在这样的变局里，最难受的，往往不是没房的，而是——手里有两套房、三套房，甚至更多的家庭。 不是制造焦虑，而是希望你提前看懂大势，早做准备。 难题一：想卖掉变现，越来越难 先说句扎心的话： ——以前，谁家要是有两三套房，那就是妥妥的"人生赢家"； ——现在，越来越多手里握着多套房的人，反而开始慌了：有的卖不掉，有的租不出去，有的还要背着 一大堆房贷。 如果你仔细看这两年中央和各地对房地产的表态，会发现一个很明确的信号： 2025年是深度调整的一年，2026年作为"十五五"开局之年，很大概率会迎来一轮真正的"规则重塑"。 第一个难题，非常现实： ——你以为手里的房子是"资产"，真想变现的时候，才发现它更像"重资产"。 最近这几年，很多地方出现了同一个现象： 二手房挂牌量持续飙升，一套房子挂出去，动不动就是半年一年没人看； 想成交，就得一降再降，"以价换量"成了常态 。 为什么会这样？ 一方面，新房价格在回调，开发商打折促销、以旧换新政策不断，买家更愿意去买一手房； 另一方面，很多多套房家庭手里的都是早年买的二手房：房龄老、装修旧、小区一般，品质完全比不上 现在的新盘。 再加上，各地政策明显在"偏心"新房和改善盘： ...

很多人一提到买房，第一反应就是"再等等""万一以后更便宜""说不定规划会起来"。 但真正经历过的人都知道，刚需买房最怕的从来不是买贵一点，而是把一家人的生活押在不确定的未来 上。 在真实市场里，有一句被反复验证过的经验总结成了七个字：买旧、买大、不买三。 一、买旧：优先选已经成熟的房子 现在买房，很多人一听"新盘"就两眼放光，一听"现房"就觉得是旧房，没那么香。但你真在市场里转一 圈就会发现，真正被抢得快、成交快的，反而是那些已经交付、已经有人住的房子。 这些小区普遍都有以下四个优点： 1、风险小 现房最大的好处就一句话：房子已经在那里了。 不会出现说好今年交房，结果一拖再拖的情况，也不用担心开发商资金链出问题。 有些无良开发商，房子是交了，可是里面水电绿化什么都没有，连施工留下的大坑都没填，问就是没钱 了，你能怎么办？ 这时候就能看到成熟现房的优点了。 这不是情绪判断，而是无数人踩坑之后留下来的共识。 钱交出去，房子立刻能看到、能摸到，心里有数。对刚需来说，什么时候能确定住进去，比其他都重 要。 2、看得见 成熟现房好不好住，全靠眼睛，不靠想象。 采光好不好，白天进屋站一会儿就知道；通不通风，窗户一开就有感 ...

核心观点 - 文章核心观点是驳斥“M2增长必然推动房价上涨”的理论，并论证房地产行业在过去是主要的信用创造工具（印钞机），而非货币蓄水池 当前M2增长与房价下跌的背离现象，源于房地产信用创造功能的减弱和信用收缩 [1][4][23] 最新房价数据 - 截至2025年11月末，中国热点城市二手房价格普遍下跌：北京环比下跌1.9%，同比下跌10.9%；上海环比下跌2.0%，同比下跌11.4%；广州环比下跌1.9%，同比下跌13.9%；深圳环比下跌1.0%，同比下跌7.3% [6] - 国家统计局数据显示，70个大中城市中，一线城市二手房价格下跌速度最快 [10] - 香港房价出现止跌回稳迹象，主要支撑因素是当前按揭利率已远低于租金回报率，租售比显示其房价已具备吸引力 [8] 货币创造机制 - 在现代货币体系中，M2的增长主要（约90%）通过信用派生（贷款）创造，而非央行直接印钞（基础货币仅占约10%） [14] - 货币乘数反映了社会借贷加杠杆的意愿，央行通过降准、降息等手段改善信贷条件，但最终货币创造取决于实际的贷款需求 [14][17] - 以2016年为例，当年个人购房贷款增加4.96万亿元，占全年新增人民币贷款总额12.65万亿元的39.2%；广义房地产贷款增加5.67万亿元，占同期各项贷款增量的44.8%，凸显了房地产行业对货币创造的巨大贡献 [19] 房地产的角色：印钞机而非蓄水池 - 房地产交易是强大的信用扩张工具：例如，购房者支付150万首付购买500万房产，银行发放的350万按揭贷款会直接转化为卖方的存款，从而创造新的M2 [21] - “蓄水池”理论具有误导性，它错误地认为资金进入楼市后被锁定 实际上，购房资金（包括首付和贷款）会流向开发商、建筑商、二手房卖家等，最终回流至消费和生产领域，增加社会流动性 [21] - 因此，房地产行业在过去扮演了“印钞机”的角色，其价格和交易活跃度直接推动了M2的增长 [15][21] 当前M2增长与房价背离的原因 - 当前M2持续增长（2025年11月末达336.99万亿元，较2020年12月末的218.68万亿元增长54%）而房价下跌，是因为过去最强的信用创造渠道——房地产行业逐渐熄火，居民购房贷款意愿下降 [4][23] - M2增长来源变得多样化，例如工业中长期贷款快速增长，资金流向新能源、半导体、人工智能、高端装备等领域，这在一定程度上弥补了房地产信用收缩的缺口 [23] - 房价下跌会引发信用收缩螺旋：例如，企业主抵押的房产价值缩水，银行会要求补充抵押物或提前还款，迫使企业缩减规模、裁员，进而导致家庭部门缩减开支、清偿债务，进一步抑制购房需求，加剧房价下跌 [24][25] - 一线城市房价跌幅较大，部分原因在于其房产杠杆率更高，在信用扩张期放大作用更强，因此在收缩期受到的影响也更显著 [26] 未来展望与结构转变 - 房地产行业过去在信用扩张中权重过重，其功能减弱后，需要工业贷款、基建投资、普惠金融与绿色金融等多样化信用增长渠道来弥补，以构建更健康的经济结构，但此过程非一蹴而就 [28] - 理解房地产作为“印钞机”的本质，有助于公众抵御利用M2增长鼓吹房价必涨的误导性信息 [28]

核心观点 - 文章提出“买边 买中 不买三”的购房口诀 旨在为购房者提供选房避坑的实用指南 强调遵循此原则可提升居住舒适度与房产未来流动性[3][32] 购房选址与户型选择 - **优先选择边户**：边户因仅一侧有邻居 可实现南北双向开窗 通风采光效果优于中户[5][6] - **边户具备隐私与安静优势**：相比中户 边户仅有一侧邻居 减少一半噪音源且隐私性更佳[8] - **边户户型通常更方正**：空间利用率高 家具易摆放 避免中户可能存在的拐角与死角造成的面积浪费[9][10] - **现代建筑技术已缓解边户缺陷**：当前建筑保温技术与双层中空玻璃普及 使边户东西晒问题的影响已微乎其微[12] 楼层选择考量 - **中间楼层被视为“黄金位”**：例如总高30层的楼栋中 10-20层被认为是升值快、易转手的楼层[14] - **中间楼层视野采光俱佳**：能避免低层采光不足与顶层冬冷夏热的问题 确保室内明亮舒适[15] - **中间楼层出行便利且环境安静**：电梯等待时间相对较短 爬楼可接受 同时能减少来自地面广场舞与顶层设备层的噪音干扰[17][19] 应规避的房产类型 - **避开“奇葩户型”**：如手枪型、刀把型等不规则户型 会导致家具摆放困难、气流不畅、卫生死角多且未来转手困难[21][22][24] - **避开紧邻主干道的房子**：此类房产长期面临车辆噪音、灰尘污染、灯光污染等问题 严重影响居住安宁与空气质量[26][28] - **警惕无产权的附属空间**：对于销售承诺的“送花园”、“送露台”等 需确认其是否写入合同并拥有独立产权证 否则可能仅是公共区域的临时使用权[30][33]

文章核心观点 - 多家权威研究机构表示2026年可能是楼市转折点 届时房价将呈现五大趋势 市场参与者需提前准备 [1] 趋势一：购房成本降低与政策支持 - 2026年稳楼市核心转向稳定房价预期 降低购房成本与压力 政策重点从保交楼转移 [3] - 一线及热门强二线城市不合理的购房限制政策可能放宽 如社保年限要求或对外地人购房的限制 [3] - 房贷利率大概率继续下调 部分城市利率已处于较低水平 2026年可能更低 并可能推出新增房贷贴息政策以减轻月供压力 [3] 趋势二：市场分化加剧 资产价值重估 - 房价普涨时代结束 2026年分化将更明显 核心逻辑是“好城市 好房子”才具备价值支撑 [4] - 好城市指人口持续流入、产业发展良好的城市 如一线城市北上广深及杭州、成都、武汉、西安等强二线城市 人口流失、产业薄弱的三四线及小县城因供大于求 房价难涨甚至可能继续下跌 [4] - 好房子指地段好、拥有稀缺资源的房产 如核心城区、顶级学区、交通便利、商业配套成熟或生态资源优越的房产 其居住舒适度与升值潜力更强 价格将更坚挺 [4] 趋势三：二手房市场趋于稳定 - 近期二手房市场“以价换量”及恐慌性抛售现象可能持续至2026年初 之后将逐步改变 [6] - 随着房价调整到位及购房成本降低 观望的刚需购房者将开始入场 58安居客研究院调研显示计划2026年购房者增多 观望情绪缓解 [6] - 2026年二手房市场恐慌性抛售将减少 买卖双方进入理性博弈 价格将找到新平衡点并趋于稳定 例如一套原价150万的房子降至120万可能达成交易 之后价格将不再大幅波动 [6] - 对于卖家 2026年无需急于降价抛售 可更从容定价 对于买家 无需一味等待最低价 遇到高性价比房源可考虑入手 [6] 趋势四：改善型需求成为市场主力 - 2026年改善型需求将取代刚需成为购房主力 购房者追求从“有的住”转向“住得好” [7] - 收入提高、家庭人口增加及对生活品质要求提升 驱动家庭置换更大、环境更好、物业更优的住房 [7] - 需求变化将倒逼开发商提升产品品质 2026年开发商将在户型设计、建筑质量、园林绿化及物业服务等方面投入更多 以吸引买家 靠噱头卖房的开发商将被淘汰 [7][8] - 改善型购房者将有更多优质房源选择 能真正买到符合生活品质需求的房子 [8] 趋势五：行业模式转型与市场回归理性 - 2026年房地产行业将告别高负债、高周转、高增长的“三高”模式 进入“瘦身健体”阶段 [9] - 惠誉评级预测2026年行业可能继续收缩 但销售跌幅将收窄 行业逐渐趋稳 开发商将控制新增供应 重点消化现有库存 [9] - 国家可能鼓励开发商收购存量商品房改为保障房或租赁房 构建“市场+保障”住房体系 以消化库存并满足低收入群体需求 [9] - 房价将不会大起大落 剥离过度金融投机属性 回归居住本质 围绕实际居住价值理性波动 [9][11]

文章核心观点 - 文章通过个人消费记录与宏观数据结合，描绘了当前中国消费市场的结构性变化，核心观点是：中国消费者正从购买有形商品转向追求体验、情感价值和健康快乐，消费行为趋于理性且注重内在满足，同时房地产市场进入调整期，居民加杠杆意愿低迷，而政策层面已将扩大内需提升至战略高度 [1][3][13][24][26][28][40][51] 房地产行业 - 房地产市场持续调整，房价普遍下跌，同样面积和地段的房价下跌10%到20%成为常态，单套房产价格动辄下跌上百万元 [7][34] - 市场交易呈现分化，老旧小区（“老破小”）房价跌幅最大，而自认品质不错的房产降价幅度较小，高端住宅市场进入买卖双方僵持的淡市 [7][34] - 居民购房杠杆意愿显著降低，从2022年开始，居民中长期贷款增速几乎停滞，住户贷款整体增长近乎为零 [7][9][34][36] - 房产置换需求受房价下跌影响相对较小，因卖出与买入价格同步下降，对置换者心理冲击有限 [7][34] 消费信贷与居民贷款 - 2025年1月至11月，中国境内贷款总额从260.44万亿元人民币增长至270.72万亿元，累计增长3.95%，增速创近年新低 [9][36] - 住户贷款增长近乎停滞，从1月的81.34万亿元微增至11月的81.34万亿元，累计增长仅0.009%（增量69.6亿元） [11][38] - 消费贷款结构分化明显，短期消费贷款下跌6.4%，为所有细分项中最大降幅；中长期消费贷款几乎零增长，仅增长96.9亿元（+0.02%） [11][38] - 经营贷款逆势增长，短期经营贷款增长7,564亿元（+5.71%），中长期经营贷款从13.26万亿元增至14.02万亿元，增长5,764亿元（+4.35%），可能与利率下降引发的贷款置换行为有关 [11][38] 消费者行为趋势 - 富裕城镇消费者的支出倾向于两类：有形的“大件”（如新房、装修、汽车）和无形的“服务与体验”（如旅游、教育、健康），旨在获得快乐和个人成就感 [13][40] - 消费的核心动机转向“省时间”和“添乐趣”，为情感价值、怀旧体验和即时快乐买单成为重要消费驱动力 [3][15][17][28][42][44] - 健康与饮食消费升级，消费者更讲究健康与口味，愿意为高品质、怀旧或特色餐饮支付更高费用，餐饮花费相比过去显著增加 [15][42] - 海外消费强劲复苏，2024年中国消费者的海外消费已超过2019年最高水平 [17][44] 宠物经济 - 宠物医疗消费高昂，成为重要的家庭支出项，一次急诊或重症治疗费用可达数千甚至上万元 [21][48] - 宠物医疗行业经营压力大，中国约有3.7万至3.8万家宠物医院，其中约80%不赚钱，单日接诊量普遍小于或等于20只，固定成本高导致行业利润率低 [23][50] - 宠物医院市场结构分化，头部连锁中心医院（占比约1.8%）月营业额超过80万元，利润率可达15%~25%；超过50%的中小型单体医院月营业额在3-10万元，平均利润率仅7.5%（2023年为12.5%）；另有约20%的医院处于亏损或濒临倒闭状态 [24][51] - 宠物消费具有强烈的情感绑定属性，主人出于对“家庭成员”的责任感和情感投入，愿意承担高额医疗费用，这构成了“被拿捏住的消费” [23][50] 宏观政策与市场展望 - 政策层面明确将扩大内需作为战略举措，2025年12月国家发改委主任在《求是》杂志发文强调，“十五五”时期全方位扩大内需对经济稳定、安全及高质量发展具有重要意义 [24][51] - 市场预期明年（2026年）将是“内需大年”，消费市场有望迎来显著增长 [24][51] - 中国出口展现极强韧性，2025年贸易顺差达到万亿美元级别，未来经济增长动力预计来自高科技突破与内需扩张的双重驱动 [24][51] - 品牌建设至关重要，未来市场竞争的关键在于哪些品牌能够脱颖而出，让消费者心甘情愿为其价值和体验买单 [24][51] 消费水平认知 - 美银证券研究报告指出，中国消费不足是一种感知误导，实际消费量已媲美全球发达市场，低价环境掩盖了真实消费水平 [20][47] - 量化数据显示，中国实际人均消费量在多数品类中高于或接近全球平均水平，例如人均蛋白质摄入量超过美国，蔬菜消费量为发达市场的数倍，服务消费利用率也与国际规范持平 [20][47]

文章核心观点 - 文章提出“买旧，买边，不买三”的购房口诀，作为一套旨在帮助购房者规避常见陷阱、实现房产保值与居住舒适度的实用指南 [3][27] 买旧：现房更稳，配套成熟，住着踏实 - 购买现房可避免期房烂尾风险，实现收房即住，更为省心 [5] - 现房或老小区配套成熟，例如地铁、医院、菜市场等设施通常在步行15分钟内，生活便利性高 [7] - 老房子公摊面积小，得房率高，例如90平方米的实用面积可能比110平方米的新房更宽敞 [9] - 选择“旧房”时应优先考虑机关单位老小区，其邻里素质高且物业管理相对靠谱 [11] 买边：采光通风好，私密性强，住着舒服 - 边户（通常指东边户或西边户）采光与通风条件优于中间户，可实现三面采光与南北通透 [13] - 边户通常拥有更大的阳台空间，视野开阔，可利用性更强 [15] - 边户仅一侧与邻居相邻，远离电梯，私密性更好且受邻居噪音干扰更少 [17] - 购买边户需注意西边户的西晒问题，以及外墙渗水风险，应选择防水好的楼盘或采取隔热措施 [20] 不买三：避开三类坑，谁买谁后悔 - 不买“老破小”：房龄过老的房子存在管线老化、户型设计落后等问题，转手困难，除非附带优质学区否则不建议购买 [19][21] - 不买“远郊房”：远郊房产配套不完善，生活不便且通勤时间长，例如有案例显示每日通勤需两小时，同时其抗跌能力较弱 [23] - 不买“高楼层”：高层住宅存在电梯故障风险、消防安全隐患以及出行不便等问题，顶楼还可能面临冬冷夏热的极端温度 [25]

房地产行业现状与消费者负担 - 当前房价对于普通收入者而言过高，一套房子总价通常超过一百多万，需要消耗其工作生涯总收入的三分之一甚至更多[9] - 绝大多数购房者并非真正“买得起”，他们需要掏空几代人的积蓄并背负长达数十年的银行贷款才能获得住房[6][10] - 高房价与沉重的贷款压力是导致当前房地产市场销售困难的重要原因之一[12][13] 普通居民的收入与消费水平 - 普通居民的真实工资水平集中在每月3000至5000元人民币，月收入超过1万元已属于相当高的收入[17][18] - 与收入相比，当前房价属于绝对的高消费，导致普通居民不敢轻易购房，并倾向于增加储蓄而非进行超额消费[20][22] - 居民消费观念趋于理性，更倾向于购买符合自身收入水平的产品，例如10万元左右的汽车[15][17] 当前房地产市场的需求结构 - 存在真实的刚性需求群体，主要驱动因素包括婚姻（需要婚房）和子女教育（需要学区房）[22][25] - 部分改善型需求来自少数在过去几年中积累了大量财富的群体，他们购房是为了提升居住品质[27][29] - 对于没有刚性需求的普通投资者而言，房地产已不再被视为有吸引力的投资产品，因为预期回报为负[30] 房价承受能力的量化分析 - 以一个大学毕业生为例，假设其从22岁工作至60多岁退休，在40年间每月稳定收入1万元且从未中断，其终身总收入约为400多万元[9] - 购买一套一百多万的房子将直接消耗其终身总收入的近三分之一，凸显了房价的相对昂贵[9] - 考虑到收入不稳定和失业风险，能够持续40年月入1万的情况极为罕见，因此实际购房负担比理论计算更重[10]

市场情绪与交易行为转变 - 市场出现明显变化 卖方增多而买方观望情绪浓厚 导致挂牌房源增加但成交速度放缓 [1] - “抛售潮”概念被频繁提及 反映部分原本被视为资产的房产正在被市场重新审视 [1] 房产持有成本与收益重估 - 购房者决策逻辑从关注未来升值潜力转向仔细计算年度持有成本 [3] - 持有成本包括房贷利息 物业费 取暖费 维修基金及空置损耗 在收入增长放缓背景下这些固定支出压力凸显 [5] - 对于多套房持有者 租金收入往往仅能覆盖部分月供 整体收益不高 空置期会加剧其出售心态的转变 [5] 房产价值驱动因素分化 - 房产价值判断标准从城市层面深化至区域层面 同一城市内不同区域差距拉大 [7] - 人口持续流入 且拥有优质学区 交通和就业支撑的区域 房产流动性好 价格支撑力强 [9] - 人口流出 产业单一的区域 尽管新房供应增加 但二手房面临销售困难 缺乏稳定居住需求是价格难以长期维持的核心 [9] 购房需求偏好演变 - 购房者关注点从追逐新区 规划等概念符号 回归到居住体验本身 [11] - 通勤时间 生活配套成熟度 房屋维修频率等现实问题成为关键考量因素 年轻家庭对居住体验要求更高 [13] - 楼龄偏大 户型落后 物业管理差的房产 即使降价也面临销售阻力 市场购买行为变得更为挑剔 [13] 未来市场价格走势展望 - 市场价格走势将呈现显著分化 而非普跌 [15] - 核心地段 小面积 高流动性的房产抗风险能力更强 而位置一般 面积偏大 流动性差的房产价格调整空间更明显 [17] - 行业正进入一个需要认真筛选和比较的理性分化阶段 过去“闭眼买入即上涨”的时代已结束 [17] - 房地产行业正进入更理性 更分化的阶段 房产作为一项长期资产 其价值判断需超越短期价格波动 [19]

文章核心观点 - 房地产市场正在经历深刻调整，多个信号表明12月可能是一个重要转折点，市场从过去的高歌猛进进入逐步调整阶段，房价永远上涨的观念需要改变 [2][8][10] 市场现状与信号 - **新房成交量下降**：多个城市公布的数据显示新房成交量下降，且幅度明显，表明购房者热情和购买力减弱，这并非短期波动而是一个趋势 [4] - **二手房量价齐跌**：在许多城市，二手房交易量下降且价格下跌，因其价格更市场化，能更真实反映市场供求关系，表明市场确实在调整 [5] - **开发商降价促销**：许多开发商正在降价促销，部分项目提供大幅折扣，反映出库存压力大和融资困难，必须加速销售以回收资金偿还债务 [5][6] 变化驱动因素 - **价格与购房者理性**：房价在高位促使购房者变得理性，开始犹豫并选择等待，而非立即购买 [4] - **政策环境**：有关部门在房地产领域的政策调整，使得市场氛围变得更加谨慎 [4] - **人口结构变化**：新生儿出生率下降导致潜在购房者数量减少，同时部分年轻人改变观念，选择租房而非购房，进一步削弱新房需求 [4] - **融资环境收紧**：部分大型房企因融资问题陷入困境，急需现金还债，被迫加速销售并调整价格 [6] 潜在影响与未来展望 - **房价走势**：从12月开始，房价走势可能更加明朗，若调整信号持续，房价可能继续下降或维持低位 [8] - **对投资者的影响**：持有多套房产作为投资的人面临资产价值缩水压力，可能选择出售部分房产，从而增加市场供应并可能进一步压低价格 [8] - **对刚需购房者的影响**：房价下降可能降低购房成本，为等待合适时机的人提供机会，但也使犹豫者更加困惑，难以决定入场时机 [9] - **对经济与产业链的影响**：房地产市场调整将冲击建筑、装修、家具等相关产业，可能导致从业人员工作机会减少，产业链条收缩，给经济增长带来压力 [9] - **对金融系统的影响**：以房产作为抵押的贷款可能因房产价值下降而影响其安全性，促使金融机构更加谨慎对待房地产相关贷款 [9] - **社会财富效应**：房价变化将重新分配财富，导致部分购房者后悔或庆幸，可能引发一些社会不满情绪 [9] 应对策略与行业转型 - **重新评估房产价值**：需要从将房子主要视为投资品的观念中转变，重新强调其居住的基本功能 [10] - **投资多元化**：建议不要将所有资金集中于房产，可考虑股票、基金、债券等其他投资途径以分散风险 [10] - **购房决策理性化**：对于考虑购房的人，应根据自身实际需求和经济状况做出决定，避免因价格波动而急于购房或过度拖延 [10] - **开发商与从业者调整**：开发商及行业从业者需要适应新的市场条件，寻找新机会，市场调整最终可能导向更健康、可持续的发展 [12] - **政策支持预期**：有关部门可能出台措施支持过渡期，例如为失业工作者提供培训、为困难购房者或陷入困境的企业提供支持，以确保调整过程平稳 [12] - **经济发展动力转换**：房地产市场的调整是中国经济从高速增长向高质量发展转变的一部分，意味着经济增长动力可能逐步从房地产转向其他产业 [12]