报告行业投资评级 - 维持对房地产行业的 **“增持”评级** [5][23] 报告核心观点 - 2月作为春节月，新房、二手房和土地市场均进入“淡季休整期”，房企普遍将推盘节点集中在3-4月的“小阳春” [5] - 目前各城市在松绑限制性政策、城市更新、收购二手房等方面持续发力，市场关注3月“小阳春”的成色 [2][5] - 展望2026年，作为“十五五”开局之年，在监管高质量发展要求引领下，考虑到市场总量出清深刻，当前约8万亿平方米的新房销售市场具备一定承接能力，需关注财政发力节奏及蓝筹房企竞争格局显现的时点 [23] 2026年2月百强房企单月销售环比下降 - **TOP100房企整体销售下滑**：2026年2月，前100强房企操盘口径销售金额为2888.1亿元，较2025年同期下降30.5%，降幅较2026年1月扩大3.3个百分点；权益金额为2196.2亿元，较2025年同期下降31.9%，降幅较1月扩大3.4个百分点，权益比为76% [5][7] - **TOP50房企销售同样下降**：前50强房企操盘口径销售金额为2534.20亿元，较2025年同期下降28.9%，降幅较1月扩大3.80个百分点；权益金额为1908.3亿元，较2025年同期下降29.0%，降幅较1月扩大3.2个百分点，权益比为75% [5][7] - **2月单月数据**：TOP100房企2月单月实现操盘口径销售金额1232.9亿元，环比下降25.5%，同比下降34.5%；实现权益销售金额910.5亿元，环比下降29.2%，同比下降36.2% [5][7] - **各梯队销售表现分化**： - TOP1-10房企：操盘销售金额1458亿元，同比下降27.0% [11] - TOP11-20房企：操盘销售金额480亿元，同比下降38.1% [11] - **TOP21-30房企**：操盘销售金额287亿元，同比下降16.4%，降幅相对最小 [12] - TOP31-50房企：操盘销售金额309亿元，同比下降31.1% [12] - **TOP51-100房企**：操盘销售金额354亿元，同比下降40.4%，降幅相对较大 [12] - **销售门槛变化**：对比2025年2月与2026年2月操盘口径销售门槛，TOP21-30房企的门槛从29亿元降至24亿元，同比下降17.1%，降幅最小；TOP31-50房企的门槛从19亿元降至11亿元，同比下降41.4%，降幅最大 [5][13] 2026年2月多数百强房企单月销售同比负增长 - **头部房企单月销售额**：2026年2月单月操盘销售金额最高为华润置地（101亿元），其次为保利发展（92亿元），建发国际集团、中国海外发展和绿城中国当月销售在74-86亿元之间，万科A、中国金茂和招商蛇口在33-73亿元之间 [5][18] - **增长与下跌情况**：前50强房企中仅有9家实现2月单月操盘金额同比正增长 [5][18] - **同比增速最高**：国贸地产（187.5%），其次为中交房地产（116.4%） [5][18][21] - **跌幅较大**：金地集团、电建地产等跌幅超过61% [5][18] - **1-2月累计销售**：前50强房企中，有12家1-2月累计操盘金额实现同比正增长，但越秀地产等公司同比负增长超过50% [18] 投资建议 - **维持“增持”评级**，并推荐以下四类公司 [5][23]： 1. **开发类**：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团 [5][23] 2. **商住类**：华润置地、龙湖集团 [5][23] 3. **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5][23] 4. **文旅类**：华侨城A [5][23]

核心观点 - 报告核心观点为“小阳春复苏强劲，行情持续有支撑”，认为房地产行业在春节后季节性复苏表现强劲，为后续行情提供了支撑 [1] 一、政策环境 - **上海政策大幅放松**：2月25日，上海发布“沪七条”，从限购、公积金贷款、房产税三个维度优化政策。限购方面，外环内非户籍购房社保要求从3年缩短至1年，并新增5年居住证无社保人群的购房资格。公积金贷款最高额度从160万元大幅提高至324万元，对刚需形成强支撑 [5][17] - **上海政策对比优势**：政策调整后，上海内环限购政策为北上深中最宽松，非户籍社保满3年可在外环内增购1套，并独家放开居住证满5年无社保人群的购房资格 [17][18] - **后续政策预期**：后续政策将围绕重点城市“以旧换新”进展及全国城市更新预期展开，上海重启的“以旧换新”模式具备较强可复制性与示范效应 [21] - **其他地方政策**：二三线城市持续加大购房补贴力度，如淮安对多孩家庭购房给予最高6%补贴，济南将人才购房补贴最高提至25万元 [18][22] - **中央政策基调**：中央层面延续支持基调，2月27日政治局会议强调实施积极财政政策和适度宽松货币政策，推动新型城镇化，但未更新地产具体表态 [16][19] 二、市场成交表现 - **新房网签转正**：2026年第9周（2月20日-26日），监测的50城商品房成交面积100.55万方，环比上升31.8%，以春节对齐同比上升14.6%，同比由负转正 [5][23] - **新房月度降幅收窄**：2月前26天，50城新房成交面积同比下降25.6%，但降幅较上个月收窄24.2个百分点 [23][30] - **二手房网签高增**：第9周监测的11城二手房成交面积51.03万方，环比上升82.4%，以春节对齐同比上升39.0%，增幅较上周扩张4.6个百分点 [5][34] - **二手房月度改善**：2月前26天，11城二手房成交面积同比下降7.2%，降幅较上个月收窄7.6个百分点 [34] - **二手房实时成交强劲**：第9周监测的79城二手房成交套数环比上升244.9%，以春节对齐同比上升59.7%。2月前26天，79城二手房成交套数同比上升37.6% [5][47] - **重点城市表现**：主要城市春节后成交普遍环比大幅上涨，例如北京二手房周成交套数环比+252.3%，同比+198.1%；上海二手房周成交环比+196.8%，同比+51.8% [57][65] 三、市场景气度与库存 - **新房供应低位**：第9周重点10城住宅推盘面积7.3万方，环比-20.8%，同比-78.8%。2月前26天推盘面积同比-39.2%，供应仍处低位 [5][93] - **库存与去化**：第9周重点10城住宅口径库存面积4793万方，环比-0.3%，去化周期16.6个月，环比+0.4个月 [93][98][103] - **去化率表现**：第9周10城住宅售批比（MA8）为102%，环比-11个百分点，同比-34个百分点。26年第8周中指重点城市开盘去化率（MA8）为50%，环比+6个百分点 [93][100][104] - **二手房挂牌量稳定**：第9周监测的140城二手房挂牌套数环比持平；重点12城二手房挂牌套数环比下降0.1%，小阳春首周挂牌涨幅弱于往年同期 [5][105][108] - **二手房来访转化率提升**：2月前26天，70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月提升0.7个百分点，为2023年以来的最高水准 [5][105][113] - **二手价格信号暂缺**：由于春节后数据量较小，二手房交易价格本周仍未出现有效信号，价格参考意义不大 [5][110] 四、土地市场 - **土地出让金环比大涨**：第9周300城宅地出让金260.8亿元，环比大幅上涨431.5%，但同比-49.6%。2月前26天土地成交金额613.7亿元，同比-39.4% [5][119] - **成交热度回升**：尽管本周土地供应建筑面积205万方，环比-12%，但成交金额大幅上涨源于重点城市成交热度上升，例如广州马场地块成交成为广州新的单价地王 [5] - **市场指标改善**：第9周土地单周去化率80%，环比+17个百分点；溢价率（MA4）为10.5%，环比+7个百分点；楼面价（MA4）为4161元/平，环比+44.0% [119] 五、板块行情表现 - **A股地产板块跑输大盘**：本周申万房地产板块环比上涨0.6%，跑输沪深300指数0.5个百分点，在30个申万行业中排在第17位（61%分位），边际走弱 [5] - **内部分化**：16家主流房企股价周度-0.2%，其他房企+0.9%，违约房企+3.6%。主流房企中建发股份、中国海外宏洋、华润置地、建发国际领涨 [5] - **港股内房板块强势**：香港内房板块整体上涨4.4%，跑赢恒生指数3.6个百分点，其中新鸿基地产上涨7.6%，长实、太古、恒基等龙头涨幅也均超过5个百分点 [5] - **物业板块跑输**：本周物业板块整体-0.6%，跑输恒生指数1.4个百分点，但内资物业表现相对较好 [5] - **C-REITs市场**：第9周C-REITs综合收益指数下跌0.85%，78单REITs中17单上涨。证监会商业不动产REITs继续推进，本周新增两单申报，累计申报已达14单 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了覆盖的16家重点A股及港股房地产及物业公司的估值和财务预测数据，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

春节期间楼市整体表现 - 楼市整体呈现典型的“假期模式”，重点城市新房及二手房网签成交量均处于季节性低位，受节日返乡、出游及部分城市网签暂停更新等因素影响 [1] - 重点21城春节假期新建商品住宅共网签成交10万平方米，相比去年春节假期日均成交量基本持平 [1] - 整体来看，今年春节期间市场较为平稳，假期市场仍处淡季行情 [4] 重点城市新房成交情况 - 21个重点城市中，仅上海、温州、济南三城新房成交量突破1万平方米，成交量分别为1.36万平方米、1.08万平方米、1.01万平方米 [1][3] - 南宁、青岛在低基数影响下同比增幅较高 [1] - 成都新建商品房累计销售0.54万平方米，与去年同期持平 [3] - 北京、深圳、广州新建商品住宅成交面积分别为0.23万平方米、0.22万平方米、0.14万平方米 [2] 开发商营销活动与项目表现 - 春节期间部分房企积极“抢跑”，多地项目“春节不打烊”，推出特惠房源、购房折扣等促销活动 [2] - 西南万科实现来访2351人次，认购210套（含车位），其中成都城市群74套、重庆87套、贵阳49套 [3] - 招商蛇口成都举办30场社群活动，累计实现成交50套、2.5亿元 [3] - 中铁建成都武侯西派御府实现来访239组、成交金额约2600万元，金牛西派御府到访89组、成交1600万元 [3] - 越秀天悦云萃Ⅲ到访客户超200组，越秀阅今沙销售额突破3800万元、到访超150组 [3] - 温州龙湖云创未来社区项目环比到访量提升约68%，成交量提升约182%，春节返乡期间成交近4000万元，日均到访突破50组 [3] - 2月以来，北京龙湖观萃、成都龙湖光年等典型项目成交量均有增长 [4] 购房者行为与市场情绪 - 由于今年春节假期时间靠后，部分教育刚需购房者开始提前出手，带动假期后半段二手房带看量有所回升 [2] - 目前购房客户的观望情绪浓厚、决策周期长，核心需求是价格的安全性及产品的兑现度，对资产价值保值增值属性尤为关注 [4] - 政策支持如部分城市契税补贴、消费发放等直观降低了置换成本，推动意向客户做出购房决定，尤其是返乡群体希望抓住春节窗口期完成置业 [4] 市场展望与行业动态 - 核心城市楼市有望开启“小阳春”温和复苏行情，假期积压需求有望逐步释放 [2][4] - 成都多个项目推出额外1～2个点优惠，部分热门楼盘仍保持较高人流量，预计节后将迎来一波签约潮 [3] - 二线城市中，苏州、宁波加大促销力度，改善型项目到访量提升 [3] - 对于即将到来的“小阳春”，随着开发商新年业绩任务开启，在“开门红”的倒逼下，3月各大开发商将拿出性价比高的产品，预计3月会是一个小高潮 [5] - 2026年1月32家百强房企销售金额同比增长，同比增幅超过100%的企业有10家，其中6家是民营房企，部分企业业绩大幅回暖 [5] - 开局关系全局，2026年是房地产止跌回稳的关键之年 [5] 土地市场与政策环境 - 2月24日，义乌市汉翔房地产以总价1.16亿元、溢价率22.14%斩获一宗涉宅地块 [5] - 2月10日，成都锦江区牛沙路片区一宗涉宅地块出让，最终锦江统建以楼面价20300元/平方米斩获，溢价率23.03% [5] - 随着市场进入“两会时间”，政策关注点短期聚焦“控增量、去库存、优供给”具体举措落地情况，中长期则需关注“十五五”规划纲要全文发布对房地产高质量发展的总体定调 [5]

涉及的行业与公司 * 行业：中国上海房地产市场，特别是二手房市场 [1][2][3] * 公司/机构：东吴地产（会议组织方）[2] 核心观点与论据 市场整体表现：提前的“小阳春” * 上海房地产市场在2026年春节前出现不同于往年的“小阳春”提前现象 [1][2][3] * 2026年1月网签量为22,283套，实时成交量（定金量）达24,350套，市场活跃度高 [15][21] * 价格上涨：冰山指数显示上海房价出现反弹 [3][15][21] * 驱动因素：1) 春节时间较晚导致学区房购买需求提前释放 [1][3][15][21]；2) 2025年第四季度价格大幅回撤后，市场情绪改善，买家积极入市 [1][15][21] 供需关系与价格机制 * 供应端：房东挂牌量未显著增加，挂牌房源总量从12万套下降至8.7万套，减少约27% [21] * 需求端：买家表现积极，尤其对高性价比房源 [11][21] * 价格表现：高性价比房源供小于求，导致挂牌价被抬升，但实际成交价相对稳定 [1][2][11][21] * 议价空间：2026年1月二手房议价空间保持平稳，未见显著收窄 [12][25] 关键板块市场分析 * **前滩板块**： * 2025年成交量创近八年新高，累计约237套 [3][16] * 价格稳中有升，尤其是一房户型，价格逆势上涨约10% [3][16][22] * 预计2026年成交量将维持在每月15套左右，全年约180套，仍属卖方市场 [3][16][22] * **杨东片区**： * 2026年1月总成交23套，环比减少7套，但同比增加8套 [5][22] * 2026年1月成交均价为71,500元/平方米，较上月（79,500元/平方米）下降8,000元/平方米，跌幅达10% [5][22] * 近半年（2025年8-12月）成交价格呈递减趋势，从9万元/平方米降至79,500元/平方米 [23] * 片区是价值洼地，部分房源性价比高，价格趋于稳定 [20][24] * **连阳片区（含绵阳区域）**： * 2025年二手房共成交408套，同比减少21.22%；成交金额58.37亿，同比下降15.2% [9][24] * 2026年1月成交量47套，成交均价89,300元/平方米，较2025年12月（38套）成交量增多，均价相对稳定 [24][25] * 仁恒河滨城为区域风向标，2025年成交142套，成交金额占整个连阳板块的35% [8][24][25] 细分市场动态：学区房 * 学区房是推动2026年1月成交量上升的核心因素之一，因需在4月28日前完成交易，促使需求提前释放 [10] * 学区房价格出现显著下降，例如从1400-1500万降至1200-1300万，部分楼盘单价降至85,000元左右，性价比提升 [10] * 学区政策变化对一房户型价格支撑明显 [16][22] 未来市场展望 * 短期（2026年一季度）：成交量预计维持高位，3-4月可能迎来成交高峰，价格大幅波动的可能性不大，预计在1%-2%区间内平稳震荡 [13][26] * 中期（2026年5-8月）：市场可能面临考验 [13] * 长期：市场经历大跌后，预计进入平台期 [13] 投资建议：新房与二手房对比 * 当前上海二手房供应充足，相比新房更具性价比 [14][26] * 在产品本质未发生断代的情况下，优质二手房的保值增值能力并不弱于新房 [14][26] * 建议购房者根据具体性价比选择投资标的，而非简单区分新房与二手房 [14][15][26] 其他重要内容 * 政策影响：2024年9月29日新政（增值税和契税减免）实施后，部分板块成交量显著增加 [16][24]；贴息、收购存量房和降低利率等政策信号增强了购房信心，虽未实质生效 [10] * 购买群体分析：连阳片区的购买群体主要包括置换改善客户、陆家嘴金融人士、张江高科技人才及留学生家庭等 [24] * 数据参考：冰山指数、实时成交量（定金量）与网签数据共同作为市场观测指标 [1][2][15]

市场表现与数据 - 本周（1.31-2.6）47城新房成交量较去年农历同期下降20.6%[5] - 本周（1.31-2.6）22城二手房成交量环比增速为-2.7%，较去年农历同期下降11.3%[7] - 1月中下旬以来重点城市二手房成交强于季节性[7] 政策分析与影响 - 上海浦东、静安、徐汇区宣布收购核心区域“老破小”二手房（2000年前、70平方米以下、总价400万以下）用于保障性租赁住房[10] - 上海收储政策标志着地方政府收储思路转变，并显现核心区域“老破小”价格底部信号[2][12] - 上海模式有望在其他重点城市推广，为核心城区“老破小”价格触底奠定基础[2][12] - “改善房”价格年内是否补跌取决于预期变化，需关注“小阳春”期间核心城市租金及二手房挂牌量[2][12] 风险提示 - 主要风险包括房价下行幅度和速度超预期、房企债务风险超预期、宏观经济超预期下行[3][13]

市场整体态势 - 2026年1月全国重点城市房地产市场进入传统淡季，呈现“整体偏冷、分化加剧、亮点闪现”的态势 [3] - 多数城市新房供需两端同步收缩，房企推盘积极性低迷，购房者观望情绪浓厚，“只看不买”现象突出 [3] - 土地市场呈现“供地放缓、底价成交、国企主导”的特征，民企参与度低 [5] 新房市场表现 - 1月多数城市新房成交面积环比下滑30%～60%，同比亦下降20%，创近一年来单月最低 [4] - 开盘项目整体去化率偏低，例如上海1月18个入市项目平均去化率仅16% [4] - 多数城市项目案场来访及认购量环比下滑约二成，核心监测项目转化率普遍维持在3%～5%的低位 [4] - 元旦假期期间，部分城市如武汉案场来访量和认购量同比分别增加17%和26% [11] 市场结构性分化 - **城市与板块分化**：核心一线及强二线城市（如深圳、杭州）来访认购活跃度略高，弱二线及远郊区域陷入过冷区间 [3] - **产品分化**：核心区高端改善盘、特色产品（如上海风貌别墅）及击穿底价的刚需盘表现亮眼，普通改善及远郊刚需盘去化低迷 [3] - **新房与二手房分化**：二手房交易活跃度远优于新房，成为市场需求释放的主要渠道 [3] 高端及改善项目亮点 - 核心地段高端改善项目去化率表现亮眼，例如杭州1月整体开盘去化率为62%，天津为68% [7] - 上海陆家嘴太古源加推60套房源，当日去化50套，去化率83% [7] - 天津绿城尚玉蘭首开62套低密洋房，当日去化率100% [7] - 成都建发海耀推出82套，当日去化50套，均价7.4万元/平方米，销售额近14亿元 [7] - 上海士林海元风貌合院总价在6000万-1.7亿元，近期成交11套 [8] - 深圳中信城开信悦湾300平方米以上产品套均7500万元，1月成交50套 [8] 高性价比项目热销 - 具备价格或产品力优势的高性价比项目销售大幅增加，高配低价成为有力营销手段 [11] - 武汉长江广电光谷家大幅调价击穿区域底价，销量从月均4套增至首周成交130套，单月实现260套去化 [11][13] - 郑州绿城锦棠天地推出特价房13000元/平方米起，认购套数环比增长92% [13] - 西安金戊幸福晓棠单价约1.5万元，认购套数环比增长1.8倍 [13] - 西安信达凤熙雪芳单价1.3万元/平方米，认购套数环比增长75% [13] 二手房市场表现 - 2026年1月全国重点20城市二手房成交面积约1483万平方米，环比上升10%，同比增长25%，为近13个月次高 [15] - 北京、上海、深圳二手房成交同比增约20%，宁波、苏州、厦门等城市环比同比双双大幅增长 [15] - 成交结构以刚需刚改为主，200万元内房源成交占比超过六成，110～140平方米户型成交占比提升 [15] - 市场呈现“量稳价弱、以价换量”特征，成都、郑州、济南等城市成交均价环比小幅下滑 [17] - 低总价房源价格企稳，在北京、上海、杭州、成都等城市，低总价房源（如京沪300万元以下）成交占比超六成 [17] - 上海200万元以下及杭州150万元以下总价段二手房成交均价已趋稳或小幅回升 [20] - 北京、上海等多个城市新增挂牌量环比回落10%～20%，其中北京、上海总价300万元以下房源上年12月新增挂牌环比分别锐减60.2%和52.8% [21] 未来市场展望 - 2月受春节假期影响，楼市将延续淡季态势，供求两端进一步下滑 [22] - 3月有望迎来阶段性复苏“小阳春”，全年大概率呈现“低开高走”行情 [22] - 市场分化格局难以改变，核心区优质项目、高性价比项目仍将是成交主力，品质竞争成为行业主流 [22] - 二手房分流需求将延续，价格下行压力仍存在 [22]

1月重点城市二手房市场回暖 - 1月北京二手房网签量15082套，同比增幅近21% [5] - 1月上海二手房成交2.3万套，同比增长26% [6] - 1月深圳二手房成交0.5万套，环比增长16%，同比增长7% [6] - 1月杭州二手房网签量6987套，环比增长1.8%，同比提升15% [5] - 1月经纪人信心指数上涨12.39%，核心城市二手房成交回暖且交易周期缩短 [6] 新房市场表现相对平淡 - 1月北京新房成交31万平方米，环比下降29%，同比下降20% [7] - 1月杭州新房成交1346套，环比下滑64%，新增供应仅886套，环比下滑78% [7] - 新房市场表现平淡与房企推盘节奏放缓及春节休整有关 [7] 房价呈现结构性分化 - 1月百城新建住宅均价17114元/平方米，环比上涨0.18% [7] - 新房价格上涨主要受成都、上海、杭州等城市高端改善盘入市带来的结构性影响 [8] - 1月百城二手住宅均价12905元/平方米，环比下跌0.85%，但跌幅较上月收窄0.12个百分点 [8] - 二手房价格暂无回升动力，但急售房源消化导致房东急售情绪缓解 [8] 市场回暖的驱动因素 - 北京二手房挂牌量从高峰期的17万套下降至约13万套，市场供需关系趋向平衡 [5] - 部分房源议价空间收窄，购房者产生“抄底”紧迫感 [5] - 春节时间较晚，部分换房需求前置释放 [5] - 政策“稳预期”信号明确，提升了购房者预期 [6] - 市场延续“以价换量”，吸引部分购房者入场 [6] 政策环境持续利好 - 2026年初以来，房地产利好政策频出，旨在稳定市场预期 [10] - 1月各地出台约50条楼市政策，涉及公积金优化、购房补贴等 [10] - 政策从需求端与融资端协同发力，缓解购房者观望情绪，推动找房热度回升 [10] 对“小阳春”行情的展望 - 专家普遍对核心城市3月“小阳春”行情表示期待 [11] - 春节后优质地块入市、房企促销力度加大，市场需求有望逐步释放 [11] - 北京近期二手房认购量高，将在节后转化为网签数据并拉动新房市场 [12] - 杭州1月二手房新签单量环比提升11%，带看转定金效率提升，为节后市场奠定基础 [13] - 预计3-4月核心城市高端改善新房将持续吸引高净值人群，刚需二手房成交占比将进一步上升 [11]

核心观点 - 一线城市二手房市场在传统淡季1月呈现“淡季不淡”的独立行情，成交量普遍回升，市场韧性凸显，业内认为“小阳春”行情已提前显现 [2][3] - 市场经历四年半调整后，房价水平趋向“友好”，二手房市场进入探底阶段，价格企稳可能性增加 [3][11] - 政策效果持续释放、房价调整到位、以及学区房需求集中入市是推动本轮市场回暖的主要动力 [5][11][12] 北京市场表现 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续三个月稳定在1.4万套以上（2025年11月14446套，12月17200套，2026年1月15082套）[5] - 市场行情起自2025年12月24日的新一轮房地产支持政策，包括放宽非京籍购房限制、支持多孩家庭增购、降低公积金贷款首付等 [5] - 成交活跃度主要由二手学区房引领，尤其是总价相对较低的房源，部分学区房小区价格出现上涨，有中介表示某小区开间户型价格上涨约10万至15万 [5] - 截至1月26日，头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年末下降4.7%，回落至近2年较低水平，显示业主预期出现积极变化，供应压力减缓 [6] 上海市场表现 - 1月上海二手房网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套，成交量创近5年同期新高 [7] - 郊区低总价房源成交活跃，如宝山区总价200万左右的房源，经过近两个月消化，存量正在变少 [7] - 二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点，降至2026年1月的8.9万套，五个月累计降幅达26% [8] - 房东心态转变，部分拒绝“低价竞争”，选择撤牌观望或由售转租，地段较好的老房子翻新后年化租金回报率可达3.3%至3.5% [8] - 业内认为挂牌量下降意味着市场消化速度超过新增挂牌速度，价格企稳可能性增加，“小阳春”行情已提前出现 [9] 广州市场表现 - 1月广州二手住宅网签8881套，面积89.40万平方米，环比分别小幅增长1.07%和2.05%，市场需求韧性较强 [10] - 多个区域网签套数环比增长，外围区域较为突出：花都区增幅领先达7.30%，从化区增长5.32%，增城区、黄埔区、天河区和白云区增幅分别为3.93%、3.23%、2.43%和2.10% [10] 深圳市场表现 - 1月深圳二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比大幅增长45.5%，创近10个月新高，且为连续11个月录得量破5000套 [10] - 1月深圳二手房成交均价为50801元/平方米，环比保持稳定，少量优质高端物业成交扩大，结构性小幅拉升均价 [10] - 乐有家门店数据显示，1月门店签约量同比去年大幅上涨57%，二手房门店签约量已连续8周处于高位 [11] - 调研显示，43%受访者认为2026年深圳楼市成交价将维稳，30%看涨；53%受访者看涨2026年成交量走势，31%看平 [11] 市场回暖驱动因素 - 核心城市购房需求旺盛，市场延续“以价换量”，叠加前期政策显效，潜在需求不断释放 [11] - 市场经历四年半盘整后，房价已相对友好，二手房进入探底阶段，部分板块的房价收入比、租售比等指标趋于合理 [11] - 近期二手房成交较多的是学位房，一季度传统上是“学位房主导”，且1月份房价友好、降价到位，推动了成交量攀升 [12] - 受春节假期后移影响，同比基数相对较低 [11] 市场结构性特征 - 京沪二手房市场呈现显著的“结构性分化”特征：核心板块与非核心板块、优质房源与普通房源价格走势差异明显 [12] - 核心区域的优质次新房价格或已调整至较合理水平，非核心区域的老旧小区、远郊房源仍面临下行压力 [12] - 尽管近期挂牌量减少，但整体规模仍较大，去化压力仍在，1月北京、上海二手房价格环比仍在回落，但跌幅均有所收窄 [12]

一线城市二手房市场整体表现 - 2026年1月传统淡季，一线城市二手房市场呈现“淡季不淡”的独立行情，成交集体回温 [1][2] - 北京1月二手房网签量达15082套，连续三个月稳定在1.4万套以上 [1][3] - 上海1月二手房网签成交22834套，连续第三个月超2.2万套，成交量创近5年同期新高 [1][5] - 深圳1月二手房共计录得6802套，环比增长2.9%，同比增长45.5%，创近10个月新高 [1][7] - 广州1月二手住宅网签8881套，环比小幅增长1.07%，市场需求韧性较强 [1][7] 北京与上海市场特征 - 北京与上海市场出现相似特征：成交攀升、挂牌量下滑 [3] - 北京市场行情起自2025年12月24日的新一轮房地产支持政策，包括放宽非京籍购房社保/个税年限、支持多孩家庭增购等 [3] - 北京新政后，成交活跃的主要是二手学区房，尤其是总价相对较低的房源，部分学区房小区价格出现上涨，某小区开间户型上涨约10万至15万 [3] - 截至1月26日，北京头部中介挂牌量为12.56万套，较2025年末下降4.7%，回落至近2年较低水平 [4] - 上海二手房挂牌量已连续9个月下降，从2025年4月约12万套的高点降至2026年1月的8.9万套，五个月累计降幅达26% [5] - 上海部分区域如宝山，总价200万左右的房源成交活跃，低总价房源存量正在变少 [5] 广州与深圳市场动态 - 广州1月二手住宅网签面积达89.40万平方米，环比增长2.05%，多个区域网签环比增长，其中花都区增幅领先，达7.30% [7] - 深圳市场连续11个月录得成交量破5000套，置业者信心显著修复 [7] - 1月深圳二手房成交均价为50801元/平方米，环比保持稳定，少量优质、高端物业成交扩大，结构性小幅拉升均价 [7] - 乐有家门店数据显示，2026年1月深圳门店签约量同比去年大幅上涨57% [8] - 调研显示，53%的受访者看涨2026年深圳楼市成交量，43%的受访者认为成交价将维稳 [8] 市场回暖动因与专家观点 - 业内专家认为，市场经历四年半调整后，房价水平趋向“友好”，二手房进入探底阶段，房地产“小阳春”行情提前显现 [2][8] - 市场回暖动因包括：核心城市购房需求旺盛，市场延续以价换量，前期政策显效释放潜在需求；受春节假期后移影响，基数相对较低 [8] - 近期二手房挂牌量回落，议价空间收窄、成交周期缩短，带动市场交易活跃度提升 [8] - 近期二手房成交较多的是学位房，因1月份房价友好、降价到位，推动了成交量攀升 [9] - 市场呈现显著的“结构性分化”特征，核心区域优质次新房价格或已调整至较合理水平，非核心区域老旧小区、远郊房源仍面临下行压力 [9]

核心观点 - 2026年1月，多个重点城市二手房市场成交量出现环同比双增，市场呈现回暖迹象，而新房市场受供应节奏等因素影响表现相对平淡；行业政策端持续释放“稳预期”信号，市场对春节后核心城市出现“小阳春”行情抱有期待 [1][3][7] 重点城市二手房市场表现 - **北京**：1月二手房网签量15082套，同比增幅近21%；单周认购量已连续三周超过4000套；市场升温主要因市场局部筑底、二手房挂牌量从高峰期的17万套下降至约13万套，以及春节较晚导致学区房需求前置 [1][2] - **上海**：1月二手房成交2.3万套，环比增长1%，同比增长26% [1][3] - **深圳**：1月二手房成交0.5万套，环比增长16%，同比增长7% [1][3] - **杭州**：1月杭州市区二手房网签量6987套，环比增长1.8%，同比提升15%；贝壳杭州站1月二手房新签单量环比提升11%，为近6个月新高 [2][3][10] 新房市场表现 - **成交量**：1月重点城市新房市场表现平淡，整体仍处修复通道；北京新房成交31万平方米，环比下降29%，同比下降20%；上海、深圳、广州和杭州新房成交环同比也有不同程度下降 [1][4] - **供应因素**：新房成交平淡与房企推盘节奏放缓有关；例如杭州1月新房新增供应仅886套，环比下滑78% [4] - **需求结构**：新房市场以改善型需求为主，客群相对单一，部分成交量来自出售二手房后的置换需求，因此表现较二手房市场存在一定滞后性 [5] 房价变动情况 - **新房价格**：1月全国百城新建住宅平均价格为17114元/平方米，环比上涨0.18%；上涨主要受成都、上海、杭州等城市高端改善型楼盘集中入市带来的结构性影响 [1][5][6] - **二手房价格**：1月全国百城二手住宅平均价格为12905元/平方米，环比下跌0.85%，但跌幅较上月收窄0.12个百分点；当前二手房市场整体仍供大于求，价格暂无回升动力 [1][5][6] 市场情绪与先行指标 - **经纪人信心**：1月经纪人信心指数上涨12.39%，因核心城市二手房成交回暖、交易周期缩短，且政策“稳预期”信号明确，市场对3月“小阳春”抱有期待 [3] - **先行指标**：杭州贝壳合作门店1月二手新增客房比达到近13个月最高值，且带看转定金比的速度达到自去年11月以来最高值，显示潜在购房家庭数量增加且决策效率提升 [10] 政策环境与市场展望 - **政策利好**：2026年初以来房地产利好政策频出，包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期、结构性降息等；1月各地出台约50条楼市政策，旨在从需求端与融资端协同稳定市场预期 [7] - **“小阳春”预期**：尽管2月受春节假期影响销售或阶段性放缓，但市场普遍期待3月“小阳春”行情；预期核心城市二手房成交回暖趋势将持续，且随着优质地块入市、房企促销力度加大，市场需求有望逐步释放 [1][7][8] - **细分市场展望**：一二线核心城市的高端改善新房将持续吸引高净值人群；大量刚需型二手房价格下行空间或将明显收窄，其成交占比预计在3-4月进一步上升 [8]