政策核心与市场信号 - 2026年开年，多地政府和国企启动二手房收储计划，批量收购老破小、次新房，转化为保障性租赁住房或人才公寓，政策从“救市”转向“稳市”，市场信心逐步修复 [1] - 政策核心逻辑为“以旧换新 收储托底”，通过国企收购老旧二手房释放置换需求，并将收购房源转化为保障房，例如上海浦东、静安等区试点收购中小户型老房，杭州富阳区用“换购券”抵扣新房款，重庆对国企收购存量房给予1%补贴 [3] - 2026年起，个人销售不满2年住房的增值税从5%降至3%，满2年则免征，公积金贷款利率下调使首套房月供平均减少60多元，叠加首付比例下调与房贷利率历史低位，刚需和改善群体购房门槛大幅降低 [3] 市场现状与分化格局 - 当前楼市呈现“核心城市稳、远郊盘承压”的分化格局，北上广深等一线城市因人口流入与产业集聚保持房价韧性 [4] - 杭州、成都等强二线城市受益于人才政策，改善需求持续释放，而二三四线城市受库存和人口流出影响，仍需以价换量 [4] - 政策明确“因城施策”，未来核心地段优质房源保值能力更强，偏远区域需警惕长期调整风险 [4] 不同群体的策略建议 - 对于首次置业的刚需群体，当前是“低利率、低首付、低税费”的黄金窗口，建议优先选择现房或准现房，并关注公积金贷款额度提升等地方政策以降低成本 [5] - 对于改善群体，“卖旧买新”可借助政策东风，国企收储老房按市场价收购，有助于快速置换，需注意核心城市次新房更受保障房收购青睐 [6] - 对于投资群体，楼市已告别暴涨时代，持有核心地段优质资产仍是抗通胀选择但需降低收益预期，三四线城市非自住房建议及时脱手 [7] 行业未来发展趋势 - 住建部推动现房销售、严控预售资金，将从根源上减少烂尾风险，多地试点“租购同权”，保障性租赁住房加速覆盖新市民 [8] - 未来楼市将更注重居住品质而非投机炒作，从“住有所居”向“住有宜居”转变 [8] - 在政策托底、市场分化的背景下，房地产行业将朝着更健康、更稳定的方向发展 [9]