文章核心观点 - 阿里巴巴以66亿人民币购入香港铜锣湾核心地段半栋甲级写字楼，单价较市场高峰期及近期可比交易有显著折扣，此交易被视为科技巨头在香港进行长期战略布局的标志性事件 [1][3] - 交易揭示了科技公司正从租赁转向购置物业以建立永久性总部，并可能重塑香港商业地产格局，同时引发对马云早年“房价如葱”预言在商业地产领域是否适用的讨论 [7][10][11] 香港写字楼市场现状 - 香港甲级写字楼空置率突破17%，创1997年有记录以来最高水平，整体写字楼租金第三季度环比下跌0.8% [3] - 核心区高档写字楼价格较高峰期下跌达50%至60% [3] - 阿里巴巴此次购入单价约2.39万港元/平方呎，较今年4月港交所购入中环交易广场的4.3万港元/平方呎单价低约六折 [3] 交易细节分析 - 交易金额为72亿港元（约66亿元人民币），购入13层楼宇、屋顶冠名权及50个停车位，卖方为英国凯瑟克家族控制的怡和财团，通过此次交易净赚约54亿港元 [3] - 阿里巴巴购入单价折算约为23.5万元/平方米，较6年前该项目招标叫价270亿元近乎“腰斩” [3] 科技公司战略布局 - 科技公司如京东产发、小红书、字节跳动、美团、小米等均在香港购置或租赁物业，建立桥头堡 [7] - 2025年第三季度，自用买家占市场总投资的34%，资金全部投向写字楼及零售物业 [7] - 阿里巴巴此次购置是其在香港从上市到双重主要上市战略的深化，香港正成为其技术出海与金融创新的试验场 [7][8] 资产属性与市场信号 - 马云早年“房价如葱”预言针对住宅市场，而此次购入为核心商业地产，资产属性与投资逻辑存在本质区别 [5] - 香港顶级住宅价格在2025年前三季度逆势上涨3.2%，顶级住宅年化租金回报率稳定在2.5%至3%，高于同期美债收益率 [5][10] - 摩根大通将阿里巴巴目标价上调至245美元，理由是AI服务提升商家效率，重构了公司估值逻辑 [10]

核心观点 - 阿里巴巴与蚂蚁集团以9.25亿美元（约66亿人民币）购入香港铜锣湾“港岛壹号中心”13层整栋写字楼作为香港总部 [1] - 此次交易与马云2017年“房价如葱”的预言形成鲜明对比 凸显中国房地产市场分化加剧的现实 [1][6] - 房地产市场并非单一市场 而是受地域、品质、政策影响的细分市场集合 任何非黑即白的断言均被现实解构 [5][6] 交易详情 - 交易金额为9.25亿美元 折合人民币约66亿元 [1] - 标的物业为香港铜锣湾“港岛壹号中心”13层整栋写字楼 [1] - 该物业将作为阿里巴巴和蚂蚁集团的香港总部 [1] 市场背景与分化表现 - 2017年中国商品房平均售价同比上涨12.7% 北京等一线城市房价收入比突破40:1 [3] - 近期三四线城市房价中位数累计下跌18% 部分资源型城市出现“葱价房” 如鹤岗出现5万元一套的住房 [3][5] - 一线城市核心区域优质资产保持韧性 香港顶级住宅价格在2025年前三季度有3.2%涨幅 [3] - 香港核心区不动产被视为“硬通货” 顶级住宅年化租金回报率稳定在2.5%-3% [5] 交易战略考量 - 资产配置角度 全球通胀压力下香港核心区不动产是保值“硬通货” 其租金回报率高于同期美债 [5] - 企业运营角度 香港的法律体系与资本自由流动优势对科技巨头全球化布局具有不可替代价值 [5] - 交易时机处于香港房地产市场调整期 价格较2022年峰值下跌15% [5] 物业具体信息 - “港岛壹号中心”位于香港传统豪宅区 占地逾4万平方呎 [3] - 项目提供66个豪华单位 均价约2.8亿港元/套 [3] - 买家多为跨国企业高管及家族办公室 [3]

交易概述 - 香港录得近年来最大宗写字楼销售交易，文华东方酒店以72亿港元出售港岛壹号中心最高13层楼面予阿里巴巴及蚂蚁集团[1] - 摩根大通假设物业月租金为每平方英尺65港元，估算其资本化率为3.3%，与湾仔或铜锣湾一带的平均水平相近[1] 市场影响 - 该笔大型交易有助于稳定香港写字楼的资本化率，并在一定程度上降低商业地产风险[1] - 更多来自内地的领先企业可能有兴趣购买香港写字楼物业，作为其区域或非内地总部[1] 对相关公司的影响 - 交易将影响九龙仓置业，因阿里巴巴位于时代广场的租约将在2028年到期，届时该公司很大可能将会搬出[1] - 香港办公资本化率稳定将利好香港置地和太古地产这两个主要经营写字楼租赁的发展商[1]

核心交易分析 - 香港录得近年来最大宗写字楼销售，文华东方酒店以72亿港元出售港岛壹号中心最高13层楼面予阿里巴巴及蚂蚁集团 [1] - 假设物业月租金为每平方英尺65港元，估算其资本化率为3.3%，与湾仔或铜锣湾一带的平均水平相近 [1] 市场影响与资本化率 - 该大型交易有助于稳定香港写字楼的资本化率，并在一定程度上降低商业地产风险 [1] - 更多来自内地的领先企业可能有意购买香港写字楼物业，作为其区域或非内地总部 [1] 对相关上市公司的影响 - 交易将影响九龙仓置业，因阿里巴巴位于时代广场的租约将在2028年到期，届时该公司很大可能将会搬出 [1] - 香港办公资本化率稳定将利好主要经营写字楼租赁的发展商，如香港置地和太古地产 [1]

文章核心观点 - 阿里巴巴洽购香港铜锣湾写字楼被视为香港房地产市场吸引力恢复的信号，结合港股强劲表现和租金楼价齐涨，市场关注“股楼共振”现象是否将推动香港楼市进入新一轮复苏周期 [4][5][7] 香港楼市现状 - 香港私人住宅楼价指数在7月报287.9点，环比上升0.4%，已连续四个月上涨，累计升幅超过1% [12] - 香港租金指数在7月报196.3点，已连续八个月上涨，接近2019年8月的历史高位200.1点 [13] - 香港住宅租金回报率进入上升通道，截至2025年3月，A类至E类单位租金回报率分别为3.7%、3.2%、2.8%、2.6%和2.4%，部分银行按揭利率一度低至2%，形成“供平过租”格局 [13][15] - 戴德梁行预测2025年全年香港楼市成交量有望达58000至60000宗，全年楼价有望止跌回升至最多升2% [32] 阿里巴巴置业案例分析 - 阿里巴巴正以约70亿港元洽购港岛壹号中心最顶13层楼面，总面积约27万平方英尺，相当于每平方英尺2.6万港元 [9][10] - 在香港写字楼租赁需求增强、租金跌幅收窄的趋势下，此次购置有助于公司以当前较低价格锁定成本，抵御未来租金上涨风险 [11] - 戴德梁行指出香港甲级写字楼市场暂无新项目落成，将进入库存消化期，其中中区写字楼租金跌幅进一步收窄 [11] 股楼联动历史规律 - 历史数据显示香港股市对楼市具有领先效应，恒生指数上涨往往领先于楼市成交量和价格的修复 [5][28] - 例如2003年SARS后复苏阶段，恒指上涨263%后，私人住宅成交量同比增速在7个月后转正，楼价同比增速在11个月后回升 [19] - 2009年QE周期中，恒指触底后5个月楼市成交量反弹，8个月后楼价实现同比正增长 [25] - 2024年9月以来恒生指数持续上涨超44%，私人住宅楼价指数也从今年3月连续上涨，显示规律仍在延续 [30] 楼市复苏驱动因素 - 港股市场估值修复及IPO活跃（2025年上半年融资额重夺全球首位）带来的财富效应外溢至楼市，形成正向循环 [34] - 供需结构改善，2025年1-2月港府卖地面积近6万平，已超过2023年全年，反映需求复苏去化速度改善 [34] - 利率走势明确指向长期下行，受美联储持续降息影响，香港HIBOR利率下行，提升房地产投资吸引力 [34] - 楼市成交数据改善明显，今年前8个月新房、二手房成交量分别为1.3万份和2.7万份，同比分别增长13.9%和13.8%，9月二手住宅注册量环比上涨29.3% [35] 区域市场分化与机构展望 - 香港三大板块租金水平整体已超越2019年8月高点，新界租金因“高才通”计划吸引人才涌入而涨幅领先，但租金回报率仍不及港岛和九龙 [36][38][40] - 金融业复苏背景下，港岛区域更易获得金融人才租金托底和产业结构带动的需求支撑 [41] - 华泰证券预计2025年、2026年香港私人住宅成交量同比分别增长3%、5%，成交价格同比分别上涨0%、3%；瑞银预计2025年楼价及租金同步上升5%-10% [41]

收购交易概况 - 阿里巴巴集团正在洽购香港铜锣湾"港岛壹号中心"顶部的13层楼 [1] - 交易价格约为70亿港元（约合9亿美元） [1] - 交易目前处于磋商阶段，不保证会达成任何交易 [1] 公司现有租赁情况 - 公司及其附属公司目前在铜锣湾时代广场租赁了10层楼 [1] - 现有租赁合约的租期将于2028年结束 [1] 交易相关方信息 - 文华东方确认正在就可能出售港岛壹号中心特定办公空间展开磋商 [1] - 阿里巴巴未对此次洽购置评请求作出回应 [1]