报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [4] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 政策层面，住建部明确2026年将因城施策稳市场，北京等城市进一步放松限购，支持合理需求 [4] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.20-12.26）34个重点城市新房合计成交363万平米，环比上升17.3% [4][5]。其中，一二线城市成交342万平米，环比上升19.9%；三四线城市成交21万平米，环比下降13.6% [4][5]。12月（12.1-12.26）34城新房成交同比下降29%，降幅较11月收窄7.5个百分点 [4][7] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升2.4% [4][12]。12月累计成交同比下降31.2%，降幅较11月扩大14个百分点 [4][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘129万平米，成交102万平米，成交推盘比为0.79倍 [4][24]。截至上周末（2025/12/26），15城合计住宅可售面积为9067.1万平米，环比上升0.3% [4][24]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.09个月 [4][24] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：全国住房城乡建设工作会议明确2026年将因城施策稳定房地产市场，通过控增量、去库存等举措盘活存量、优化供给 [4][31][32] - **地方政策**：北京多部门联合发布政策调整通知，核心内容包括：1）限购放宽：非京籍家庭购房社保或个税年限，五环内从3年调为2年、五环外从2年调为1年；多子女家庭，京籍可在五环内买3套，非京籍（满2年社保或个税）可买2套；2）信贷优化：房贷利率不再区分首套、二套，由银行自主定价；3）公积金支持：二套公积金贷款首付比例从不低于30%降至不低于25% [4][31][34] - **其他政策**：河南省提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度 [4][31]。证监会表示正稳步推进商业不动产REITs试点 [34] - **土地市场**：越秀地产以14.4亿元摘得广州海珠区宅地；华发股份以18.9亿元竞得珠海3宗商住地；绿城中国以3.9亿元拿下武汉江岸宅地，溢价率10.1% [4][31][36] - **物管政策**：深圳修订物业专项维修资金管理规定，优化资金缴交使用管理全流程，2026年1月1日施行 [37][38] 重点公司动态总结 - **融资与担保**：招商蛇口多家控股子公司分别向银行申请贷款（12亿元/3年）和（3亿元/15年） [4][39][41]。保利发展不超过50亿元可转债发行申请获保利集团通过 [4][39][41] - **股份变动**：滨江集团控股股东及一致行动人合计减持约2,000万股，持股比例降至60.9% [4][39][41] - **资产出售**：中国金茂以22.6亿元成功出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权 [4][40][41] - **债务展期**：针对延长万科20亿中票（到期日2025年12月15日）展期的宽限期议案获得通过，新宽限期届满日为2026年1月28日 [4][40][41] - **股份回购**：贝壳-W于12月19日-22日共耗资约600万美元回购股份约112万股 [44][45]。绿城服务于12月22日-24日共耗资约561万港币回购股份约122万股 [44][45] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-0.04%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第17位 [4][46]。个股方面，周涨幅前五位为华联控股、首开股份、海南机场、苏州高新、光明地产 [4][46][50] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.41%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-2.36%，板块表现弱于大市 [4][52]。个股方面，周涨幅前五位为佳源服务、祈福生活服务、首程控股、新大正、兴业物联 [52][57] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.7倍和18.2倍；物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.1倍和11.8倍 [4][52][58] 投资分析意见与推荐标的 - 报告看好购物中心价值重估以及“好房子”新赛道，并据此推荐以下五条主线 [4]： 1. **商业地产**：推荐华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：推荐建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：推荐建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：推荐贝壳-W [4]

政策调整与目标 - 北京印发通知优化调整房地产政策，包括调整限购和优化住房信贷，旨在稳定市场并促进交易活跃 [1] - 政策调整旨在落实清理不合理限制性措施的要求，并基于因城施策精神，预计更多城市将跟进优化政策 [1] - 中央经济工作会议为明年地产工作设定“着力稳定房地产市场”的明确目标，并提出包括因城施策控增量、去库存、优供给及鼓励收购存量房用于保障性住房等手段 [2] 市场现状与挑战 - 房地产市场持续调整与人口和城镇化两大周期变化有关，形成了“供强需弱”的局面 [1] - 市场存量主要由尚未出售的存量住房和二手房组成，去库存是实现供需动态平衡的难点 [2] - 二手房交易占比从“十三五”末的不到28%稳步提升至现在的45%，在主要城市已占60%以上 [2] - 新增供给除了“保交楼”部分，主要建设有改善需求的“好房子”，在部分城市新房仍属稀缺 [2] 稳定市场的措施与路径 - 扩大内需是战略之举也是紧迫任务，稳定房地产市场对扩大内需至关重要，因其前端涉及大规模投资，后端衍生装修、家电、家具等消费 [1] - 建议在人口流入城市，鼓励地方政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房等，以快速消化库存并修复市场预期 [2] - 稳住二手房挂牌增量对稳定市场至关重要，可通过城市更新、老旧小区改造、原地自建等方式为二手房增值，减少出售压力 [2] - 稳定房地产市场需综合施策，每个城市需平衡市场与保障、租赁与购买、增量与存量、二手与新房的关系，并协同推进去库存 [3] 市场发展趋势与条件 - 几年以来市场存量逐步消化，一线城市租金回报率正在回升，且因利率下行，租金回报率正变得更具吸引力，市场正朝有利方向发展 [3] - 我国楼市供需关系与市场结构已发生深刻变化，与此前争购新房的情况不同 [3] - 全国主要城市应协同推进政策，在更大范围内产生作用，以提升市场影响力、改善居民预期并增加市场信心 [3]

政策核心框架 - 中央经济工作会议提出房地产供给侧改革核心思路为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等，该思路在全国住房城乡建设工作会议上得到细化和落实 [1] 因城施策与市场特征 - 因城施策是“稳市场”的根本遵循，因房地产市场具有鲜明的区域性特征，不同城市甚至同一城市的不同区域，其供求格局也存在较大分化 [1] - 精准调控需建立在掌握人口流动趋势、住房存量现状、新建商品住房库存、二手住房挂牌量等核心数据的基础上，并严格遵循“人-地-房-钱”协同匹配原则 [1] 控增量：顺应存量时代 - 控增量的核心是顺应存量时代趋势转变发展思路，房地产市场已进入存量主导的新阶段，这是市场发展的必然趋势，而非短期波动所致 [2] - 全国城镇存量住房规模大，改善性需求成为市场主体，且多通过“一买一卖”的置换模式实现，这决定了市场需从增量扩张转向存量提质 [2] - 房地产过剩的城市应严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，从源头控制新增供给 [2] 去库存：系统性工程 - 去库存的关键在于解决存量房源积压与有效住房需求错配这一主要矛盾，其举措是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程，而非简单的库存消化 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量、缓解房企资金压力，同时拓宽保障房供给渠道并降低其建设周期与成本，实现“去库存”与“补保障”双重突破 [3] - 目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验 [3] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居民居住条件、激活存量住房价值，并带动上下游产业发展，释放内需潜力 [3] 优供给：着眼长远稳市场 - 优供给是着眼长远“稳市场”的重要发力点，核心在于通过优化供给结构、提升住房品质，以更好满足不同群体的多样化住房需求 [3] - 在住房保障层面，需进一步提高保障的精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”的“五好”要求，推广成熟经验和实用技术，降低新建与改造“好房子”的成本，推动其从示范试点迈向全面普及 [3] - 需全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] 供给侧改革逻辑与展望 - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条，供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径 [4] - 随着各项举措落地见效，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场走出转型阵痛，迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [4]

政策核心思路 - 中央经济工作会议提出房地产政策核心思路为“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等” [1] - 全国住房城乡建设工作会议进一步细化和落实了该政策思路 [1] 市场现状与根本遵循 - 房地产市场具有鲜明的区域性特征，城市间及城市内不同板块的供求格局存在较大分化 [1] - “因城施策”是“稳市场”的根本遵循，需基于人口流动、住房存量、新建商品住房库存、二手住房挂牌量等核心数据 [1] - 调控需严格遵循“人－地－房－钱”协同匹配原则，实施精准调控 [1] - 房地产市场供求关系已发生重大变化，控增量的政策要求愈加紧迫 [1] 控增量：顺应存量时代 - 房地产市场已进入存量主导的新阶段，这是市场发展的必然趋势，非短期波动所致 [2] - 全国城镇存量住房规模大，改善性需求成为市场主体，多通过“一买一卖”置换实现 [2] - 房地产过剩的城市需严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [2] - 鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，避免额外新增房屋数量 [2] - 上述措施从源头控制新增供给，对缓解供求矛盾、稳定市场预期将发挥关键作用 [2] 去库存：系统性工程 - 当前市场主要矛盾是存量房源积压与有效住房需求错配 [2] - “去库存”是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量，缓解房企资金压力 [2] - 收购存量房能拓宽保障性住房供给渠道，降低其建设周期与成本，实现“去库存”与“补保障”双重突破 [2] - 浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成可复制实践经验 [2] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居住条件、激活存量住房价值、带动上下游产业、释放内需潜力 [2] 优供给：推动高质量发展 - 在住房保障层面，需提高精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”的“五好”要求，推广成熟经验和实用技术 [3] - 需降低新建与改造“好房子”的成本，推动其从示范试点迈向全面普及 [3] - 需全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] - 供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径 [3] - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条 [3] - 随着举措落地，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [3]

文章核心观点 - 2026年中国房地产市场供给侧改革的三大重点方向是“控增量、去库存、优供给”，旨在顺应存量主导的新阶段，通过精准施策实现市场动态平衡和高质量发展 [1][4][5] 政策背景与总体思路 - 中央经济工作会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，全国住房城乡建设工作会议对此进行了细化和落实 [1] - 房地产具有鲜明的区域性市场特征，城市间及城市内部分化显著，因此“因城施策”是“稳市场”的根本遵循 [1] - 房地产市场供求关系已发生重大变化，控增量的政策要求愈加紧迫 [1] 控增量 - 核心是顺应存量时代趋势转变发展思路，市场进入存量主导新阶段是发展的必然趋势，而非短期波动 [2] - 全国城镇存量住房规模大，改善性需求成为市场主体，多通过“一买一卖”置换实现，决定了市场从增量扩张转向存量提质 [2] - 房地产过剩的城市需严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [2] - 鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，避免额外新增房屋数量，从源头控制新增供给 [2] - 控增量措施对缓解供求矛盾、稳定市场预期将发挥关键积极作用 [2] 去库存 - 当前市场主要矛盾是存量房源积压与有效住房需求错配，去库存是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量，缓解房企资金压力 [3] - 收购存量房能拓宽保障性住房供给渠道，降低其建设周期与成本，实现“去库存”与“补保障”的双重突破 [3] - 目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验 [3] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居民条件、激活存量住房价值、带动上下游产业、释放内需潜力 [3] 优供给 - 优供给是着眼长远“稳市场”的重要发力点，核心在于优化供给结构、提升住房品质，以满足不同群体的多样化需求 [3] - 在住房保障层面，需进一步提高保障的精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”的“五好”要求，推广成熟经验和实用技术 [3] - 需降低新建和改造“好房子”的成本，推动其建设从示范试点迈向全面普及 [3] - 全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] 政策协同与展望 - 供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径 [4] - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条 [4] - 随着举措落地见效，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场走出转型阵痛，迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [5]

2026年房地产行业政策方向与市场影响 - 中央经济工作会议明确了2026年房地产行业政策将围绕“控增量、去库存、优供给”推进，核心特征是“因城施策”，不再“一刀切” [4] - 行业将加速向新发展模式过渡，逐步告别高负债、高杠杆的发展方式，预期将变得更加稳健 [8] - 市场整体主线是“稳”，不会出现大起大落 [9] 不同层级城市的差异化策略 - 对于库存较多的三四线城市，政策大概率将继续放松，例如降低首付、下调利率，以促进去库存 [4] - 对于一二线城市，政策重点在于优化供给，例如多推出优质地段的好房子，而非全面放松 [4] - 市场分化将加剧，例如北京等热门城市，部分房产抢手，部分则难以出售，购房需避免盲目跟风选择“冷门盘” [4] 存量房收购与保障房供应 - 政策鼓励收购存量二手房作为保障房，为老旧小区、远郊房产的房东提供了额外的“兜底”变现渠道 [5] - 此举将增加平价住房的供应，可能降低刚需群体的上车门槛，为预算有限的购房者提供更多选择 [5] 购房支持与产品升级 - 公积金制度预计将进一步优化，贷款流程可能简化，如加快审批速度、减少材料，以提升购房体验 [6] - 政策将推动建造“好房子”，未来房屋在设计合理性、小区环境、户型布局及配套设施等方面将迎来升级 [6] - 购房者需理性评估自身通勤距离、家庭人口及预算等需求，避免被概念冲昏头脑 [7] 对市场参与者的具体影响 - 对于有结婚、生子等实际住房需求的刚需族，可根据预算与政策变化择机入市，无需过度观望 [9] - 对于持有老旧房、远郊房等难出售房产的房东，应关注地方政府收购政策，灵活调整资产变现策略 [9] - 对于改善型需求者，可重点关注优质地段的“好房子”，利用市场理性期仔细挑选符合居住需求的房源 [9]

央广网北京12月25日消息（记者王泽华）据中央广播电视总台中国之声报道，北京昨天（24日）出 台楼市新政，放宽非京籍家庭购房条件，支持多子女家庭住房需求。政策调整后，非京籍家庭社保或个 税缴纳年限只需2年即可购买五环内商品住房，而五环外，年限调减为1年。二孩及以上的多子女家庭， 可在此前限购政策基础上，在五环内多购买一套商品住房。 陈文静表示："当前北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房贷 为3.25%，政策后，将不再区分首套和二套房贷利率，具体利率是多少，可向经办银行具体咨询，总体 上有利于降低购买二套房家庭的购房成本，促进需求释放。而在公积金方面，此次二套房首付降至 25%，可以进一步降低购房门槛，同时也为未来政策优化留有空间，比如继续降低首付比例、扩大公积 金使用范围、优化公积金提取次数等。" 中央经济工作会议和刚刚召开的全国住房城乡建设工作会议均提出，要着力稳定房地产市场，因城 施策控增量、去库存、优供给。此次北京市楼市新政中，不只有支持需求端的政策调整，也提出：将通 过招拍挂拿地的房地产开发项目，包括商品住宅、酒店、写字楼等的立项方式由市区分级核准调整为区 级备 ...

继今年8月五环外限购调整后，北京再一次对楼市调控进一步优化。12月24日，北京出台《关于进一步 优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），放宽非京籍购房人群限购政策，商业性 住房贷款利率将不再区分首套住房和二套住房，公积金二套房最低首付比例由30%改为25%。业内认 为，核心城市在稳定全国市场中扮演着"压舱石"和"领头羊"的双重角色，一线城市加入政策优化行列， 意味着"因城施策"的深度和广度正在拓展。北京之后，预计沪深等城市将跟进调整。（中国经营报） ...

格隆汇12月25日｜据中国经营报，继今年8月五环外限购调整后，北京再一次对楼市调控进一步优化。 12月24日，北京出台《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，放宽非京籍购房人群限购政 策，商业性住房贷款利率将不再区分首套住房和二套住房，公积金二套房最低首付比例由30%改为 25%。业内认为，核心城市在稳定全国市场中扮演着"压舱石"和"领头羊"的双重角色，一线城市加入政 策优化行列，意味着"因城施策"的深度和广度正在拓展。北京之后，预计沪深等城市将跟进调整。 ...

据北京市住房和城乡建设委员会消息，12月24日，市住房城乡建设委、市发展改革委、人民银行北京市 分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通 知》，自2025年12月24日起施行。 华泰证券表示，北京此次新政时点与力度基本符合预期，中央经济工作会议明确"着力稳定房地产市 场"背景下，北京率先出手稳市场，新政后其购房资格松绑程度已高于上海，有望托底市场量价表现， 推动市场回稳。从政策细节看，本次从"资格端+信贷端"同步发力，全方位缩短社保年限、支持多子女 家庭购房、推动房贷利率市场化，稳市场态度明确，后续需关注上海、深圳是否跟进优化。 新城控股：商业运营与地产开发双轮驱动，前三季度343.71亿，现金流压力逐步纾解。 *免责声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议 《通知》核心内容包括四大方面：一是放宽非京籍购房社保要求，五环内购房社保或个税缴纳年限由3 年调减为2年，五环外由2年调减为1年；二是支持多子女家庭住房需求，二孩及以上家庭可在五环内多 购1套住房，其中京籍多子女家庭五环内限购套数增至3套，非京籍多子女家庭满足2年社保可购2套；三 是优化商贷利率定价，银行业金融 ...