行业投资评级 - 强于大市（维持）[1][3] 核心观点 - 3月全国商品房销售量价均有所改善，“小阳春”成色略显，一线城市房价环比转正，但投资端持续企稳仍待销售及资金端持续改善 [4] - 当前内房低市值低持仓，港房基本面逻辑顺畅，建议积极关注，并优选三条投资主线 [4] 销售市场表现 - 3月全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降7.4%、13.3%，降幅较1-2月收窄6.2个、6.9个百分点 [4] - 1-3月全国商品房销售面积、销售金额累计同比降幅收窄至10.4%、16.7% [4] - 3月70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均下降0.2%，降幅较2月收窄0.1个、0.2个百分点 [4] - 一线城市房价环比转正，新建商品住宅、二手住宅销售价格环比增长0.2%、0.4%，涨幅较2月扩大0.2个、0.5个百分点 [4] - 3月商品房待售面积7.9亿平米，较2月末减少1397万平米，重新进入下行通道 [4] 投资与开发情况 - 3月全国房地产投资同比下降11.3%，降幅较1-2月扩大0.2个百分点 [4] - 3月新开工面积同比下降17.4%，降幅较1-2月收窄5.8个百分点 [4] - 3月竣工面积同比下降19.3%，降幅较1-2月收窄8.6个百分点 [4] - 3月房地产开发企业到位资金同比下降18.7%，降幅较1-2月扩大2.2个百分点 [4] - 国内贷款同比下降43.3%，较1-2月扩大29.4个百分点 [4] - 定金及预收款、个人按揭贷款同比下降17.9%、24.7%，降幅较1-2月收窄3.6个、17.2个百分点 [4] - 3月百城土地成交溢价率3.1%，延续2025年9月以来较低水平 [4] 投资建议与关注标的 - 建议关注三条主线 [4] - 主线一：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等 [4] - 主线二：受益香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等，同时关注商业运营商恒隆地产、太古地产及经纪商美联集团 [4] - 主线三：净现金流及分红稳定的企业，如华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等 [4] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业 [4]

行业与公司 * 涉及行业：中国房地产行业，包括新房市场、二手房市场、土地市场及房企经营 * 涉及公司：中海、金茂、建发、招商蛇口、保利、华润等房企[1][2] 核心观点与论据 新房市场：整体疲弱，分化显著，由央企和促销驱动 * 2026年3月，全国50个重点城市新房成交量环比增长89%，但同比下降32%，第一季度累计同比下降30%[4] 百强房企3月销售额环比增长119%，但同比下降15%，第一季度累计同比下降24%[2] * 市场分化严重，“小阳春”主要由货值储备充足的少数央企驱动，如中海、金茂、建发、招商蛇口等实现单月同比正增长[1][2] 若剔除这些企业，其他房企同比降幅仍在20%以上[2] * 热销项目分两类：一是核心城市核心地段的高端住宅[2] 二是通过大力促销（如直接降价至八折、提高佣金、赠送车位等）的项目[2] 这类促销项目在上海非核心区、深圳、武汉、长沙等地均有出现[3] * 供应端持续低迷，50城3月新房供应量同比下降60%，第一季度累计同比下降42%[1][3] 一线城市3月供应同比降51%[1] 房企拿地金额同比下跌约50%[1][10] 二手房市场：表现优于新房，但热度集中于低总价刚需 * 2026年3月，20个重点城市二手房成交面积环比增长117%，同比增长6%，第一季度累计同比增长4%[7] 表现强于新房市场[1][7] * 市场分化显著，仅上海实现单月成交量同比正增长（套数同比增7-8%）[7] 二三线城市如宁波、武汉、合肥等同比增幅较为普遍[7] 而广州、深圳二手房成交面积同比下跌超10%，北京跌5%[7] * 价格层面，3月二手房价格指数环比持续下跌[8] 即使表现突出的上海，价格企稳也具结构性：总价300万元以下“老破小”户型价格止跌回稳，而300万元以上特别是500万元以上的中高端产品价格仍在走弱[1][8] 上海3月二手房成交中，总价300万以下占比高达70%以上[11] 库存与去化：压力达历史高点，去化周期延长 * 截至2026年第一季度末，44个重点城市狭义商品住宅库存约2.7亿平方米[5] 平均去化周期升至26个月，达历史高点[1][5] * 部分城市库存压力巨大：沈阳、长春、成都、苏州、福州、西宁等多个城市去化周期超30个月警戒线[6] 一线城市中，上海去化周期回升至20个月，深圳至24个月[1][6] 市场联动与传导：二手房热度难向新房有效传导 * 二手房市场热度（主要由低总价“老破小”刚需驱动）难以传导至新房市场[1] 主因是低总价刚需与新房改善型需求错配，且“以旧换新”置换链条受高总价差制约[1][9][14] 例如，卖掉200多万的“老破小”去购买1000多万的新房，案例有限[14] * 新房供应不足对二手房市场影响有限，因两者客群分化明显：二手房主攻刚需，新房主攻改善及豪宅需求[11] 改善性需求转向二手房的比例较低（上海约10%-20%）[11] 后市展望：预期偏弱，市场处于漫长筑底期 * 对4月预期偏弱，新房成交量环比下滑为大概率事件，同比降幅预计维持在30%左右[1][10] 二手房市场因学区房节点效应减弱，成交量环比回落幅度可能较大[10] * 市场仍处于漫长筑底期，当前部分城市价格企稳更应被视为底部构建过程，而非趋势性反转的拐点[15] 未来几年市场可能维持分化状态，整体底部继续下探的可能性依然很大[15] 其他重要内容 政策影响评估 * 公积金制度改革（如提升贷款额度、调整首套二套认定标准）有助于释放部分刚需购买力，但对整体市场尤其是新房市场影响不会特别大[12][13] * 上海针对内环内“老破小”的收储政策起到了托底市场、稳定价格预期的效果，但实际置换落地的量可能不会特别大[14] 市场心态与行为 * 房企投资意愿低迷，拿地态度非常谨慎，主因是新房市场去化相对低迷[10] 若销售无改善，谨慎状态将持续[10] * 市场去化能力减弱，导致房企在拿地、开工到推盘等环节普遍持观望态度[3]

新房市场 - 本周（4.4-4.10）47个重点城市新房成交面积为221.1万平方米，环比季节性回落[1][3] - 受清明假期错位影响，新房成交面积同比降幅为-21.8%[3] - 剔除假期错位影响后，新房成交面积同比降幅收窄至-12.7%[1][3] 二手房市场 - 本周（4.4-4.10）22城二手房成交量环比下降19.6%，同比下降10.6%[6] - 剔除假期错位影响后，22城二手房成交面积同比上涨7.1%[1][6] - 4月11日上海二手房网签套数达1,632套，创2022年至今历史新高[6] - 预计4月多数城市二手房网签量同比将有所改善[1][6] 风险提示 - 房价下行幅度和速度可能超预期[2][10] - 宏观经济可能超预期下行，拖累房地产市场止跌节奏[2][10]

核心观点 - 报告核心观点为：房地产市场价格底部回升，资本市场情绪“奇点”将至 [1] 基本面持续向好，有助于市场信心恢复，预期差逐步收窄 [5] 当前房企估值具备较大修复空间，且基本面走势与股价走势存在较大分歧 [5] 4月份将是证明26年市场趋势的一个时间窗口，一旦市场表现出“淡季不淡”甚至“淡季价格企稳”的趋势，资本市场对于地产及整体内需的信心也会显著加强 [5] 依然看好地产板块整体投资机遇 [5] 政策动态 - 本周无中央政策动态，地方政府点状更新 [5] 郑州、成都等地优化公积金政策，南京出台“卖旧买新”贷款贴息政策 [5] - 南京政策：对2026年底前完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，并将商业用房购房贷款最低首付比例调整为不低于30% [5][16] - 成都政策：单缴存人家庭最高贷款额度提高至80万元，双缴存人家庭提高至120万元，购买现房或征收安置住房额度再上浮20% [16] 2026年底前，新购住房申请公积金贷款时，名下无未结清贷款即可申请，不受贷款次数限制 [16] - 武汉政策：新增异地“商转公”业务，外地缴存职工在汉购房的商业贷款可转为公积金贷款 [17] 新房市场表现 - 第13周（3月20日-26日），49城新房成交面积469.47万方，环比上升31.6%，以春节对齐同比上升48.1%，同比由负转正 [19][22] - 3月前26天，49城新房成交面积以春节对齐同比上升1.3%，同比由负转正 [19][24] - 分线城市看（春节对齐），3月前26天，一线城市同比上升7.3%，高均价二线同比上升2.2%，中均价二三线同比上升2.1%，均实现同比由负转正 [26][30] 低均价三四线同比下降4.5%，但降幅收窄16.6个百分点 [26] - 新房推盘显著增加，第13周重点10城住宅推盘面积88.8万方，环比+57.8%，同比+31.0% [91][92] 开发商供货意愿大幅增强 [5] 二手房市场表现 - 第13周，11城二手房网签面积212.36万方，环比上升7.5%，以春节对齐同比上升13.5%，增幅较上周扩张11.3个百分点 [33][34] - 3月前26天，11城二手房成交面积以春节对齐同比上升6.2%，同比由负转正 [33][40] - 第13周，77城中介口径二手房成交套数环比下降3.4%，以春节对齐同比上升26.0% [46][47] 3月前26天同比上升27.3% [46] 年初至今同比上升10.4% [5] - 二手房挂牌量持续下降，重点12城二手房挂牌套数环比下降0.3% [105][107] 24、25年同期挂牌量均有连续超过10周上涨，26年仅上涨2周 [5] - 二手房价格显著好于24、25年 [5] 第13周31城市二手房成交均价为10448元/平米，环比+1.4% [5][117] 较去年年底价格+2.4% [5] 一季度价格表现“稳中有升” [5][117] 市场景气度与库存 - 新房去化率：第13周10城住宅售批比（MA8）为100%，环比+1个百分点 [91][96] 26年以来售批比116%，同比-17个百分点 [91][97] - 库存：第13周重点10城住宅口径库存面积4779万方，去化周期16.7个月，环比均持平 [91][104] - 二手房来访：第13周69城二手房日均来访7.1万组，环比-0.1%，但显著强于季节性 [5][105] 来访转化率持续上升，3月前26天为6.0%，环比上月上升0.2个百分点 [105][115] 土地市场表现 - 第13周，300城宅地出让金150亿元，环比-37.3%，同比-63.4% [125][130] - 3月前26天，300城宅地出让金738.5亿元，同比-7.2%，年内累计同比-37.6% [125][128] - 第13周，300城宅地供给建面464.2万方，环比-35.9%，同比-59.2% [125][131] 单周去化率65%，环比-12个百分点，同比-6个百分点 [125][131] - 溢价率与楼面价：第13周300城宅地溢价率（MA4）为3.2%，环比-6.0个百分点 [125][135] 成交楼面价（MA4）为3943元/平，环比-18.9% [125][135] 板块行情与估值 - 第13周，SW房地产板块下跌1.4%，与沪深300持平 [5][138] 在30个申万行业中表现排在70%分位（21/30） [5][138] - 细分板块表现：16家主流房企下跌4.4%，其他房企下跌0.7%，违约房企下跌3.3% [5][141] - 估值水平：截至3月27日，16家主流开发商PB估值为0.43倍，处于21年以来4%分位数，具备较大修复空间 [5][144] - 物业板块表现与年报业绩关联性较高，绿城服务、滨江服务等表现较好 [5] C-REITs市场 - 第13周，C-REITs综合收益指数下跌0.85%，78单REITs中12单上涨 [5] - 一级市场：本周有1单商业不动产REIT申报，1单保租房REIT过审，三亚亚特兰蒂斯资产申请上市 [5]

文章核心观点 - 年内房地产市场止跌回稳存在长期估值底部和短期供需改善的双重支撑，复刻2025年“小阳春”后加速下跌走势的概率不大，预计经历缩量磨底后有望在6-8月再次确认底部 [2][4][27][37][44] 一、地产“小阳春”的成色 1、成交量 - **网签数据受春节错位影响偏弱**：2026年3月1日至26日，22城二手房成交面积同比下降14.5%，其中一、二、三线城市同比分别为-2.9%、-22.7%、-15.6% [5] - **部分城市网签量同比正增长**：厦门、南京、上海、北京、宁波、无锡、佛山网签量好于去年同期，同比分别为10.8%、4.5%、3.9%、3.5%、2.5%、1.3% [5] - **上海市场表现强劲**：受“沪七条”提振，上海3月二手房成交量有望突破3.1万套，达2021年4月以来最好水平，且自2025年11月起已连续5个月处在2万套荣枯线之上 [6] - **实时成交数据揭示真实热度**：截至3月24日，26个重点城市二手房实时成交套数同比上涨13.0%，一、二、三线城市同比增速分别为8.2%、14.8%和30.2% [10] - **城市间分化明显**：徐州、南通、无锡、合肥、南京、南昌实时成交同比涨幅靠前，分别为82%、58%、48%、45%、33%、33%；上海、北京同比分别增长16%和11%；杭州、深圳、广州同比下跌，分别为-27%、-10%、-3% [11] 2、挂牌价 - **全国挂牌价环比降幅走阔**：截至3月22日，全国挂牌价环比降幅为-0.5%（2月为-0.1%），剔除干扰后环比为-0.2%，一、二、三线城市环比分别为-0.3%、-0.2%、-0.1% [13] - **挂牌量回升导致价格承压**：“小阳春”以来重点城市二手房挂牌量再度回升，供需博弈加剧，卖家“以价换量”，例如上海狭义挂牌量从春节复工前的8.4万套回升至8.7万套，导致挂牌价环比转负 [16] - **2026年挂牌量压力显著小于2025年**：截至3月24日，26个重点城市二手房挂牌量月环比涨幅仅为0.6%，显著低于去年同期5.1%的涨幅，其中武汉、长沙、上海、杭州环比增长较快（分别为5.9%、5.5%、3.2%、2.9%），而合肥、天津、南京、广州等城市挂牌量环比回落（分别为-2.6%、-1.4%、-0.6%、-0.6%） [19] 3、成交结构 - **成交总价结构上移，改善需求入市**：以上海为例，2026年2月成交总价300万以上占比由2025年12月的37%回升至41%，700万以上占比由8.8%回升至9.6% [22] - **高能级城市购买力回升**：一线城市中，上海、深圳、广州2月成交总价较去年底涨幅分别为7.0%、6.7%、4.3%；强二线城市如成都、天津、南京、厦门、杭州、长沙成交总价较去年底普遍上涨，涨幅分别为17.0%、9.7%、7.8%、6.2%、4.3%、4.3% [23] - **房价超调提升可负担性**：全国二手房挂牌价和成交价累计跌幅分别为37.4%、41.2%，多数城市房价收入比已好于2006年，预期因素是影响市场止跌回稳的关键 [24] 二、“小阳春”之后，楼市是否会复刻去年走势？ - **与2025年“小阳春”本质不同**：2025年市场火热主要靠政策刺激，房价泡沫去化不充分，导致后续加速下跌；2026年市场改善是估值底部自然企稳，有长期和短期因素双重支撑 [28] - **长期支撑因素一：估值已处底部** - **房价累计跌幅充分**：全国二手住宅挂牌均价和成交均价较2021年7月峰值分别下降37.4%和41.2%，调整幅度已超过海外多数国家下行周期 [28] - **租金回报率接近合理区间**：2月百城租金回报率达2.42%，接近2.6%的公积金贷款利率，净租金回报率与资金成本之差已基本合理，房产消费品属性主导价格 [30] - **一线城市净租金回报率与国际可比**：2月北京、上海、广州、深圳租金回报率分别为2.01%、2.04%、2.07%、1.55%，扣除持有成本后，净租金回报率处于1.5%-2.5%的国际合理区间 [34] - **房价收入比回归合理水平**：多数城市成交均价已回到2016年及以前水平，按成交总价中位数计算，一线城市房价收入比约9-12倍，二线城市约3-6倍，均处于国际合理区间，住房可负担性为历史较好水平 [37] - **短期支撑因素二：供给侧压力可控** - **2026年挂牌量增长温和**：3月26城挂牌量环比仅涨0.6%，显著低于2020年以来同期水平，二季度挂牌量大幅上涨概率低，房价不具备大幅调整基础 [37][38] - **预计经历缩量磨底后企稳**：复刻去年加速下跌走势概率不大，预计经历成交淡季的缩量磨底后有望实现企稳 [37] 三、如何把握年内止跌的节奏？ - **一看租金价格**：租金回报率（PE）已基本合理，租金价格（EPS）止跌初现，3月冰山80城租金价格环比+0.7%，为2022年以来首次转正，其持续修复将为楼市止跌提供支撑 [40][41] - **二看挂牌量走势**：重点城市“小阳春”期间表现分化，可分为三类，其走势决定了后续房价路径 [43] - **第一类：成交放量带动挂牌回升**（如上海、北京、武汉），买卖博弈激烈，房价将进入磨底期 [43] - **第二类：成交放量伴随挂牌回落**（如合肥、南京、苏州），需求改善叠加供给收缩，房价已接近底部 [43] - **第三类：成交缩量叠加挂牌回升**（如杭州、深圳），可作为判断房产金融属性是否回归的指标 [43] - **年内走势判断**：多数城市表现为成交放量、挂牌回升，预计“金三银四”后进入成交淡季，房价可能小幅回落但快速下跌可能性小，当重点城市挂牌量持续回落1-2个月后，市场有望再次确认价格底部，预计6-8月楼市有望筑底 [44]

涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产市场，涵盖新房与二手房市场、房地产投资、房地产后周期产业链（家装、家居、家电）[1][5][6] * 公司：未提及具体上市公司名称，但投资策略建议关注估值底部、历史负担轻的房企以及香港本地房地产板块[5][6] 核心观点与论据 * **2026年市场整体表现：新房疲软与二手房强劲分化** * 新房市场疲软：截至纪要发布当周，44城新房网签成交面积累计同比下滑8.8%[2] 年初至今累计同比下滑27%[1][2] 其中三四线城市同比大幅下降超过30%[2] * 二手房市场强劲：22城二手房网签成交面积同比增长9.6%，创近四年同期新高[1][2] 按春节对齐的实时成交数据同比增长22%[2] * **房价走势：跌幅收窄，一线企稳** * 春节后一个月内，重点城市房价下降0.5%，远低于2025年同期1.3%的降幅[1][3] * 一线城市房价基本持平，二线城市下跌0.2%，三四线城市下跌0.12%[3] * **市场热度指标：小阳春热度接近顶部** * 带看量在连增三周后首次下滑2%，预示未来两周网签与实时成交量将拐头向下[1][3][4] * 实时成交数据绝对量已开始萎缩[4] * **议价空间：整体扩大但城市与户型分化** * 40城平均议价率（议价空间）为10.8%，环比1月扩大0.5个百分点[1][4] * 一线城市议价率收窄0.1个百分点，二、三线城市分别扩大0.6和0.4个百分点[4] * “老破小”户型议价率可能高达12%以上[1][4] * **成交结构：中小户型成主力，一线及部分二三线表现突出** * 京沪深70平方米以下二手房成交占比达38%-41%，较2025年平均提升3-3.5个百分点[1][5] * 驱动因素：房价下跌后性价比凸显、公积金政策放宽降低上车门槛、核心区域限购放松[5] * 城市表现：上海（“沪七条”刺激）、北京、深圳成交面积创近年新高[4] 徐州、拉萨等部分二三线城市同比增速亮眼（分别达100%和96%）[4] * **市场本质与投资策略：自然复苏，策略转向后周期** * 本次小阳春是在无重大利好政策下的市场自然复苏，显示市场底部临近[5] * 新房修复至拿地开工的传导链条仍长，建议投资策略从开工端转向后周期[1][5] * 具体策略方向：1) 关注估值处于历史底部（如市净率后10%分位）的公司[5] 2) 关注历史负担小（如2022年后拿地占比低）的公司[5][6] 3) 关注已出现房价企稳迹象的区域市场（如香港本地地产板块）[6] 4) 关注房地产后周期产业链（家装、家居、家电）[1][6] 其他重要内容 * **新房疲软供给端因素**：与低能级城市新盘推出减少、土地供应不足有关[2] * **挂牌量增长温和**：49个重点城市节后挂牌量较节前仅增长1%，2026年春节后一个月增幅为1.3%，低于2025年同期的3.5%，表明业主挂牌意愿不强烈[3] * **二手房成交量级对比**：2026年小阳春成交量级略低于2023年，但若将2022与2023年数据平均，可视为近年来最强劲的一次[2]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 节后房地产市场呈现“二手房强、新房弱”的分化格局，二手房市场迎来三年以来最强的“小阳春”，而新房成交同比下行[1] - 市场底部渐明，在没有超预期政策扶持的背景下，节后二手房热度的启动反映了市场内生修复动能[1][5] - 针对性的楼市支持政策有效性得以验证，政策发力城市（如上海）和弱二线及以下城市表现亮眼，小户型成为本轮成交主力[1][4] - 前瞻指标显示，二手房需求热度尚在高位，业主挂牌心态趋稳，但买卖双方价格预期差仍然较大，价格预期修复仍需时日[1][3] - 报告认为，应关注在核心城市布局的优质房企、依靠运营能力掌握现金流的房企、受益于香港市场复苏的本地房企以及具备稳健现金流的物管企业的投资机遇[1][5] 成交量价分析 - **新房市场**：节后（截至2026年3月20日）44城网签面积累计同比下降8.8%，其中一线/二线/三线城市同比分别为+1.8%/ +3.8%/ -30.2%，一二线相对有韧性[13][18] - **二手房市场**：节后市场表现强劲，22城网签面积成交量达2023年以来新高，节后累计网签面积同比增长9.6%，其中一线/二线/三线城市同比增速分别为12.9%/ 5.8%/ 18.1%[28][41] - **实时成交热度更高**：截至3月20日，26城节后二手房实时成交套数同比增速高达22%，为过去4年仅次于2023年同期的水平[40] - **价格走势**：房价在节前企稳，但3月以来小幅松动，截至3月22日，84城冰山指数月环比下降0.46%[49] - **城市能级分化**：一线城市价格表现相对坚挺，截至3月22日，一线/二线/三四线城市冰山指数月环比分别为-0.31%/ -0.60%/ -0.40%[2][49] 前瞻指标分析 - **挂牌量**：截至3月21日，49城重点城市挂牌量较春节仅增长1.0%，增速缓于去年（2025年重点20城节后一个月平均涨幅为3.5%），显示业主心态趋稳，并未因成交放量而加速挂牌[3][52] - **带看量**：节后四周带看量先增后稳，最后一周（截至3月22日）同比小幅下降2.0%[3][59] - **议价率**：截至2026年2月末，40城议价率持续走阔至10.8%，环比1月提升0.5个百分点，显示买卖双方价格预期差较大[3][61] - **一线城市议价率改善**：2月一线城市议价率月环比收窄0.1个百分点，与当前更强的成交热度一致[3][61] 本轮“小阳春”特点 - **政策驱动效应显著**：上海“沪七条”政策效果明显，节后二手房网签面积同比提升17.4%，量价表现均优于其他一线城市[4][65] - **低能级城市增速强劲**：衢州、拉萨等弱二线及以下城市节后一二手房累计成交同比增速分别高达96.8%和96.2%，主要因去库压力较小及对补贴型政策更敏感[4][65] - **小户型成为成交主力**：2026年1-2月，重点6城70平方米以下二手房成交占比均在20%以上，其中北京/上海/深圳占比分别为38.6%/ 41.9%/ 32.8%[74] - **小户型占比提升原因**：持续的房价调整凸显小户型性价比；公积金等政策释放刚需购买力；重点城市限购政策放松更利于小户型客群[4][80] 投资建议与重点公司 - **推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股**：包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂、城投控股[5][79] - **推荐依靠运营能力掌握现金流生命线的房企**：包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5][79] - **推荐受益于香港市场复苏的香港本地房企**：如新鸿基地产[5][79] - **推荐受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业**：如绿城服务、招商积余[5][79] - **报告同时列出了13家重点公司的目标价及投资评级**，其中12家为“买入”，1家为“增持”[10][81]

行业投资评级 - 看好（维持）[9] 报告核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及小阳春整体表现未超预期影响，行情呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需为主等结构性特征，成交量放量持续性可能不强，房企盈利改善任重道远，楼市景气度总量压力仍大，仅为点状修复[2] - 北京、上海出现积极信号：供给端出现因惜售撤牌导致的挂牌量主动收缩，节后挂牌量爬坡速度明显慢于往年，后续大幅回升可能性不大，二手房库存和去化周期已达到较健康水平；需求端在无政策催化下出现景气度自发修复，资产价格企稳改善，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征[2] - 京沪两地有望在此轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，时间点判断在今明两年，国际经验显示资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人把握周期拐点的β机会[2] - 短期维度，因伊朗局势超预期导致全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显，存在交易性机会[2] - 中期维度，在周期未满背景下，推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；受益于商业不动产REITs推出及利率下行下商业地产价值重估、具备优秀运营能力的商业地产相关标的；多年来深耕产品力，去化及盈利能力更优的“好房子”企业[6] 根据目录总结 一：市场表现 - A股房地产指数周跌幅4.21%，跑输沪深300指数[14] - H股板块表现分化：香港内房股周跌幅3.97%，港资房企指数周涨幅0.23%，跑赢恒生指数[18] - A股个股表现：京投发展周涨幅23.97%领涨[19] - H股个股表现：港资房企中新鸿基地产周涨幅1.76%[22] 二：二手房周度跟踪 - 挂牌价：一线城市挂牌价周环比转正（+0.01%），上海连续两周上涨（周环比+0.11%，涨幅回落0.08个百分点），北京周环比转负基本持平，广州、深圳延续跌势但跌幅收窄[23] - 挂牌量：一线城市、北京、上海挂牌量周环比转负，分别下降0.17%、0.30%、0.37%，广州延续下降（-0.18%），深圳上涨0.24%但涨幅回落[4] - 成交量：一二线城市成交量延续涨势，深圳周环比大增19.8%，广州、二线城市（截至2026/03/21）周环比分别上涨10.8%、2.8%，北京（截至2026/03/20）周环比+8.0%，上海网签周环比+6.8%[4] - 议价率：2026年1月一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳分别下降0.4、1.0、0.4个百分点，买卖双方趋于理性[52] 三：新房周度跟踪 - 成交：北京、上海、深圳新房成交周环比延续涨势，分别上涨32%、7%、27%，其中北京、深圳涨幅分别扩大23、26个百分点；广州周环比转负[5] - 库存及去化：跟踪的10个样本城市新房库存面积7747.08万方，周环比下降0.1%；一线城市库存2953.79万方，周环比下降0.7%，跌幅走阔0.3个百分点[59] 四：重点事件点评：本轮小阳春成色分析 - 本轮小阳春呈现四大共性特征：1）仍延续“以价换量”逻辑，一线城市二手房成交农历同比高增但价格表现平平，北京、上海、广州、深圳春节后累计成交农历同比分别增长28.6%、36.5%、13.0%、12.6%，但挂牌价整体持平或下跌[61]；2）市场仍呈现“二手房强、新房弱”局面，一线城市二手房成交面积占比已超50%[61]；3）行情仍由核心城市主导，上海放量最显著[62]；4）成交结构仍以刚需房为绝对主力，2026年2月北京、上海、深圳总价低于300万的二手房成交占比分别为52%、59%、52%[62] - 本轮小阳春的不同之处在于：节后挂牌量爬坡速率显著低于往年同期，北京、上海节后三周挂牌量分别仅增长1.4%、3.5%，增速较去年同期分别回落2.7、4.2个百分点[63] - 与挂牌量缓增形成对比，二手房成交延续高增，北京、上海二手房去化周期已分别降至8.6个月、4.1个月，在核心城市中处于低位，库存水平较为健康[65] 五：房企融资 - 上周房地产企业新发债券规模合计63.20亿元，周环比下降40.8%[72] - 华发股份发行3年期公司债，票面利率3.60%[73] 六：行业政策及新闻 - 国家统计局数据显示，1-2月全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%[74] - 2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平，其中北京和上海均上涨0.2%[74] - 南京、绍兴等地出台楼市支持政策，包括购房补贴、优化增值税、推进“房票”政策等[74]

报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 2026年春节后楼市呈现“二手强、新房弱”的分化格局，二手房市场“小阳春”成色充足，一二手分化或持续，二手房成交占比有望提升 [2][13] - 2024年“924新政”的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，预计将有更多楼市政策出台，方向包括需求侧调减限购、供给侧加快回收闲置用地与收储现房、以及引导行业向“好房子”品质提升转型 [2][3] - 投资建议关注存量地产三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及优质产品力开发商 [5][17] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：3月过半，小阳春成色几何？ - **二手房市场热度显著**：农历除夕至正月二十六，20城二手房实时成交46,018套，农历同比增加22.5%，其中北京、合肥、南京、厦门、沈阳等核心城市涨幅显著，部分三四线城市（如廊坊、南通、徐州）涨幅达50%左右 [13] - **二手房热度延续**：截至3月15日，20城2026年累计二手实时成交121,412套，同比增加5.7%；其中3月累计成交37,450套，同比增加7.5% [14] - **网签数据滞后于实时成交**：由于网签普遍滞后2-4周及大中介市占率提升，网签数据表现普遍弱于实时成交数据，例如北京累计网签同比持平而实时成交同比增加8.9%，南京累计网签同比减少17.2%而实时成交同比增加19.8% [15] - **新房市场持续走弱**：2026年3月上半月，重点24城新房成交面积247万平方米，同比减少20%，表现显著弱于二手房，其中一线城市成交面积57.8万平方米，同比减少30%，三四线城市成交面积99.5万平方米，同比增加10% [16] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股地产板块跑输大盘**：本周（截至2026年3月20日）A股房地产板块涨跌幅为-4.21%，跑输大盘2.02个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-2.06%，跑输大盘1.32个百分点 [2][19] - **近期板块表现疲软**：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-7.54%，跑输沪深300指数（-4.08%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-8.07%，跑输沪深300指数（-2.00%） [23] - **信用债净融资额为负**：本周地产信用债发行83.35亿元，净融资额为-95.36亿元；截至2026年3月20日，地产信用债累计发行831.20亿元，净融资额为-249.01亿元，去年同期为-116.01亿元 [2][39] 3. REITs市场 - **整体指数微涨**：本周REITs指数涨跌幅为0.08%，收于116.34点 [3][40] - **产权型与特许经营权型分化**：本周产权型REITs指数收于116.30点，涨跌幅为-0.26%；特许经营权型REITs指数收于116.09点，涨跌幅为0.50% [3][40] - **近一个月跑输大盘**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数0.33个百分点 [3][40] - **市场活跃度下降**：本周REITs成交额为8.37亿元，环比减少15.58%；换手率为0.27%，环比减少0.04个百分点 [3][40] 4. 楼市成交 - **新房与二手房成交面积同比均下降**：本周（3月14日至20日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别减少23.00%和28.28%；年初至今累计同比分别减少28.28%和16.26% [5][69] - **新房市场各能级城市均走弱**：本周45城新房成交293.40万平方米，滚动四周同比减少23.00%，其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别减少26.76%、20.97%、19.33% [5][70] - **二手房市场三四线相对稳健**：本周14城二手房成交189.84万平方米，滚动四周同比减少28.28%，其中一、二线城市滚动四周同比分别减少28.60%和31.05%，三四线城市仅减少4.56% [5][81] 5. 土地市场 - **百城土地市场量价齐跌**：本周百城土地供应建面环比减少54.89%，成交建面环比减少12.82%，溢价率为2.38%，环比下降2.10个百分点 [4][90] - **一线城市成交建面环比上升**：一线城市土地成交建面环比增加54.99%，但供应建面环比大幅减少90.28%，溢价率为2.29%，环比上升2.29个百分点 [4][90][101] - **二线城市量价齐跌**：二线城市土地供应建面环比减少37.74%，成交建面环比减少32.08%，溢价率为4.81%，环比下降4.56个百分点 [4][90][110] - **三四线城市市场冷淡**：三四线城市土地供应建面环比减少59.04%，成交建面环比减少7.87%，溢价率仅为0.77%，环比下降0.38个百分点 [4][90][120] 6. 政策梳理 - **地方出台购房补助政策**：例如杭州余杭区在3月6日至31日期间，对购买新建商品住宅的家庭给予5万元购房补助 [128]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[9] 报告的核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及小阳春整体表现未超预期影响，市场呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需房占比高等结构性特征，总量压力仍大[2] - 北京、上海出现积极信号：供给端因卖方惜售撤牌出现挂牌量主动收缩，节后挂牌量爬坡速度慢于往年，二手房库存和去化周期已达较健康水平；需求端出现景气度自发修复，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征[2] - 京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，时间点判断在今明两年[2] - 国际经验显示资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人把握周期拐点的β机会[2] - 短期维度建议关注因伊朗局势超预期导致全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显带来的交易性机会[2] - 中期维度推荐把握三条结构性主线：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业[6] 根据相关目录分别进行总结 一：市场表现 - A股房地产指数周跌幅4.21%，跑输沪深300指数[14][15] - H股港资房企指数周涨幅0.23%，跑赢恒生指数[18] - A股个股中，京投发展周涨幅23.97%领涨[19] - H股港资房企个股中，太古股份公司A周涨幅3.75%、信和置业周涨幅2.02%、新鸿基地产周涨幅1.76%领涨[22] 二：二手房周度跟踪 - **挂牌价**：一线城市挂牌价周环比转正（+0.01%），上海挂牌价周环比+0.11%（涨幅回落0.08个百分点），北京周环比转负，广州、深圳周环比分别下降0.08%、0.04%（跌幅分别收窄0.15、0.10个百分点）[4][23] - **挂牌量**：一线城市挂牌量周环比转负（-0.17%），北京、上海周环比分别下降0.30%、0.37%，广州周环比下降0.18%（降幅收窄0.04个百分点），深圳周环比上涨0.24%（涨幅回落0.81个百分点）[4][26] - **成交量**：一二线城市成交量延续涨势，广州、深圳、二线城市（截至2026/03/21）成交量周环比分别上涨10.8%、19.8%、2.8%，北京（截至2026/03/20）周环比+8.0%，上海二手房网签周环比+6.8%[4][37] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳议价率月环比分别下降0.4、1.0、0.4个百分点[52] 三：新房周度跟踪 - **成交**：北京、上海、深圳新房成交周环比分别上涨32%、7%、27%，其中北京、深圳周环比涨幅分别扩大23、26个百分点；广州新房成交周环比转负[5][57] - **库存及去化**：跟踪的10个样本城市新房库存面积7747.08万方，周环比下降0.1%；一线城市新房库存2953.79万方，周环比下降0.7%，跌幅走阔0.3个百分点[59] 四：重点事件点评：本轮小阳春成色分析 - **共同特征**：1) 以价换量：一线城市二手房成交农历同比增长但价格表现平平，北京、上海、广州、深圳春节后累计成交（正月初七至二十七）农历同比分别增长28.6%、36.5%、13.0%、12.6%，但挂牌价整体持平或下跌[61]；2) 二手房强于新房：一线城市新房累计成交面积农历同比微涨（+3.1%），二手房累计成交套数农历同比大幅上升（+37.0%）[61]；3) 核心城市主导：上海放量最显著，二手房春节后累计成交农历同比+36.5%[62]；4) 刚需房为主力：2026年2月，北京、上海、深圳成交二手房中总价低于300万的占比分别为52%、59%、52%[62] - **不同特征**：节后挂牌量爬坡速率显著低于往年同期，2026年北京、上海节后三周挂牌量分别增长1.4%、3.5%，增速较去年同期分别回落2.7、4.2个百分点[63] - **积极信号**：与挂牌量缓增对比，二手房成交延续高增，北京、上海二手房去化周期已分别降至8.6个月、4.1个月，处于核心城市低位，库存水平较为健康[65] 五：房企融资 - 上周房地产企业新发债券规模合计63.20亿元，周环比下降40.8%[72] - 华发股份发行3年期公司债，票面利率3.60%[73] 六：行业政策及新闻 - 国家统计局数据：1-2月全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%[74] - 2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为持平，其中北京和上海均上涨0.2%[74] - 南京、绍兴等地出台楼市支持政策，包括鼓励“以旧换新”、给予购房补贴等[74]