香港楼市在全面"撤辣"两年后明显升温，2025年逐渐走出低谷。2026年开年以来，市场暖意仍在。 进入2026年，香港楼市的热度延续。美联物业分析师岑颂谦表示，受西沙新盘热销及多个项目推售带 动，预计1月香港一手新房成交量将突破2000宗，创2013年《一手住宅物业销售条例》实施以来的最好 表现。其中，豪宅市场表现突出。数据显示，1月前5天已录得6宗逾亿港元的成交，数量较去年1月全月 高出一倍。 深圳罗湖口岸附近，负责推销香港房产的门店中介陈经理对记者表示，人口与资金流入给香港楼市带来 结构性变化，内地买家的身影活跃在香港住宅市场的各个价格段。"之前我们主要推荐一些总价低且租 金回报率高的小户型，但最近有越来越多的客户咨询1000万港元以上的物业。由于近期人民币汇率表现 强劲，香港的高端物业吸引了更多高净值人群关注。" 岑颂谦指出，降息周期启动、经济增长及利好政策将持续推动市场。香港房价持续攀升，反映其已触底 并且出现反弹，房价的涨势在今年有望延续。豪宅市场方面，逾亿港元的物业已成高净值人群重点配置 资产。 近日，香港特区政府土地注册处最新公布的数据显示，香港2025年全年整体楼宇买卖合约登记量（包括 住宅、 ...

量价齐升 近日，香港特区政府土地注册处最新公布的数据显示，香港2025年全年整体楼宇买卖合约登记量(包括 住宅、车位及工商铺物业等)达80702宗，创四年以来新高。2025年，香港整体楼宇买卖合约总值 6142.77亿港元，同比上升15%。其中，住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上 升18.3%及14.4%。 此外，记者从香港中原地产监测的香港十大屋苑成交数据看见，2025年该十大屋苑已实现成交"量价齐 升"。 回顾2025年，香港并未持续推出大规模的楼市新政，仅在年初将征收100港元印花税的物业价值上限由 300万港元提高至400万港元。不过，在业内人士看来，香港房价的回升或为多重因素共同促成，首先是 价格"超跌反弹"，其次是金融市场的表现加上市场对经济基本面复苏的乐观预期使得买家的购房意愿上 升，房贷利率的下调也促使买家决定趁机入市。此外，香港近年来不断优化的人才与投资政策，积极吸 纳专业人才、企业家及高资产人士，为楼市注入新活力。 新年楼市开局旺 在全面"撤辣"两年后，香港楼市终于在2025年迎来回暖。进入2026年，这股回暖的势头仍在持续。 摩根士丹利发布最新香港地产展 ...

在全面"撤辣"两年后，香港楼市终于在2025年迎来回暖。进入2026年，这股回暖的势头仍在持续。 量价齐升 近日，香港特区政府土地注册处最新公布的数据显示，香港2025年全年整体楼宇买卖合约登记量(包括住宅、车位及工商铺物业等)达80702 宗，创四年以来新高。2025年，香港整体楼宇买卖合约总值6142.77亿港元，同比上升15%。其中，住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值 5198.30亿港元，同比分别上升18.3%及14.4%。 回顾2025年，香港并未持续推出大规模的楼市新政，仅在年初将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。不 过，在业内人士看来，香港房价的回升或为多重因素共同促成，首先是价格"超跌反弹"，其次是金融市场的表现加上市场对经济基本面复苏 的乐观预期使得买家的购房意愿上升 房贷利率的下调也促使买家决定趁机入市 此外 香港近年来不断优化的人才与投资政策 积极吸 的乐观预期使得买家的购房意愿上升，房贷利率的下调也促使买家决定趁机入市。此外，香港近年来不断优化的人才与投资政策，积极吸 纳专业人才、企业家及高资产人士，为楼市注入新活力。 新年楼市开局旺 进入2026年 ...

香港楼市整体表现 - 香港楼市表现向好，楼价持续攀升，“美联楼价指数”最新报134.39点，周环比上升0.22%，连升4周，并升至约1年半新高 [1] - 最新楼价指数比四星期前上升1.87%，本年迄今累积升幅扩大至4.89%，比年内低位更上升6.42% [1] 市场信心与资金面 - 随着美国重启买债，市场资金流动性增加，提振香港楼市气氛 [1] - 业主对后市信心增加，“美联信心指数”最新报73.8点，周环比上升0.1%，连跌两周后轻微回升 [1] - 信心指数持续高于平均值，预示香港楼价有力续升 [1] 分区楼价走势 - 按周表现：港岛楼价指数报140.56点，周环比升0.3%；九龙楼价指数报139.13点，周环比升0.48%；新界楼价指数报123.29点，周环比微跌0.01% [1] - 较四周前变化：港岛区、九龙区及新界区较四星期前分别上升2.1%、0.94%及2.6% [1] - 年内迄今变化：港岛区、九龙区与新界区年内迄今分别上升3.41%、6.18%及4.32% [1]

香港房地产市场现状与预测 - 中原集团主席施永青预测香港楼价将在三年内升穿2021年高位，与2024年3月低位相比升幅达41.85% [4] - 施永青预测此轮升浪可持续六年至2031年，与低位134.89点相比累计升幅可达85% [4] - 香港私人住宅售价指数在连续下跌三年后，2024年前九个月止跌回升约1.14% [8] - 2024年9月楼价指数按月上升1.32%至292.5点，创18个月来最大单月升幅，且自五月起连续四个月上升累计涨幅达2.1% [8] - 2024年2月至10月，香港一手住宅成交量连续8个月突破1500宗，10月成交量达2031宗，创21年来最好成交记录 [8] 香港楼市复苏驱动因素 - 政策方面，香港于2024年2月全面“撤辣”，大幅降低印花税及外地人买房门槛 [8] - 货币政策方面，港币跟随美联储降息，显著降低了房贷利率 [8] - 人才引进方面，截至2024年7月，香港各项人才计划累计获批超34万宗，逾22万人才已抵港，其中内地人才占比超九成，为楼市注入需求和资金 [8] - 经济与需求方面，2024年前三季度内地买家在香港入市宗数达9900宗，成交总额941亿港元创历史新高，在5000万港元以上二手豪宅交易中占比超四成 [9] 内地房地产市场现状与政策展望 - 市场普遍预期内地楼市止跌可能需至2027年 [9] - 当前行政调控政策已基本出尽，仅剩北京、上海、深圳核心区域限购未完全取消 [9] - 货币政策空间受限，降准对楼市刺激作用减弱，降息因银行净息差仅1.33%及提前还贷压力而较为谨慎，即使美联储降息也未必跟随 [10] - 预计下一次降准降息可能保留至2026年一季度 [11] - 未来救市主力将是财政政策，因中央负债率相对较低 [11] - 潜在的财政政策包括：中央财政为新购房及存量贷款提供100-150个基点的贴息，使按揭利率降至1.5%-2%，接近或低于一线城市1.8%-2.5%的租金回报率 [12] - 其他可能政策包括：效仿2000年上海实行买房退个税、减免交易税费 [12] - 更大力度的政策如中央财政发行3-5万亿国债收购新房作保障房，或地方政府暂停减少供地，短期内落地难度较大 [13] - 市场应密切关注2024年12月的政治局会议和中央经济工作会议，预期会有楼市利好政策出台 [13]

香港楼市整体趋势 - 香港楼市呈现回暖迹象，整体物业注册量录得70245宗，较去年全年的67979宗上升约3.3%，为2021年后首次突破70000宗水平 [5] - 年内整体物业注册金额达到5368.3亿港元，超越去年全年的5341.4亿港元 [5] - 行业观点认为香港住宅市场已确认"见底回升"，预计上升周期可持续六年，从2025年延续至2031年 [7] 新房销售表现 - 多个新房项目销售火爆，新世界发展旗下瑧尔项目63套房源收到超1200张认购申请，超额认购达18倍 [2] - 新鸿基地产启德天玺天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，连续两轮"日光" [2] - 湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元 [2] 内地买家需求 - 内地买家及"港漂"群体在新房买家占比超六成 [2] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季度的3559宗增幅近7% [4] - 香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [4] 市场驱动因素 - 香港楼市"撤辣"及政策组合拳降低购房税负，刺激需求释放 [5] - 美联储降息带动香港房贷利率下行，居民购房负担降低 [5] - 租金回报率维持高水平，多数片区租金回报率高于贷款利率，激活楼市金融属性 [5] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，降低非本地买家入市门槛 [4] 租金与投资回报 - 有案例显示一套250万港元房产年租金收入约10万港元，租金回报率超过4% [2] - "供平过租"现象促使部分买家"转租为买"，租金回报率高吸引长线投资者入市 [7]

香港楼市整体趋势 - 香港楼市呈现加速回暖迹象，房价预期转向积极[1] - 截至11月24日，年内整体物业注册量达70245宗，较去年全年67979宗上升约3.3%，自2021年后首度突破70000宗水平[4] - 年内整体物业注册金额达5368.3亿港元，超越去年全年的5341.4亿港元[4] 市场需求驱动因素 - 房价趋向合理、房贷利率下行以及租金持续上涨，改变了租和买的“性价比”[1] - “供平过租”促使部分买家“转租为买”，租金回报率维持高水平吸引长线投资者[5] - 香港楼市“撤辣”及政策组合拳降低购房税负，美联储降息带动香港房贷利率下行，降低居民购房负担[4] 新房市场表现 - 新世界发展旗下油麻地住宅项目瑧尔63套房源收到超1200张认购申请，超额认购达18倍[2] - 新鸿基地产启德天玺 天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，连续两轮“日光”[2] - 湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元[2] 内地买家角色 - 内地买家及“港漂”群体在新房项目中占比超六成[2] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季度3559宗增幅近7%[3] - 香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户[3] 政策与资金影响 - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，降低非本地买家入市门槛[3] - 大量资金涌入香港，IPO市场火爆带动国际金融机构在香港设立或扩大办公室[5] - 香港政府调低物业印花税及开发商积极推售新盘，助力住宅市场理想表现[5] 行业前景预期 - 分析认为香港住宅市场已确认“见底回升”，预计此次“升浪”可持续六年，从2025年延续至2031年[6] - 国际大行如摩根士丹利、花旗均认为香港地产市场将在2025年走出低谷后进一步复苏，进入上升周期[6]

香港楼市整体回暖 - 香港楼市整体呈现回暖态势，整体物业注册量自2021年后首度突破70000宗水平，截至11月24日，年内整体物业注册量录得70245宗，较去年全年的67979宗上升约3.3% [9] - 年内整体物业注册金额达到5368.3亿港元，超越去年全年的5341.4亿港元 [9] - 市场观点认为香港住宅市场已确认“见底回升”，预计此次“升浪”可持续六年，从2025年延续至2031年 [11] - 国际大行如摩根士丹利、花旗等均认为，香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期 [11] 驱动因素：政策、利率与预期 - 香港楼市“撤辣”及一系列政策组合拳降低了购房税负，刺激需求释放 [9] - 美联储降息带动香港房贷利率跟随下行，降低了居民购房负担 [9] - 积极的房价预期带来了香港楼市价值的重估，促进了楼市的正向循环 [9] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低了非本地买家入市门槛 [6] - 国际环境变动影响下，今年以来大量资金涌入香港，特别是IPO市场的火爆带动更多国际金融机构选择在香港设立或扩大办公室，带来的人、财、生意引领楼市走向正循环 [11] 市场表现：新房销售火爆 - 近期香港多个新房项目销售情况火爆，出现超额认购和“日光”盘 [4] - 新世界发展旗下油麻地住宅项目瑧尔即将开售，63套房源累计收到超过1200张认购申请，超额认购达18倍 [4] - 新鸿基地产旗下香港启德天玺‧天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，该项目已连续两轮销售实现“日光” [4] - 湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元 [4] 买家结构：内地买家贡献显著 - 内地买家及“港漂”群体在新房市场中占比超六成 [4] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数已连续两个季度上升，今年第三季度录得3797宗，较第二季度的3559宗增幅近7% [6] - 除投资价值外，香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [6] - 中介机构举办“香港置业季”活动，安排客户赴港看房，反响热烈 [7] 投资逻辑：租金回报与“供平过租” - 随着房价趋向合理、房贷利率下行以及租金持续上涨，香港楼市租和买的“性价比”发生变化 [2] - 举例显示，有客户以250万港元购买一套300平方呎的两房单位，年租金收入保守估计10万港元左右，租金回报率超过4% [4] - 多数片区的租金回报率高于贷款利率，激活了香港楼市的金融属性 [9] - “供平过租”（月供低于月租）促使部分买家“转租为买”，而高租金回报率则吸引长线投资者积极入市 [11]

香港楼市近期表现 - 香港房价在经历连续40个月下跌后，于2025年5月进入反弹阶段，价格指数连涨4个月，截至9月官方数据显示涨幅为2.1%，而10月代理数据显示涨幅约为3% [1][14][16] - 市场信心明显恢复，表现为二手市场议价空间收紧，业主出现惜售现象 [1] - 香港是目前国内唯一出现房价反弹的城市，其10月房价年同比上涨1.3%，而同期全国、北京、上海、广州、深圳等一线城市均呈现下跌趋势 [16] 香港楼市历史周期分析 - 1997年回归前为房价“疯涨”周期，13年间（1984年三季度至1997年三季度）房价指数从16.7涨至169.5，涨幅超过9倍 [6] - 1997年至2003年为房价大跌周期，受金融危机及政策影响，6年间房价下跌69%，2003年受SARS影响一年内跌超10% [6] - 2004年至2021年为超长上涨周期，17年间房价暴涨4.6倍，期间经历2008年金融海啸导致8个月连跌，但2010年后进入长达10年的“疯涨”期 [8][9][11] - 2022年至2025年4月为持续下跌周期，房价指数从2021年12月的历史高点393.9下跌约27% [13] 影响楼市的关键因素 - 经济因素呈现积极信号：恒生指数2025年累计上涨三成，IPO集资额达2160亿港元，按年增长209%，重回全球首位；第三季度GDP同比增长3.8%，实现连续11个季度增长 [20][23] - 货币政策利好：美联储进入降息周期，2024年9月至2025年10月连续降息5次，香港按揭利率从峰值4.125%降至3.25%，处于历史低值，且未来仍有降息预期 [24][26][28] - 需求端表现强劲：2025年前10个月，内地买家在香港购入11121套住宅，占香港总成交量4.61万宗的约四分之一；香港本地购买力雄厚，拥有39.5万名千万富翁，占总人口7% [35][36][39] - 供应端库存压力缓解但依然存在：楼市潜在供应库存量从2024年初的11.2万套连续5个季度减少，截至2025年9月底降至10.2万套；同时港府有意减少土地供应，2024年及2025年住宅土地出让宗数和面积均大幅减少 [41][42][44][45] 市场当前动态与未来展望 - 租金持续飙升，推动部分人群“转租为买”，形成对房价的支撑 [46][49][53] - 二手市场活跃度提升，十大蓝筹屋苑在2025年11月上半月成交量价齐升，部分屋苑半月涨幅超过10% [51][52] - 一手新房市场出现分化，开发商采取低开高走策略，部分新盘以片区多年最低价开盘吸引买家，随后快速提价，例如有项目次轮售价较首轮提价4%，二期售价较一年前的一期高出30% [57][58][59][61] - 综合判断，在市场库存充足但需求旺盛的背景下，房价大概率进入微涨状态，短期内大幅增长的可能性较低 [55][56]

香港楼市内地买家现象 - 香港楼盘出现火爆现象，部分中签率仅2.5% [4] - 内地赴港大学生在香港买房并非个例，案例显示月供约1.8万元与预估租金持平，实现以租养供 [5] - 有案例显示购房行为促使投资者在8月底套现股票，成功规避后续市场下跌 [5] 内地家长及高净值人士在港购房 - 深圳企业高管花费约1488万元为子女在香港西九龙购买59.44平方米房产，一次性付款，考虑子女未来在港发展 [6] - 内地二三线城市房企老板为准备考香港大学的孩子购买九龙片区总价约8000万元、面积近200平方米的豪宅 [6][7] - 拥有香港身份的80后高净值私有企业主在跑马地购买约1800万元新房后，计划再购两套总价五六百万元的小户型用于出租 [11] 知名企业及人士在港资产配置 - 阿里巴巴及蚂蚁集团以约9.25亿美元（约66亿元人民币）购得香港铜锣湾“港岛壹号中心”最高13层楼，拟打造香港总部 [8] - 阿里巴巴前CEO张勇以约4911万元人民币购入香港半山193平方米住宅 [8] 内地买家在港购房规模与趋势 - 自2016年至2025年9月底，约有67813名内地客在香港买房，总购买金额达8022亿元 [10] - 2024年香港“撤辣”后，内地买家注册量增加，2025年前9个月录得约9700多宗，较2023年约6200宗明显上升 [12] - 2025年前9个月，内地买家在港购房总值达941亿元，套均总价948.6万元，较2018年套均总价1384万元下降435.4万元，降幅达31.5% [12] - 高价值个案包括浙江富商邱建林以约3亿元购入港岛薄扶林道138号单号屋，低价值个案为屯门缇岸单位约208万元 [12]