沈阳房地产市场积极信号 - 年初以来市场释放积极信号，新房企首进沈阳、众多新项目亮相，同时盘活城市"老家底"激发新动力 [1] 塔湾闲置商业楼宇盘活 - 沈阳塔湾希尔顿欢朋酒店于今年8月开业，项目所在沈阳腾鹰科技数字产业大厦前身为闲置近十年商业楼宇 [3] - 该盘活填补了皇姑西部板块高品质商务接待载体空白，成为皇姑区推进产城深度融合、激活区域经济活力的支点 [3] 南京北街地块用地性质调整 - 沈阳自然资源局拟将南京北街192号地块由商务用地调整为医疗卫生用地以加快闲置楼宇盘活 [4] - 该地块原为中国人民银行沈阳分行，后闲置，地理位置优越，邻近中国医科大学附属第一医院 [7] 国发大厦拆除与规划 - 国发大厦位于南顺城路以南、小南街以西，长期闲置，近期已进行拆除作业 [9] - 按照2022年规划，该地拟建文化科技中心，预计投资2亿元，建筑面积1.3万平方米 [9] 银鼎大厦启动拆除 - 位于中山路与北三经街交汇处的银鼎大厦烂尾30年，近日正式启动拆除，该大楼始建于1996年5月 [7] - 拆除机械已吊装至屋顶，今年将完成场地围合与附属结构拆除，拆除后场地短期将作为临时城市绿地使用 [10] 大东一环内烂尾楼处置 - 大东区一环内荒废20余年的"美式家园"烂尾楼于今年8月开始拆除，目前已被夷为平地 [12] - 未来地块将建设住宅，近期或将出让，房价有望突破1.5万元/平方米 [12] 沈阳丽笙酒店项目重启 - 沈阳丽笙酒店项目经历多次停复工及五次流拍后，于2024年4月16日第六轮拍卖中以9597.32万元成功交易 [14] - 项目更名为浑南区产业东区02号地块商业项目，由中国交建全资打造，致力于打造成浑南最具代表性商业办公楼，预计今年年底投入使用 [14] 名京国际项目债务化解与重启 - 名京国际项目主体结构于2016年前封顶，因开发商资金链断裂未全面竣工，2025年通过法院调解化解债务争议 [17] - 项目已成功化解破产债务，实现招商引资与项目重启，历经十余年沉寂后重归正轨 [17] 世茂五里河项目用地调整 - 和平区世茂五里河项目规划用地性质由商业用地调整为居住与商业混合用地，计划诞生高端改善型住宅产品 [19] - 项目自2014年停工至今已10余年，重启后将解决五里河板块最后一块烂尾问题 [21] 辽宁央企大厦项目启动 - 辽宁央企大厦项目于2025年10月30日启动，原为辽展大厦，是沈阳市停缓建工程重启示范项目 [23] - 项目总建筑面积约8.18万平方米，规划为36层超甲级写字楼集群，致力于打造集高端办公、展览展示、智能会议、生活配套为一体的服务平台 [23] - 项目将为入驻企业提供租金优惠、子女教育、医疗保障等政策支持，目前已有多家企业表达入驻意向 [24]

扬子晚报网11月7日讯(记者马祚波)南京土地市场再传捷报。在11月7日举行的土拍中，全市共计成交8幅地块，其中有2幅溢价拍出，覆盖城南卡子门、 江宁百家湖、栖霞山片区等多个板块，成交总金额超36亿元。 此次推出的地块中，城南卡子门板块的G45宅地最为惹人关注，该地块位于配套成熟的老城南洪家园片区，2公里内可达老门东历史文化街区与雨花台 国家级风景名胜区，周边教育资源丰富，有秦淮实验小学、南京市第十八中学等多所优质学校。记者注意到，G45地块不但面积不大，不到1.6万平方 米，且容积率仅为1.2，适合打造高端改善型产品，最终被杭州北谷以底价3.91亿元拿下，成交楼面价为20397元/㎡，这也是杭州北谷在南京拿下的第3 个项目。据了解，该地块周边近十年无新房上市，因此片区内有较为丰富的改善需求，未来或建成"洋房+小高层"的房源组合供应市场。 本次土拍中唯一的1幅商办地块G79来自江宁百家湖，最终由南京东方景志置业有限公司以12.8亿元的底价竞得。地块出让面积超10万平方米，坐落在 双龙大道以东、蓝帜路以北，与景枫中心隔街相望。有市场人士表示，该地块将建成景枫中心二期项目，其250米的建筑限高，建成后将成为江宁的新 ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度交付1217套住房，超过指引上限，实现住宅销售收入8.17亿美元，平均售价为67.2万美元 [4] - 调整后房屋建造毛利率为21.6%，调整后净利润为6200万美元，摊薄后每股收益为0.71美元 [4] - 第三季度销售、一般及行政费用占住宅销售收入的12.9%，处于指引区间的低端 [12] - 第四季度预计交付1200至1400套住房，平均售价在69万至70万美元之间，预计毛利率在19.5%至20.5%之间，销售、一般及行政费用率在10.5%至11.5%之间 [16] - 2025年全年预计交付约4805套住房，平均售价约68万美元，预计全年毛利率约为21.8%，销售、一般及行政费用率约为12.5% [16] - 期末总流动性为16亿美元，其中现金7.92亿美元，债务资本比为25.1%，净债务净资本比为8.7% [6][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度净订单量为995套，社区月均吸收率为2.2套 [13] - 通过公司关联抵押贷款公司TRI Pointe Connect融资的购房者，平均家庭收入为22万美元，FICO评分为752，平均贷款价值比为78%，平均债务收入比为41% [11] - 季度激励措施占交付收入的比例为8.2%，其中约三分之一与融资相关 [20][26] - 期房订单中，约75%为现货房（spec homes） [44] - 现货房库存总量在季度间减少了17% [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 西部地区吸收率为2.3，南加州市场表现优异，湾区市场条件较为疲软 [13] - 中部地区平均吸收率为1.8，奥斯汀、达拉斯、丹佛等地的新房和二手房供应增加影响了销售节奏，休斯顿继续在区域内表现突出 [13] - 东部地区吸收率为2.8，由华盛顿特区和罗利分部的强劲业绩引领，夏洛特与公司平均水平一致 [13] - 新市场扩张（犹他州、佛罗里达州、卡罗来纳沿海地区）进展顺利，犹他州已开放前两个社区 [8][9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期策略优先考虑库存管理、严格的成本控制以及现房的销售，同时逐步增加期房的比例 [7] - 长期战略是继续投资于核心市场和扩张市场，目标是扩大运营规模，持续增长社区数量，并提高每股账面价值 [7] - 公司拥有或控制超过32,000块土地，为未来社区数量增长奠定基础，预计2025年底社区数量约为155个，2026年社区数量预计增长10%至15% [9][10] - 产品主要面向有财务实力的优质改善型购房者，该细分市场在不同市场条件下均表现出韧性 [10] - 公司通过增加2亿美元定期贷款加强了流动性，并拥有将到期日延长至2029年的选择权 [5][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件在整个第三季度保持疲软，购房者兴趣相对平淡，信心受到就业增长缓慢和更广泛经济不确定性的影响 [6] - 管理层认为存在潜在需求，特别是刚需购房者的自有住房需求，预计当条件稳定后，购房者将重新参与市场，导致吸收率恢复正常 [6] - 尽管近期环境不确定，但长期前景非常乐观，公司的战略、团队以及财务和运营纪律使其能够实现可持续增长和长期股东价值 [18] - 行业目前正经历挑战，吸收率在2至2.5之间是普遍水平 [21] - 即使市场条件相似，凭借强劲的社区数量增长，预计未来订单将实现良好增长 [22][45] 其他重要信息 - 第三季度花费5100万美元回购150万股股票，年初至今总回购金额达2.26亿美元，累计回购700万股，自2016年启动回购计划以来总股本减少47% [4][5] - 公司再次被《财富》杂志评为2025年100家最佳雇主之一 [18] - 第三季度在土地和土地开发上投资约2.6亿美元 [14] - 关于政府可负担住房计划，公司愿意与各级利益相关者合作，并认为其社区数量增长将为符合其客户画像的购房者提供更多住房选择 [56][58] 问答环节所有提问和回答 问题: 季度内订单和激励措施的月度变化情况 - 月度销售节奏基本一致，9月略好于8月，激励措施在整个季度内也保持稳定，交付激励占收入的8.2% [20] 问题: 销售吸收率是否有一个需要维持的底线，是否会通过增加激励来维持 - 行业目前面临挑战，吸收率在2至2.5之间是普遍水平，公司关注的是强劲的社区数量增长，即使在相似市场条件下，未来订单也将实现良好增长 [21][22] 问题: 激励措施中财务激励（包括交割成本和利率买断）的占比，以及远期购买承诺的使用情况 - 激励措施中约三分之一与融资相关（包括交割成本），远期购买承诺主要用于广告目的，但在财务激励中占比非常小（低于1%） [26][27][28] 问题: 订单平均售价下降对未来结算平均售价的影响 - 订单平均售价下降主要是由于区域组合变化，明年增长主要来自中部和东部地区，这些地区平均售价通常低于西部 [31] 问题: 第四季度销售、一般及行政费用指引优于预期的原因，以及毛利率指引优于预期的驱动因素 - 销售、一般及行政费用改善主要源于更高的交付量带来的收入杠杆效应，没有特定的一次性因素，毛利率改善部分得益于表现优异的区域（如休斯顿、南加州内陆帝国）带来的有利产品组合 [34][35] 问题: 新扩张市场对明年平均售价的潜在影响 - 新扩张市场在明年贡献有限，因此对平均售价影响最小 [37][38] 问题: 现货房策略和定位，以及2026年如何弥补下降的积压订单 - 当前约75%的订单为现货房，行业建筑商库存高于预期，公司计划在明年第一季度左右消化该库存，然后转向更平衡的策略，重点仍是价格优先于销售速度，并依靠社区数量增长推动未来订单 [44][45] 问题: 新社区的开盘定价策略 - 作为高端品牌，公司更注重其价值主张，根据市场情况为产品适当定价，而不是采用特定的低价入市策略 [50][51][52][53] 问题: 对政府可负担住房计划的看法和潜在影响 - 公司支持增加住房供应的目标，并愿意与相关利益相关者合作，其社区数量增长将为其客户画像提供更多可获得的住房 [56][58] 问题: 第四季度毛利率指引环比下降的主要驱动因素 - 毛利率下降主要由于产品组合变化、激励措施增加以及为结算现货房（通常激励较高）所致，并非建筑成本问题 [60] 问题: 开工量与订单量的关系，以及如何协调库存下降与社区数量增长 - 第三季度开工量约为577套，低于前几个季度，反映了向更平衡的现货房与期房策略的转变，第四季度开工量预计与第三季度相似，以消化现有在建库存，新社区的开工将根据预期需求进行 [70][71][76][78] 问题: 社区数量增长是否会带来重大的销售、一般及行政费用增加 - 销售、一般及行政费用不会大幅增加，增量费用主要与开设新社区所需的现场和销售人员相关 [80][81]

深圳新单价地王成交 - 招商蛇口旗下公司以21.55亿元总价竞得前海桂湾片区宅地，成交楼面价84180元/平方米，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录 [1] - 该地块无保障房配建要求、无户型限制、未设销售均价限制，起始价11.58亿元，溢价率86.1% [1] - 12家房企参与竞价，包括金茂、华润、保利等，竞拍过程出现1分钟内报价11轮的激烈场面 [1] 地块核心优势分析 - 区位稀缺性：桂湾片区四年无宅地供应，地块体量小（25600平方米）且总价低，符合开发商快速开发回款需求 [2] - 开发条件灵活：采用"交地即交证"模式，要求1年内开工、4年内竣工，降低开发商资金压力 [2] - 三重叠加优势：区位优越、供应稀缺、不限售价，支撑高溢价率和高楼面价 [3] 开发商战略布局 - 招商蛇口作为自贸区土储较大的开发商，拿地可实现产业、商业、城市配套一体化开发，提升综合收益 [3] - 地块预计开发为小高层产品，形成前海稀缺的低密度改善型社区 [3] - 深圳高端改善型住宅需求潜力大但供应偏少，为项目提供市场空间 [3] 深圳楼市供需动态 - 2025年上半年数据：一手住宅预售成交15101套（同比+24.4%），二手房成交35106套（同比+30.7%） [3] - 2025年第三季度计划供应住宅10673套（107.99万平方米），占商品房总供应量86.4% [4] - 近期将出让3宗宅地（民治、大浪、新桥街道），起拍总价45.5亿元 [4]

上海高端改善型新房市场 - 2024年上海3000万元以上新房成交2530套 占全国61 6% [1] - 2025年上半年高端项目持续热销 如金陵华庭(18 9万元/㎡)和绿城・潮鸣东方(19 5万元/㎡) [1] - 高端市场与整体新房市场分化明显 部分项目出现"0认购"现象 [1] 上海新房库存现状 - 截至7月10日全市新房库存超6万套 静态去化周期达12个月 [1] - 库存总量60208套 面积731 57万㎡ 其中普通住宅143762套 面积1261 19万㎡ [2] - 外环以外库存占比最高 达48119套(79 9%)和542 69万㎡(74 2%) [4] 区域库存分布特征 - 浦东新区库存占比最高 达14958套(24 8%)和168 89万㎡(23 1%) [4] - 金山/嘉定/青浦/奉贤四区库存均超5000套 [3] - 中心城区库存压力较小 长宁/黄浦/虹口/徐汇/静安库存均不足1000套 [3] 土地供应结构变化 - 2020-2023年五个新城宅地供应占比50%-63% 2024年骤降至20% [5] - 2025年中心城区土地供应增加 重点布局旧改项目如东安新村/苏河湾等 [6] - 郊区中嘉定/奉贤/金山/临港供应下降 未来以去库存为主 [6]

地块拍卖结果 - 锦江区茶厂38亩地块以35500元/㎡成交，溢价率75.7%，创成都第二高价地纪录 [1][5] - 地块起拍价20200元/㎡，为成都当前最高起拍价 [3][5] - 国贸经过超150轮竞拍最终胜出，击败华润置地、保利等10家房企 [1][7] 地块核心价值 - 区位优势：位于锦江区一心桥片区，坐拥东大街与一环路双干道交汇，毗邻新希望D10天府等地标 [9] - 交通配套：属牛王庙TOD范围，距离地铁2/6号线换乘站牛王庙站仅数百米 [9] - 商业教育：2公里内覆盖春熙路-太古里等三大商圈，属锦3学区涵盖七中育才等名校 [9] - 规划指标：容积率2.55、建筑密度≤25%、限高80米，为低密高端住宅提供硬件基础 [9][15] 产品定位与市场预期 - 房企计划打造体系内最高端产品，可能推出200㎡+大平层，参考周边D10天府二手房成交价达5-5.8万元/㎡ [13][15] - 地块稀缺性：锦江区二环内新房供应持续收紧，近两年仅鸿山翡翠府等个别项目入市 [11] - 产品创新空间：新规地块允许更高板率，开发商可突破传统高密规划限制 [15][16] 成都高端市场格局 - 当前楼面价前十地块均定位高端，建发金三地块以41200元/㎡居首，招商蛇口大源西地块将落地"玺系"产品 [18][20] - 竞争加剧：茶厂地块入市后，成都千万级高端市场竞争将更激烈，贝好家等项目或推动单价突破6万+ [18][20] - 其他成交：中国铁建同日以16600元/㎡竞得武侯区机投桥55亩地块，溢价率16.9% [21][23]

南沙区二手住宅交易数据 - 4月南沙区二手住宅整体网签面积6.78万平方米，同比增长37.20% [1] - 网签宗数569宗，同比增长37.77% [1] - 十大活跃楼盘中越秀滨海新城和南沙碧桂园并列第一，各网签19宗 [1][4] - 中交·蓝色海湾网签13宗，环比暴涨116.67% [1][4] - 时代南湾、滨海御城、翡翠蓝湾分别网签12宗、11宗、11宗 [3][4] - 万科南方公元、时代长岛和碧桂园天玺湾各网签10宗 [3][4] 楼盘表现对比 - 越秀滨海新城网签19宗但环比下降17.39% [4] - 南沙碧桂园网签19宗且环比增长26.67% [4] - 越秀滨海珺城网签16宗，环比增长23.08% [4] - 时代南湾网签12宗，环比持平 [4] - 越秀滨海御城网签11宗，环比增长22.22% [4] - 万科南方公元网签10宗，环比下降9.09% [4] - 时代长岛网签10宗，环比增长25.00% [4] - 碧桂园天玺湾网签10宗，环比下降28.57% [4] 招商林屿境销售表现 - 一季度销售247套，开盘即售罄 [4] - 五一期间加推4栋，5天销售91套，金额超2.5亿元 [4] - 1-3号楼已网签278套，4栋网签42套，合计320套 [5] - 网签量占总货量4成多 [5] 南沙房地产市场趋势 - 开发商转向高端改善型产品，刚需产品滞销 [5] - 高端产品通过户型差异化竞争 [5] - 未来土地供应可能偏向高使用率户型，刚需产品减少 [5]

上海五一新房市场概况 - 五一假期前夕上海新增11个商品房项目过会，共计1577套房源入市，以高端改善型产品为主，最贵房源价格超过1.5亿元 [1] - 尽管假期部分居民离沪出游，但新房市场热度不减，多盘触发限售和积分制，认筹情况火爆 [1] - 多个楼盘样板间出现同时挤满3至4组家庭的场景，开发商在产品力上展开竞赛，品质升级趋势明显 [1] 高端楼盘销售表现 - 浦东新区翡云悦府第一批次房源3小时售罄，第二批次认筹率达318% [1] - 徐汇滨江绿城潮鸣东方备案价19.5万元/平方米，一次性推出120套房源，收获超200组认购 [1][5] - 浦东北蔡国贸中国铁建西派海上项目认筹率达237%，触发限售和积分制 [5] - 闵行梅陇安高申陇院三期认筹率达132%，同样触发限售 [6] 中低价位改善型楼盘动态 - 宝山南大智慧城板块中建七局项目首批吹风价7万元/平方米，较同板块此前售价上涨 [2] - 该项目套均总价700-1000万，改善客为主，多为"卖旧买新"或从临近项目转来 [3] - 普陀区某楼盘套均总价900-1300万元，假期进入"认小筹"阶段冲刺开盘 [3] 市场供需与产品趋势 - 五一假期新房来访量显著增长，销售人员需同时接待2-3组客户 [4][6] - 开发商在产品设计上竞争加剧，大横厅、智能家装、高端厨电成为标配 [1][6] - 部分楼盘厨房配置价值超40万元，单台冰箱价格超10万元 [7] - 行业人士指出"好房子"是未来趋势，产品升级带来的市场反馈明显 [7] 区域市场特征 - 外环以内楼盘占五一前入市项目大多数，北蔡、新杨思、南大等高关注度区域房源集中 [7] - 红盘入市带动签约量，预计将相当可观 [7]

地块成交情况 - 北京朝阳黄杉木店、孙河组合地块以底价126亿元成交，成交住宅楼面价5.45万/平方米 [1] - 地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价摘得，仅有1家主体报价，与市场预期的火热不同 [1][3] - 地块总用地规模14.83公顷，地上建筑规模28.27万平方米，起始价126亿元 [2] 地块技术指标与规划 - 黄杉木店地块总用地面积8.96公顷，规划地上建筑面积22.40万平方米，包含3宗地块（01、03为居住用地，02为托幼用地） [2] - 地块限高从60米调整为80米，提升空间舒适度 [3] - 捆绑孙河2902-73商服地块，要求商业与住宅同步施工交付 [3] 开发商参与情况 - 4家房企及联合体报名（保利发展、招商蛇口、中海地产、中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体），均为国企或央企 [3] - 联合体中朝阳城发为区属国企，可提升项目开发效率 [3] 地块区位与市场价值 - 朝青板块近十年唯一新增宅地，稀缺性显著 [5] - 周边二手房挂牌价：星河湾9.5万元/平方米、华纺易城7.2万元/平方米、国美第一城5.6万元/平方米 [5] - 距离朝阳大悦城约800米，地铁青年路站直线距离900米 [5] - 相比三间房地块（楼面价5.16万元/平方米），黄杉木店地块区位更优，有望实现更高售价 [7] 开发前景与产品定位 - 联合体房企具备高端住宅开发经验，可结合朝阳城发的地利优势打造差异化产品 [8] - 地块规划建筑面积22万平方米，体量罕见，适合满足东部改善型需求 [8] - 预计定位为品质改善型住宅，可能成为北京"好房子"政策下的标杆项目 [9] 竞拍规则优化 - 取消对非北京市企业的项目公司成立限制，联合体仅需成立一家项目公司，提升竞拍灵活性 [4]