文章核心观点 - 2025年12月，28个重点城市新房供应量在低位持稳，环比下降12%，同比大幅下跌49%，全年累计供应同比下降19%，供给约束显著 [1] - 供应结构持续向改善型需求倾斜，重点城市刚需、改善、高端产品占比分别为26%、56%和18%，且近8成城市以主城区为供应主力 [1][4][7] - 尽管供应量低，但得益于供应结构“提质缩量”及房企年末促销，预期12月新房成交将迎来一波脉冲式复苏，环比回升显著，但同比降幅可能因高基数而扩大 [1][10] 01规模：12月28城供应约束依旧，一线持平上月、二线回调显著 - **总体供应**：12月28城预计新增商品住宅供应面积568万平方米，环比下降12%，同比下跌49%，2025年全年累计供应面积同比下降19% [1] - **一线城市**：4个一线城市12月预计供应147万平方米，环比微降1%，全年累计供应同比下降15% [2] - 北京单月供应同环比倍增，年末集中推盘 [2] - 上海供应进入“空窗期”，单月仅5万平方米，推盘节奏大幅放缓 [2] - 广州、深圳供应环比分别下降4%和26% [2] - **二线城市**：19个二线城市12月预计供应385万平方米，环比下降20%，全年累计同比下降19% [2] - 城市分化加剧：宁波、长春短期放量显著，环比增幅均超120%；武汉、长沙、合肥环比增幅超60%，属低位补货 [2] - 多数城市供应低迷：西安、成都、济南、福州等同环比降幅显著，均在6成以上 [2] - **三四线城市**：5个三四线城市12月预估供应35万平方米，环比大幅增长82%（主因前期基数过低），全年累计同比下降22% [2] 02结构：近8成城市以主城为供应主力，沪蓉津汉等18城改善占比主导 - **产品档次结构**：重点城市供应结构以改善型为主，刚需、改善、高端占比分别为26%、56%和18% [1][4] - 宁波、南京等城市刚需产品供应占比约6成 [4] - 郑州、广州、长沙、北京刚需与改善占比不分伯仲，均在4-5成 [4] - 上海、成都、天津、武汉等18城以改善产品为供应主力 [4] - 深圳、杭州、福州、无锡等城市本月高端产品占比在各档次中居首 [4] - **项目区域结构**：重点城市主城、近郊、远郊供应占比分别为66%、24%和10%，供应重心集中在主城区 [7] - 泉州、福州、郑州、南宁、西安、昆明、重庆等城市主城供应占比均在9成以上 [7] - 长春、济南、长沙、宁波等城市以近郊项目为主，占比均在5成及以上 [7] - 青岛、苏州本月主城区与近郊推盘占比相同 [7] - 上海、天津、南京本月以远郊项目为供给主力 [7] 03预判：12月多数城市新房成交预期“翘尾”收官，环比回升显著 - **总体预判**：12月供应“提质缩量”叠加房企年末优惠折扣，预期将带动新房成交迎来一轮脉冲式翘尾行情，环比回升显著，但同比降幅可能持续扩大 [1][10] - **市场热度**：28个重点城市2025年12月预期项目平均去化率约30% [10] - **城市分化预判**： - 上海、成都等前期热点城市成交预期低位持稳，供应缩量制约成交，部分热点板块项目销售出现滑坡迹象 [10] - 天津、武汉、南京、合肥等城市延续弱复苏走势，购房信心逐步修复 [10] - 郑州、福州、厦门等弱二线城市，预期新房成交回升幅度有限 [10] - **具体城市成交环比预期**（新房）：北京(+26%)、广州(+17%)、杭州(+30%)、天津(+22%)、武汉(大幅上升)、重庆(+30%)、济南(+20%)、青岛(+10%)、南京(+20%)、长沙(+20%)等城市预期环比增长；上海预计仍处低位；深圳为弱修复；成都为短暂脉冲 [11]

文章核心观点 - 2025年12月，28个重点城市新房供应呈现“提质缩量”特征，整体供应面积环比下降12%，同比下跌49%，全年累计同比下降19% [1][3][7] - 供应结构持续向改善型产品倾斜，且近8成城市供应主力集中在主城区 [4][12][16] - 尽管供应受限，但得益于年末房企冲刺释放折扣及改善盘占比提升，预期12月新房成交将迎来一波脉冲性复苏，环比回升显著，不过由于去年同期基数较高，同比降幅可能持续扩大 [1][5][19][20] 规模：12月28城供应约束依旧，一线持平上月、二线回调显著 - **整体供应低位收缩**：12月28城预计新增商品住宅供应面积568万平方米，环比下降12%，同比下跌49%，2025年全年累计供应面积同比下降19% [3][7] - **一线城市环比持稳，内部差异显著**： - 4个一线城市12月预计供应147万平方米，环比微降1%，全年累计同比下降15% [10] - 北京单月供应57万平方米，环比激增399%，同比大增224%，年末集中推盘 [10] - 上海供应进入“空窗期”，单月仅5万平方米，环比下降88%，同比暴跌93% [10] - 广州、深圳供应环比分别下降4%和26% [10] - **二线城市环比降幅显著，城市分化加剧**： - 19个二线城市12月预计供应385万平方米，环比下降20%，全年累计同比下降19% [10] - 宁波、长春短期放量显著，环比增幅均超120% [10] - 武汉、长沙、合肥环比增幅超60%，属低位补货 [10] - 西安、成都、济南、福州等同环比降幅显著，均在6成以上 [10] - **三四线城市低基数下环比大增**：5个三四线城市12月预估供应35万平方米，环比增长82%，全年累计同比下降22% [10] 结构：近8成城市以主城为供应主力，沪蓉津汉等18城改善占比主导 - **产品档次结构以改善型为主**：重点城市供应中，刚需、改善、高端产品占比分别为26%、56%和18% [4][12] - **城市产品结构分类**： - 宁波、南京等城市刚需产品供应占比约6成 [12] - 郑州、广州、长沙、北京刚需与改善占比相当，均在4-5成 [12] - 上海、成都、天津、武汉等18城以改善产品为供应主力 [12] - 深圳、杭州、福州、无锡等城市高端产品占比在各档次中居首 [12] - **供应区域高度集中于主城区**：重点城市主城、近郊、远郊供应占比结构为66%、24%和10% [16] - **城市区域结构分化**： - 泉州、福州、郑州、南宁、西安、昆明、重庆等城市主城供应占比均在9成以上 [16] - 长春、济南、长沙、宁波等以近郊项目为主，占比均在5成及以上 [16] - 上海、天津、南京本月以远郊项目为供给主力 [16] 预判：12月多数城市新房成交预期“翘尾”收官，环比回升显著 - **成交预期脉冲式复苏**：12月供应“提质缩量”叠加房企年末优惠折扣，预期将带动新房成交迎来一轮脉冲式翘尾行情，环比回升显著 [5][19][20] - **平均去化率维持低位**：28个重点城市2025年12月预期项目平均去化率约30% [20] - **城市间分化持续加剧**： - 上海、成都等前期热点城市成交预期低位持稳，供应缩量及部分热点板块销售滑坡制约成交放量 [20] - 天津、武汉、南京、合肥等城市延续弱复苏走势 [20] - 郑州、福州、厦门等弱二线城市预期新房成交回升幅度有限 [20] - **部分城市环比增长预期**：北京、杭州、重庆等城市预计12月新房成交环比增长20%-30% [21]

智通财经APP获悉，克而瑞地产研究发文称，10月房企推盘积极性稳步回落，28城单月供应环比下降 41%，同比下降18%。一线城市同环比齐跌，内部冷热不均。二线城市中约9成城市环比下滑，仅少数 城市宁波、重庆等逆势增长。三四线城市因泉州等个别城市影响而同环比齐增。 从供给结构来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为29%、57%和14%，呈现出以改善为主，刚需 为辅的供应结构。近8成城市以主城为供应主力。 基于10月供应稳中有增，故而新房成交绝对量或将延续低位盘整行情，基于去年基数较高，同比降幅或 有持续扩大可能。 规模：10月28城供应同环比齐跌 仅深渝甬泉常徐等逆势回升 10月房企推盘积极性稳步回落，供给约束依旧显著：据CRIC调研，10月28城预计新增商品住宅供应面 积577万平方米，环比下降41%，同比下跌18%，2025年前10月累计同比下降14%。 分能级来看，一线城市同环比齐跌，内部冷热不均。据CRIC监测数据，10月一线城市预计总供应122万 平方米，环比"腰斩"，同比下降27%。其中上海供应量降至"冰点"，同环比跌幅分别为84%和85%，均 居一线之首，房企推盘积极性不足。北京、广州同比正增， ...