行业前景与预测 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%至7%上调至10%至15% [1] - 预期香港楼价明年再升约5% [1] - 认为香港地产行业已从“复苏初期”迈向“扩张期” [1] 估值逻辑与评级调整 - 在乐观市场环境下，行业估值标准正由“股息收益率”转向“资产净值折让” [1] - 将所覆盖的行业股份目标价整体上调13%至49% [1] 重点公司观点 - 将新鸿基地产评级上调至“增持”，予目标价162港元，为市场最高目标价 [1] - 新鸿基地产目标价估值参考扩张期历史平均水平，相当于资产净值折让率20% [1] - 看好信和置业，认为其特别适合追求收益的投资者 [1] - 看好恒基地产，但认为需待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1]

行业观点与预测 - 香港发展商已将今明两年15%至20%的交易额增长计入股价 [1] - 预测今明两年香港楼价涨幅介乎10%至15% [1] 行业风险因素 - 香港金管局表示进一步下调最优惠利率空间有限 [1] - 香港银行的五年期抵押贷款利率优惠将于4月底到期 [1] - 若债券市场在2026年底前两次减息未能实现，银行可能会恢复浮动利率房贷贷款方案 [1] - 2025年首九个月香港家庭月入中位数停滞不前 [1] - 2025年批准的移民签证数目按年下降 [1] - 若家庭收入停滞及移民签证下降情况持续，可能限制楼价进一步上涨的潜力 [1] 公司偏好与投资逻辑 - 看好长实集团及信和置业，因其盈利对楼价增长的敏感度较高 [1] - 收租股偏好太古地产及恒隆地产，因股息率较高且内地奢侈品零售具韧性 [1]

香港优才计划续签核心路径 - 续签需满足“通常性居住”与“实质贡献”双重标准，具体可通过在港定居、在港就业、在港创业三种方式实现 [2] - 在港定居要求申请人以香港为生活重心，可通过提供连续6个月的水电费账单、本地银行账户流水等材料证明居住意愿，若单次离港超过180天需提供合理解释 [2] - 在港就业需受雇于本地公司，建议月薪2万港币以上，并提供雇佣合同、薪资流水、强积金供款记录及薪俸税税单 [3] - 在港创业需注册香港公司、租赁实体办公场地、雇佣本地员工，并通过业务合同、审计报告等证明真实运营，例如年营业额超千万港币的跨境电商企业主可一次性获批5年续签 [4] 在港购房对优才续签的助力 - 购房能强化“通常性居住”证明，提供如连续2年的物业费缴纳凭证等稳定材料，可大幅提升续签通过率，并向入境处传递长期扎根的信号 [9] - 购房可降低续签成本，以总价1000万港币房产为例，首付30%后月供约3.5万港币，长期来看低于同地段租金（如港岛核心区三居室月租达5万港币），且房产增值潜力可对冲资金占用 [11] - 购房可满足2025年起续签新政要求的“两址两单”（住址证明、办公地址、薪俸税单/利得税单），自购物业可同步解决住址证明与生活痕迹问题 [12] - 购房尤其适用于计划申请顶尖人才“3+5”续签模式（上一纳税年度收入超200万港币）的申请人 [9] 香港房产市场现状与机遇 - 高净值群体和资产管理机构正集体入市，市场信心显著回升，自今年3月起的约半年内，住宅市场录得至少21组财经或地产界人士入市个案 [13] - 这些群体累计豪掷超18亿港元，共购入37伙住宅单位，超过八成（30伙）交易集中在6月至8月，单套交易总价在965.4万至2.3亿港元之间，总值约18.44亿港元，其中8宗个案扫货金额超1亿港元 [13] - 香港房价经过调整，长期价值凸显，从2003年低点到2021年高点累计涨幅约579%，随后经过四年调整回调约28%，楼价指数已回到十年前水平，泡沫基本出清 [15] - 市场已显现回暖信号，今年7月私人住宅售价指数报287.9，较6月的286.7按月升约0.42%，为近3个月最大升幅，且该指数已实现连续4个月上涨，创近7个月新高 [17][18] 香港购房的政策与成本环境 - 税费成本大幅降低，自全面撤辣后，财政预算案将100元印花税楼价扩大到400万港元，以总价400万港元住宅为例，新政前税率1.5%税款6万港元，新政后仅需缴纳100港元税款，印花税降幅达99.8% [21] - 全球处于降息周期，香港房贷利率维持低位，由于港币与美元挂钩的联系汇率制度，香港利率走势与美联储保持一致，市场预期美联储降息将促使香港购房成本进一步降低 [23] 高净值人群购房策略 - 应聚焦核心区域，优先选择学区房，如九龙塘、港岛等名校周边房产，九龙塘学区房租金回报率达4.2%，且房价年涨幅超8% [25] - 可关注地铁上盖物业以提升流动性，如东铁线红磡站、港岛线金钟站物业平均仅45天即可成交 [26] - 可利用按揭贷款优化资金配置，以总价1500万港币房产为例，首付450万港币后月供约5.2万港币，同地段租金可达4万港币，实际资金占用仅1.2万港币/月 [27]

核心观点 - 花旗基于香港2025年楼价超预期上涨，显著上调了对未来几年香港楼价的增长预测，并认为市场将进入一个多年的上升周期，主要驱动因素包括供应紧张、需求复苏以及资本市场的财富效应 [1] 楼价预测与市场周期 - 花旗将2026年香港楼价升幅预测从去年10月的3%上调至8% [1] - 预计2027年香港楼价将进一步加速上升 [1] - 香港2023-2025年累计楼价增长预计将达到20%，其中仅2025年就增长6% [1] - 恒生指数走势往往领先楼价约3个月，资本市场财富效应对楼市有影响 [1] 供应基本面 - 香港新土地供应量处于14年来的最低水平，且低于销售量 [1] - 一年内可用供应量减少了1万个单位 [1] - 预计从2026年起，新盘销售量将转为净增长，这是自2019年以来首次 [1] - 预计2026年新盘销售量为2.1万个单位 [1] - 未来2-3年竣工量将有所下降，2026年预计为2万套 [1] 需求与租赁市场 - 花旗预计2026年香港非本地学生签证获批量将增加1万份/年，达到9万份 [1] - 预计人才流入量将达到16万人，而2023/2024年为每年18万人 [1] - 人才及学生流入将带动香港租赁市场回升及未来需求 [1] - 预计香港住宅毛租金收益率将达到3.5%，70平方米以下的房屋将实现盈亏平衡 [1]

2025年香港楼市整体表现 - 2025年香港整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年新高 [2] - 2025年整体楼宇买卖合约总值6142.77亿港元，同比上升15% [2] - 2025年住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上升18.3%及14.4% [2] - 香港中原地产监测的十大屋苑在2025年实现成交“量价齐升” [4] 市场回暖驱动因素 - 房价回升由多重因素促成，首先是价格“超跌反弹” [4] - 金融市场表现及市场对经济基本面复苏的乐观预期提升买家购房意愿 [4] - 房贷利率下调促使买家决定入市 [4] - 香港不断优化人才与投资政策，积极吸纳专业人才、企业家及高资产人士，为楼市注入新活力 [4][5] 2026年市场开局与近期表现 - 受西沙新盘热销及多个项目推售带动，预计2026年1月香港一手新房成交量将突破2000宗，或创2013年一手住宅销售条例实施以来最好表现 [7] - 2026年1月前五天已录得6宗逾亿港元成交，数量较去年1月全月高出1倍 [7] - 锦上路柏珑系列项目上一个周末录得7宗成交，其中一单位实用面积467平方呎，成交价超779万港元，呎价达16688港元 [7] - 有中介表示，内地买家身影活跃于香港住宅市场各个价格段，近期咨询1000万港元以上物业的客户增多，人民币汇率强劲及香港高端物业吸引高净值人群关注 [7] 机构观点与市场展望 - 摩根士丹利预计2026年香港住宅房价将上涨10%，主要受内地买家需求回升、库存消耗、新增供应有限及利率下行周期推动 [8] - 摩根士丹利同时预测2026年香港楼市租金水平将上涨5%，人才流入带动租金回报率提升，形成正向利差并刺激投资需求 [8] - 股市上扬带来的财富效应也对房价带来支撑 [8] - 有分析师指出，降息周期启动、经济增长及利好政策将持续推动市场，房价已触底反弹，涨势在2026年有望延续，逾亿港元物业已成高净值人群重点配置资产 [7]

香港楼市整体表现 - 香港楼市表现向好，楼价持续攀升，“美联楼价指数”最新报134.39点，周环比上升0.22%，连升4周，并升至约1年半新高 [1] - 最新楼价指数比四星期前上升1.87%，本年迄今累积升幅扩大至4.89%，比年内低位更上升6.42% [1] 市场信心与资金面 - 随着美国重启买债，市场资金流动性增加，提振香港楼市气氛 [1] - 业主对后市信心增加，“美联信心指数”最新报73.8点，周环比上升0.1%，连跌两周后轻微回升 [1] - 信心指数持续高于平均值，预示香港楼价有力续升 [1] 分区楼价走势 - 按周表现：港岛楼价指数报140.56点，周环比升0.3%；九龙楼价指数报139.13点，周环比升0.48%；新界楼价指数报123.29点，周环比微跌0.01% [1] - 较四周前变化：港岛区、九龙区及新界区较四星期前分别上升2.1%、0.94%及2.6% [1] - 年内迄今变化：港岛区、九龙区与新界区年内迄今分别上升3.41%、6.18%及4.32% [1]

香港房地产市场现状与预测 - 中原集团主席施永青预测香港楼价将在三年内升穿2021年高位，与2024年3月低位相比升幅达41.85% [4] - 施永青预测此轮升浪可持续六年至2031年，与低位134.89点相比累计升幅可达85% [4] - 香港私人住宅售价指数在连续下跌三年后，2024年前九个月止跌回升约1.14% [8] - 2024年9月楼价指数按月上升1.32%至292.5点，创18个月来最大单月升幅，且自五月起连续四个月上升累计涨幅达2.1% [8] - 2024年2月至10月，香港一手住宅成交量连续8个月突破1500宗，10月成交量达2031宗，创21年来最好成交记录 [8] 香港楼市复苏驱动因素 - 政策方面，香港于2024年2月全面“撤辣”，大幅降低印花税及外地人买房门槛 [8] - 货币政策方面，港币跟随美联储降息，显著降低了房贷利率 [8] - 人才引进方面，截至2024年7月，香港各项人才计划累计获批超34万宗，逾22万人才已抵港，其中内地人才占比超九成，为楼市注入需求和资金 [8] - 经济与需求方面，2024年前三季度内地买家在香港入市宗数达9900宗，成交总额941亿港元创历史新高，在5000万港元以上二手豪宅交易中占比超四成 [9] 内地房地产市场现状与政策展望 - 市场普遍预期内地楼市止跌可能需至2027年 [9] - 当前行政调控政策已基本出尽，仅剩北京、上海、深圳核心区域限购未完全取消 [9] - 货币政策空间受限，降准对楼市刺激作用减弱，降息因银行净息差仅1.33%及提前还贷压力而较为谨慎，即使美联储降息也未必跟随 [10] - 预计下一次降准降息可能保留至2026年一季度 [11] - 未来救市主力将是财政政策，因中央负债率相对较低 [11] - 潜在的财政政策包括：中央财政为新购房及存量贷款提供100-150个基点的贴息，使按揭利率降至1.5%-2%，接近或低于一线城市1.8%-2.5%的租金回报率 [12] - 其他可能政策包括：效仿2000年上海实行买房退个税、减免交易税费 [12] - 更大力度的政策如中央财政发行3-5万亿国债收购新房作保障房，或地方政府暂停减少供地，短期内落地难度较大 [13] - 市场应密切关注2024年12月的政治局会议和中央经济工作会议，预期会有楼市利好政策出台 [13]

香港楼市整体回暖 - 香港楼市整体呈现回暖态势，整体物业注册量自2021年后首度突破70000宗水平，截至11月24日，年内整体物业注册量录得70245宗，较去年全年的67979宗上升约3.3% [9] - 年内整体物业注册金额达到5368.3亿港元，超越去年全年的5341.4亿港元 [9] - 市场观点认为香港住宅市场已确认“见底回升”，预计此次“升浪”可持续六年，从2025年延续至2031年 [11] - 国际大行如摩根士丹利、花旗等均认为，香港地产市场在2025年走出低谷后，将进一步复苏，进入上升周期 [11] 驱动因素：政策、利率与预期 - 香港楼市“撤辣”及一系列政策组合拳降低了购房税负，刺激需求释放 [9] - 美联储降息带动香港房贷利率跟随下行，降低了居民购房负担 [9] - 积极的房价预期带来了香港楼市价值的重估，促进了楼市的正向循环 [9] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低了非本地买家入市门槛 [6] - 国际环境变动影响下，今年以来大量资金涌入香港，特别是IPO市场的火爆带动更多国际金融机构选择在香港设立或扩大办公室，带来的人、财、生意引领楼市走向正循环 [11] 市场表现：新房销售火爆 - 近期香港多个新房项目销售情况火爆，出现超额认购和“日光”盘 [4] - 新世界发展旗下油麻地住宅项目瑧尔即将开售，63套房源累计收到超过1200张认购申请，超额认购达18倍 [4] - 新鸿基地产旗下香港启德天玺‧天第2期次轮销售56伙单位即日全数售罄，该项目已连续两轮销售实现“日光” [4] - 湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时售罄，套现超5.6亿港元 [4] 买家结构：内地买家贡献显著 - 内地买家及“港漂”群体在新房市场中占比超六成 [4] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数已连续两个季度上升，今年第三季度录得3797宗，较第二季度的3559宗增幅近7% [6] - 除投资价值外，香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [6] - 中介机构举办“香港置业季”活动，安排客户赴港看房，反响热烈 [7] 投资逻辑：租金回报与“供平过租” - 随着房价趋向合理、房贷利率下行以及租金持续上涨，香港楼市租和买的“性价比”发生变化 [2] - 举例显示，有客户以250万港元购买一套300平方呎的两房单位，年租金收入保守估计10万港元左右，租金回报率超过4% [4] - 多数片区的租金回报率高于贷款利率，激活了香港楼市的金融属性 [9] - “供平过租”（月供低于月租）促使部分买家“转租为买”，而高租金回报率则吸引长线投资者积极入市 [11]

香港楼市近期表现 - 香港房价在经历连续40个月下跌后，于2025年5月进入反弹阶段，价格指数连涨4个月，截至9月官方数据显示涨幅为2.1%，而10月代理数据显示涨幅约为3% [1][14][16] - 市场信心明显恢复，表现为二手市场议价空间收紧，业主出现惜售现象 [1] - 香港是目前国内唯一出现房价反弹的城市，其10月房价年同比上涨1.3%，而同期全国、北京、上海、广州、深圳等一线城市均呈现下跌趋势 [16] 香港楼市历史周期分析 - 1997年回归前为房价“疯涨”周期，13年间（1984年三季度至1997年三季度）房价指数从16.7涨至169.5，涨幅超过9倍 [6] - 1997年至2003年为房价大跌周期，受金融危机及政策影响，6年间房价下跌69%，2003年受SARS影响一年内跌超10% [6] - 2004年至2021年为超长上涨周期，17年间房价暴涨4.6倍，期间经历2008年金融海啸导致8个月连跌，但2010年后进入长达10年的“疯涨”期 [8][9][11] - 2022年至2025年4月为持续下跌周期，房价指数从2021年12月的历史高点393.9下跌约27% [13] 影响楼市的关键因素 - 经济因素呈现积极信号：恒生指数2025年累计上涨三成，IPO集资额达2160亿港元，按年增长209%，重回全球首位；第三季度GDP同比增长3.8%，实现连续11个季度增长 [20][23] - 货币政策利好：美联储进入降息周期，2024年9月至2025年10月连续降息5次，香港按揭利率从峰值4.125%降至3.25%，处于历史低值，且未来仍有降息预期 [24][26][28] - 需求端表现强劲：2025年前10个月，内地买家在香港购入11121套住宅，占香港总成交量4.61万宗的约四分之一；香港本地购买力雄厚，拥有39.5万名千万富翁，占总人口7% [35][36][39] - 供应端库存压力缓解但依然存在：楼市潜在供应库存量从2024年初的11.2万套连续5个季度减少，截至2025年9月底降至10.2万套；同时港府有意减少土地供应，2024年及2025年住宅土地出让宗数和面积均大幅减少 [41][42][44][45] 市场当前动态与未来展望 - 租金持续飙升，推动部分人群“转租为买”，形成对房价的支撑 [46][49][53] - 二手市场活跃度提升，十大蓝筹屋苑在2025年11月上半月成交量价齐升，部分屋苑半月涨幅超过10% [51][52] - 一手新房市场出现分化，开发商采取低开高走策略，部分新盘以片区多年最低价开盘吸引买家，随后快速提价，例如有项目次轮售价较首轮提价4%，二期售价较一年前的一期高出30% [57][58][59][61] - 综合判断，在市场库存充足但需求旺盛的背景下，房价大概率进入微涨状态，短期内大幅增长的可能性较低 [55][56]

香港楼市内地买家现象 - 香港楼盘出现火爆现象，部分中签率仅2.5% [4] - 内地赴港大学生在香港买房并非个例，案例显示月供约1.8万元与预估租金持平，实现以租养供 [5] - 有案例显示购房行为促使投资者在8月底套现股票，成功规避后续市场下跌 [5] 内地家长及高净值人士在港购房 - 深圳企业高管花费约1488万元为子女在香港西九龙购买59.44平方米房产，一次性付款，考虑子女未来在港发展 [6] - 内地二三线城市房企老板为准备考香港大学的孩子购买九龙片区总价约8000万元、面积近200平方米的豪宅 [6][7] - 拥有香港身份的80后高净值私有企业主在跑马地购买约1800万元新房后，计划再购两套总价五六百万元的小户型用于出租 [11] 知名企业及人士在港资产配置 - 阿里巴巴及蚂蚁集团以约9.25亿美元（约66亿元人民币）购得香港铜锣湾“港岛壹号中心”最高13层楼，拟打造香港总部 [8] - 阿里巴巴前CEO张勇以约4911万元人民币购入香港半山193平方米住宅 [8] 内地买家在港购房规模与趋势 - 自2016年至2025年9月底，约有67813名内地客在香港买房，总购买金额达8022亿元 [10] - 2024年香港“撤辣”后，内地买家注册量增加，2025年前9个月录得约9700多宗，较2023年约6200宗明显上升 [12] - 2025年前9个月，内地买家在港购房总值达941亿元，套均总价948.6万元，较2018年套均总价1384万元下降435.4万元，降幅达31.5% [12] - 高价值个案包括浙江富商邱建林以约3亿元购入港岛薄扶林道138号单号屋，低价值个案为屯门缇岸单位约208万元 [12]