高质量完成'十四五'规划"系列主题新闻发布会，倪虹在此间透露上述数 据。住房和城乡建设部副部长董建国补充道，与此同时，存量住房市场规模持续扩大，目前，全国有15 个省(区、市)二手住宅交易量超过新房。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，"十四五"期间全国累计销售新建 ...

好的，我已经仔细阅读并分析了这份行业研究报告。作为拥有10年经验的分析师，我将按照您的要求，对报告的核心内容进行总结。 报告投资评级 - 行业投资评级：看好 [1] 报告核心观点 - 食品饮料行业已进入存量时代，面临人均消费量见顶和价格体系下沉的双重压力 [5] - 在此背景下，投资逻辑转向关注高股息率提供的安全边际，以及企业通过消费平替、局部升级、捕捉渠道红利和品牌出海等路径实现的业绩超预期潜力 [5] - 政策定调积极，继续看好食饮板块 [4] 存量时代表现特征 需求端 - 2025年1-8月社会消费品零售总额32.39万亿元，同比+4.6%，增速较上年同期+1.2个百分点，呈现温和复苏 [14] - 行业内部表现分化：2025年1-8月白酒、啤酒、乳制品产量累计同比分别为-9.0%、-0.2%、-1.0%，鲜冷藏肉、食用植物油产量同比分别为+12.0%、+3.0% [15] - 食品饮料主要子行业人均消费量普遍于2013-2016年见顶，人口数量自2022年以来连续三年负增长，中长期看中低个位数增长或负增长将成为常态 [18] 价格端 - 消费平替趋势加深，2021-2024年快消品平均售价分别同比-0.8%、-2.5%、-0.0%、-3.4%，价格体系下沉是销售额增速放缓至低个位数的主因 [24] - 2025年一季度快消品平均售价同比-2.5%，降幅较前三个季度有所收窄，但价格低迷持续 [25] - 白酒在商务需求承压背景下，次高端及高端价格带受影响，产品结构下移 [25] 成本端 - 2025年1-8月，多数农产品原料价格同比降幅收窄，包材价格表现分化 [30] - 乳制品、调味品、啤酒继续享受成本红利，但贡献减弱；软饮料成本红利贡献提升；部分休闲食品受棕榈油价格上涨压制毛利率 [31] ROE与分红率 - 食品饮料板块ROE近五年中枢水平在21%，相对平稳 [33] - 板块分红率持续提升，2024年达73.0%，较2020年提升20.6个百分点 [33] - 龙头企业如贵州茅台承诺常规分红率不低于75%，五粮液承诺不低于70%，强化股东回报 [33] 品牌突围路径 消费平替 - 企业通过提升性价比（大包装、布局性价比渠道、直接降价）或质价比（清洁标签、功能属性）加强竞争优势 [37] - 案例：东方树叶1.5L超大瓶装单价比500ml常规包装便宜25%-30%；零食量贩店产品定价平均比超市或便利店低约7%-40% [37][38] - 三只松鼠、良品铺子等通过直接降价（降价幅度约22%-47%）实现以价换量 [38] 局部升级 - 少数品类如果汁、冲泡咖啡、低温奶、高线光瓶酒等呈现消费升级趋势 [42] - 受益品类特点：价格绝对值低、体验提升明显、消费者有意愿且有能力支付更高价格 [42] 人群变迁 - Z世代（约2.6亿人）消费呈现圈层化特征，催生具有"榴莲型"特点的新品类（小众、专属、具情绪属性） [46][47] - 最新热门品类包括中式零食、地域速食、养生水、冰杯等 [48] 渠道变革 - 2025年硬折扣超市、高端会员店、即时零售加速发展，成为重要渠道增量 [50] - 案例：奥乐齐2024年销售规模20亿元，同比增长一倍；山姆中国2024年全渠道销售额突破千亿元 [59][62] - 即时零售平台竞争加剧，2025年6月淘宝、京东、美团APP日均活跃用户规模同比分别提升7.3%、33.2%、18.2% [64] 品牌出海 - 2024年东南亚休闲零食市场规模203.0亿美元，约为中国的30%，预计2024-2030年销售额CAGR为5.9%，成长性高于中国（CAGR 2.7%） [69] - 东南亚市场格局分散，国内品牌主打中式零食并结合本土化改良，预计单个企业出海增量规模有望达20-30亿元 [75] 子行业梳理 白酒 - 2025年上半年商务需求承压，高线次高端及高端价格带动销疲软，100-300元价格带动销最好 [80] - 价格倒挂现象普遍，经销商库存压力增加 [80] 啤酒、乳制品、调味品、休闲零食、软饮料 - 报告对各子行业的产量、价格、成本及竞争格局进行了详细梳理，此处不一一赘述 [7]

"反内卷"的风，也刮到了房地产行业。 9月30日，北京房地产中介行业协会发布了《关于规范房地产经纪行为、助力市场健康发展的倡议》， 向全市房地产经纪机构、房地产经纪从业人员及网络自媒体发出了10条倡议，其中对房地产经纪从业人 员提出，禁止虚假带看及引诱业主低价挂牌，不得为满足公司KPI考核雇佣人员制造虚假带看量，更不 得为取得"热销房源"等标签引诱房主低价挂牌；禁止恶意压价，应科学评估房屋价值，不得采用PUA手 段损害房主合法权益；规范房源报价议价，如实反映房源市场价格，不得故意压低报价以扰乱市场秩序 等。 事实上，最近的"金九银十"房地产小阳春里，北京二手房的成交量十分可观。中指研究院报告显示，9 月1日至28日北京二手住宅日均成交525套，较8月日均增长22%，同比增长27%，但短期挂牌量仍在高 位。链家平台显示，截至10月2日，北京二手房挂牌量为14.1万套。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，中介压价实际上只是一个 表象，背后的深层次矛盾其实是二手房的挂牌量高导致供给端压力太大。他认为，要解决这个问题，一 方面要严格管制住宅新规下的新楼盘产品对"高得房率"的营销和宣传 ...

行业趋势 - 房地产市场逐步迈入存量时代，二手房交易占比持续提升，挂牌量高企，成交周期拉长，购房者追求好房可住，卖房者希望房屋脱颖而出，市场对更专业高效的房产服务模式需求迫切[1] - 二手房交易逐渐进入买方市场，房子价值回归居住本身，买家选择权显著提升，对服务专业化精细化要求提高，交易环节复杂专业度高，亟需专业顾问提供方案式服务[5][6] - 居住服务行业从交易导向向专业资产管理服务方向转型，行业不再仅关注成交速度与佣金收入，更注重房屋品质服务专业度用户长期信任[11] 公司新业务模式 - 自如基于14年租赁市场经验正式推出自如美家二手房业务，以客业单边服务严选品质好房买房佣金五折为核心模式[1] - 客业单边服务模式将服务链拆分为两条独立路径，为业主配备卖方管家负责房屋美化房源全网联卖卖房佣金八折，为买家配备买方管家提供严选品质好房定制购房方案买房佣金五折等全程置业服务[5] - 推出买房佣金五折卖房佣金八折政策，通过双向让利买卖双方提升交易流通效率，依托技术团队协作商业模式设计保障服务品质业务可持续运转[10] 产品与服务创新 - 在二手房中介服务基础上增加家的打造环节，通过焕新好房清水好心舍好房三大产品线为房屋提供定制化改造方案提升房源品质[7] - 清水好房针对老旧房屋整体改造翻新结构和装修，案例显示投入5万元改造39平方米老公房，使用面积增加1.3平方米，成交价符合业主预期快速成交远低于小区普遍接近200天的成交周期[8] - 焕新好房针对基础条件较好房屋通过7天维修加固去旧换新提升视觉效果居住体验，心舍好房针对客单价高品质要求高房屋进行高品质智能化家装改造[8] - 建立严选品质好房标准体系，从商圈环境楼盘品质房屋结构装修状况严格把控房源质量建立买卖双方信任基础[9] 技术与效率驱动 - 依托14年租赁业务积累百万级家庭数据，结合VR看房AI匹配视频房源等工具实现精准找房线上化交易[10] - 全网联卖机制向全行业经纪人开放房源打破信息壁垒提升房源需求匹配效率[10] - 构建租赁买卖家装家庭服务全周期全链条业务生态，佣金让利是将生态协同效率红利返还用户，通过一次交易建立信任关系使用户在衍生需求上再次将公司视为首选[10]

撰文 / 莫 莉 编辑 / 黄大 路 设计 / 张 萌 十年前，婚礼头车是劳斯莱斯，车队排成长龙曾是标配，一辆光鲜的婚车是新人面子的硬通货；如今，在结婚降温、晚婚常态与预算挤压叠加下，曾 作为"结婚刚需"的婚车，正悄然退居配角。 事实上，"婚车"通常涵盖两类消费：一是婚礼当天租赁使用的车队，二是新人因结婚而购置的家庭用车。 从前者来看，婚车选择正日趋多元。早年间，大城市的劳斯莱斯、小城市的BBA（奔驰、宝马、奥迪）乃至帕萨特，曾共同构成婚车"鄙视链"。 一个周期闭合，又一个周期开启。婚车的未来，会指向哪里？ 从"三成多"退到"一成多" 随着消费观念变化和造车新势力崛起，新势力也成为新的选择：蔚来曾推出官方婚车服务，最低1699元起；婚庆公司借势推出"小米SU7婚车套餐"， 9辆车9万元寓意"长长久久"；还有些新人选择五菱宏光MINI EV甚至公交车队、自行车队，形式新鲜多样。 然而真正长期影响汽车消费市场的，并非这些"面子消费"，而是年轻人因安家需求而实际购入的那辆车，也是本文讨论的重点。 有报告显示，我国婚车年销量已从十年前的七百万辆峰值，滑落至如今不足三百万辆，占乘用车总销量的比重从"三成多"萎缩到"一成 ...