报告投资评级 * 报告未提供明确的行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][8][9][10][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][25][26][27][28][29][30][32][34][35][36][37][38][39][40][41] 报告核心观点 * 2026年2月，全国重点40城租赁市场景气度指数小幅回升至68.5，市场热度较1月显著提升，主要受春节出游热和部分年后换租需求提前线上找房推动 [8][9] * 预计3月租赁市场将进入“小阳春”旺季复苏通道，需求端的集中释放将推动市场热度抬升 [9] * 2月正值春节假期，租赁市场供需两端活跃度季节性下降，导致整体挂牌周期拉长，但线上需求热度普遍回暖 [8][9][19][20][21][29] 全国40城租赁市场景气度概况 * 2月全国重点40城市场景气度指数回升至68.5 [8][9] * 春节假期出游热潮带动短期租赁需求上升，叠加部分年后换租需求提前释放，共同推动2月整体线上需求回升 [9] * 春节期间，全国40城整体租赁线上需求热度较节前上升42%，40城租赁热度均呈正向增长，8个城市热度涨幅超过50% [9] * 由于今年春节时间较晚，节后租赁需求的大幅回升在时间上有所延后，导致本月市场景气度表现弱于往年同期 [9] 重点城市租赁市场收益率表现 * 2月重点10城的挂牌租金收益率整体呈环比上升态势，仅深圳环比下跌 [8][13] * 一线城市中，北京的挂牌租金收益率环比上涨8.28%，达到2.34%；上海和广州的租金收益率分别维持在2.15%和2.2% [8][13] * 重点二线城市挂牌租金收益率均呈现不同程度上涨，其中杭州和南京的环比涨幅均超过6% [13] * 西安和杭州的挂牌租金收益率均达到近两年新高；重庆的收益率接近3.4%，武汉的收益率接近2.9% [13] 全国40城租赁市场供需情况：价格指数表现 * 2月，全国40个重点城市的平均挂牌租金为42元/平方米/月，较上月环比小幅下降1.6% [8][19] * 本月租金环比上涨的城市数量增加至26个；租金下跌城市的跌幅普遍较小，大多处于1%-2%区间，整体租赁挂牌价格表现优于上月 [8][19] * 一线城市挂牌价格延续小幅回暖态势，北京、上海、深圳租金环比小幅回升，广州虽有下跌，但一线城市整体租金已显现止跌回升迹象 [20] * 二线城市中，三亚、厦门、温州、海口等南方沿海城市租金涨幅领先；部分核心二线城市租金仍面临压力，武汉、广州、杭州、南京等城市租金跌幅居前 [20] * 具体城市价格指数环比显示，乌鲁木齐（103.6）、长春（103.3）、三亚（102.6）涨幅居前；武汉（96.5）、广州（98.1）、杭州（98.1）跌幅居前 [17] 全国40城租赁市场供需情况：挂牌与需求热度表现 * **新增挂牌供应**：2月全国40城租赁新增挂牌房源量环比小幅下降6.8% [8][20]；本月有14个城市新增挂牌供应量环比上涨，7个城市新增挂牌量环比跌幅超过15% [8][20] * 受春节假期影响，上海和深圳的新增挂牌供应量环比大幅缩减，分别下降19.7%和27.7% [21]；一线城市中，广州本月新增挂牌供应环比增加3% [21] * 二线城市中，大连（54.0%）、石家庄（21.2%）、贵阳（18.0%）及哈尔滨（13.6%）等城市新增供应环比大幅增加；而南宁（-28.0%）、三亚（-31.5%）及海口（-34.1%）等旅游热点城市新增供应环比大幅减少 [21][26][27] * **线上需求热度**：2月全国40城租赁市场线上需求热度环比上涨7.7% [8][21]；本月有15个城市的需求热度环比涨幅超过10%，仅5个城市的线上租赁需求热度环比下降 [8][21] * 一线城市中，广州和深圳的需求热度环比分别上涨8.2%、5.2%；北京则环比下降4.2% [22][28] * 二线城市中，哈尔滨（23.7%）、长沙（19.7%）、石家庄（19.3%）、沈阳（18.0%）及南昌（17.9%）等城市本月需求热度环比涨幅均超过15% [23][28] 全国40城租赁市场供需情况：挂牌周期表现 * 2月，全国40个重点城市租赁房源的平均挂牌周期延长至54.3天，较上月增加7.5天 [8][29] * 受春节假期影响，全国40城的租赁房源挂牌周期均出现一定程度的延长 [29] * 一线城市中，北京和上海的挂牌周期较上月分别增加10天和8.6天，城市租赁挂牌周期分别升至55.8天和60天 [29] * 小部分城市挂牌周期变化较小，增加幅度未超过5天，如南昌（3.5天）、石家庄（3.7天）、无锡（4.6天）及宁波（4.8天） [29][30][32] * 有6个城市的挂牌周期增加幅度均超过10天，包括长春（11.4天）、温州（12.1天）等 [29][32]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业投资评级 [1][3][4][5] 报告的核心观点 * 2026年1月，全国40城租赁市场景气度指数降至56.3，市场整体活跃度降低，符合传统春节前淡季规律 [5][6] * 市场呈现供需同步收缩态势：新增挂牌房源量环比大幅下滑20.4%，线上需求热度环比下降4.6% [5][16] * 平均挂牌租金为42.64元/平方米/月，环比微降0.4%，但价格表现优于上月，有19个城市价格指数环比上涨 [5][15] * 房源去化压力增大，平均挂牌周期延长至46.8天，较上月增加4.8天 [5][22] * 尽管市场短期走弱，但与去年同期相比基本面有所改善，未出现持续性低迷 [6] 全国40城租赁市场景气度概况 * 1月市场景气度指数为56.3，持续小幅下行 [5][6] * 市场活跃度降低主要受春节前季节性因素影响，租客返乡、换租需求暂缓 [6] 重点城市租赁市场收益率表现 * 重点10城中半数城市挂牌租金收益率环比上升 [5][10] * 一线城市收益率普遍上涨：上海收益率2.15%（环比+3.55%）、广州2.11%（环比+3.49%）、深圳1.47%（环比+3.84%），北京持平为2.16% [10][11] * 重点二线城市收益率多数下跌，仅西安（2.55%，环比+5.66%）和南京（2.02%，环比+1.00%）上涨 [10][11] * 重庆收益率最高为3.19%，但环比下降2.42% [10][11] 全国40城租赁市场供需情况 价格指数表现 * 全国40城平均挂牌租金为42.64元/平方米/月，环比微降0.4% [5][15] * 19个城市租赁价格指数环比上涨，市场价格表现优于上月 [5][15] * 租金表现分化：一线城市租金普遍小幅上涨，深圳（+2.2%）、广州（+1.5%）持续回升，有止跌迹象 [15] * 南方沿海旅游城市如三亚（+4.5%）、温州（+3.4%）涨幅领先 [12][15] * 部分核心二线城市租金跌幅明显，如武汉（-3.1%）、济南（-1.8%） [12][15] 挂牌与需求热度表现 * **供应端**：全国新增挂牌房源量环比大幅下滑20.4% [5][16] * 仅3个城市新增挂牌环比上涨，16个城市跌幅超20% [16] * 一线城市中，北京（-24.4%）、上海（-20.4%）、深圳（-19.6%）新增供应大幅缩减，广州逆势增长4.8% [16][17] * **需求端**：全国线上需求热度环比下降4.6% [5][17] * 9个城市需求热度环比上升，太原（+6.8%）、石家庄（+5.4%）、青岛（+5.1%）涨幅居前 [17][21] * 一线城市中，北京需求热度基本持平（-0.5%），广州（-8.3%）、深圳（-9.3%）降幅明显 [17][21] * 9个城市需求热度环比降幅超过10%，三亚（-19.8%）降幅最大 [17][22] 挂牌周期表现 * 全国租赁房源平均挂牌周期为46.8天，较上月延长4.8天 [5][22] * 所有40城挂牌周期均有延长，13个城市增加幅度超过5天 [5][23] * 一线城市中，上海（+4.5天至51.4天）、北京（+4.1天至45.8天）周期明显延长 [23][26] * 部分中西部城市周期增加幅度未超3天，如兰州（+2.1天）、中山（+1.9天） [23][24] * 温州（+12.3天）、三亚（+10.2天）、呼和浩特（+8.0天）等城市周期延长幅度最大 [23][26]

全国40城租赁市场景气度概况 - 8月全国40城租赁市场景气度指数为72.4，较上月略有下降，市场挂牌租金环比微幅回落 [1] - 相较于去年同期，今年毕业季租赁市场表现较为温和，8月市场表现优于同期水平 [1] - 新增租赁挂牌房源量环比小幅下降3%，租赁线上需求热度环比下降7% [1] - 前期活跃度较高的一二线城市，本月供需环比回落更为显著 [1] 重点城市租赁市场收益率表现 - 7月10个重点城市挂牌租金收益率均同比上升，整体呈小幅增长趋势 [3] - 北京挂牌租金收益率为2.2%，上海为1.9%，主要受房价下行推动 [3] - 广州挂牌租金收益率为2.3%，深圳及成都因挂牌租金同比回升带动收益率上涨 [3] - 成都和重庆挂牌租金收益率表现强劲，分别达到3.2%和3.4%，武汉上升至2.7% [3] 全国40城租赁市场供需情况：价格指数表现 - 8月全国40城平均挂牌租金约为43.3元/平方米/月，环比小幅下降1.3% [6] - 仅有13个城市租赁价格指数环比小幅上涨，21个城市挂牌租金环比跌幅在2%以内 [6] - 一线城市挂牌租金普遍环比小幅下跌，北京和深圳分别下降1.8%和2.7% [7] - 多数热点二线城市如杭州、西安、南京等挂牌租金环比跌幅不超过1% [7] 全国40城租赁市场供需情况：挂牌与需求热度表现 - 8月全国40城新增挂牌房源量环比下降3%，仅有14个城市新增供应环比上升 [8] - 上海和深圳新增挂牌供应量环比分别下降8%和13% [8] - 长沙、三亚、呼和浩特新增挂牌供应量环比表现亮眼，分别增长21%、11%、9% [11] - 全国40城租赁市场线上需求热度环比下降7%，仅有4个城市需求热度环比上升 [8] - 一线城市整体需求热度环比下降，深圳和广州分别下降7%和10% [8] 全国40城租赁市场供需情况：挂牌周期表现 - 8月全国40城平均挂牌周期约为40.6天，与上月持平，仍有19个城市挂牌周期缩短 [13] - 上海和广州挂牌周期继续小幅缩短，深圳挂牌周期增加2.1天至约43.2天 [13] - 哈尔滨、长沙、三亚等城市挂牌周期降幅均超过1天 [13][14] - 合肥、长春、苏州等城市挂牌周期升幅均超过1天，房源出租压力存在分化 [13][14]