行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"强于大市"（维持）[9] 核心观点 - 2025年1-7月35城新房累计成交7601万平方米，同比下降10.8%，7月单月同比降幅达19.6%，市场延续低位震荡[4] - 15城二手房累计成交同比增长8.3%，但7月单月一线城市成交同比转负，百城价格同比下降7.32%，市场处于"以价换量"阶段[4] - 土地端成交量价趋稳，累计成交楼面均价同比上行30.7%，核心城市地价频创历史新高[4] - 推荐深耕一线和强二线核心区、具备产品力与资金优势的龙头房企，以及关注具备渠道能力的中介平台[4] 销售端分析 新房市场 - 2025年1-7月35城新房累计成交面积同比下降10.8%，7月单月同比下降19.6%[10] - 分城市级别：7月一线、二线、三线城市成交面积同比分别下降21.8%、15.8%、38.3%[10] - 价格方面：7月百城新房均价16877元/平方米，环比增长0.18%，同比增长2.64%[28] 二手房市场 - 2025年1-7月15城二手房累计成交5681万平方米，同比增长8.3%，但增速较1-6月收窄2.6pct[11] - 7月单月成交同比下降5.6%，一线城市同比转负[11] - 价格方面：7月百城二手房均价13585元/平方米，环比下降0.77%，同比下降7.32%[28] 房企表现 - 2025年1-7月百强房企累计全口径销售金额20085亿元，同比下降13.2%[30] - TOP10房企中建发房产、越秀地产、中国金茂累计同比分别增长6%、12%、23%[33] 土地市场分析 整体表现 - 2025年1-7月全国300城宅地累计成交11210万平方米，同比上升2.3%[12] - 累计成交楼面均价7821元/平方米，同比增长30.7%[12] - 7月300城宅地平均溢价率8.84%，环比提升[12] 区域分化 - 一线城市宅地成交面积同比增长14.8%，楼面均价37688元/平方米，同比上涨29.4%[44] - 二线城市宅地成交面积同比增长17.5%，楼面均价9097元/平方米，同比上涨18.6%[44] - 杭州、北京、上海位列土地出让金前三，分别为1388亿元、1103亿元和1002亿元[48] 房企拿地 - 2025年1-7月百强房企累计权益拿地金额5911亿元，同比增长34.0%[50] - 中国海外发展、绿城中国、保利发展位列权益拿地金额前三，分别达542亿元、540亿元、424亿元[51] 投资建议 - 推荐持续在一线和强二线城市核心区域拿地的改善型房企：建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、建发股份等[13] - 关注拥有核心竞争力的房产中介平台如我爱我家等[13]

春节复工后房地产市场表现 - 春节复工后四周新房成交面积仅略高于2024年同期，但较2023年下降近四成，表现较弱 [1][2] - 二手房市场快速回暖，春节后四周成交面积较2024年、2023年同期分别增长38.7%、16.5%，创近五年同期新高 [1][3] - 新房供应量降至近五年同期最低水平，存量库存与新增供给存在产品代际差异，制约新房市场修复 [2] - 二手房日均成交面积接近去年10月和11月高位，72城中介来访量数据持续创新高，最新一周日均来访5.4万组，较去年"924"后周均高点增长23% [3] 新房与二手房市场分化 - 1-2月30大中城市新房销售面积同比微增2.7%，较2023年下滑近四成 [2] - 13个大中城市1-2月二手房销售面积同比增长48.9%，较2023年同期增长20% [3] - 新房表现不及预期，二手房呈现明显反弹趋势，成交量创同期新高 [11] 城市间市场表现差异 - 市场复苏主要集中在少数一、二线热点城市，多数三、四线城市表现乏力 [5] - 一线城市呈现量增价稳态势，深圳、北京、上海新房和二手房均延续修复态势 [6] - 二线城市中成都、杭州表现亮眼，成都二手房环比连续四个月为正，杭州春节复工后二手房成交面积同比涨幅领先 [6] - 三、四线城市销售同比增长主要源于低基数效应，复苏动力不足 [5] 房价表现 - 1月房价反弹势头减弱，房价上涨城市连续减少 [9] - 一线城市房价连续4个月环比正增长，初现"止跌"迹象 [9] - 二线城市中仅成都、厦门房价连续4个月上涨，其余二线及以下城市房价持续下行或短暂上行后再度下行 [9] 市场展望 - 结构性修复或是未来一段时间市场主旋律，一线及强二线城市二手房短期内或维持较好表现 [1][12] - 市场长期改善需依赖房价企稳对整体行情的正向推动作用 [1][12] - 新房修复节奏与开发商新增有效供给关系密切，核心区域楼盘供应不足或持续制约新房量能修复 [12] - 热点城市修复对三、四线城市带动作用或较弱，增量政策落地情况将影响后续市场走势 [12]