核心业绩概览 - 2025年公司实现营业收入2814.4亿元，同比增长0.9% [1] - 2025年公司核心净利润为224.8亿元，同比下降11.4% [1] - 2025年每股核心净利润为3.15元，末期每股派息0.966元，全年股息共计1.166元/股 [1] 盈利能力分析 - 2025年公司整体毛利率为21.23%，较2024年下降0.41个百分点 [1] - 开发业务毛利率为15.5%，较2024年下降1.3个百分点，其营收占比84.62%对整体毛利率产生影响 [1] - 2025年公允价值变动收益为58.87亿元，较2024年收窄22.87% [1] - 销售费用率和管理费用率分别为3.32%和1.85%，较2024年分别提高0.52个百分点和降低0.32个百分点 [1] 第一曲线：开发业务 - 2025年开发业务销售金额2336亿元，同比下降10.5%，销售面积922万平方米，同比下降18.6% [2] - 销售均价为25336元/平方米，同比提高10.04%，呈现价升量减态势 [2] - 华东大区销售金额占比达34.30%，较2024年的28.10%有所提高 [2] - 公司在5个城市市占率排名第一，在13个城市排名前三 [2] - 截至2025年末，已售未结算营业额为1645.8亿元，其中2026年预计结算1234.8亿元 [2] - 2025年新增土地33宗，计容建筑面积339万平方米，总地价916.6亿元，全口径拿地力度为0.39 [2] - 全口径楼面价为27038元/平方米，地售比为1.07，较2024年提升 [2] - 新增土地权益地价673.7亿元，权益比例为73.50% [2] - 截至2025年末，总土储规模4673万平方米，其中物业开发土储3936万平方米，权益面积2733万平方米，权益比例69.43% [2] - 权益口径下，中西部大区土储面积占比33.53%，北方、深圳、华东占比分别为22.67%、15.24%、15.03% [2] 第二曲线：经营性不动产 - 2025年经营性不动产业务收入254.4亿元，同比增长9.2%，核心净利润98.7亿元，同比增长15.2% [3] - 经营性不动产核心净利润贡献占比达到43.9% [3] - 购物中心业态租金收入219.2亿元，同比增长13.3%，毛利率提升1个百分点至77% [3] - 购物中心出租率97.4%，较2024年提高0.3个百分点 [3] - 2025年新开业购物中心6座，在营购物中心数量增至98座，其中82个零售额位列当地市场前三 [3] - 截至2025年末，购物中心总建筑面积1242万平方米，较2024年末提高8.4% [3] - 写字楼业态收入16.8亿元，同比下降10.8%，出租率77.7%，较2024年提高2.8个百分点 [3] - 截至2025年末，写字楼建筑面积146万平方米，在营23座，均与2024年末持平 [3] - 酒店业态收入18.5亿元，同比下降10.5% [3] - 2025年新开业酒店1间，截至年末在营酒店18间，建筑面积79万平方米，较2024年末增长1.2% [4] - 2025年酒店平均入住率67.3%，较2024年提高3.1个百分点 [4] - 截至2025年末，投资物业土储规模737万平方米，其中商业土储481万平方米，占比65.3% [4] - 在建及规划中购物中心30座，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京等核心城市 [4] 第三曲线：轻资产与多元化业务 - 2025年轻资产管理业务营收178.3亿元，同比下降3.4%，核心净利润17.8亿元，同比增长2.6% [5] - 商业航道（华润万象生活）收入69.1亿元，截至2025年末在管项目135个，其中31个为第三方管理输出项目 [5] - 物业航道收入108.5亿元，截至2025年末合约面积4.64亿平方米，较2024年末增长2.9% [5] - 文体产业运营业务营收12.0亿元，同比增长53.5% [5] - 2025年新获取广州、深圳等3座场馆运营权，截至年末管理面积450万平方米，在管项目20个 [5] - 租赁住房业务收入5亿元，同比增长0.4%，2025年新开业项目16个 [5] - 截至2025年末，在营项目61个，在营房间4.9万间 [5] - 城市建设管理与咨询业务收入11.2亿元，同比下降4.6% [5] - 2025年新签约项目87个，截至年末在管项目240个，管理面积6138万平方米 [5] 财务状况与融资 - 截至2025年末，公司资产负债率下降3.8个百分点至61.1% [6] - 加权平均融资成本为2.72%，较2024年末的3.11%下降0.39个百分点 [6] - 有息负债总额中，一年内到期有息负债占比约为18% [6] - 2025年于境内公开市场、境外公开市场和获取美元融资的融资额分别为289亿元、43亿元、3亿元 [7] - 截至2025年末，公司资产抵押获得的融资总额度1389.3亿元中，贷款余额为988.6亿元 [7]

房价分化趋势 - 不同城市和地段的房价走势差异将更加明显 一线城市和热点二线城市核心地段房价因经济好、就业机会多、人才流入大而保持坚挺甚至小幅上涨[1] - 核心地段土地资源有限 住房供不应求对房价形成支撑[3] - 三四线城市特别是人口流出严重地区 因产业发展跟不上、年轻人外流导致住房需求不足 开发商可能降价促销[3] - 未来三年房价分化差距预计将进一步拉大[5] 租房市场发展 - 年轻人观念转变 更接受租房带来的灵活性 避免背负巨大经济压力[6] - 政策持续规范租赁市场 减少房东随意涨租、提前赶人等不靠谱现象[6] - 租房市场预计将越来越规范和受欢迎[6] 行业多元化转型 - 开发商从单纯开发销售住宅向多元化方向发展 以适应市场变化和多样化需求[6] - 养老地产成为新方向 配套完善的养老社区吸引老年人入住[6] - 旅游胜地开发特色度假房产 吸引游客和投资者[8] - 未来三年多元化趋势将更明显 开发更多类型房产项目以满足不同需求[8]