历史房价表现与近期市场转变 - 全国平均房价从1998年每平方米2000元上涨至去年上半年每平方米1.1万元，涨幅超过5.5倍 [1] - 一线城市房价从每平方米3000元跃升至每平方米6.5万元，涨幅超过20倍 [1] - 自去年下半年起，房地产市场呈现量价齐跌态势，房价进入调整周期 [1] 对未来房价走势的专家观点分歧 - 乐观派观点认为未来北京房价将突破每平方米80万元，全国平均房价将达到每平方米9万元 [1] - 悲观派观点认为房地产市场将步入下行通道，房价下跌将成为常态 [1] 影响未来房价的人口结构因素 - 截至2021年底，中国60岁以上老年人口已达2.67亿，预计到2028年将突破4亿 [2] - 出生人口从2017年的1786万锐减至2021年的1063万，年轻人口不断萎缩 [2] - 人口结构变化导致未来购房刚需大幅下滑 [2] 政策因素对房价的潜在影响 - 官方已宣布将扩大房产税试点范围，预计在十四五期间全面推行 [3] - 房产税将增加持房成本，促使投机炒房需求退出市场 [3] - 保障性住房建设加速，形成商品房、租赁房、共有产权房三足鼎立局面，分流商品房市场需求 [3] 市场饱和度与供需关系 - 国内拥有1套房产的家庭占比高达96%，拥有2套及以上房产的家庭占比达41.5% [3] - 中国空置房数量在2017年约为6500万套，专家估计目前可能已突破1亿套 [4] - 在房子供大于求的背景下，房价上涨空间受限，下跌风险显现 [4] 2030年房价价值展望 - 2030年房价价值应由当地居民收入水平决定，而非炒房者或专家 [4] - 预计到2030年，中国房价将回归理性，与当地居民收入水平相匹配 [4]