楼市现状分析 市场情绪与购房者行为 - 2024年末降息降首付政策刺激市场，购房者误判为反弹信号导致抄底行为，但实际房价持续下跌，部分购房者一年内亏损12% [1] - 2025年初出现抢房现象，如深圳湾新盘吸引3000多名购房者抢购，但随后4-5月同户型价格从800万跌至700万，跌幅超12% [4] - 购房者信心严重受挫，对开发商宣传的"未来规划"持怀疑态度，购房决策转向谨慎，关注开发商负债情况以避免烂尾风险 [9] 政策效果与市场反应 - 2025年政策组合拳包括首套利率降至3.25%、5000亿救市资金投入及以旧换新政策，但仅一线城市核心区维持热度，三四线城市销售冷清 [6] - 首付比例降至15%、贷款利率调至3%等政策未能有效提振需求，购房者采取观望态度 [9] 开发商困境与行业趋势 - 开发商面临销售低迷、资金链紧张问题，部分项目回款停滞导致员工工资发放困难 [9] - 行业从"闭眼买房赚钱"转向需求驱动，购房逻辑转变为长期自住需求优先，如教育、通勤等实际生活便利性 [11]

房地产市场现状 - 2025年1-4月新建商品房销售面积29252万平方米同比下降20_2% [2] - 同期新建商品房销售额28067亿元下降28_3%其中住宅销售额下降31_1% [2] - 2025年第一季度全国70个大中城市中有53个城市二手房价格环比下跌其中12个城市跌幅超过1_5% [2] 李嘉诚2018年预测回顾 - 预测内地房价因脱离居民购买力将回归居住属性炒房客需警惕 [4] - 指出高负债房企将面临破产重组低负债资金充裕房企可生存 [4] - 预计房价分化明显泡沫越大城市跌幅越深 [4] 2025年下半年市场三大变化 房价分化趋势 - 二三线城市房价跌幅收窄一线城市核心区域开始补跌 [6] - 房价收入比超过40的一线城市将出现补跌 [8] 政策救市加码 - 2024年起救市政策频出包括取消限购下调房贷利率首付比例减免契税增值税 [6] - 预计2025年下半年更多政策出台如扩大限购取消范围继续下调房贷利率 [6] 房企洗牌加速 - 恒大碧桂园融创等头部房企2023年起出现烂尾楼及债务违约 [8] - 负债率70%-80%以上的房企因债务到期销售下滑融资困难将面临淘汰 [8] - 部分高负债房企下半年或破产重组 [8]