证券日报网讯 万科A11月20日在互动平台回答投资者提问时表示，除了房地产开发外，公司业务还包括 物业服务、商业开发与运营、租赁住宅、物流仓储等。2025年前三季度，公司经营服务业务全口径收入 435.7亿元，同比增长1.1%，经营效益保持在行业前列。 ...

最新财报显示，今年前三季度，万科实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%；净利润亏损280.2亿 元。其中，三季度实现营业收入560.7亿元，同比下降27.3%；归属于上市公司股东净亏损160.7亿元， 亏损额同比扩大98%。三季度，万科持有的货币资金为656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元。 11月20日，万科A小幅低开拉升，盘中最低探至6.02元/股，刷新十年来新低。截至当天收盘，万科A收 涨2.31%，报6.20元，成交额12.1亿元，总市值739.7亿元。 就外界关注的房地产市场趋势问题，万科集团执行副总裁郁亮表示，随着政策持续落实，合理住房需求 逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段。他认为，《"十五五"规划建议》强调 了"好房子、好服务"的重要性，面向未来，为客户提供"好房子、好服务"将是行业竞争力的基础。 此前，为缓解现金流，自万科于2025年6月27日召开2024年度股东大会以来，深铁集团已多次向万科提 供资金安排。相关数据显示，2025年初至今，深铁集团已累计向公司提供借款307.96亿元。 最新的一次是一周前。11月11日，万科A发布公告称，深铁集团向公司提 ...

业绩表现 - 2025年上半年归母净利润同比下降41.58% [2] - 利润下滑主要因装卸业务平均单位收入下降及折旧与劳务成本上升导致毛利减少 [2] - 控股子公司连云港港口集团财务有限公司因LPR下调致营业收入降低 [2] 业务运营 - 中韩航线由控股子公司连云港中韩轮渡有限公司（持股75%）运营 [4] - 航线包括连云港至仁川、连云港至平泽两条 航班密度为每周4班 [4] - 中韩轮渡公司上半年营业收入22,272.57万元 净利润5,210.81万元 [4] 公司治理 - 2025年半年度业绩说明会于9月23日通过上证路演中心在线召开 [1] - 参会人员包括总经理李兵、独立董事倪受彬、沈红波、侯剑、董事会秘书沙晓春及财务总监徐云 [1] - 公司通过官网邮箱及路演平台提前征集投资者问题 [1] 未来展望 - 公司表示目前生产经营情况正常 全年业绩情况需关注后续公告 [3]

公司核心事件与背景 - 普洛斯中国正筹备于2026年进行IPO [1] - 公司是中国物流地产巨头，管理着遍布全国70个市场的450处设施 [1] - 2017年，由厚朴、高瓴、万科等财团以160亿新元（约790亿元人民币）的估值将其私有化，为当时亚洲最大规模的私有化交易之一 [3] - 公司近期已完成将中国以外的基金管理业务出售，业务重心聚焦于中国 [3] IPO驱动因素 - 美元基金投资中国仓储的热情锐减，导致“开发—装入基金—回收资金”的传统模式难以为继 [5] - 中国公募REITs单只规模仅几十亿元人民币，不足以消化普洛斯数百亿美元的资产池 [5] - 财务投资人如厚朴、高瓴、万科已持有八年，存在强烈的退出意愿 [5] 市场竞争与战略定位 - 公司正将自己包装成“新型基础设施平台”，业务涵盖物流仓储、数据中心和新能源（屋顶光伏、储能、充电桩） [7][10] - 主要潜在Pre-IPO竞争对手包括万纬物流（特色为冷链仓储）、京东产发（背靠京东）以及黑石等外资 [11][12] - 公司需抢先上市以在竞争对手之前锁定资本市场注意力 [12] - 竞争对手ESR已完成私有化退市，反映出资本市场对中国物流地产估值的分歧 [8] 市场环境与挑战 - 香港IPO市场融资额已攀升至四年来新高，为公司提供了难得的窗口期 [8] - 面临一线城市仓库租金增长放缓、二线市场空置率上升的压力 [13] - 资本化率上行导致资产估值面临被动下调风险 [13] - 香港投资者对地产股普遍谨慎，物流地产未必能获得估值溢价 [13] - 公司“仓库+数据中心+新能源”的叙事可能面临市场质疑 [13]

核心观点 - 普洛斯集团获得阿布扎比投资局全资子公司15亿美元战略投资 首期部署5亿美元 双方合作关系升级 旨在加速新经济领域扩张 [1][2][3] - 公司专注于供应链 大数据及新能源领域新型基础设施 在物流仓储 算力中心及新能源业务建立专业壁垒 形成多元增长引擎 [2][4][5][6] - 投资背景源于中国新经济发展前景 内外需驱动经济潜力 基础设施行业估值吸引力及数字化 AI 能源转型趋势 [7][8][9] 投资合作详情 - 阿布扎比投资局为中东最大主权财富基金之一 管理资产规模超过1万亿美元 全球排名前五 此前多年作为普洛斯多支基金LP 此次升级为集团战略投资人 [1][2] - 注资优化普洛斯资本结构 提升资信 增强业务平台投资拓展能力 ADIA级别战投背书有助于业务竞争脱颖而出 [3] - 双方合作基于对中国新经济前景共识 ADIA投资执行董事表示支持普洛斯跨越新台阶 符合其新经济领域扩张战略 [3] 业务表现与壁垒 - 普洛斯中国上半年营收总额42.24亿元 同比增长10% 新型基础设施运营稳进上行 [4] - 物流仓储及研发空间需求回升 运营面积超过3000万平方米 服务近3000家中外企业 [5] - 算力中心全国布局20个设施 IT负载1400MW 交付量稳步增长 新订单增势强劲 [5] - 新能源业务累计开发规模超过2GW 并网容量超过1GW 支持低碳零碳运营 [5] - 智慧冷链企业普冷在23城市运营33座冷库 总容量超过530万立方米 服务上千家客户 [5] 市场机遇与战略方向 - 中国经济2025年上半年GDP同比增长5.3% 消费市场韧性超预期 外资加码共享经济转型机遇 [8] - 算力基础设施市场需求快速增长 行业报告预测2025-2029年中国数据中心市场规模增长2740亿美元 复合年增长率超过38% [9] - 普洛斯业务模式成熟 通过资产证券化及业务平台孵化实现货币化 市场传言将回归香港IPO [9][10] - 注资后公司将加大新经济领域投入 开启新周期 迎接新机遇 [10]

投资交易 - 阿布扎比投资局全资子公司向普洛斯集团战略投资15亿美元 首期部署5亿美元 [1][2] - 此次投资标志着ADIA从基金LP升级为集团战略投资人 双方合作关系进入新阶段 [1][2] - ADIA为中东最大主权财富基金之一 管理资产规模超过1万亿美元 位列全球主权财富基金前五 [1] 业务发展 - 公司专注供应链 大数据及新能源领域新型基础设施 在物流仓储 算力中心和新能源三大领域建立专业壁垒 [1][3][5] - 物流仓储运营面积超过3,000万平方米 服务近3,000家国内外企业 [5] - 算力基础设施已在全国布局20个设施 可提供1400MW IT负载 新订单增势强劲 [5] - 新能源业务累计开发规模超过2GW 已并网容量超过1GW [5] - 智慧冷链企业普冷在23个城市运营33座冷库 总容量超过530万立方米 [5] 财务表现 - 普洛斯中国上半年营收总额达42.24亿元 同比增长10% [5] - 公司通过业务分拆实现价值释放 普洛斯资本GCP国际业务与Ares合并交易总价值超过50亿美元 [10] 战略意义 - 投资将优化普洛斯资本结构 提升资信 增强业务平台投资和拓展能力 [3] - ADIA的战略背书有助于普洛斯在各业务竞争中脱颖而出 [3] - 双方将共同加大新经济领域投入 包括物流供应链 数字新基建和新能源基础设施 [1][11] 行业前景 - 中国数据中心市场规模在2025至2029年间将增长2740亿美元 复合年增长率超过38% [8] - 人工智能算力需求与能源产业融合趋势显著 公司业务协同发展模式具有前瞻性 [6] - 2025年上半年中国GDP同比增长5.3% 顶级金融机构上调经济增长预期 [7]

财务表现 - 2025年上半年实现营收1053.23亿元，其中销售收入达691.1亿元，经营服务业务全口径收入284.2亿元 [1] - 销售回款率超100%，多地项目开盘去化率超九成 [1] - 物流业务库内运营、运输等服务收入同比增长43% [2] 业务运营 - 上半年高质量交付超4.5万套房，超50个项目实现"交付即交证" [1] - 完成大宗交易签约金额超60亿元 [1] - 万物云上半年实现营收约182亿元，通过"弹性定价"模式拓展项目超20个，在八大重点行业新签项目年收入超10亿元 [1] - 长租公寓运营管理超27万间，超13万间房源纳入保障性租赁住房，服务企业客户超6200家 [2] - 商业业务整体出租率超93%，已与超过12000家品牌建立合作 [2] - 物流业务聚焦重点行业，实现超15家茶饮咖啡行业头部品牌客户突破 [2] 资产盘活与投资管理 - 上半年通过存量盘活优化和新增产能近百亿元，盘活回款近60亿元 [1] - 2023年以来已盘活货值约785亿元，累计实现新增销售超200亿元 [1] - 自2022年以来所有新项目均纳入全周期投后管理，新项目投资兑现度达85% [1] - 运营盘活万科及外部国资国企存量房源超8300间 [2] 债务管理 - 已如期完成243.9亿元公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [2] - 上半年公开债全部如期兑付 [2] 成本控制 - 开发业务实现管理费用和营销费用的双下降 [3] - 经营服务业务通过精细化管理、科技赋能实现行政开支等费用下降，包括万物云、长租公寓、商业业务和万纬物流 [3] 战略与支持 - 坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [1] - 获得大股东及各方大力支持，在政策端引领、金融机构支持、国资大股东力挺、合作伙伴助力下应对挑战 [2] - 通过全力销售回款、积极盘活存量、经营服务业务持续领跑、降本增效等举措保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定 [3]

公司经营情况 - 2024年公司面临阶段性经营性困难，但积极应对 [1] - 2024年实现营收超3400亿，综合住区业务销售超2400亿 [1] - 在全国超25个城市销售金额排名前三，销售回款率保持100% [1] - 完成超18万套房屋高质量交付，新增和优化产能超400亿，回收现金超百亿 [1] - 2025年一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 [1] 政策与市场环境 - 2024年"9·26"政策促进房地产市场止跌回稳，政策组合拳密集发布 [1] - 房地产市场出现积极变化，公司生产经营保持稳定 [1] 债务与融资 - 2024年获金融机构支持，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54% [2] - 新增经营性物业贷293亿，已上报178个"白名单"项目 [2] - 大股东深铁集团提供超140亿元股东借款用于偿还债券本息 [2] - 2024年完成约197亿境内外公开债券兑付，2025年已偿付公开债超160亿元 [2] - 2025年一年内到期境内外债券共14只，债务合计约285.4亿元 [2] 业务发展 - 2024年存量盘活形成系统性打法，累计盘活可售货值超700亿，实现新增销售超200亿 [3] - 物业业务营收超360亿，市场拓展能力行业领先 [3] - 长租集中式公寓管理规模全国第一，运营效率行业领先 [3] - 商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95% [3] - 物流仓储可租赁面积超千万平方米，冷链规模行业第一，高标仓稳定期出租率近90% [3] 物业业务 - 万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9% [3] - 深化蝶城战略，已布局蝶城666个 [3] - 万物梁行服务世界500强74家，中国500强111家 [3] - 飞鸽工单智能调度系统接入作业人员3.3万名，灵石智能硬件设备告警准确率高达94.4% [4] 租赁住宅业务 - 管理规模26.2万间，纳入保障性租赁住房12.6万间 [4] - 出租率95.6%，前台GOP利润率近90%，客户满意度在95%以上 [4] - 老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天 [4] - 盘活内外部存量房源超1.46万间，其中盘活万科旗下房源6850间 [4] - 泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [4] 商业业务 - 开业建筑面积超1000万平方米，一二线城市占比超过94% [5] - 与超过12000家品牌建立合作 [5] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96% [5] - 该基金年化现金流分派率5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2% [5] 物流仓储业务 - 2024年实现营业收入39.7亿元，稳定期高标库出租率87%，冷链园区使用率78% [6] - 核心业务布局47个城市，运营管理超160个项目 [6] - 可租赁建筑面积1178万平方米，服务企业数量超3400家 [6] - 2024年新开业面积56万平方米，冷链运营服务规模行业第一 [6]