拍卖事件概述 - 西昌市房地产事务中心委托拍卖公司对144套住房进行网络公开拍卖 [1] - 房源产权明晰 拍卖后5个工作日内签合同 10个工作日内付全款 可申请75%银行按揭贷款 5个工作日内支付25%首付款 [3] - 房源大多显示为经济适用房或保障房 [3] 国资平台出售房产动因 - 部分经济适用房或销售型保障房分配进度缓慢 导致国有开发企业资金被占用 为缓解资金压力选择拍卖资产 [3] - 地方国企集中卖房旨在盘活低效闲置资产 防止国有资产贬值 同时卖房变现缓解流动性压力 [3] - 房地产市场下行 地方财政与城投平台化债任务叠加 短期偿债压力骤增 [3] - 福州 北京 广州 烟台 淄博 聊城等多地出现国资平台挂牌卖房现象 涉及广州机场建设投资集团 广州地铁集团等 包括房产 店铺及车位资产 [3] 银行直供房市场情况 - 低价银行直供房激增 这些房产多为抵债资产 按规定需在两年内售完 价格往往只有市场价的一半 [4] - 成交情况呈现分化 闹市区商业用房 独立办公用房及稀缺住宅较受欢迎 买方常出高价抢拍 [4] - 原银行办公楼受市场认可 例如工商银行濮阳分行开发支行原办公楼起拍价239万元 最终以340万元拍出 超出起拍价100万元 [4] 对购房者的提示 - 购房者需重点关注土地性质与规划用途 核对评估报告与房屋现状 确认交易价款支付节点 [3] - 务必要求交易所披露原租赁合同 并书面约定交割前由谁负责清租及补偿 [3]

2025.11. 13 地方国资为何公开拍卖房产？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经，部分经济适用房或销售型保障房，在分配过程中可能进度较为缓 慢，导致国有开发企业资金被占用。为缓解资金压力，地方国资因此选择拍卖资产。 本文字数：1683，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财经 孙梦凡 又有地方"国资"公开出让手中房产。 近日，"西昌发布"官微信息显示，受西昌市房地产事务中心委托，四川公信拍卖有限责任公司将对144套住房，面向社会依法进行网络公开拍卖。 标的1为"西昌市礼州中学住房35套住房资产包"，房源最大面积107.62平方米，最小面积33.10平方米，平均起拍价：3017元/平方米。 标的2为"西昌市袁家山黄堡路桂苑小区住房69套住房资产包"，房源最大面积123.05平方米，最小面积66.55平方米，平均起拍价4997元/平方米。 标的3为"西昌市西城东城住房40套住房资产包"，房源最大面积172.35平方米，最小面积68.88平方米，平均起拍价：5799元/平方米。 公告显示，上述房源产权属明晰，已登记在相关单位名下；拍卖结束后5个工作日内签订买卖合同，签订合同后10个工作日内以转账方 ...

文章核心观点 - 房地产行业底层逻辑已彻底改变 从周期性涨跌转向结构性换代 [1] - 未来财富增值的关键是聚焦好城市和好房子 而非普遍性上涨 [6][7] - 房地产的居住属性增强 金融属性回归理性 [8] 需求换代 - 购房需求从刚需上车转向品质改善 上海核心区域新建商品住宅价格同比上涨5.6% [3] - 120-144平米改善型户型成交占比首次突破30% 而60平米以下小户型成交占比不足10% [3] - 购房者对交付确定性要求提高 现房销售占比升至35.6% 同比提升4.8个百分点 [3] - 住建部明确好房子标准 将层高≥3米、绿色建材、智能配套等纳入考核 [3] 区域换代 - 区域分化明显 一线城市新建商品住宅同比降幅收窄至0.7% 其中上海逆势上涨5.6% [4] - 三线城市新建商品住宅同比下降3.4% 部分县城去化周期仍超30个月 [4] - 一线城市住宅用地出让金同比增长47% 土拍平均溢价率14.3% [4] - 政策因城施策 重点支持核心城市改善性需求 [4] 供应换代 - 保障房+商品房双轨制全面落地 未来三年约60%的家庭可能通过保障房解决住房问题 [5] - 国家发改委加快保障性租赁住房REITs项目申报 鼓励加大保障房供给 [5] - 中央财政安排超百亿资金支持城市更新 包括老旧小区改造和地下管网升级 [5] 财富新规则 - 杠杆买房需谨慎 应优先使用低成本贷款 个人住房公积金贷款利率降至2.6% 住房贷款加权平均利率为3.07% [7] - 资产配置要集中 核心城市核心区域优质改善型房源抗跌性和流动性更强 [7] - 关注城市更新红利 财政部安排332亿资金支持老旧小区改造 市中心老房子价值有望提升 [7]

行业定位转变 - 房地产行业定位从拉动经济的“急先锋”彻底转向“居住”和“民生”属性[3] - 国家政策不再依赖房地产进行短期经济刺激，行业将回归其根本[3][4] - 房价过去“一天一个价”的暴涨模式将结束，行业成为托举民生幸福的稳定器[4][12] 新发展模式与产品标准 - 未来行业发展方向是建设“安全舒适绿色智慧的‘好房子’”，住房需求从“有没有”升级到“好不好”[4] - 《住房项目规范》已正式实施，为“好房子”立下具体规矩，例如新建住宅限高80米等[4] - 将建立“房屋全生命周期安全管理制度”，以解决过去建设标准低、缺乏保养带来的安全隐患[4][5] - 针对房龄超过30年、占比接近20%的老房子，正在试点“房屋体检”、“房屋养老金”、“房屋保险”等制度[5] 基础制度与风险防控 - 政策核心是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度以防范风险[5] - 未来大方向是大力推行现房销售，并对预售制度进行极其严格的资金监管，防止楼盘烂尾[5] 住房供给体系变革 - 供给端将采取组合拳，一是“优化保障性住房供给”，二是“因城施策增加改善性住房供给”[6] - 旨在建立“保障+商品”的完善住房体系，保障房面向城镇工薪阶层和住房困难家庭[6][7] - 改善型住房供给因应家庭换房需求而增加，重点城市优质地块和改善型产品明显增多[8][9] 市场未来趋势 - 未来房地产市场分化将极其严重，不同品质楼盘及保障房、商品房、高端盘之间的价格差距会拉大[10] - “买房必赚”的时代结束，购房决策需更加注重产品本身的质量和品质[11]

项目基本情况 - 山西大同市有15个保障房项目共计2.04万套住房建设长达10年仍未完工 [1] - 根据整改通报，目前已完工2486套，剩余18542套未完工项目正在按计划推进建设 [1] - 该问题经由2024年3月至7月山西省委第二巡视组对大同市的常规巡视所发现 [1] 问题性质与影响 - 保障房项目承载民生保障功能，其拖延建设使“民心工程”变为“闹心工程”，损害政府公信力 [1][2] - 项目拖延暴露城市管理者在推动本职工作上存在问题，需监督介入才被动整改 [2] - 事件引发对资金短缺、资金去向及监管部门是否尽职履责等一系列追问 [2] 整改要求与后续行动 - 当地政府采取“一项目一策”的方式统筹推进问题解决 [1] - 要求当地政府尽快推动建设，并就项目拖延原因向民众给出公开、透明的答案 [2] - 强调需在“补漏洞”之余“挖病根”，查清是否存在失职渎职情节并依法问责 [3]

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - "十五五"规划建议标志着房地产行业政策基调从"十四五"期间的"房住不炒"转向"高质量发展"，并将"推动房地产高质量发展"单列为一条重要工作内容，体现出中央对房地产的重视程度依然较高，民生属性进一步强化 [2] - 房地产高质量发展方向聚焦于完善制度、优化供给、提升品质，具体涵盖构建房地产发展新模式、优化保障房供给、增加改善性住房供给、"好房子"建设、建立房屋全生命周期安全管理制度五大方向 [2] - 城市更新在"十五五"期间将进入加速落地阶段，成为房地产高质量发展的重点支撑，2021-2024年城市更新总投资额累计已达到16.6万亿元 [2] - 报告对行业修复有一定信心，认为流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企更具备α属性，同时在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [2] "十五五"规划建议房地产核心方向 - 方向一：加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，预计将持续推进并完善房地产开发资金监管、融资协调机制及预售制度优化，截至2025年10月11日，全国"白名单"项目贷款审批金额已超7万亿元，2025年1-9月全国商品房销售中现房销售占比达32%，较2020年同期增加22个百分点 [2] - 方向二：优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，提法从"十四五"的"有效增加"变为"优化"，2021-2024年全国累计开工建设筹集各类保障性住房约780万套 [2] - 方向三：因城施策增加改善性住房供给，此为首次提出，更加强调精准匹配结构化改善性需求，2025年1-9月全国市场120平以上面积段占比46.9%，同比提升3.4个百分点 [2] - 方向四：建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，标志着行业从"量"的扩张转向"质"的提升 [2] - 方向五：建立房屋全生命周期安全管理制度，预计房屋体检、房屋维修金、房屋保险等制度将加快推进，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20% [2] 其他关键领域与投资机遇 - 消费领域：规划建议明确"清理住房消费不合理限制性措施"，预计一线城市购房限制性政策仍有优化空间且节奏可能加快，同时强调打造"消费新场景"，为商业地产领域带来机遇，存量商业需积极调改转型以应对新消费需求 [2] - 城市更新：从"十四五"的"实施城市更新行动"到"十五五"的"大力实施城市更新"，预示将加速落地，预计"十五五"期间城市更新配套支持政策（如用地政策、资金支持）有望落地，中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债等资金可能有进一步突破 [2] - 盘活存量：规划建议提出"完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产"，截至2025年10月24日，全国各省市已公示的拟用于收购闲置存量土地的专项债总金额超6200亿元，发行规模约2160亿元，预计"十五五"期间将有更多政策性资金支持 [2] 投资建议与关注主线 - 主线一：关注基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企，如滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [2] - 主线二：关注从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的"小而美"房企，如保利置业集团、城投控股 [2] - 主线三：关注积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司，如大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份 [2]

行业定位转变 - 行业定位从“新型城镇化”框架移至“保障和改善民生”核心任务，角色由拉动经济的“快变量”转变为支撑民生的“压舱石” [3] - 行业发展目标从“规模扩张”全面转向“高质量发展”，宣告旧有“炒房时代”结束 [1] - 构建“人、房、地、钱”要素联动新机制，根据人口流动和实际需求决定住房、土地和资金供给，取代过去“拿地-盖房-卖房”的快周转模式 [3] 供给结构优化 - 保障房政策重点从“有效增加”数量转变为“优化”质量，强调配套学校、医院及绿色智慧标准，旨在建成“好房子”而非“过渡房” [4] - 改善性住房首次被写入五年规划，提出“因城施策增加改善性住房供给” [4] - 重点30城市2025年前三季度120-144平方米改善型户型占比已升至30%，显示市场需求变化 [4] 发展模式革新 - 行业发展新模式核心在于改革开发、融资、销售三大基础制度 [5] - 融资端建立“城市房地产融资协调机制”，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元以保障项目顺利交付 [5] - 销售端逐步推进“现房销售”并加强预售资金监管，实现“所见即所得”并防范烂尾楼风险 [5] 存量资产盘活与城市更新 - 提出通过并购、置换等政策盘活低效用地和闲置房产 [5] - 截至2025年10月24日，全国已有超6200亿元专项债准备用于收购闲置土地 [5] - 城市更新从“行动”升级为“大力实施”，涵盖老旧小区改造、历史风貌保护及补建养老托幼设施 [5] 风险防控体系构建 - 将房地产风险置于“重点领域国家安全”首位，要求“统筹化解、严防系统性风险” [5] - 建立“房屋全生命周期安全管理制度”，涵盖新房“体检”、老房“养老金”及“房屋保险” [6] - 通过“因城施策”调节供给，并规范二手房交易秩序以打击虚高挂牌价和哄抬房价，稳定市场 [6]

文章核心观点 - 房地产市场正经历从金融属性回归居住本质的范式转移 核心是从规模竞赛转向质量突围 是对人居-城市-经济关系的系统性重构 [1] 供给革命 - 三大工程（保障房建设 城中村改造 平急两用公共基础设施建设）构成相互支撑的供给体系 突破传统建房-卖房的线性思维 转向需求-供给-城市功能的立体化解决方案 [3] - 政策通过收购存量商品房转为保障房 形成去库存与补短板的巧妙闭环 平急两用设施将房地产与城市韧性 公共安全网络深度绑定 拓展行业价值维度 [3] 金融重构 - 3000亿元保障房再贷款与项目白名单制度标志着金融逻辑根本转变 金融机构从看规模放贷转向看项目放贷 从追捧地产股转向信任好产品 [5] - 转变倒逼开发商核心竞争力从融资能力与周转速度转向产品力与社区运营能力 购房者态度更理性务实 流行房住要好 精算每平方米的生活品质提升 [5] 需求分化 - 市场呈现显著需求分层 Z世代重通勤便利与社区社交 中年家庭关注学区与面积 银发群体优先无障碍设计与医疗配套 推动行业从标准化生产走向场景化定制 [7] - 需求变化与生活方式消费契合 年轻人追求楼下咖啡店的便利与社区共享花园的社交可能 开发商需像产品经理一样深入理解不同客群生活场景与痛点 [7] 城市博弈 - 取消全国性利率下限将调控主导权下放地方 各城市需根据自身库存 人口流入 产业特点制定差异化策略 市场进入城市个性化时代 [9] - 住房保障体系成为人才竞争重要筹码 武汉 杭州等新一线城市将人才住房保障与产业发展绑定 通过职住平衡的新型社区规划提升人才吸引力 [9] 未来路径 - 未来行业竞争是可持续发展能力的较量 包括绿色低碳建筑 社区适老化改造 财务健康稳健 高杠杆野蛮增长的企业将被淘汰 [11] - 转型契合全球ESG投资趋势 具备绿色建筑认证和良好社区运营记录的开发商更易获国际资本青睐 估值体系重建 环境友好 社会效益 公司治理成为新评分卡 [11] 发展哲学 - 变革重新定义发展内涵 从追求数字增长转向提升民生福祉 政策导向 金融资源 企业战略都指向让人住得更好的目标 [13] - 未来赢家是真正理解家意义的参与者 政府懂得家是社会稳定基础 企业明白家是生活场景集合 个人知道家是生活品质容器 [13]

政策规模与目标 - 全国范围内计划新增上百万套保障房房源 [2] - 租金水平设定为市场价的六折 [2] 具体实施案例与租金优势 - 昆明市严家山沣润雅庭项目一居室月租金仅为400多元 [2] - 深圳市南山区靠近科技园的60多平方米两房月租金为3000多元，而周边同户型市场租金高达7000至8000元，差价显著 [2] - 部分城市实施梯度折扣，前两年租金为市场价六折，后续逐年上调 [3] 申请资格放宽 - 非户籍人口凭当地居住证和备案的劳动合同即可申请，突破了以往户籍限制 [2] - 郑州市规定申请人收入不超过当地平均水平且名下无车无房即可排队申请 [2] - 寻甸县规定家庭财产需低于10万元，车辆价值不得超过10万元 [3] - 单身申请人需年满18周岁，家庭申请需指定主申请人 [3] 项目落地与分配效率 - 深圳市于二月份宣布一万多套房源并当月开放选房 [3] - 成都、郑州等城市持续推出新项目 [3] - 选房流程通过微信公众号操作，便利性提升 [3] - 分配过程采用轮候抽签或公开摇号方式并接受全程监督，结果当场公示 [3] 定向支持与行业影响 - 北京市海淀区为人工智能领域应届生提供专项配租，前两年享受六折租金 [4] - 政策旨在减轻年轻人及打工群体的房租压力，使其工资不至于大半用于支付房租 [4] - 政策被认为接地气，精准回应了目标人群最迫切的需求 [4]

保障房领域治理行动 - 丛台区纪委监委针对住房领域群众问题开展整治行动，严肃查处违规占用、审核不严等腐败和作风问题，并循线倒查公职人员违规违纪行为 [1] - 该区纪委监委向区房产服务中心制发纪检监察建议书，督促采取“网格化”排查机制，对保障房审批、分配、使用情况开展专项行动 [1] - 专项行动累计排查9032户，取消不符合条件的住房资格379户，将城镇中等偏下收入及外来务工等住房困难家庭纳入保障范围 [1] 制度建设与监督强化 - 督促职能部门健全保障房申请审核、三方协管、联合监督、动态退出4项制度，推动保障房工作更加公平透明 [1] - 同步加大对乡镇、街道负责保障房业务人员的监督，推动公权力严格规范透明运行 [1] - 深化以案促改促治，派员到区房产服务中心讲授廉政党课，并开展谈心谈话和警示教育工作 [1]