公司概况与IPO计划 - 普洛斯中国正筹备于2026年进行首次公开募股[7] - 公司是中国最大的物流地产运营商之一，管理着遍布全国70个市场的450处物流设施[7] - 2017年，由厚朴、高瓴、万科等财团以160亿新元（约790亿元人民币）的估值将其私有化，为当时亚洲最大规模的私有化交易之一[9] 资本运作与市场环境 - 公司面临资本循环困境，过去依赖的“开发—装入基金—回收资金”模式因美元基金投资中国仓储的热情锐减而受阻[12] - 中国公募REITs单只规模仅几十亿元人民币，远不足以消化普洛斯数百亿美元的资产池，提供退出渠道有限[13] - 香港IPO市场融资额攀升至四年来新高，为普洛斯提供了难得的上市窗口期[16] - 主要财务投资人如厚朴、高瓴、万科已持有八年，IPO成为最直接的兑现方式[13] 业务转型与竞争格局 - 公司正将自身包装成“新型基础设施平台”，业务涵盖物流仓储、数据中心和新能源，以寻求更高估值[15] - 面临来自万纬物流（万科旗下，特色为冷链仓储）和京东产发（背靠京东，结合产业地产与智慧供应链）等潜在Pre-IPO对手的竞争[19][21] - 竞争对手ESR已完成私有化退市，反映出资本市场对中国物流地产未来的分歧，普洛斯选择在估值可能回暖时上市[18] 运营现状与市场挑战 - 仓库出租业务租金稳定，现金流健康[11] - 市场面临挑战，包括一线城市仓库租金增长放缓，二线市场空置率上升，以及资本化率上行导致资产估值被动下调[22]

公司核心事件与背景 - 普洛斯中国正筹备于2026年进行IPO [1] - 公司是中国物流地产巨头，管理着遍布全国70个市场的450处设施 [1] - 2017年，由厚朴、高瓴、万科等财团以160亿新元（约790亿元人民币）的估值将其私有化，为当时亚洲最大规模的私有化交易之一 [3] - 公司近期已完成将中国以外的基金管理业务出售，业务重心聚焦于中国 [3] IPO驱动因素 - 美元基金投资中国仓储的热情锐减，导致“开发—装入基金—回收资金”的传统模式难以为继 [5] - 中国公募REITs单只规模仅几十亿元人民币，不足以消化普洛斯数百亿美元的资产池 [5] - 财务投资人如厚朴、高瓴、万科已持有八年，存在强烈的退出意愿 [5] 市场竞争与战略定位 - 公司正将自己包装成“新型基础设施平台”，业务涵盖物流仓储、数据中心和新能源（屋顶光伏、储能、充电桩） [7][10] - 主要潜在Pre-IPO竞争对手包括万纬物流（特色为冷链仓储）、京东产发（背靠京东）以及黑石等外资 [11][12] - 公司需抢先上市以在竞争对手之前锁定资本市场注意力 [12] - 竞争对手ESR已完成私有化退市，反映出资本市场对中国物流地产估值的分歧 [8] 市场环境与挑战 - 香港IPO市场融资额已攀升至四年来新高，为公司提供了难得的窗口期 [8] - 面临一线城市仓库租金增长放缓、二线市场空置率上升的压力 [13] - 资本化率上行导致资产估值面临被动下调风险 [13] - 香港投资者对地产股普遍谨慎，物流地产未必能获得估值溢价 [13] - 公司“仓库+数据中心+新能源”的叙事可能面临市场质疑 [13]