城市更新工程 - 2019年启动城市更新工程以来 已有28万个老小区得到改造 13万部电梯被安装 380万个停车位增设 50万公里地下管网更新 [1] - 2023年住建部明确要求对全国22万个2000年前建成的老旧小区进行改造 涉及居民3900万户 [1] - 中央财政支持将重点倾斜大城市 预计最多20个城市入选 单个城市最高补助12亿元 县城改造进度相对滞后 [1] 预售制度改革 - 河南信阳2023年5月13日起全面推行现房销售 新拿地项目需竣工备案后方可销售 [3] - 政策迫使开发商面临两难选择：缩减项目规模或增加负债 短期将加剧资金压力 [3] - 现房销售长期利好：稳定新房价格（土地供应减少可能推动房价结构性上涨） 减少烂尾楼风险 优化市场供应结构 [3] 行业质量升级 - 现房销售倒逼开发商提升建筑质量 淘汰高周转低质开发商 行业集中度将提高 [4] - 新建住宅标准升级：层高从2.8米提至3米 多地取消公摊面积（原高层住宅公摊达20%-25%） [4] - 市场转向居住属性导向 阳台宽敞/得房率超100%的现房更受青睐 [4] 市场结构转变 - 调控逻辑从金融手段（首付/利率调整）转向供给侧改革 新房供应不再是房价核心变量 [4] - 华创证券指出：城市边界扩张停滞背景下 二手房市场取代新房成为主要交易载体 [4] - 未来住房供给分层明显：改造老小区/保障房/品质现房/2021年后期房将满足不同需求 [6] 消费行为变迁 - 购房动机多元化：工作便利性驱动租房 学区需求选择人才房 租金收益导向购买老房 改善需求倾向高品质现房 [6] - 居住属性取代投机属性成为核心决策因素 价差套利模式退出主流 [6]

房地产制度改革趋势 - 全国已有20多个地市发布文件推进现房销售过渡及取消公摊面积 [2] - "推广商品房现房销售制度"被纳入全国讨论范围，媒体称"现房销售进入倒计时" [3] - 房地产预售制、公摊面积、土地批租制被视为行业三大基石，但当前市场形势逆转需改革 [5][6] 预售制改革进展与市场反应 - 商品房现房销售比例从10%提升至30%以上，高峰时期近90%为预售 [14] - 大型央企或国企预售房仍有市场，部分民企或小开发商因缺乏信用背书被边缘化 [15][16] - 购房需求存在但市场对预售房信任度下降，房价上涨预期消失加剧期房风险 [17][18] 预售制运作机制与弊端 - 预售制核心为高周转模式，典型如"345"模式（3个月开盘、4个月回笼资金、5个月再利用） [20] - 高周转推动开发商快速扩张及土地财政最大化，但供求关系变化后暴露烂尾、货不对板等风险 [21][23][24] - 住房结构性过剩背景下预售制意义弱化，但一刀切取消可能冲击房企资金链 [27][28][29] 香港地区经验借鉴 - 香港1950年代首创公摊面积及预售制（"卖楼花"），1990年代被内地复制 [35][36][38] - 香港2013年取消公摊面积计价，预售制保留但需全额缴纳地款、资金监管等严格限制 [40][42] - 香港因严格监管极少出现烂尾楼，最近案例为2003年非典及1960年代 [43] 行业转型方向 - 房地产高周转、高杠杆、高负债模式已不合时宜，需通过改革重塑市场信心 [44][45] - 预售制改革或采取"新老区别对待"策略，新楼盘现售并设置过渡期 [31] - 政策层面提出"改革房地产开发融资和预售制度"，现房销售被列为商品住房改革重点 [9][10]