房价从高峰期跌落，跌了3年多之后，从今年5月份开始，香港房价进入了反弹阶段，价格指数连涨4个月。 这个世界上，没有永远的涨，也没有永远的跌。 说的是，最近的香港楼市。 而目前，市场信心恢复也很明显，最典型的就是二手收紧议价空间，业主开始惜售了。 同时，不少的行业大佬都跳出来预测：房价进入U型反弹期，明年房价要继续涨。 那么，香港的房价，真的要进入新的上涨周期吗？ 现在，是不是抄底入场的机会？ 我们先按下不表，把周期拉长一点看看。 香港楼市近40多年 "起起落落起起"的房价 来看一张图： 1984年-2025年9月份，近40年间的香港的房价走势。 起起落落起起，比坐过山车还惊险。 但总体来说，可以分为几个阶段： 第一个阶段：1997年回归前，房价"疯涨"周期。 从1984年三季度的低位，房价指数16.7，到1997年三季度峰值期的169.5，13年间房价涨超9倍，十分惊人！ 第二个阶段，1997-2003年，房价大跌周期。 受97年金融危机波动，以及港府「八万五」建屋计划风声，香港房价进入下跌周期。 6年间房价下跌69%，一度出现10.5万房产沦为负资产，2003年受SARS影响，香港房价在一年内跌超10%。 ...

制图:易福红(豆包AI) 香港楼盘开始出现火爆现象，部分中签率仅2.5%。 受访者供图 家长出手 深圳企业高管花千万为子女在港买房 内地赴港的大学生在香港买房，并非个例。 在得知苏茉已在香港买房后，她身边在香港工作的师兄师姐也有的已启动香港买房计划。苏茉有空时， 也会陪他们一起看房。 在苏茉看来，她在香港买房其实利大于弊。过去三年多交了65万元房租，相当于这次买房的一成首付。 房子紧邻港中大，假设自己以后不住，也可以租给前来香港求学的大学生，"中介说我这套房保底租金 可租1.8万元/月"。巧合的是，开始供楼后，苏茉发现月供大约1.8万元，足以以租养供。 苏茉表示，她在香港买房更主要的还是考虑香港身份，未来转永居后在香港也有住所。"申请高才要看 对香港的贡献和联系，我这次买房交了20多万元印花税，也算是对香港的贡献之一。"而且，这套房子 离她工作的地方近，距离深圳福田口岸打车仅需20分钟，回深圳家里也很方便。 让苏茉感叹神奇的是，正是由于买了这套房，她和丈夫在8月底逐渐套现手中股票，盈利足够支撑这次 买房的首付，"如果不卖股票，现在就跌惨了"。而他们的炒股原始经费，则是双方家里给的启动资金。 深圳家长为子女在港 ...

香港楼市整体复苏态势 - 在一系列刺激政策下，香港楼市呈现“量价齐升”的稳步复苏态势 [1] - 支撑市场回暖的因素包括金融市场助力以及人口与资金流入带来的结构性变化 [1] 住宅市场价格表现 - 香港“美联楼价指数”连升6周，最新报131.99点，环比上升0.79%，创近1年半最大单周涨幅，今年以来累计涨幅达3.01% [2] - 私人住宅售价指数已连升5个月，处于低位回升阶段 [2] - 本季度香港房价涨幅或达到2% [2] 住宅市场成交量表现 - 住宅成交自今年3月份起一直维持在每月5000宗以上水平 [2] - 第三季度住宅买卖合约总数达约16700宗，同比上升63% [2] 市场回暖驱动因素 - 房贷利率下调、房价超跌反弹、股市表现及经济基本面复苏预期共同促成房价回升 [3] - 高租金回报率是吸引买家赴港置业的关键因素 [3] - 反映业主放盘态度的“美联信心指数”最新报77.3点，已连续46周高于平均值 [2] 内地买家活动 - 来自内地的买家表现踊跃，身影活跃在各个价格段 [1][4] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7% [4] - 除投资价值外，香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [4] 写字楼市场动态 - 香港写字楼市场再现大宗交易，阿里巴巴与蚂蚁集团斥资近72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼 [4] - 该交易是自2021年以来香港最大宗的写字楼成交案例 [4] - 部分开发商针对准备赴港上市或开展业务的内地科技企业调整写字楼项目策略 [5] 政策与结构性变化 - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低非本地买家入市门槛 [4] - 香港近年来优化的人才与投资政策，积极吸纳专业人才、企业家及高资产人士，为楼市注入新活力 [4] - 来港开展业务的内地科技企业越来越多，香港作为重要金融中心是企业“出海”的第一站 [5]

香港楼市整体复苏态势 - 在一系列刺激政策下香港楼市呈现量价齐升的稳步复苏态势 [1] - 市场回暖受到金融市场助力以及人口与资金流入带来的结构性变化支撑 [1] - 住宅市场买家入市意欲提升成交自3月起维持在每月5000宗以上第三季度住宅买卖合约总数达约16700宗同比上升63% [2] 住宅市场价格表现 - 美联楼价指数连升6周最新报131.99点环比上升0.79%创近1年半最大单周涨幅今年以来累计涨幅达3.01% [2] - 美联信心指数报77.3点连续46周高于平均值本季度房价涨幅或达2% [2] - 8月私人住宅售价指数连升5个月处于低位回升阶段 [2] 市场驱动因素分析 - 房价回升由房贷利率下调前期超跌反弹股市表现及经济复苏预期等多因素促成 [3] - 高租金回报率是吸引内地买家赴港置业的关键因素 [3] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两季度上升第三季度录得3797宗较第二季的3559宗增幅近7% [4] 买家结构变化 - 内地买家身影活跃于各价格段咨询2000万港元以上豪宅物业的客户增多 [4] - 香港房产的身份象征教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [4] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加降低非本地买家入市门槛 [4] 写字楼市场动态 - 写字楼市场再现大宗交易阿里巴巴与蚂蚁集团斥资近72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼 [4] - 该交易是自2021年以来香港最大宗写字楼成交案例预计12月底前完成 [4] - 大宗交易在市场调整时期展现出结构性活力 [4] 开发商策略调整 - 部分开发商针对准备赴港上市或开展业务的内地科技企业调整写字楼项目营销策略 [5] - 香港招商和人才引进政策优化吸引越来越多内地科技企业来港开设办公室 [5] - 香港作为重要金融中心成为企业出海的第一站 [5]

香港楼市整体复苏态势 - 在一系列刺激政策下，香港楼市呈现"量价齐升"的稳步复苏态势 [1] - 支撑市场回暖的因素包括金融市场助力以及人口与资金流入带来的结构性变化 [1] - 市场回暖势头不仅体现在住宅市场，写字楼市场也再现大宗交易 [1][6] 住宅市场价格表现 - 美联楼价指数连升6周，最新报131.99点，环比上升0.79%，创近1年半最大单周涨幅 [3] - 今年以来楼价累计涨幅达到3.01%，本季度房价涨幅或达到2% [3] - 香港私人住宅售价指数已连升5个月，处于低位回升阶段 [3] - 第三季度住宅买卖合约总数达约16700宗，同比大幅上升63% [3] 住宅市场成交量与需求 - 住宅成交自今年3月份起一直维持在每月5000宗以上的水平 [3] - 以普通话拼音登记的买家入市宗数连续两个季度上升，第三季度录得3797宗，较第二季的3559宗增幅近7% [6] - 内地买家表现活跃，咨询范围从总价低的小户型扩展至2000万港元以上的豪宅物业 [5] 市场回暖驱动因素 - 房贷利率下调、房价超跌反弹、股市表现及经济基本面复苏乐观预期共同促成房价回升 [3] - 高租金回报率是吸引内地购房者赴港置业的关键因素 [3] - 香港房产的身份象征、教育资源及资产避险功能持续吸引内地客户 [6] - 资本投资者入境计划放宽与人才引进政策叠加，进一步降低非本地买家入市门槛 [6] 写字楼市场动态 - 阿里巴巴集团与蚂蚁集团斥资近72亿港元购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼，作为香港总部 [6] - 该交易是自2021年以来香港最大宗的写字楼成交案例 [6] - 部分开发商针对准备赴港上市或开展业务的内地科技企业调整写字楼项目策略 [6] - 香港作为重要金融中心，是不少内地企业出海的第一站，带动写字楼需求 [8]

香港楼市指数表现 - 中原城市领先指数CCL最新报140.25点，周环比上升0.62%，连续三周上升累计升幅达2.30%，指数创59周新高[1] - CCL较2025年3月财政预算案前的低位134.89点上升3.97%，较2024年9月首次减息前的低位135.86点上升3.23%[1] - 2025年至今CCL累计上升1.90%，若再上升2.77点或1.98%即可达到第四季度目标143.02点[1] 细分市场指数走势 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报141.88点，周环比上升0.18%，创64周新高，连续三周累计上升2.17%[2] - CCL（中小型单位）报140.51点，周环比上升0.44%，创63周新高，连续三周累计上升2.27%[2] - CCL（大型单位）报138.90点，周环比显著上升1.59%，创21周新高[2] 区域楼市价格动态 - 九龙CCL Mass报139.63点，周环比上升0.65%，为今年次高水平[3] - 港岛CCL Mass报140.75点，周环比微升0.07%，连续两周累计上升2.89%，为今年第四高水平[3] - 新界东CCL Mass报153.64点，周环比下跌0.12%，连续两周累计下跌0.63%，仍为今年第五高水平[3] - 新界西CCL Mass报129.50点，周环比下跌0.14%，指数仍为今年次高水平[3] 2025年各指数累计表现 - 2025年主要楼价指数累计变动为：CCL Mass上升2.71%，CCL（中小型单位）上升2.56%，港岛区指数上升1.57%[3] - 九龙区指数表现最佳，累计上升4.35%，新界东指数累计上升3.54%，新界西指数累计上升0.89%[3] - CCL（大型单位）是唯一下跌的主要指数，2025年累计下跌1.38%[3] 市场事件与未来展望 - 美联储主席于8月下旬暗示9月可能减息，此消息刺激香港楼市气氛转向正面[1] - 市场认为落实减息后买家入市信心转强，有助于释放更多二手购买力，香港楼价升势可能持续[1] - 近期多个新盘推售，包括大埔上然3期推售140个单位，其影响将于2025年10月中旬公布的CCL才开始反映[2]

香港房地产市场内地买家交易活跃度 - 内地买家在香港购房交易量达十年新高 截至7月内地买家购房超7500套 占香港整体住宅交易量24% [1] - 上半年内地买家购房金额达559亿港元 平均每套房产价值近1000万港元 [1] - 93%内地买家选择2000万港元以下房产 主要聚焦刚需型住宅产品 [1] 政策环境与市场反应 - 香港2023年楼市政策松绑 取消额外印花税（撤辣）直接刺激内地买家需求激增 [2] - 中介服务模式出现变化 跨境按揭咨询成为核心需求 银行经理需驻场售楼处办理业务 [2] - 本地居民出现两极反应 部分认为推高房价加剧本地人购房压力 部分认为激活冷清市场 [2] 买家行为特征与市场现象 - 内地买家决策速度显著加快 出现当日过关当日签约的案例 支付方式以银行卡一次性支付为主 [1] - 看房行为衍生跨境消费现象 部分买家结合房产考察与香港商品采购 [2] - 购房动机呈现多元化 包括教育资源 医疗资源及跨境通勤便利性等核心因素 [2]

核心观点 - 香港住宅市场呈现租金与楼价同步上升趋势 预计第三季楼价增长2% 为2023年首季后十季新高 [1] - 多项利好因素推动市场 包括低拆息、息口下调、股市上升、经济向好、供应减少及新盘销售理想 [1] - 全年租金与楼价预计同步上升 为四年来首次出现同展升势现象 [1] 市场表现 - 美联楼价指数于7月下旬已超越去年底水平 实现由跌转升 [1] - 租金突破历史高位并保持升势 买家入市态度因应积极市场环境转趋积极 [1] 驱动因素 - 美国经济数据公布后市场重燃减息预期 为香港楼市注入动力 [1] - 香港本地楼市需求持续 供应及货尾量持续减少 新盘去货速度理想 [1]

香港房价趋势 - 香港房价尚未见底 仍有下降空间 建议暂缓购买 [1] - 当前利率已降至2%以下 处于较低水平 购房成本压力减轻 [4] 区域选择偏好 - 港岛区为优先选择区域 具有核心地段价值 九龙和新界区域吸引力较低 [5] - 西区地段尊贵 东区次新楼价格相对优惠 南区属富人区不在普通购房者考虑范围 [11] 房产类型建议 - 旧楼可考虑 但需接受年代感 中西区为旧楼集中区域 [6] - 次新楼性价比更高 环境优于旧楼且价格低于新楼 东区为次新楼推荐区域 [6] 教育配套因素 - 11和12校网教育资源优质 尤其适合女生家庭 教育购房需求可优先考虑该区域 [8] 持有成本分析 - 香港房产持有成本高昂 管理费案例显示463尺二房单位超3000港元/月 差饷地租约1000港元/月 [9] - 近八年香港新楼业主多数亏损 新盘价格虽较历史高位回落但仍存溢价 [9] 资产配置比较 - 香港房产作为美元资产更具吸引力 租售比较内地更高 但两地房价均无大幅升值预期 [7]

香港楼市整体表现 - 中原城市领先指数CCL连续3周上升累计0.73%，最新报136.56点，周环比升0.32% [1] - CCL仍处于逾8年半低位，较2021年8月历史高位191.34点下跌28.63%，较2024年3月撤辣前低位143.02点跌4.52% [1] - 第二季CCL反复横行，2025年上半年香港楼价累计下跌0.78% [1] 市场影响因素 - 6月10日一个月拆息创3年新低，6月11日中美伦敦经贸会谈达成贸易框架共识，恒指收报24366点创近3个月高位 [1] - 7月4日香港金管局6月以来4度入市合计买入590.72亿港元，7月5日屯门NOVO LAND第3A期首轮价单160个单位推售 [2] - 黄竹坑站港岛南岸第5A期滶晨首轮价单138个单位即日沽清 [1] 细分市场表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报137.89点，周环比升0.30%，连续5周上升累计1.24% [2] - CCL(中小型单位)报136.52点，周环比升0.29%，连续5周上升累计1.16% [2] - CCL(大型单位)报136.79点，周环比升0.49%，连续2周上升累计1.17% [2] 区域市场分化 - 九龙CCL_Mass报136.15点，周环比升1.47%，创16周最大升幅 [3] - 新界西CCL_Mass报126.83点，周环比升1.14%，创18周最大升幅，连续2周上升累计1.60% [3] - 新界东CCL_Mass报151.11点，周环比跌1.05%，创7周最大跌幅，连续2周下跌累计1.47% [3] - 港岛CCL_Mass报133.93点，周环比跌1.16%，创5周最大跌幅 [3]