新建商品住宅销售价格表现 - 1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同 [2] - 1月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点 [2] - 1月份，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [2] 二手住宅销售价格表现 - 1月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点 [3] - 1月份，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅收窄0.2个百分点 [3] - 1月份，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [3] 重点城市价格变动情况 - 1月份，成都新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点 [2] - 1月份，成都二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅收窄0.7个百分点 [3] 市场趋势与机构观点 - 环比指标的改善预示市场有筑底迹象，急剧下行的风险在降低 [4] - 不同能级城市之间、新房与二手房之间的市场表现分化显著，印证了“因城施策”调控的必要性 [4] - 新一线及二线城市新房价格环比小幅波动，成都等城市的楼市活跃度有所提升，成为区域市场复苏的重要抓手 [4] - 二手房房东心态在转变，挂牌量理性收缩，房源在架时长缩短、流通效率有所提升 [4] - 春节期间的返乡置业、房企促销、政策叠加或将进一步放大市场复苏的信号 [4]

核心观点 - 2025年中国房地产市场整体态势趋稳，在交易规模、去库存等方面出现积极信号，行业高质量发展仍有较大潜力 [1][2] - 各地区各部门出台的因城施策、精准施策举措有力有效，通过放宽限购、提供购房补贴、举办优惠活动等方式支持合理住房需求，稳定市场 [4][5] - 行业新旧动能转换加快，通过推进城市更新、增加保障性住房供给、完善基础性制度等方式，构建房地产新发展模式，形成持续稳定发展的内生动力 [6][7] 市场表现与数据 - **投资与销售规模**：2025年全国房地产开发投资82788亿元，新建商品房销售面积88101万平方米，相关指标同比虽有下降，但整体态势趋稳 [2] - **交易总规模趋稳**：将新房与二手房市场合并观察，全国及主要城市全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市甚至同比小幅增长，销售规模变化是重要的前导信号 [2] - **去库存进展积极**：截至2025年末，全国商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，其中11月末待售面积比10月末减少约300万平方米，显示供给端控增量与需求端提振措施协同发力见效 [1][2] - **库存压力缓解**：2025年1至12月全国商品房待售面积增长压力相比2022年至2024年已明显减小，是主动去库存和市场自发平衡的结果 [3] 政策举措与效果 - **放宽购房条件**：北京市进一步放宽非京籍家庭购房条件，购买五环内住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年，五环外由2年调减为1年，并允许多子女家庭在五环内多买一套住房，精准匹配梯度置业需求 [4] - **真金白银引才**：山东省青岛市对符合条件的企业引进的博士研究生和硕士研究生，分别提供30万元和20万元的购房补贴，夫妻双方符合条件可分别享受 [4] - **促销优惠活动**：浙江省杭州市多个区县启动“购房+消费券”补贴活动，房企配套推出车位折扣、家电赠送等优惠，活动开展后相关项目来访及成交量出现明显提升 [4] - **政策导向明确**：政策将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，控增量、去库存、优供给，发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资和居民刚性与改善性住房需求 [5] 行业转型与新发展模式 - **城市更新与老旧小区改造**：2025年1至12月，全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个、499万户，完成投资1332亿元，38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建 [7] - **制度试点与保障供给**：42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点，一批城市建立住房保障轮候库，以需定建、以需定购增加保障性住房供给 [7] - **配套设施建设**：建设改造养老、托育等各类服务设施2000多个，增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [7] - **发展模式转型**：行业正从规模扩张向内涵式发展转型，需将房地产发展置于高质量推进城市更新的大场景中，并通过结构性改革完善基础性制度，焕发新动能 [7] - **要素联动机制**：未来需进一步推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制，以满足差异化、个性化的住房需求 [7] 未来展望 - 在价格调整到位、好房子增多、购房环境友好等因素影响下，相关群体住房需求有望加快释放，带动新房和二手房交易持续活跃 [8]

政策动态与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策第二次延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等 [1] - 政策降低了购房成本，例如北京楼市新政后，有房产经纪人表示政策当周其门店即成交了3套，带动了不满2年优质房源的热度 [1] - 北京、深圳、成都等地因城施策调整优化房地产政策，降低购房门槛、提高交易效率，有利于刚需客户入市并为改善型客户提供条件，政策影响可能在一、二季度持续显现 [1] 市场结构变化与趋势 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点 [2] - 多个重点城市二手住宅成交面积占比超六成，包括北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等 [2] - 将新房与二手房市场合并观察，全国及主要城市全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长 [2] - 2025年末商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，同时商品房销售面积明显高于房屋新开工面积 [4] 市场分化特征 - 市场呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域房地产市场表现更为活跃，前期库存压力较小的市场整体更活跃 [2] - 各地“好房子”项目普遍呈现热销状态 [2] - 楼市板块分化明显，相同区域不同项目销售冷热不均，例如武汉中心城区核心地段高品质住宅新盘首次开盘去化率普遍能达到70%以上，而部分存量老盘去化周期更长 [3] - 从70个大中城市商品住宅价格指数看，上海、杭州等城市的新房价格表现更为亮眼，土地市场的分化也更为明显，核心城市优质地段地块持续受开发企业青睐 [3] 行业挑战与政策导向 - 当前大部分城市房地产市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力 [3] - 供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件，已转化为地方政府和企业的理性行为，供应压力较大的城市，政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地上项目 [3] - 随着房地产供求关系发生重大变化，住房需求差异化、个性化更加明显，需推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制 [4] - 行业着力在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径 [4]

政策核心调整 - 深圳将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 调整前首付比例普遍维持在50%左右，新政策将门槛降低20个百分点，相当于购房者只需准备原先六成的资金即可入场 [3] - 以总价500万元的商业房产为例，首付从250万元降至150万元，释放了100万元的流动性 [3] 政策背景与意图 - 政策强调“因城施策”，与房地产调控“精准滴灌”基调吻合 [5] - 深圳作为一线城市中商业地产库存压力较大的区域，此次调整是对中央“支持构建房地产发展新模式”要求的落实，也是地方政府的主动作为 [5] - 2023年第四季度深圳甲级写字楼空置率高达24.7%，零售物业空置率亦徘徊在8%左右，市场环境严峻 [5] - 30%的首付比例对标住宅市场标准，是“商住同权”的尝试，旨在打破商业地产与住宅市场之间的壁垒 [7] 市场与行业反应 - 某头部房企计划将原定于下半年推出的龙岗某商办项目提前至春节后入市，以抓住政策窗口期 [7] - 投资者层面呈现分化态势：有观点认为首付降低提升了杠杆空间，但核心的租金回报率持续走低问题未解决；也有投资者关注政策持续性，担忧重蹈2017年政策短暂放开后又被叫停的覆辙 [9] - 深圳中原研究中心预测，新规实施后三个月内，商业用房成交量有望环比增长30%-50% [9] 潜在影响与关注点 - 政策短期将提振市场信心，但长期效果存变数，关键在于配套政策的跟进程度 [9] - 商业用房普遍面临的贷款利率上浮10%-20%、转让税费高等问题仍未触及 [9] - 历史经验表明，过低的首付门槛可能引发投机潮，例如2015年上海商办市场就曾因政策宽松出现短期暴涨后陷入长期调整 [11] - 商业地产投资的核心逻辑未变，地段价值、运营能力和现金流回报仍是决定成败的关键 [11]

政策动态与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等，旨在降低购房成本、提高交易效率 [1] - 政策调整有利于刚需客户积极入市，并为置换、改善型客户提供良好的外部市场条件，政策影响更有可能在一、二季度市场中持续显现 [1] - 北京链家某门店经纪人反馈，减税及楼市新政出台后，购房成本降低，带动了优质房源热度，政策出台当周该店即成交了3套 [1] 市场结构变化：存量时代与二手房崛起 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模正在上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点 [2] - 北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等城市二手住宅成交面积占比均超六成 [2] - 将新房与二手房市场合并观察，无论是全国总量还是主要城市，全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长 [2] 市场分化特征加剧 - 不同城市之间、城市内部不同区位之间呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域房地产市场表现更为活跃 [2] - 楼市呈现明显的板块分化特征，相同区域不同项目的销售表现冷热不均，例如武汉中心城区核心地段的高品质住宅新盘首次开盘去化率普遍能达到70%以上，而部分存量老盘去化周期更长 [3] - 从70个大中城市商品住宅价格指数看，上海、杭州等城市的新房价格表现更为亮眼，土地市场的分化更为明显，核心城市优质地段的出让地块持续受到开发企业青睐 [3] 行业调整与供需新平衡 - 当前大部分城市房地产市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力，因此供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件 [3] - 2025年末，商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现供给端控增量与需求端提振消费措施协同发力的效果 [4] - 随着房地产供求关系发生重大变化，住房需求差异化、个性化更加明显，需进一步推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制 [5] 行业发展趋势与展望 - 业界认为，相关稳定房地产市场的举措将促进供需平衡与结构优化，让房地产在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径 [4] - 尽管商品房销售规模下降，但中长期仍有新增需求支撑，我国住房短缺已总体上得到解决 [5]

政策动态与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策第二次延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等，旨在降低购房成本、提高交易效率[1] - 政策调整后，市场出现积极反应，例如北京有房产经纪人表示，政策出台当周其门店即成交3套，不满2年房源的关注度和线上浏览量有所增加[1] - 政策影响预计将在2025年一、二季度市场中持续显现，叠加春节前季节性活跃度抬升，有利于刚需和改善型客户入市[1] 市场结构变化与分化特征 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点[2] - 多个重点城市二手住宅成交面积占比超六成，包括北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳、大连、宁波等[2] - 市场呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域、前期库存压力较小的市场表现更为活跃[2] - 板块与项目分化明显，例如武汉中心城区核心地段的高品质新盘首次开盘去化率普遍超70%，而部分存量老盘去化周期较长[3] - 土地市场分化更为明显，核心城市优质地段地块持续受到开发企业青睐[3] 行业整体态势与企业行为 - 2025年全国房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市市场在二季度后出现反复，但合并新房与二手房市场观察，全年合计销售规模已明显趋稳，部分主要城市同比小幅增长[2] - 供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件，这已转化为地方政府和企业的理性行为，供应压力大的城市政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地[3] - 2025年末商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米，显示库存压力有所缓解[4] - 2025年商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现供给端控增量与需求端提振消费的协同效果[4] 需求趋势与行业展望 - 随着房地产供求关系发生重大变化，商品房销售规模下降，但中长期仍有新增需求支撑[4] - 住房短缺已总体解决，需求呈现差异化、个性化，需推动住房供给与人口流动、产业发展相匹配，建立人、房、地、钱要素联动机制[4] - 行业着力稳定房地产市场，相关举措旨在促进供需平衡与结构优化，推动房地产在增量存量并重、供需两端发力中走向高质量发展[4]

行业政策与市场潜力 - 住房城乡建设部部长表示，我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对高品质住房充满期待，房地产高质量发展仍有较大潜力 [1] - 房地产市场是以城市为单元的市场，城市政府应当充分用好调控自主权 [1] 未来政策方向与措施 - 下一步，将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，控增量、去库存、优供给 [1] - 将发挥好房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求 [1] - 将支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行 [1]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款的最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策目的是适应房地产市场供求关系新变化 支持构建房地产发展新模式 [1] - 各省级分行与派出机构可根据城市政府调控要求 在统一最低首付比例基础上自主确定辖区各城市首付比例下限 执行因城施策原则 [1] - 该政策是中国人民银行此前宣布的八项政策之一 已于1月15日由副行长邹澜在国新办发布会上预告 [1] 政策出台背景：高库存压力 - 商办市场（含商铺、写字楼、公寓等）库存高企是行业共识 去化速度长期慢于住宅市场 [2] - 国家统计局数据显示 2025年11月末办公楼待售面积为5234万平方米 商业营业用房待售面积为14105万平方米 两者合计占全国商品房待售面积的25.7% [2] - 各地普遍面临商业用房库存高、去化周期长的问题 普遍在30个月 部分城市达50至70个月 [2] - 高库存导致已供应土地和在建项目开发难度大 二手商业用房价格跌幅大 对物业价值和企业资金链不利 [2] - 政策出台前 绝大多数城市商业用房首付要求较高 通常为50% 部分银行或项目甚至设定为60%或更高 [1] 市场需求与潜在影响 - 部分投资机构或个人投资者对商办的投资热情在上升 热点城市存在投资商业办公转做长租公寓、酒店式公寓的需求 [3] - 以深圳为例 2025年新房非住宅成交占比为31.4% 同比扩大3.8个百分点 二手房非住宅成交占比为17.5% 同比扩大2个百分点 [3] - 置业者对租售比较高的产品青睐度增加 地段优越、配套成熟的小户型公寓对接了此类需求 [3] - 大幅降低首付比例将直接降低购买门槛 刺激有实际经营或长期投资需求的买家入场 [3] - 业内认为30%的首付比例并不低 未来或有进一步下调可能 [4] 地方先行措施与行业趋势 - 为激活市场 各地已出台各类因城施策措施 包括允许存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇功能兼容、临时改变用途、发放购房补贴等 [3] - 具体案例：上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、租赁住房等功能 杭州允许临时改变房屋用途 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额给予50%补助 南宁对购买超100平方米商办项目给予1万元补贴 [4] - 行业分析认为 当前全国性政策放宽是基于商业用房市场炒作已褪去 “过剩”已成定局 在居民加杠杆意愿下降背景下 对有结构性的贷款需求进行放开是合理的 [4] - 政策支持正从住宅领域向商业、产业等更广泛领域延伸 体现了“精准滴灌”的调控思路 所有调整都围绕“构建房地产发展新模式”这一核心目标 [5] - 降低商业地产金融门槛是一次有针对性的松绑 旨在以金融手段激发市场活力 为行业平稳过渡与新模式构建提供支持 [5]

南宁市房地产市场政策与供给优化 - 南宁市针对新婚家庭、多子女家庭、应届高校毕业生、以旧换新及商办类购房群体推出相应补贴政策，最高补贴金额为6万元 [1] - 南宁市已建成并开放广西首个住房“房源超市”，集中展示近200个项目信息，覆盖新房、二手房、法拍房、保障性住房及租赁房等全房型业态，累计接待市民超5000人次 [1] 南宁市房地产市场未来调控方向 - 在“控增量”方面，南宁市将遵循“因城施策”原则，聚焦重点片区和民生配套集中区域，优先保障刚需和改善性住房项目用地需求，以优质土地供应引导市场合理布局 [1] - 在“优供给”方面，南宁市将大力推进“好房子”建设，通过修订相关技术规范，引导房企从户型设计、建材选用、施工工艺及智慧配套等方面提质升级，以满足多元居住需求 [1]

公积金制度改革背景与信号 - 中央经济工作会议在2025年12月首次提出“深化住房公积金制度改革”，全国住房城乡建设工作会议亦7次提及公积金，释放出公积金制度将进行实质性升级的明确信号 [1] - 住房公积金制度自上世纪90年代推行以来，已成为国家调整房地产政策的重要工具，其缴存余额截至2024年底已达10.9万亿元，资金效能具备提升空间 [1] - 公积金作为“调控神器”，因其直接连接居民住房需求、覆盖人群广、能同时影响买卖双方，且地方政府拥有政策自主权，便于实现“因城施策”的精细化调整 [1] 当前公积金制度面临的主要问题 - 商业贷款利率下降导致公积金与商业贷款的利差正在缩小 [2] - 部分城市存在使用限制，例如要求公积金缴存地、购房地与户籍地必须一致，阻碍了跨城购房的资金流动 [2] - “商转公”业务在转换条件和额度上存在限制，影响了公积金的使用效率 [2] 未来公积金制度改革的主要方向 - 扩大公积金使用范围，除购房外，将可用于支付首付、物业费及装修等用途 [3] - 提高资金使用效率，盘活存量资金，减少资金沉淀 [4] - 支持公积金异地互认互贷，使公积金能随人的工作和生活流动 [5] - 扩大制度覆盖范围，试点并推进灵活就业人员（如自由职业者、个体户）参加公积金制度 [5] - 加大对保障性住房、城市更新及老旧小区改造的金融支持力度，助力从“有得住”到“住得好”的转变 [5]