文章核心观点 - 行业正全面迈入稳市场周期，践行“控增量、去库存、优供给”路线，2025年多项指标显示市场正止跌回稳，为后续企稳积蓄动能 [1][2][15] 2025年商品房成交市场分析 - 2025年商品房销售面积预计达8.9亿平方米，销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，销售面积降幅较上年收窄约4个百分点，成交规模降幅显著收窄 [2] - 成交金额降幅大于面积降幅，与70城房价持续向合理区间回归的趋势一致，但部分板块租售比已超过存贷款利率，呈现点状企稳态势 [2] - 从需求基本面看，城镇人口达9.4亿人，人均住房面积超40平方米，测算一手房年均合理需求仍维持在8-9亿平方米，当前实际交易量已低于理论需求增量 [3] - 由于库存压力未完全出清，房价仍需修正，导致大量购房需求延迟释放并累积，为行业后续全面止跌企稳积蓄动能 [3] 2025年市场走势与政策影响 - 全年宏观调控坚守“控增量、去库存、优供给”主线，上半年稳市场政策密集落地并显效，推动交易量止跌回稳 [5] - 政策举措包括：国务院会议提出“敢于打破常规”，首次将“好房子”写入政府工作报告；住建部发布《住宅项目规范》；中央部委出台一揽子金融政策（降准0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点及个人住房公积金贷款利率0.25个百分点），政策发布1日内超50个省市响应落地 [5] - 至5月末，全国新建商品房销售面积和销售额同比分别累计下降2.9%和3.8%，为2023年三季度以来最低降幅；部分一、二线城市交易活跃，销售面积和销售额保持增长 [6] - 重点城市成交稳中向好，一线城市成交量同环比均为正增长，29个重点城市5月平均开盘去化率达41%，同比上升15个百分点 [6] - 下半年受高基数及供应不足影响，同比降幅有所扩大，但相较于2024年同期累计降幅仍持续收窄，行业企稳态势延续 [5][6] - 至11月末，商品房待售面积较年初减少4585万平方米，去库存脚步加快 [6] - 投资销售比、土地成交/新房成交、新开工销售比、待售面积等多维度指标持续改善，反映行业企稳向好的基本面 [6] 2025年新开工与竣工情况 - 新开工预计同比下降20%左右，降至6亿平方米，连续第四年同比降幅维持在二成水平，且连续四年新开工面积低于新房销售规模 [10] - 全年开工销售比预计降至66%的历史新低，7月攀升至85%的年内高点后快速走低，10-11月降至63%的历史最低水平 [10][12] - 新开工规模的调控成效显著，2025年理论上为行业减少中期库存3亿平方米 [12] - 竣工方面，2025年预计全年竣工面积6亿平方米，同比下降18%，降幅较上年显著收窄 [10] - 2025年竣工面积累计同比降幅控制在20%以内，显著小于三年前新开工40%的同比降幅，印证保交房工作取得实质进展 [10] 行业展望与未来趋势 - 行业正大踏步进入新的平衡周期，若稳市场政策持续发力，供求关系进一步平衡，叠加租售比比价效应支撑，预计2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳 [15] - 2026年商品房销售有望加快企稳，预计全年面积、金额降幅进一步收窄 [16] - 政策端，中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”置于防风险框架核心，叠加住宅新规落地推动房企产品力提升，改善型需求有望持续释放 [16] - “好房子”带来的结构性机会已逐步显现，重点城市核心板块点状企稳态势将进一步扩散，有望带动全国销售规模加快筑底 [16] - 去库存仍是现阶段首要任务，2026年新开工预计仍有一成左右降幅，政策将通过收购存量商品房作保障房、按去化周期动态调节供地等组合拳加速库存出清 [16] - 随着保障房建设、城市更新等“优供给”任务推进，新开工降幅将从2025年的20%收窄至一成左右，在减量的同时实现供给结构优化 [16] - 行业生态持续趋于健康，2025年开发投资与销售金额有望再度持平，标志着行业“现金流”重回正区间 [17] - 2026年，施工规模缩减及新开工持续收缩，有望推动开发投资继续下降，为行业留出更充裕的理论盈利空间，行业逻辑从增量扩张转向存量优化 [17]

宏观经济稳增长 - 2025年4月全国规模以上工业增加值同比增长6.1%，高技术制造业增加值增长10.0% [4] - 社会消费品零售总额37174亿元，同比增长5.1%，以旧换新政策带动家电、文化办公用品等类别零售额增长38.8%、33.5% [4] - 前4月固定资产投资增长8.0%，制造业投资增长8.8%，基础设施投资增长5.8% [4] - 4月货物进出口总额38391亿元，同比增长5.6%，出口增长9.3% [4] 金融数据向好 - 4月M1同比增长1.5%，M2同比增长8.0%，M1-M2剪刀差连续5个月低于7个百分点 [5] - 4月末居民中长期贷款62.4万亿元，同比增长3.6%，前4月住户中长期贷款增加7601亿元 [6] - 广义货币(M2)余额325.17万亿元，社会融资规模存量424万亿元，同比增长8.7% [6] 房地产交易修复 - 4月全国新建商品房销售面积6393万平方米，同比下降2%，销售额6237亿元，同比下降7%，同比降幅连续7个月低于5% [8] - 郑州4月住宅成交同比增长42%，成交金额同比增长29%，重点城市平均去化率同比上升13个百分点 [8] - 前4月40个重点城市新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2% [3] 房价企稳信号 - 4月一线城市新房价格同比下降2.1%，降幅收窄0.7个百分点，上海同比上涨5.9% [11][12] - 二、三线城市新房价格同比降幅分别收窄0.5和0.3个百分点，25个城市房价环比止跌 [12] - 一线城市新房价格环比持平，北京和上海分别上涨0.1%和0.5% [12] 库存加速去化 - 4月房屋新开工面积4840万平方米，同比下降22%，为2019年以来单月新低 [15] - 前4月新开工1.8亿平方米，仅为同期新房交易量的63%，狭义库存去化周期下降1.3个月 [15] - 前4月拟收储宅地规模超6500公顷，广义库存减压3.5个月以上，土拍溢价率均高于8% [21] 政策支持与行业展望 - 中央推进城中村改造、存量房收购、专项债收储等政策，拟通过高品质住房供给拉动需求 [9][12] - 5月出台降准、降LPR、降公积金利率等一揽子金融政策，预计核心城市销售延续复苏 [9] - 行业有望在2025年上半年达成阶段性"稳预期"，新开工和开发投资将保持低位以匹配销售规模 [23][24]