核心观点 - 阿里巴巴与蚂蚁集团以9.25亿美元（约66亿人民币）购入香港铜锣湾“港岛壹号中心”13层整栋写字楼作为香港总部 [1] - 此次交易与马云2017年“房价如葱”的预言形成鲜明对比 凸显中国房地产市场分化加剧的现实 [1][6] - 房地产市场并非单一市场 而是受地域、品质、政策影响的细分市场集合 任何非黑即白的断言均被现实解构 [5][6] 交易详情 - 交易金额为9.25亿美元 折合人民币约66亿元 [1] - 标的物业为香港铜锣湾“港岛壹号中心”13层整栋写字楼 [1] - 该物业将作为阿里巴巴和蚂蚁集团的香港总部 [1] 市场背景与分化表现 - 2017年中国商品房平均售价同比上涨12.7% 北京等一线城市房价收入比突破40:1 [3] - 近期三四线城市房价中位数累计下跌18% 部分资源型城市出现“葱价房” 如鹤岗出现5万元一套的住房 [3][5] - 一线城市核心区域优质资产保持韧性 香港顶级住宅价格在2025年前三季度有3.2%涨幅 [3] - 香港核心区不动产被视为“硬通货” 顶级住宅年化租金回报率稳定在2.5%-3% [5] 交易战略考量 - 资产配置角度 全球通胀压力下香港核心区不动产是保值“硬通货” 其租金回报率高于同期美债 [5] - 企业运营角度 香港的法律体系与资本自由流动优势对科技巨头全球化布局具有不可替代价值 [5] - 交易时机处于香港房地产市场调整期 价格较2022年峰值下跌15% [5] 物业具体信息 - “港岛壹号中心”位于香港传统豪宅区 占地逾4万平方呎 [3] - 项目提供66个豪华单位 均价约2.8亿港元/套 [3] - 买家多为跨国企业高管及家族办公室 [3]