中央政策定调与长期规划 - 2026年政府工作报告将房地产列入“防风险”任务板块，核心要求是着力稳定房地产市场，并因城施策“控增量、去库存、优供给”，延续了“复苏导向、止跌回稳”的核心逻辑，并在施策精度、系统协同、落地实操上实现全面升级[1] - 政府工作报告将住房政策与人口发展战略结合，明确提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，预计将为房地产需求侧带来更多确定性[1] - “十五五”规划草案提出推动房地产高质量发展，加快构建发展新模式，将行业定位于民生领域，未来五年将以构建新模式为核心，强化保障房与市场双体系协同[1] 地方层面政策动态 - 深圳出台新规，对于未完成规划审批的城市更新项目，不再强制要求配建保障性住房[2] - 郑州推进装配式商品住房发展，购买该类房源的公积金贷款额度最高可上浮20%[2] - 南充发布稳定人口出生新政，将首次结婚支持纳入政策体系，按贷款额度的1%提供一次性贴息[2] - 多地出台公积金优化政策以支持需求，例如：克州将月还款额提高至月收入60%，多子女家庭贷款额度上调30%；太原将公积金贷款年龄上限延至68周岁；柳州拟将公积金贷款额度上限从70万元调整至80万元[3] 新房市场成交表现 - 2026年第9周（3.2-3.8），全国重点30城市新建商品住宅成交面积环比再降14%，同比去年第9周大幅下降58%，与年内周均相比也下降22%，绝对量仍处低位，对3月“小阳春”成色构成压力[5] - 第9周30城新建商品住宅总成交面积仅57.8万平方米，环比下降14%，同比锐减58%[7] - 从城市能级看，一线城市在周环比、同比、与本年周均相比及3月累计同比等多个维度的跌幅均领先于各能级城市；二线城市节后市场复苏较快，与年内周均相比跌幅收窄至15%，为各能级城市中表现最好[6][7]

核心观点 - 2025年9月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，但同比降幅呈现收窄态势，房地产市场正朝着止跌回稳方向迈进 [1][7] 新建商品住宅价格表现 - 9月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同 [1] - 从同比看，9月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中上海上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8% [7] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3个百分点 [7] - 70个大中城市中，9月新建商品住宅价格环比上涨城市数量为5个，持平城市2个，下降城市63个 [3] 二手住宅价格表现 - 9月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [1] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点 [1] - 从同比看，9月一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降2.7%、2.4%、6.0%和1.7% [7] - 二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.0%和5.7%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点 [7] - 70个大中城市中，9月二手住宅价格环比上涨城市数量为0个，持平城市0个，下降城市70个 [4] 行业趋势与展望 - 前三季度与2024年同期相比，商品房销售和住宅价格同比降幅在收窄，去库存成效继续显现 [7] - 展望四季度，预计相关部门将延续"顶层设计深化+政策协同发力"的主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向 [8] - 《关于推动城市高质量发展的意见》的相关细则或进一步落实，明确高品质住宅控规指标和城市更新实施流程 [8] - 央行或配合出台专项信贷工具，支持保障性住房与城市更新项目融资，形成"财政+金融"的政策合力，加速行业库存去化与新模式构建 [8]