报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年楼市小阳春如期而至，核心指标呈现积极信号，预计上半年交易量、房价、库存等指标持续向好，大中城市房价将有更明确积极信号，新开工和开发投资继续收缩调整 [4][24][25] 根据相关目录分别进行总结 宏观经济与金融数据 - 2025年一季度国民经济良好开局，国内生产总值318758亿元，同比增长5.4%，规模以上工业增加值、社会消费品零售总额等指标同比增速加快 [5] - 3月金融数据显示M1同比增长1.6%，连续四个月正增长，M2同比增长维持在7.0%不变，M1 - M2剪刀差连续4个月低于7个百分点，消费意愿持续恢复 [6] - 3月末居民中长期贷款62.5万亿元，同比增长3.5%，一季度中长期贷款增加8343亿元，同比少增1478亿元 [7] 房地产交易数据 - 3月新房市场交易活跃，一二线城市交易规模同比增长，29个重点城市3月平均开盘去化率为45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts [8] - 3月全国新建商品房销售面积1.1亿平方米、销售额8222亿元，同比降幅均只有1%，2025年一季度商品房成交面积同比下降3%，创近21个月累计同比降幅新低 [8] - 2025年一季度核心30城一二手成交总量同比增长17%，3月份整体来访、认购普涨，克而瑞研判4月核心城市销售端延续修复 [9] 房价数据 - 3月各线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄，一手房价格同比下降5.0%，二手房价格同比下降7.3% [10] - 3月有34个城市一手房价环比止跌，创2023年下半年以来新高，一线城市新建商品住宅房价指数连续5个月正增长 [11] 房地产开发数据 - 1 - 3月房地产开发企业房屋施工面积613705万平方米，同比下降9.5%，房屋新开工面积12996万平方米，下降24.4% [15] - 3月新开工规模同比下降18%，降幅较1 - 2月大幅收窄11.5个百分点，新开工面积低于新房销售规模，行业短期库存压力减轻 [15] - 3月房屋竣工面积4296万平方米，同比下降11.5%，降幅较前2月收窄4.1个百分点，潜在库存风险持续出清 [17] - 1 - 3月全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%，3月房地产开发投资9184亿元，同比下降10%，降幅较前2月扩大0.2个百分点 [21] 后市判断 - 预计2025年各地主管部门聚焦行业库存改善供求预期，热度回升将在更多指标和城市出现 [24] - 2025年上半年商品房销售面积、金额加速筑底，更多主要城市新房交易量筑底企稳，大中城市房价有更明确积极信号 [25] - 新开工和开发投资继续位于收缩调整周期，施工面积向新的供求平衡点靠拢 [25]

春节复工后房地产市场表现 - 春节复工后四周新房成交面积仅略高于2024年同期，但较2023年下降近四成，表现较弱 [1][2] - 二手房市场快速回暖，春节后四周成交面积较2024年、2023年同期分别增长38.7%、16.5%，创近五年同期新高 [1][3] - 新房供应量降至近五年同期最低水平，存量库存与新增供给存在产品代际差异，制约新房市场修复 [2] - 二手房日均成交面积接近去年10月和11月高位，72城中介来访量数据持续创新高，最新一周日均来访5.4万组，较去年"924"后周均高点增长23% [3] 新房与二手房市场分化 - 1-2月30大中城市新房销售面积同比微增2.7%，较2023年下滑近四成 [2] - 13个大中城市1-2月二手房销售面积同比增长48.9%，较2023年同期增长20% [3] - 新房表现不及预期，二手房呈现明显反弹趋势，成交量创同期新高 [11] 城市间市场表现差异 - 市场复苏主要集中在少数一、二线热点城市，多数三、四线城市表现乏力 [5] - 一线城市呈现量增价稳态势，深圳、北京、上海新房和二手房均延续修复态势 [6] - 二线城市中成都、杭州表现亮眼，成都二手房环比连续四个月为正，杭州春节复工后二手房成交面积同比涨幅领先 [6] - 三、四线城市销售同比增长主要源于低基数效应，复苏动力不足 [5] 房价表现 - 1月房价反弹势头减弱，房价上涨城市连续减少 [9] - 一线城市房价连续4个月环比正增长，初现"止跌"迹象 [9] - 二线城市中仅成都、厦门房价连续4个月上涨，其余二线及以下城市房价持续下行或短暂上行后再度下行 [9] 市场展望 - 结构性修复或是未来一段时间市场主旋律，一线及强二线城市二手房短期内或维持较好表现 [1][12] - 市场长期改善需依赖房价企稳对整体行情的正向推动作用 [1][12] - 新房修复节奏与开发商新增有效供给关系密切，核心区域楼盘供应不足或持续制约新房量能修复 [12] - 热点城市修复对三、四线城市带动作用或较弱，增量政策落地情况将影响后续市场走势 [12]

一线城市二手房市场恢复情况 - 北京2月二手住宅网签量同比大增87 6%至11876套 环比1月减少4 8% 但春节后下半月日均成交量超1000套 市场出现"小阳春"行情 [1][3][4] - 广州2月二手住宅网签6278套 同比增29 04% 南沙区增长超70% 荔湾和黄埔超40% 预计3月网签量将回升至万宗以上 [6][7][8] - 深圳二手房录得量连续3周增长 第8周达1408套 已恢复至节前水平 行业复工带动市场快速回暖 [10][11][12] 市场表现与区域分化 - 北京二手房挂牌量从春节前14 6万套增至15 3万套 50%房源价格上涨 部分仍在调整 预计3月网签量将达1 8万套 [5] - 广州1-2月累计二手住宅网签16316套 同比增22 53% 经理人指数环比大涨43 29个百分点至72 73 显示市场信心增强 [9] - 典型城市样本小区1月49 48%成交价环比上涨 二手房议价空间收窄 买卖双方价格预期趋同 [12] 后市展望 - 北京楼市暖冬行情延续至2025年一季度 预计3-5月成交量将保持高位 价格温和上涨 [5] - 核心城市二手房市场延续回暖势头 3月有望出现"小阳春"行情 政策支持和传统营销季推动市场回稳 [2][12]