图文无关 这几年，房地产的变化，想必大家也是有目共睹的。过去驱动房地产市场发展的因素都在发生了巨大的 变化，这样意味着房地产市场将迎来大变天。 据公开数据查询到，国内的城镇化率在近10多年是呈现快速发展的态势，即由2014年的55.75%增长至 2024年的67%，年均增长约1.1个百分点。以国内目前的人口基数，则意味着每年有大量的农村人口转 化为城镇人口，这就为房地产市场提供了源源不断的需求来源。 不过城镇化率达到一定水平后，城镇化进程就会减缓，这是发展规律。而目前国内的城镇化率已经接近 70%了，基本上过了快速发展的阶段，慢慢将进入存量提质的阶段，这也是这次中央城市工作会议的定 调。 而实际上，最近几年的城镇化进程已经在逐渐放缓了。通过对近十年的城镇化率数据的分析，会发现最 近几年的每年城镇化率增长是低于1%，像2024年末的城镇化率仅比2023年末提升了0.84个百分点，明 显低于2014年到2024年的平均值，基本上呈现是前高后低的态势。 而与此同时，从2022年起，国内总人口也开启了负增长。目前已经连续负增长了3年，2022年-2024年， 总人口分别减少了85万人、208万人和139万人。一般来说 ...

文章核心观点 4月27日南国置业股价涨停 背后是公司宣布重大战略调整 拟将房地产开发业务等相关资产和负债转让给控股股东电建地产 公司认为此举利于改善资产质量等 但双方均面临经营困境 交易结果待市场检验 [1][2][9][10] 股价表现 - 4月27日南国置业开盘即一字涨停 收盘价1.39元/股 总市值24亿元 [1] 战略调整 - 4月24日晚间南国置业公告 控股股东电建地产拟受让其房地产开发业务等相关资产和负债 采用现金方式 不涉及发行股份 [1] - 此举意味着南国置业将逐步退出房地产开发领域 公司认为有利于改善资产质量等 [2] 公司业务 - 南国置业成立于1998年 2009年上市 2014年被电建地产收购 业务覆盖多个城市 [3] - 公司主要聚焦商业运营服务和城市综合运营业务 商业运营项目19个 运营面积116万平方米 城市运营项目10个 运营面积22万平方米 [3] - 2023年开始暂缓拿地 2024年上半年无新增土地储备 目前仅广州雍云邸有土地储备 剩余可开发建筑面积4.39万㎡ 在售项目主要在重庆、湖北 [4] 经营业绩 - 2021 - 2023年归母净利润持续亏损 累计超36亿元 预计2024年净亏损14 - 19.5亿元 归母所有者权益为 - 9.15 - - 14.65亿元 [5] - 业绩变动原因是商业运营部分项目处于培育期 租金收入低 运营成本高 且计提了资产减值准备 [5] - 若2024年末归母净资产为负 公司股票可能被实施退市风险警示 [5] 接盘方情况 - 电建地产是中国电建旗下企业 2024年操盘金额350.5亿元 排名第22位 全口径金额394.9亿元 排名第25位 [7] - 北京华曦府与长安华曦府项目表现突出 [8] - 2023年归母净利润由盈转亏 亏损6.71亿元 2024年上半年归母净亏损6.49亿元 经营性现金流净额为 - 25.34亿元 接手南国置业资产让其发展前景更不确定 [9] - 业内人士认为电建地产可通过资源整合增强竞争力 构建发展体系 结果待市场检验 [9][10]