保障性住房政策导向与目标 - 核心政策目标是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体、各类困难家庭、新市民及青年人的基本住房需求[1] - 住房保障体系需发挥政府保基本、兜底线的作用，定位是“解危、解困”，并形成保障与市场两个定位清晰、功能互补的供应格局[2] - 当前全国常住人口城镇化率已超过67%，但户籍人口城镇化率不足50%，住房保障在城镇化“下半程”的重要任务是完善农业转移人口多元化住房保障体系，推动其市民化[1] 保障性住房建设规模与成就 - “十四五”时期，中国累计建设筹集各类保障性住房和改造安置住房超过1100万套（间），惠及超过3000万名群众，建成世界上规模最大的城市住房保障体系[2] - 2025年，北京市计划全年建设筹集保障性租赁住房约6.7万套（间），并持续增加“一张床”“一间房”的供应比例[1] - 推进保障房建设需以需求确定供给，地级及以上城市将全面建成轮候库，建立需求动态摸底和项目供需匹配机制[3] 保障性住房供给结构与发展方向 - 供给结构将优化，包括有序发展公租房并着力缩短轮候期、加快发展保障性租赁住房（重点利用存量闲置土地和房屋）、因地制宜发展配售型保障性住房[3] - 将推进收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，以多渠道盘活存量商品房[3] - 保障房供给需适应不同群体日益分化的需求，例如新市民和青年人期盼职住平衡、运营年轻化的住房，工薪群体期盼价格可负担的产权住房[3] 保障性住房品质与标准 - 保障房应建成“好房子”，标准是符合好标准，使用好设计、好材料、好建造、好运维[1][2] - 住房困难群体的需求从关注“有没有”转向也关注“好不好”，期待住进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”[2] - 需对建成年代早、管线设施老化的公租房进行更新改造，完善公共服务设施，并应用信息化、智能化技术[4] 保障性住房运营与管理 - 保障房要建设好，更要管理好，需在运营上提质增效[1][4] - 需完善保障性住房申请、轮候、配售配租、退出等全流程管理制度，并健全居住社区管理机制[4] - 应引入专业机构开展保障性住房运营管理，以提升保障性住房小区的治理效能[4]

行业市场环境转变 - 房地产市场从过去的供不应求、抢购状态，转变为买方市场，购房者不再需要“抢房”，可以“从容选择”[1][24][33] - 行业政策导向从追求“盖得多、卖得快”转向强调“好房子”建设，注重住房品质、配套、安全等长期居住属性[26][29][33] 购房财务成本降低 - 新发放个人住房贷款利率持续下降，从“5字头”、“4字头”降至“3字头”，部分地方逼近3%，达到历史新低[5][7] - 一笔30年期的贷款，相比几年前，利息总额可减少十几二十万元[7] - 多个城市将首套房首付比例降至20%甚至15%，并优化公积金政策，降低了首次置业者的首付压力和月供负担[9] - 部分城市提供购房补贴、执行“以旧换新”减税退税政策，使得购房“总成本”相比几年前有所下降[11] 住房供应体系结构性变化 - 保障性住房供应量显著增加，2024年全国建设筹集配售型保障房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间）[15] - 地方政府将保障房建设纳入计划，例如辽宁省计划在2025-2027年通过收购存量房新增12万套配租型保障房，其中2025年新增4.5万套；北京、上海明确筹集大量保租房和配售型保障房[15] - 供应模式转向“以需定购、以需定建”，旨在精准满足工薪家庭、新市民、青年人的住房需求[17][19] - 保障房渠道为特定人群提供了“价格明显低于市场价”的购房或稳定租赁选择，分流了对高价商品房的刚性需求[20][22] 行业供给与监管优化 - 政策强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，高库存城市减少甚至暂停住宅用地供应以消化存量[26][28] - 供需紧张的核心城市聚焦于建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，相关细节被纳入标准和规范[29] - 监管制度逐步完善，包括现房销售、白名单融资、预售资金监管等，旨在缓解购房者对楼盘“烂尾”的担忧[31]

2025年工作总结 - 房地产市场支持政策取得成效，全年发放房票7184张，使用房票购买商品房3962套，房屋“以旧换新”完成1687套，位列全省第一 [1] - “好房子”建设起步，13个项目中的8个已上市销售 [1] - 建筑业总产值达766.6亿元，同比增长1.3%，增幅全省第一 [1] - 城市更新获资金支持，29个项目获得超长期特别国债10.38亿元 [1] - 基础设施短板加快补齐，改造老旧燃气管网51.3公里，完成117座二次供水老旧泵房改造 [1] - 民生保障持续提升，发放城镇住房租赁补贴4306户，筹集保障性租赁住房280套（间），改造农房近700户 [1] - 安全监管加强，排查房屋共2.95万栋，城市生命线安全工程监管平台上线运行 [1] 2026年工作重点：房地产与建筑业 - 全力推动房地产市场止跌回稳，落实“一区域一策”等精准举措，统筹推进去库存、优供给 [2] - 推动收购存量商品房用作保障房、人才房，全年新增4个省改善型住宅评价项目 [2] - 继续深化房屋“以旧换新”和房票安置政策 [2] - 着力促进建筑业高质量发展，目标总产值增幅保持全省前列，支持企业“走出去”并鼓励向城市更新、智慧运维等新兴领域延伸 [2] 2026年工作重点：城市更新 - 以“绣花”功夫推进城市更新，年底前实现建成区城市体检全覆盖，并编制《“十五五”城市更新专项规划》 [2] - 实施危房排查整治、老旧电梯更新（431台）、城中村改造（5个项目）等重点任务 [2] - 保护传承历史文化，实施13个文保类项目 [2] 2026年工作重点：城乡基础设施与公共服务 - 全年计划完成市政公用领域投资22.8亿元 [2] - 增强城市承载能力，计划打通18条断头路、瓶颈路，并实施一批道路改造工程 [2] - 提高公共服务能力，计划改造供水、燃气管网及立管超万户 [2] - 加强水环境治理，目标城市生活污水集中收集率超过90% [2] - 提升村镇建设水平，计划创建5个省特色田园乡村 [2] 2026年工作重点：住房保障与宜居环境 - 持续加强住房保障，计划盘活存量安置房，启动约150套实物配租 [3] - 提升物业服务水平，力争年底业委会组建率超70%，老旧小区物业管理覆盖率超80% [3] - 推进“公园城市”建设，完成梦溪园改造等5个项目 [3] - 持续优化营商环境，工程审批时效力争在2025年基础上再压减10% [3] 2026年工作重点：安全与应急管理 - 加强应急能力建设，健全极端天气预警响应机制 [3] - 推进城市生命线工程建设，实现省、市、县全面贯通 [3] - 强化既有建筑、建筑施工、城镇燃气等重点领域安全监管，计划为全市138万余栋房屋建立“健康档案” [3]

导读 房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济增长、民生就业和金融风险，一定要软着 陆，避免硬着陆。 当前我国房地产从大开发时代向存量时代转型， 20-50 岁主力购房人群到达拐点，供求 关系发生重大变化，未来形势如何？ 后房地产时代，中国房地产未来有十大趋势： 1 、房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代。 "房地产长期看人口、中期看土地、短期 看金融"，当前 20-50 岁主力购房人群的人口长周期拐点已出现，城镇化率达 67% ，套户比超过 1.1 。 2 、人口进一步向都市圈城市群集聚，分化加大。 东北、西北、低能级城市人口面临持续流 出压力，未来仅有两成城市人口持续流入，出现二八现象。 3 、构建房地产新模式。 核心包括好房子建设，保障房、长租房，预售制改革，人地挂钩， 房地产税，以实现供求平衡和长期平稳健康发展。 4 、未来住房市场的三大支撑：改善型需求、城市更新、保障房需求。 未来的房地产市场将 更侧重于质量而非数量。 文 泽平宏观团队 5 、城市更新将进入 大力实施 新阶段。 通过旧城改造、城中村改造等，提升城市面貌和居 住品质。存量时代房屋老化问题凸显，开展城市更新成为城市发展新动力，补安全 ...

1月28日，《华夏时报》记者了解到，自然资源部、民政部、国家健康委在近期发布了有关文件，明确 养老服务设施空间布局，鼓励"住宅+养老""商服+养老""医疗+养老"土地混合开发和空间复合利用，允 许非独立占地养老服务设施与其他建筑兼容建设，减少单独占地成本。 此外，文件明确，新建城区、居住（小）区、新建住宅项目要按照规划标准要求同步配套养老服务设 施。 "稳"字当头，再度发力保障房 级、城市更新向内涵式发展转型，打造一批活力组团，塑造城市更新标杆。 本报记者 李凯旋 北京报道 1月25日上午，北京市十六届人大四次会议开幕。其中，北京市市长殷勇作政府工作报告，对今年北京 的房地产工作作出了明确安排。政府工作报告指出，今年，北京要着力稳定房地产市场，缓解青年人住 房困难，建设更多"好房子"以及大力推进城市更新等。 值得关注的是，2025年12月底，北京再度放宽限购政策，新政带动市场活跃度提升，楼市今年出现"开 门红"。 1月26日下午，在解读《北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》新闻发布会上，有关负责 人表示，"十五五"时期，北京将聚焦8类重点任务，激活城市发展动能，推动住有所居向住有宜居升 具体到房地产 ...

房地产行业 - 全国楼市出现积极变化，房价跌势已彻底刹住，市场信心正在恢复 [2] - 许多城市尤其是一线城市的二手房成交量呈现逐日上升态势 [2] - 各地政策通过放宽房贷条件、降低首付比例以及提供购房补贴等方式有效降低了购房门槛 [2] - 政策支持使得有积蓄的普通人也开始考虑购房，对于有房家庭而言资产价值趋于稳定，对于潜在购房者则提供了更踏实的入市时机 [2] 劳动力市场与居民收入 - 全国普通职工月薪出现普遍上涨，涨幅程度各有不同 [5] - 工资上涨是经济回暖、企业效益改善、应对生活成本上升以及人才竞争加剧等多因素共同作用的结果 [5] - 此次涨薪覆盖范围广泛，包括工厂工人、门店店员、办公室职员等大多数普通上班族 [5] - 工资上涨有助于缓解家庭日常开销压力，提升实际生活质量 [5] 保障性住房政策 - 针对保障房推出了首付分期支付政策，有效降低了购房的初始资金门槛 [7] - 该政策允许将数十万的首付分摊至三至五年支付，每年仅需支付数万元，大幅减轻了购房压力 [7] - 政策有专项资金支持，覆盖人群包括城市上班族及外卖员、快递员、环卫工人等一线劳动者 [7] - 此举措旨在帮助更多普通打工人实现安家梦想，提升生活安全感 [7] 综合民生改善与消费机遇 - 房价企稳、工资上涨、保障房首付分期三方面利好共同惠及全国约七成的普通家庭 [1][8] - 这些变化从资产保障、收入增长和居住可及性等方面解决了核心民生需求 [8][9] - 当前环境为有购房需求的家庭提供了关注核心地段刚需房市场的时机 [8] - 低收入刚需家庭应密切关注并利用当地的保障房申请及首付分期政策窗口期 [8] - 同时，各地推出的汽车、家电等消费补贴政策也为有置换需求的家庭提供了节省开支的机会 [8]

房地产板块市场表现 - 1月20日房地产板块再度拉升，多只个股表现强势，其中大悦城、我爱我家、城投控股封涨停，招商蛇口、滨江集团、保利发展、中华企业等跟涨 [1] - 城投控股涨停价为5.12元/股，市盈率为33.56，总市值为128.2亿 [1] - 当日A股市场整体震荡回落，深成指跌超1%，创业板指一度跌超2%，沪深两市半日成交额达1.85万亿，较上个交易日放量568亿 [2] 板块异动驱动因素 - 板块异动主要原因为财政部等三部门联合发布公告，延续实施支持居民换购住房的个人所得税优惠政策至2027年底 [2] 重点公司业务分析 - 城投控股是上海城投集团控股的综合型上市企业，深耕城市建设与运营三十余年，已转型为集地产开发、运营、金融投资于一体的城市综合服务商 [2] - 公司核心业务覆盖房地产开发、运营与投资三大板块，其子公司上海城投置地集团主导房地产开发与经营，产品体系多元化，包括商品房、保障房、租赁住宅、商办园区等 [4] - 公司依托母公司资源参与城市更新、成片土地开发等重大项目，并通过环境集团开展环保业务，通过金融投资板块赋能主业发展 [4] - 公司在上海城市建设中扮演重要角色，是住房保障体系建设主力军、成片土地开发先行者、历史风貌区城市更新深耕者，累计投资建设670万平方米保障房、80万平方米租赁住宅，惠及20万市民 [4]

文章核心观点 中国房地产行业已从“大开发时代”进入“存量房主导时代”，人口结构、城镇化进程及供需关系发生根本性转变，行业未来将呈现十大结构性趋势，发展重心从数量扩张转向质量提升 [2][53][54][55] 第一大趋势：房地产大开发时代落幕，进入存量房主导时代 - 行业黄金20年（1998-2018年）结束，标志性拐点出现：20-50岁主力购房人群规模已于2013年达峰值，2024年末常住人口城镇化率达67%，套户比超过1.1 [5][57] - 住房供给从短缺到总体平衡：1978-2023年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.7亿套，套户比从0.8增至1.07，2023年一线、二线、三四线城市套户比分别为1.01、1.09、1.12 [8][60] - 市场调整核心源于基本面转变：人口总量见顶、居民部门杠杆率高企、住房总体供需关系逆转，导致“买涨不买跌”心理预期主导，政策刺激效果更多体现为“止跌回稳”的托底作用 [8][60] 第二大趋势：人口向都市圈城市群集聚 - 人口持续向南方、东部及核心都市圈城市群集聚：2021-2023年，南方、北方年均常住人口增量分别为33.9万、-179.7万人，东部地区人口占比40.2% [10][62] - 都市圈与城市群人口吸附力强劲：2010-2020年深莞惠、上海、广佛肇都市圈年均常住人口增量超80万，2021-2023年长三角城市群年均常住人口增量达80万人，位居第一 [11][63] - 城市间人口流动分化加剧，呈现“二八现象”：2021-2023年一、二、三、四线城市人口年均增速分别为0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，预计未来仅两成城市人口持续流入 [11][13][54][63][65] 第三大趋势：构建房地产新模式 - 新模式核心涵盖多维度改革：包括建设“好房子”、发展保障房与长租房、改革预售制、建立“人地挂钩”机制、完善房地产税，旨在实现供求平衡与长期平稳健康发展 [15][54][67] - 政策层面明确四大方向：理念上建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子；体系上政府保基本、市场满足改善需求；制度上改革开发融资与预售制度；要素配置上建立“人、房、地、钱”联动新机制 [16][17][68][69] - 房地产税替代土地财政是大势所趋：当前地方财政吃紧，需要新税源，预计将稳步推动房地产税试点 [18][70] 第四大趋势：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撑 - 未来住房需求总量仍具规模：测算显示2025-2030年住房需求总量约55亿平方米，年均约9.2亿平方米，到2030年缓慢下降至8.9亿平方米 [19][71] - 需求结构发生根本转变，改善型需求成为最大支撑：2025-2030年，刚性、改善性、更新需求占比分别为28.7%、41.7%、29.6%，市场更侧重质量而非数量 [19][20][71][72] - 城市更新与城镇化带来新增量：2025-2030年，预计新增城镇常住人口约0.4亿人，带来住房需求17.0亿平方米；城市更新带来住房需求约16.1亿平方米 [20][72] 第五大趋势：大力实施城市更新 - 房屋老化问题凸显，城市更新进入“大力实施”新阶段：一、二、三四线城市1999年以前建成房屋占比平均值分别为36.1%、24.4%、23.7%，到2040年预计近80%房屋成为“老小区” [23][75] - 政策定调转向“存量提质增效”：区别于过去棚改，当前强调“高质量开展城市更新”、“不搞大拆大建”，全国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造 [24][76] - 探索建立房屋养老金制度：研究建立房屋体检、养老金、保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，已在上海等22个城市试点 [25][77] 第六大趋势：房价分化，核心城市未来2-3年内筑底 - 房价走势呈现显著梯度分化：以2017年峰值为基准，截至2025年8月，保值率TOP10城市（如上海、北京）维持在80%以上，部分三四线城市（如鹤岗、廊坊）已跌破60% [26][78] - 一线及强二线核心城市房价有望在未来2-3年内筑底：北京、上海保值率均超过85%，核心区域房价再跌20%以上可能性极小，5%-10%的跌幅或是极限 [29][81] - 大多数三四线城市面临漫长阴跌：因人口持续流出、土地供应过剩、经济结构单一，部分城市商品住宅去化周期超过36个月，未来可能陷入长达10-20年的阴跌周期 [30][82][83] 第七大趋势：房企从“三高”模式迈向质量深耕 - 行业经历大洗牌，集中度提升：2024年TOP100房企销售总额同比下滑30.6%，千亿房企数量减少5家至11家；2025年1-9月TOP100销售额同比下滑12.2% [31][83] - 发展模式从“高负债、高杠杆、高周转”向高质量经营转型：房企围绕财务稳健、产品创新与技术赋能重构逻辑，聚焦“好房子+好服务”，利用REITs等工具盘活资产 [34][86] - 未来格局分化：呈现“央国企稳盘、龙头民企突围、混合所有制平衡”特征，行业竞争从规模转向产品力、运营力与创新力的综合比拼 [36][88] 第八大趋势：土地供应“控量提质”，核心地块成为“新宠” - 土地供应政策发生根本转变：2025年首次提出“合理控制新增房地产用地供应”，强调盘活存量，上半年月均土地供应面积、金额仅为2024年月均水平的7成 [38][90] - 市场热度分化，核心区域优质地块受追捧：2025年6月百城土地平均溢价率达5.5%，二线城市平均溢价率7.2%，一线城市平均溢价率6.4% [38][90] - 具体案例显示高溢价成交集中于核心地块：2025年6月上海浦东曹路地块溢价率41.7%，杨浦滨江地块楼面价9.55万元/平米；深圳龙华区地块溢价率46.6%；杭州上半年土地出让金达1160亿元，几乎与2024年全年持平 [40][92] 第九大趋势：土地财政转型，地方寻找新税源 - 土地财政收入大幅收缩：2023年国有土地使用权出让收入5.8万亿元，同比下滑13.2%，较2021年高点8.7万亿元减少2.9万亿元 [43] - 土地财政转型仅限于人口流入城市，其他城市将退出：2025年上半年，一线城市宅地出让金同比增长49.5%，二线城市增长43.5%，而多数三四线城市土地财政已显疲态 [44] - 地方寻求新税源以应对财政缺口：预计推动消费税和个人所得税下放到地方，同时培育地方特色产业集群，从“土地财政”转向“股权财政” [44][45] 第十大趋势：限购全面放开，回归市场化 - 政策方向从抑制过热转向激活需求：“止跌回稳”成为政策定调，放松限制性政策是大势所趋，2025年6月各地出台政策51次，以调整公积金（30例）和购房补贴为主 [46] - 限购政策沿渐进式路径开放：2023年广州率先松动一线城市限购，2025年北京放开五环外、上海放开外环以外限购，目前限购仅存于北京五环内、上海外环内等核心区域 [47] - 预计限购将全面放开：未来一年内一线城市内外环限购将全面开放，三年左右实现全域放开，同时完善公积金等金融信贷政策支持需求 [47][50]

文章核心观点 - 文章核心观点认为，借鉴日本“失去的三十年”的教训和美国应对危机的经验，中国经济复苏的关键在于实施“债务大挪移”宏观战略，即通过扩张政府和央行资产负债表来减轻居民和企业债务压力，从而修复微观主体资产负债表，恢复消费与投资活力，最终实现经济全面复苏 [1][2][4] 日本经济教训总结 - 日本自1990年房地产大泡沫破裂后，社会陷入长期通缩、资产负债表衰退及低欲望社会状态，表现为人口老龄化少子化、消费与投资意愿低迷 [1] - 其关键教训在于，房地产泡沫破裂后，由居民和企业部门独自化解债务，导致了债务通缩循环和资产负债表衰退 [1][2] - 根据理论分析，正确的应对方式应是通过财政政策扩张和债务货币化实现温和通胀下的和谐去杠杆，扩张中央政府和央行资产负债表 [1] 美国应对危机经验 - 美国在2008年次贷危机和2020-2022年疫情期间，通过扩张联邦政府财政和美联储资产负债表，成功化解了市场主体债务压力 [2] - 这一做法使美国居民和企业的资产负债表得以恢复，进而带来消费旺盛、投资积极以及股市多年牛市的成果 [2] 中国经济复苏政策建议 - 政策核心思路是实施“债务大挪移”，具体有三大抓手 [3] - 第一大抓手是全力拼经济，包括货币政策持续降息降准以降低负债成本，财政政策推动大规模地方政府化债及以新老基建扩大内需，同时重视资本市场繁荣发展对发展新经济、修复居民资产负债表的战略意义 [3] - 第二大抓手是组建规模5万亿元以上的大型住房收储保障银行，收购开发商土地和商品房库存用于租赁保障房，以缓解房企资金压力、解决地方财政及“烂尾楼”等问题 [3] - 第三大抓手是发力新基建，将其定义为支撑未来20年中国经济发展的新型基础设施，涵盖人工智能、新能源、5G、数字经济、生物工程等领域，旨在短期稳增长稳就业，长期打造新技术新产业新引擎 [3] 对中国经济的总体展望 - 基于日美经验对比，中国经济复苏的关键在于修复居民和企业的健康资产负债表 [4] - 只要全力拼经济，启动大规模经济刺激，发力新基建与新质生产力，保护民营经济，并实施“债务大挪移”战略，中国经济有望走向全面复苏，实现“东升西降和信心牛” [4]

文章核心观点 - 中国房地产市场正经历深刻转变，过去“闭眼买、闭眼涨”的时代已经结束，未来五年将呈现四个明显趋势，购房决策需基于新市场逻辑 [3] 市场结构变化：二手房成为交易主体 - 二手房在房屋交易总量中的占比已接近甚至达到**45%**左右，重点城市已接近一半，北京、上海等一线城市二手房成交占比早已超过**六成**，北京甚至超过**八成** [5][7] - 官方政策导向将新房和二手房视为“一个整体”，二手房占比上升是未来趋势 [7] - 新房独大时代正在过去，二手房成为越来越多购房者的第一选择 [10] - 中指院预测，未来5年全国新建商品住宅销售面积年需求约为**7–8亿平方米**，市场重心转向存量流通 [11] - 配套成熟、所见即所得的“次新房”比远郊期房更具吸引力 [11] - 对行业含义：刚需购房者应关注**5–10年**楼龄、位置和配套不错的二手房以追求更高性价比 [14]；投资逻辑需从追求新房价格暴涨转向关注房产的租赁与流通性 [16]；在二手房主导的市场中，业主需评估自身房产竞争力并适时决策 [18] 城市分化加剧：人口与产业驱动价值 - 未来人口将进一步向核心城市群和都市圈集聚，东北、西北及许多三四线城市人口将持续流出 [20] - 房价走势呈现“冰火两重天”：一线和强二线城市因人口、产业和资源支撑，未来**2–3年**内有望逐步筑底企稳；而许多三四线城市可能因人口流出、高库存和需求不足进入漫长的“阴跌”或长期横盘期 [22] - 对行业含义：购房决策前需评估城市未来**10年**的人口吸引力、自身长期居住工作需求以及房产未来的租赁与转售能力 [24][27]；远郊“文旅盘”、“度假小镇盘”及在人口产业支撑不足城市的纯投资房产风险较大 [26]；在人口流出城市的房产应以保值而非增值为主要预期 [26] 住房体系变革：“市场+保障”双轨制成型 - 保障性租赁住房、公租房、人才房、共有产权房等构成“市场＋保障”双轨体系，许多城市正加速保障房建设，甚至收购滞销商品房进行转化 [29] - 行业共识认为保障房可分流部分购房需求，平抑整体房价上涨压力，使商品房市场更聚焦于改善和品质 [31] - 对行业含义：支付能力有限的群体应优先研究当地保障房、人才房政策 [33][34]；商品房市场将更侧重于提供“更好的居住体验”，普通刚需房价值可能受到保障房挤压，潜力将集中于品质、地段、配套俱佳的商品房 [36]；老旧小户型的出租和出售将面临来自大量保障房和长租房的竞争 [38] 产品需求升级：从“有房住”到“住好房” - 政策导向升级，强调建设“安全舒适绿色智慧的‘好房子’”，推进“房屋品质提升工程”和“房屋全生命周期安全管理制度”，并通过城市更新、老旧小区改造提升存量品质 [42] - 市场数据显示，新房市场中大户型、高品质改善盘的成交占比明显提升，在重点城市，**140平米**以上户型的销售占比已接近**两位数**；二手房市场中，位置、小区环境及物业好的房产更抢手，反之则成交困难 [44] - 对行业含义：购房决策需超越总价和单价，综合评估户型设计、小区环境、物业管理水平及“15分钟生活圈”的成熟度 [46]；自住需求应更看重未来**10年**的居住舒适度而非增值潜力 [48][49]；投资需关注“品质溢价”，品质一般或较差的小区未来可能跑输大盘甚至被市场淘汰 [49]