房地产市场下行压力分析 - 2024年招商银行年报显示个人住房贷款不良率占比达20.5%，同比增加17.18亿，断供现象持续 [2] - 房价大幅下跌案例：160万房产降至60多万仍无人问津，反映市场流动性枯竭 [4] - 居民杠杆率从10%飙升至超60%，家庭资产过度集中于房产，购买力严重透支 [6] 住房供需结构变化 - 棚改政策导致库存压力上升，部分新区空置率高形成"鬼城"现象 [4] - 保障房供给增加（如人才公寓价格仅为商品房50%）分流商品房需求 [4] - 城镇化率达65%接近尾声，出生率连续7年下降，需求端持续萎缩 [8] 多套房家庭面临的挑战 资产贬值压力 - 山东案例显示部分房产贬值率达40%，挂牌两年降价十几次仍难成交 [11] - 房价持续下跌导致资产流动性丧失，财富被"冻结"风险加剧 [11] 持有成本上升 - 湖南业主案例：6套房年维护费用超5000元，预计房产税实施后年支出将达3万+ [13] - 物业费、维修费、税费等固定支出随年限增加持续攀升 [13] 租赁市场恶化 - 三四线城市租房市场供大于求，人口流出加剧出租难度 [15] - 北京经开区"人才十条"政策提供7天免费住+3年租金优惠，虹吸效应加剧小城市出租困境 [16] 行业趋势预判 - 房产税预期落地将显著增加多套房持有成本，资产可能从财富转变为负担 [19] - 保障房政策推进和人口流动变化将持续冲击商品房市场定价体系 [4][16]