安老按揭市场近期表现 - 2026年1月安老按揭登记量为36宗，较上月增加6宗，环比升幅为20% [1] - 2026年1月登记量较2025年1月的13宗，按年大幅增加1.8倍 [1] - 2025年全年安老按揭登记量为370宗，较2024年全年的426宗按年减少13% [1] 安老按揭市场历史与预期 - 安老按揭登记量最高的年度是2017年，共751宗，其次是2018年的621宗，当时楼价处于上升期 [1] - 有观点预期2026年楼价处于升轨，料将推动今年安老按揭登记量回升 [1] - 安老按揭计划自2011年7月推出至2026年1月31日，累计收到8999宗申请 [2] 安老按揭申请特征 - 2026年1月安老按揭申请量为62宗，较2025年12月的82宗环比下跌24% [2] - 2026年1月申请量较2025年同期的79宗，按年下跌21.5% [2] - 申请者中单人申请占比最高，达65.6%，双人及三人申请分别占34.3%及0.1% [2] - 申请者平均年龄约为69岁 [2] - 申请物业平均价值连续5个月为550万港元，价值范围在23万港元至8300万港元之间 [2] - 物业平均楼龄为32年，范围在1年至71年之间 [2] 安老按揭年金情况 - 每月平均年金金额为1.58万港元，范围在0港元至19.8万港元之间 [2] - 年金领取方式选择中，最受欢迎的为终生领取年金，占比达54% [2] - 其次为10年固定期申请，占比达20.7% [2] 安老按揭市场竞争格局 - 2026年1月，中银香港在36宗登记中承造了35宗，市场占有率高达97% [1] - 上海商业银行录得1宗登记，市场占有率为2.8% [1]

核心观点 - 花旗基于香港2025年楼价超预期上涨，显著上调了对未来几年香港楼价的增长预测，并认为市场将进入一个多年的上升周期，主要驱动因素包括供应紧张、需求复苏以及资本市场的财富效应 [1] 楼价预测与市场周期 - 花旗将2026年香港楼价升幅预测从去年10月的3%上调至8% [1] - 预计2027年香港楼价将进一步加速上升 [1] - 香港2023-2025年累计楼价增长预计将达到20%，其中仅2025年就增长6% [1] - 恒生指数走势往往领先楼价约3个月，资本市场财富效应对楼市有影响 [1] 供应基本面 - 香港新土地供应量处于14年来的最低水平，且低于销售量 [1] - 一年内可用供应量减少了1万个单位 [1] - 预计从2026年起，新盘销售量将转为净增长，这是自2019年以来首次 [1] - 预计2026年新盘销售量为2.1万个单位 [1] - 未来2-3年竣工量将有所下降，2026年预计为2万套 [1] 需求与租赁市场 - 花旗预计2026年香港非本地学生签证获批量将增加1万份/年，达到9万份 [1] - 预计人才流入量将达到16万人，而2023/2024年为每年18万人 [1] - 人才及学生流入将带动香港租赁市场回升及未来需求 [1] - 预计香港住宅毛租金收益率将达到3.5%，70平方米以下的房屋将实现盈亏平衡 [1]