文章核心观点 - 房地产政策空间有望打开，因为随着房价调整，多数城市租金回报率已达到合理水平，使得出台增量政策的收益持平或超过成本 [2][4][8] 政策背景与市场环境 - 2025年地产政策“缺位”的关键原因是房价未回到合理水平，政策成本高、效果弱，收储等需求侧支持难以落地 [4] - 2026年房地产市场重回估值底部，多数城市租金回报率已达合理水平，为今年地产政策发力提供了土壤 [4] - 从政策表态看，中央和地方层面都表明今年地产政策将保持积极取向 [4] - 上海房地产政策领跑全国，主要原因在于总需求企稳和核心区估值合理 [6] - 2025年上海新房和二手房成交面积之和较2024年已实现微幅回升 [6] - 当前上海租金回报率整体处在1.5%-2.7%的区间，与国际主要城市1.5%-2.5%的净租金回报率区间基本一致 [6] - 随着房价持续调整，预计2026年符合总需求企稳以及估值合理的城市将进一步增加 [8] 中央政策定调 - 《求是》1月1日文章强调房地产的金融资产属性，并指出政策力度要符合市场预期，要一次性给足，不能采取添油战术 [4] - 《求是》3月16日文章强调要准确把握房地产市场新情况新问题，以更有力更精准的举措持续稳定市场 [5] 地方实践与信号意义 - 上海在静安、徐汇、浦东三个核心城区，由国企收购符合条件的“老破小”改造成保障性租赁住房 [5] - 该政策的意义在于释放积极信号，表明当前上海“老破小”的租金回报率已达到“地方队”的合意水平，核心城区“老破小”价格基本见底 [6] - 宁波2月28日宣布加价5%收购2010年以前、140㎡以下的二手房用于以旧换新 [11] - 绍兴市宣布收购上世纪末及本世纪初建成的老旧住房，用于人才住房和保障安置，并向居民发放等值“房票”，并额外给予最高10%的补贴用于购买新房 [11] 年内有望落地的政策类型 城市更新加力 - 人民日报署名文章强化了对城市更新的表述，指出“城市更新大有可为” [9] - 自然资源部通知明确“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”，标志着房地产市场从增量扩张进入存量盘活时代 [9] - 城市更新是构建房地产新发展模式不可或缺的环节，通过释放配套完善的核心区域土地来盘活新房市场 [9][10] - 截至3月25日，已发行的项目建设专项债用于城市更新的比例为13.7%，较2025年增加1.8个百分点 [10] - 今年新增的8000亿新型政策性金融工具预计也将重点投向城市更新领域 [10] - 多地出台城市更新三年行动计划，北京、重庆、武汉首批投资规模分别为1049.5亿元、1200亿元、1308亿元，广州市宣布2026年将完成城市更新投资2200亿元 [10] 收储 - 随着房价持续调整，多数城市核心区域的租金回报率逐渐回到合理区间，收储二手房的可行性提高 [10] - 考虑到未来城市更新加力，收储“老破小”甚至会带来一定的项目收益 [10] - 预计年内其他重点城市也有望出台收储二手房的政策 [11] 贴息 - 南京市对“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息补助，全市贴息总资金限额1亿元 [11] - 除南京外，东莞、武汉、长春、南充、杭州临平、运城、芜湖等近20个城市也推出了房贷贴息政策 [11] - 预计年内将有更多城市跟进，但中央统一安排的房贷贴息政策仍需等待 [11] 发放购房补贴 - 淮安市为符合条件购买新房的家庭发放2%-6%的差异化购房补贴 [12] - 杭州各城区密集推出“购房+消费券”补贴政策，例如拱墅区对非住宅购房者按总价1.5%给予补贴；萧山区按区域分三档发放3万至6万元消费券；余杭区3月购买新建住宅可获5万元现金补助；临平区、临安区对符合条件的购房者发放10万元消费券；临安区提供10万元现金直补 [12] 提高公积金贷款额度 - 公积金贷款提额可将房贷成本锁定在2.6%，减轻居民购房压力 [12] - 2026年2月上海首套公积金贷款额度上限提升至240万元以后，二手房成交持续放量 [12] - 预计其余高能级城市也有望跟进 [12]