2025年度业绩预告与经营状况 - 公司预计2025年净利润亏损约820亿元[1] - 亏损主要原因为房地产开发项目结算规模显著下降且毛利率仍处低位、因业务风险敞口升高新增计提信用减值和资产减值、部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损以及部分非主业财务投资亏损[1] - 公司在2025年保质交付房屋11.7万套，已完成近两年需交付量的约70%，交付高峰期已过，后续交付压力将显著下降[1] - 公司经营服务业务营收保持稳健，并积极推动开发业务降本增效，实现开发业务管理费用连续两年下降[1] 公司应对措施与行业背景 - 公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，优化业务布局和结构，提升多场景开发和经营能力，有序化解风险[1] - 公司表示房地产行业正处于新旧模式转换的重要时期，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻[1] - 公司在各方支持下，正全力推进改革化险工作[1] 债务化解进展与股东支持 - 公司旗下“22万科MTN004”和“22万科MTN005”两笔中期票据的展期方案获得持有人会议100%表决通过[2] - 至此，公司于2025年末首批寻求展期的三笔债券（规模合计约68亿元）全部展期成功[2] - 公司第一大股东深铁集团宣布将再提供不超过23.6亿元的股东借款[2] - 深铁集团已累计向万科提供借款超过300亿元[2] - 分析认为，深铁集团对公司的支持将“持续”，一方面是基于对周期底部和公司价值的判断，另一方面是已投入巨大，放弃支持将功亏一篑[2] 债务化解的挑战与关键 - 分析指出，足够的有效资产将是未来公司债券展期的重要考验[2] - 在目前情况下，债券展期很重要的条件是需有增信担保措施，否则债权人很难同意展期[2] - 近几年全国房地产价格深度下跌，导致很多项目出现资不抵债或难有较好收益的情况[2]

2025年度业绩预告核心观点 - 公司预计2025年度归属于上市公司股东的净亏损约820亿元，扣除非经常性损益后的净亏损约800亿元，亏损额较上年同期显著扩大 [1][2] 业绩表现与财务数据 - 归属于上市公司股东的净利润预计亏损约820亿元，上年同期亏损约494.8亿元，亏损额同比扩大约65.7% [2] - 扣除非经常性损益后的净利润预计亏损约800亿元，上年同期亏损约453.9亿元，亏损额同比扩大约76.3% [2] - 基本每股收益预计亏损约6.89元/股，上年同期为亏损4.17元/股 [2] - 报告期内保质交付房屋11.7万套，经营服务业务营收保持稳健 [3] 业绩亏损主要原因 - **房地产开发业务结算规模与毛利下降**：项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 结算利润主要对应2023年、2024年销售项目及2025年消化的现房和准现房库存，这些项目地价获取成本较高，导致结算毛利总额大幅减少 [2] - **计提资产减值**：因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值 [2] - **经营性业务与财务投资亏损**：部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，以及部分非主业财务投资亏损 [2] - **资产处置损失**：部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [3] 公司应对措施与经营状况 - **降本增效**：积极推动开发业务的各项降本增效工作，如管理费用管控和优化，实现了开发业务管理费用连续两年下降 [3] - **战略调整**：公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、规范运作和科技赋能等措施，推动业务布局优化和结构调整，提升多场景的开发和经营能力 [3] - **风险化解**：公司上下将凝心聚力，有序地化解风险，摆脱困境，推动公司早日走出低谷 [3] - **流动性支持**：大股东深圳地铁集团在2025年累计向公司提供了超300亿元的股东借款，且借款条件优于市场水平，帮助缓解流动性压力，双方还在住房租赁等领域加强了业务协同 [4] 债务与资本市场动态 - **债务展期进展**：两笔合计57亿元的中期票据（"22万科MTN004"、"22万科MTN005"）展期议案获债权人通过 方案为对中期票据本金的40%先行兑付，剩余60%获展期1年 [3] - **债券兑付调整**：涉及11亿元的"21万科02"债券回售部分本息兑付调整议案也在此前获有效通过 [3] - **债券停牌安排**：因涉及后续转让安排变更，为保护债券投资者利益，"21万科04"、"21万科06"、"22万科02"、"22万科04"、"22万科06"、"23万科01"自2026年2月2日开市起停牌 [4] - **股价表现**：截至1月30日收盘，公司股价报4.88元/股，单日跌幅4.87% [4] 行业环境与公司挑战 - 房地产行业目前正处于新旧模式转换的重要时期 [4] - 公司面临着多重风险挑战，整体经营形势依然十分严峻 [4] - 当前公司在各方支持下，全力推进改革化险工作 [4]